【正文】 政府應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展的實(shí)際情況及發(fā)展目標(biāo)，以功能的充分發(fā)揮為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)設(shè)定監(jiān)管組織機(jī)構(gòu)，建立高效統(tǒng)一的產(chǎn)業(yè)投資基金監(jiān)管機(jī)構(gòu)。 ? （ 3）組織形式? 產(chǎn)業(yè)投資基金組織形式可分為契約型和公司型。 有利的因素 首先，金融體制和投融資體制的改革正有條不紊地推行；其次，法制建設(shè)加快，為產(chǎn)業(yè)投資基金的進(jìn)一步發(fā)展提供了法律保障。 ? 3．拓寬個(gè)人投資渠道，優(yōu)化社會(huì)資金的配置? 投資者的手中的財(cái)富都有保值、增值的愿望，而投資者一般不具備專業(yè)的投資能力，客觀上產(chǎn)生了委托專家理財(cái)?shù)男枨?。因此，房地產(chǎn)企業(yè)投資基金是一種較好的保值類投資工具。專門投資于房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)投資基金就是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金。委托代建的產(chǎn)生是由于建房單位因無(wú)力組織施工，將基建計(jì)劃與資金等交給房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)，委托房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)按照委托人的要求代為辦理設(shè)計(jì)、組織施工管理。如產(chǎn)權(quán)證書的管理、戶籍資料的管理和其他涉及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)權(quán)利變動(dòng)情況的管理。? 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)應(yīng)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同。根據(jù)具體情況，合同投資期限可增可減。在發(fā)放貸款以前雙方必須對(duì)抵押物按國(guó)家規(guī)定辦理抵押品登記手續(xù)，并到公證部門進(jìn)行公證，以免抵押物重復(fù)抵押或在貸款期內(nèi)轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與等行為的發(fā)生?；鸸驹谠O(shè)立基金時(shí)，其基金單位總數(shù)不固定，總金額不封頂，可以根據(jù)實(shí)際情況需要連續(xù)發(fā)行，投資者可以隨時(shí)購(gòu)買基金單位，也可以隨時(shí)將自己持有的基金單位在基金管理公司設(shè)定的內(nèi)部交易營(yíng)業(yè)日內(nèi)轉(zhuǎn)賣給基金管理公司。單位資金信托的期限通常大于一年。其資金來(lái)源范圍、期限與利率，均由中國(guó)人民銀行規(guī)定、公布和調(diào)整。信托機(jī)構(gòu)開辦房地產(chǎn)信托的委托、代理等業(yè)務(wù)，集融資與融物于一身，為房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人提供了運(yùn)用資金和財(cái)產(chǎn)的多種形式和廣闊市場(chǎng)，大大提高了房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益。 ? 2．信托業(yè)務(wù)的特點(diǎn)? 具體說來(lái)，信托業(yè)務(wù)具有如下特點(diǎn)：? （ 1）信任為本。– （ 1）委托人。 1917年上海儲(chǔ)蓄銀行成立了保管部（后改為信托部），隨后浙江興業(yè)銀行和聚興誠(chéng)銀行的上海分行也相繼設(shè)立專門辦理信托業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，此即我國(guó)歷史上最早辦理信托業(yè)務(wù)的三家銀行。 第一節(jié) 房地產(chǎn)信托概述 ? 一、信托的起源與發(fā)展 信托是私有制和商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，它指的是財(cái)產(chǎn)的所有人（自然人或法人）按照自己的目的或利益，將其所擁有的財(cái)產(chǎn)委托給他人或信托機(jī)構(gòu)代為管理或處理的一種經(jīng)濟(jì)行為。另外，有些想把土地遺贈(zèng)給家屬的人也采用這種做法。 1979年 10月，中國(guó)國(guó)際信托投資公司正式成立，地方的國(guó)際信托投資公司也相繼組建，銀行也于 1980年起開辦了信托業(yè)務(wù)；之后，各專業(yè)銀行均先后設(shè)立了獨(dú)立的信托投資類公司，承擔(dān)了各專業(yè)銀行原先的信托業(yè)務(wù)，我國(guó)的信托業(yè)進(jìn)入迅速發(fā)展的階段。受益人可以是委托人本人，也可以是委托人指定的第三者。信托收益在扣除了有關(guān)費(fèi)用之后全部歸受益人獨(dú)享，當(dāng)因不可抗拒的原因使信托發(fā)生了虧損，則由受益人承擔(dān)，受托人沒有義務(wù)承擔(dān)損失。房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)可以利用其擁有的多種專業(yè)的專門人才、手段與資格，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提供多種相關(guān)服務(wù)，如房屋造價(jià)審價(jià)，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)輔導(dǎo)與代理，房地產(chǎn)交易經(jīng)紀(jì)，代辦房屋的各種登記、過戶、納稅等手續(xù)以及房地產(chǎn)信息咨詢等。所謂代理集資是信托機(jī)構(gòu)代理為一些企事業(yè)單位向社會(huì)發(fā)行債券、股票，以籌措資金。 ? （ 1）契約型基金? 這是基于一定的信托契約原理而組織起來(lái)的一種共同基金，即通過訂立信托契約的方式設(shè)立的一種投資基金。房地產(chǎn)資金信托包括單一資金信托和集合資金信托兩種。主要通過三種方式進(jìn)行：? A．股權(quán)式投資，即房地產(chǎn)信托投資公司派代表參與被投資企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和經(jīng)營(yíng)管理，并按投資比例來(lái)分得相應(yīng)的投資利潤(rùn)或承擔(dān)相應(yīng)的投資損失。房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)應(yīng)在委托人授權(quán)范圍內(nèi)盡職盡責(zé)，履行代理義務(wù)，收取代理報(bào)酬。如代理房地產(chǎn)企業(yè)清償債務(wù)，代個(gè)人收付房租等。? 