【正文】 ——— 性差。資本市場 的類型 。中國大陸的通 貨膨脹逾期率指標。生產(chǎn)者物價指數(shù)（ PPI）。 ，部分銀行存款會流向證券 市場，為吸引存款銀行會 ———— 利率。 二、利率對房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的影響 投資結(jié)構(gòu)的分類。 的 。擔(dān)保人。經(jīng)多次催討不成，為維護保險公司的合法權(quán)益， 2023年 3月，人保 某支公司將此糾紛訴諸人民法院。但最高數(shù)額 不得超過保險金額 ? 如應(yīng)由第三方賠償?shù)?，則應(yīng)由保險公司先 行理賠。 ，或低于按市場利率計算的月還款額時，將其 差額計入下一貸款余額，這種行為叫 。斷供。 ：貸款機構(gòu)以低于市場利率的利率提供貸款，同時要求按一定的比例分享未來房屋的增值 。 業(yè)和消費者的三贏。 ———————— 。 四、住房公積金的運行與管理模式 總統(tǒng)監(jiān)管。 、 的產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)投資信托。 63 第六章練習(xí)題（ 2） 二、名詞解釋 減稅效應(yīng) 財務(wù)杠桿效應(yīng) 信用評級 抵押貸款 質(zhì)押 貸款 貼現(xiàn) 債務(wù)風(fēng)險 次級貸款 三、比較 地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā) 房屋開發(fā)貸款與房屋經(jīng)營貸款 居住用房與商品房 定金與訂金 債券的價格與債券的面 值 “銀行家比率” 四、問答 1. 怎樣看待負債經(jīng)營？ 2. 怎樣規(guī)避債務(wù)風(fēng)險？ 3. 房地產(chǎn)企業(yè)債券融資市場存在哪些問題？ 64 第七章 房地產(chǎn)項目融資 第一節(jié) 房地產(chǎn)項目融資渠道的傳統(tǒng)方式 以“貸款修路，收費還貸”為例的分析。 2023年 03月 22日 16:54 新華網(wǎng) 62 第六章練習(xí)題（ 1） 一、填空 ———— 形態(tài)。 59 三、附息債券、貼現(xiàn)債券 ? 附息債券：債券券面上附有息票，按照債券票面載明的利率及支付方式支付利息的債券。 55 ? 債券發(fā)行的條件 ? 債券的發(fā)行價格 債券原始投資者購入債券時應(yīng)支付的市場價格，它與債券的面值可能一致也可能不一致。 52 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)債券 一、 債券概述 政府、金融機構(gòu)、工商企業(yè)等機構(gòu)直接向社會借債籌措資金時，向投資者發(fā)行，并且承諾按一定利率支付利息并按約定條件償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證 ? 票面價值：幣種 ，票面金額。 ? 償債能力：定金和訂金 ? 資產(chǎn)負債率：流動比率。財務(wù)杠桿效應(yīng)的實例計算。 ———— 融資。信托的實質(zhì)是以 —— 為核心， 以 —— 為基礎(chǔ)，以 —— 為方式。 ? 反應(yīng)主營業(yè)務(wù)增長能力的指標是 —————— 。 ? 資產(chǎn)剝離 例如：計劃經(jīng)濟時期工廠有子弟學(xué)校、幼兒園等，改革開放后逐漸將這些資產(chǎn)進行剝離，歸口到有關(guān)部門管理。 —— %以上收入或達到 —— %以上產(chǎn)業(yè)利潤的產(chǎn)業(yè)。 —————————— 融資。 證券融資：借助證券市場籌資。其中住房公積金是核心內(nèi)容。 要之，金融可以從不同的角度界定，目前尚無定論。1 房地產(chǎn)金融學(xué) 主講：張貫一教授 清華大學(xué)出版社 2 導(dǎo) 論 一、為什么學(xué) 《 房地產(chǎn)金融學(xué) 》 ？ ? 從百年一遇的金融危機說起 ? 2023年 4月 4日美國新世紀金融公司申請破產(chǎn)保護，原以為“風(fēng)險可控”的次貸風(fēng)波演變成為一場席卷全球的金融海嘯。但大體上可以歸納為，一是與貨幣借貸有關(guān)的業(yè)務(wù)，二是從事這種活動的機構(gòu)，三是貨幣融通的體制和機制。 ? 房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展前景 工業(yè)化和城市化決定了住宅建設(shè)和消費金融市場潛力巨大； ＧＤＰ增長與房地產(chǎn)金融市場； 經(jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)貸款和房地產(chǎn)消費貸款比重的變化； 房地產(chǎn)金融產(chǎn)品多樣化的趨勢； 房地產(chǎn)貸款證券化的趨勢等 12 第一章練習(xí) 一 、判斷 １ .同業(yè)拆借是銀行、非銀行金融機構(gòu)與個人之間相互融通短期資金的行為。 國際融資： 15 二、企業(yè)融資方式的比較 ? 直接融資和堅決融資之比較 ? 內(nèi)源融資與外源融資 利弊之比較 ? 權(quán)益融資與債務(wù)融資 利弊之比較 ： 資金使用時間 融資成本 企業(yè)融資風(fēng)險 權(quán)益融資 長 高 較低 債務(wù)融資 有限 較低 較高 16 第二節(jié) 融資成本 一、融資成本的構(gòu)成 ? 資金籌集費： 包括證券印刷費、發(fā)行手續(xù)費、資信評估費、公證費、擔(dān)保費、廣告費等。 —————————— 。 —— 部門中的綜合性產(chǎn)業(yè)，或 —— 部門的跨部門產(chǎn)業(yè)。例如：國有銀行商業(yè)化后，將計劃經(jīng)濟時期的政策性虧損等賬務(wù)進行剝離，就屬于戰(zhàn)爭情況。 三、名詞解釋 協(xié)同效應(yīng) 資產(chǎn)剝離 “殼” 反并購 資產(chǎn)重組 四、問答 ? 房地產(chǎn)企業(yè)為什么要進行資產(chǎn)重組？房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)重組的路徑有哪些？ ? 如何選擇評價房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)重組績效的指標？ 37 第五章 房地產(chǎn)權(quán)益融資： REITS 知識點 信托 信托的種類 信托的運作模式 信托的收益投資特性 房地產(chǎn)信托 房地產(chǎn)投資基金 38 第一節(jié) 信托概述 一、生活中處處有信托 委托他人炒股，房屋租賃公司將房屋委托給受托人代為租賃，收 取一個月的租金。 —— 信托和 —— 信托 兩類。 —————————— 。 當(dāng)利潤率 P＇下降，但 P＇＞ r，企業(yè)經(jīng)營拐點已現(xiàn)，還債困難，甚至拖欠。速動比率。 ? 還本期限：指債券從發(fā)行之日起至償清本息之日止的時間。理論上，債券發(fā)行價格是債券的面值和要支付的年利息按發(fā)行當(dāng)時的市場利率折現(xiàn)所得到的現(xiàn)值。息票上標有利息額、支付利息的期限和債券號碼等內(nèi)容。 —————— 的素質(zhì)。 一、房地產(chǎn)項目融資方式：單一渠道 ：私人借貸、商業(yè)信用、股票融資、債券融資、租 賃業(yè)務(wù) ：銀行借貸、信托投資、保險、基金投資 二、房地產(chǎn)項目融資方式：復(fù)合渠道 1.“ 自有資金 +銀行貸款” 2.“ 自有資金 +信托計劃 +銀行貸款” 3.“ 股權(quán)融資 +銀行貸款” 小結(jié)：項目融資渠道傳統(tǒng)方式的共同點是以企業(yè)的資信為融資 基礎(chǔ)和前提。 ? “信托 +期權(quán)” ? 開發(fā)商貼息委托貸款 二、項目融資的資金結(jié)構(gòu) ? 股本金。 和項目投資者之間的 。公積金局管理：政府發(fā)行債券從公積金局獲取資金，并將資金貸款給開發(fā)商。 ———————— 。 二、若干國家住房抵押貸款方式的創(chuàng)新 ：固定利率抵押貸款。 78 二、可調(diào)利率抵押貸款 ：以物價水平為參照物調(diào)整利率，減少通貨膨脹對貸款收益的影響的抵押貸款。 ：市場利率較低時，借款人籌資提前償還貸款，使銀行失去應(yīng) 有收入，且影響資金的正常循環(huán)。 83 第九章練習(xí)題 (2) 括 。投保人應(yīng)將追償權(quán)移交給保險人，并 協(xié)助保險人共同向第三者追償。你認為三德公司拒付保費是否有理？保險公司向法院訴訟是否 合法？法院將會怎么判？ 88 第十一章 住房抵押貸款證券化 第一節(jié) 資產(chǎn)證券化與住房抵押貸款證券化 一、資產(chǎn)證券化概述 證券。信用評級機構(gòu)。 —————— 的實體。利率變化對投資結(jié)構(gòu) 的影響。 、儲蓄函數(shù)、流動偏好 函數(shù)和貨幣供給函數(shù)是 模型的 核心內(nèi)容。 二、商品住房量測指標 商品房價格指數(shù) 。 四、房價對通貨膨脹抵御能力的分析 城市間通貨膨脹率具有較高的相關(guān)性。資本市場的特點。 ———— 的比率。 的 ———— 級市場。 二、 問答： ？ 90年代初期后至金融危機前我 國房價扶搖直上的原因剖析？ ？ ？ 98 第十四章 房地產(chǎn)市場與 資本市場 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資與股票投資的特點 一、資本市場概述 資本市場的參與者與需求者。香港的通貨膨脹逾期率指標。消費者價格指數(shù)（ CPI）。 無法變?yōu)? 的風(fēng)險。利率變化對房地 產(chǎn)投資規(guī)模的影響。 券工具的過程叫 。 服務(wù)人。三德公 司在保險責(zé)任終止時已支付 70萬元保險費，尚欠 311068元保險費，在人保支公司的多次電話、書 面催討下，又于 2023年 10月支付 10萬元，剩余的 211068元拖欠保險費，三德公司以無保險事故、 無索賠等為由不履行交費義務(wù)。 三、房地產(chǎn)保險單和保險責(zé)任的確定： ? 基本責(zé)任 ? 特約責(zé)任 ? 除外責(zé)任 ? 保險責(zé)任在價值量上的規(guī)定 四、保險風(fēng)險成立的條件 五、房地產(chǎn)保險理賠 ? 以保單承擔(dān)的責(zé)任為依據(jù) ? 為減少投保財產(chǎn)的損失而進行的施救的支 出屬必要開支，應(yīng)列入理賠范圍。 兩部分構(gòu)成。 81 第四節(jié) 個人住房抵押貸款的風(fēng)險防范 一、個人住房抵押貸款風(fēng)險種類 ：房地產(chǎn)價格風(fēng)險和房地產(chǎn)法律風(fēng)險 ：貸款債權(quán)或抵押資產(chǎn)權(quán)不易變現(xiàn)的風(fēng)險 ：銀行自身決策失誤導(dǎo)致的風(fēng)險 二、個人住房抵押貸款違約風(fēng)險 ：收入下降無力按時還款、或無力全額還款。 ：金融機構(gòu)在貸款期間定期向借款人提供現(xiàn)金，由借款人在貸款期末一次償還本息。金融業(yè)與房地產(chǎn)和消費者的三贏。 ———————— 。反帕累托性質(zhì)。 70 第七章練習(xí) (2) 。 ? 合作開發(fā)：銀企合作開發(fā)。 ————— ，其計算公式為 ———————— 。公訴機關(guān)指控罪名成立，遂 作出上述判決。 ? 美國作為債務(wù)人保護中國資產(chǎn)的安全是它的義務(wù)，而不是對中國的恩賜 。債券基金主要追求當(dāng)期較為固定的收入，相對于股票基金而言缺乏增值的潛力，較適合于不愿過多冒險，謀求當(dāng)期穩(wěn)定收益的投資者。 ? 五級分類制度 正常、關(guān)注、次級、可疑和損失五類，后三類合稱為不良貸款。資產(chǎn)凈值。 ? 負債可以獲得“減稅效應(yīng)” ? 負債可以提高資金利潤率 ? “財務(wù)杠桿效應(yīng)”：財務(wù)杠桿效應(yīng)的計算公式。 ———— 融資。 資料鏈接：信托投資基金能在中國做起來嗎？ 43 第五章練習(xí)題 一 、填空 1。 ? 反應(yīng)企業(yè)短期實際償債能力的指標是 —————— 。 例如：“大恒科技”屬于通訊設(shè)備制造業(yè)，但投資 5000萬元參股中關(guān)村科學(xué)城建設(shè)股份有限公司，涉足房地產(chǎn)業(yè)。 ———— 發(fā)行股票。 ，融資方式可分為 —————— 和 ————— 。商業(yè)融資的前提。 委托性住房金融：委托性資金來源于住房公積金、行政和企事業(yè)單位的住房基金，以及城市住房基金。 ? 廣義的金融 =狹義金融 +國際和國內(nèi)的貨幣供給 +銀行與非銀行金融體系。 ? 海外投資“抄底” ? chimerika 3 二、格林斯潘做錯了什么 ? 經(jīng)歷 1954年－ 1974年 紐約市工業(yè)咨詢公司董事長兼總裁 1981年 任總統(tǒng)經(jīng)濟顧問委員會成員 1981年－ 1983年 任全國社會保險改革委員會主席 1982年 任總統(tǒng)國外情報顧問委員會成員 － 2023年 美聯(lián)儲主席 4 三、努力學(xué)習(xí)是時代賦予我們的使命 ? 我們所處的時代 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟時代 ?工業(yè)經(jīng)濟時代 ?后工業(yè)經(jīng)濟時代 ?知識經(jīng)濟時代 ?CHIMERIKA時代？和平崛起的時代？ ? 生而知之與學(xué)而知之 ? 名人論學(xué)習(xí) 周恩來：“與有肝膽人共事，從無字句處讀書”； 毛澤東：“貴有恒，何必三更起五更眠；最無益，只怕一日曝十日寒”； 20世紀 30年代 《 大公報 》 編輯王蕓生：“書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟”； 馬克思：“在科學(xué)的道路上沒有平坦的大道可走，只有在崎嶇小路的攀登上不畏勞苦的人，才有希望達到光輝的頂點。 ? 內(nèi)含界定：公地悲劇與制度。 ２ .股票的