地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)托管工作的展開，主要靠房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)的高水平管理、高技術(shù)手段和較準(zhǔn)確的市場(chǎng)細(xì)分及適量的資金注入來(lái)進(jìn)行。 第三節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金? 一、投資基金、產(chǎn)業(yè)投資基金和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金? 投資基金制度在國(guó)外是一種較為成熟的投融資制度?；旌闲头康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金則同時(shí)具有上述兩種類型投資基金的特點(diǎn)。 ? 2．給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)新的契機(jī)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展 ? 首先，發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金將會(huì)改善房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。 1997年 11月，國(guó)務(wù)院頒布 《 證券投資基金管理暫行辦法 》 ，此后證券投資基金進(jìn)入規(guī)范發(fā)展階段。 ? （ 2）基金的規(guī)模、期限和募集方式? 基金規(guī)模太小不利于建立有效的投資組合，不能有效地降低投資風(fēng)險(xiǎn)，從而影響基金的整體投資收益率。② 實(shí)物性房地產(chǎn)。? 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金是指以投資基金形式投資于房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)包括普通住宅、工商業(yè)用房等在內(nèi)的各類房地產(chǎn)進(jìn)行內(nèi)部組合投資的集合投資制度。由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金主要投資于未上市企業(yè)，以追求長(zhǎng)期投資收益為目標(biāo)，因此要穩(wěn)定地實(shí)施其投資策略，基金必須在較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)保持資產(chǎn)的相對(duì)穩(wěn)定，所以宜以封閉式基金為主。目前，我國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款已達(dá) 11． 2萬(wàn)億，再加上保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者以及其他民間資本已形成了一個(gè)龐大的潛在資金市場(chǎng)。由于當(dāng)時(shí)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的整頓，大部份投資于房地產(chǎn)的資金都沉淀了。這給商業(yè)銀行帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)，通過發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金，可以減輕商業(yè)銀行的壓力。權(quán)益型房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金以持有并運(yùn)作房地產(chǎn)項(xiàng)目為目的，其收入來(lái)源主要是租金收入和轉(zhuǎn)讓所得兩部份，它可以獨(dú)立開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，并在項(xiàng)目開發(fā)完成后收取租金收入，也可以在開發(fā)完成后若干時(shí)期內(nèi)將房地產(chǎn)出售獲得投資收益。在這項(xiàng)業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)金融貸款機(jī)構(gòu)為委托人兼最初受益人，委托人將其持有的以個(gè)人為對(duì)象的住宅貸款債權(quán)委托給房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)，由房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)以受讓人的身份發(fā)給委托人受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三者等的方式收回資金；以后由委托人收取貸款本息，轉(zhuǎn)給房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)，再由房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)按規(guī)定交付給購(gòu)買受益權(quán)證書的受益者。? 房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)應(yīng)利用其管理、技術(shù)、資金和市場(chǎng)信息的優(yōu)勢(shì)，開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)托管工作，尤其是對(duì)國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行托管。房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)開辦此代理業(yè)務(wù)，有利于房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)發(fā)放信托質(zhì)押貸款。它是在委托人（即被代理人）和受托人（即代理人）之間產(chǎn)生的一種法律行為和契約關(guān)系。建成后，再房地產(chǎn)出售或租賃給需要的單位或個(gè)人，從而達(dá)到獲取收益的目的。 ? 1．房地產(chǎn)資金信托? 房地產(chǎn)資金信托是房地產(chǎn)信托投資公司依據(jù) 《 信托投資公司管理辦法 》 辦理的以信托財(cái)產(chǎn)為資金的信托業(yè)務(wù)。? 投資基金有多種類型。 ? 3．集資信托和代理集資? 這是信托機(jī)構(gòu)接受企業(yè)、企業(yè)主管部門以及機(jī)關(guān)、團(tuán)體、事業(yè)單位等的委托，直接或代理發(fā)行債券、股票以籌借資金的一種信托業(yè)務(wù)。這種經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的方式有的是雙方的，有的是多方的；有的發(fā)生在本地區(qū)，有的發(fā)生在外地或者跨越數(shù)省、市；有的需要資金、技術(shù)，有的則需要產(chǎn)品物資。這是信托業(yè)務(wù)區(qū)別于銀行其他業(yè)務(wù)的特殊性。? （ 3）受益人。至 1952年 12月公私合營(yíng)銀行成立，信托業(yè)務(wù)被停辦。教徒們?yōu)榱艘?guī)避該法律，往往采取將土地委托給第三方使用，在由第三方將從土地上獲得的收益轉(zhuǎn)交給教會(huì)。 信托作為一種制度，起源于 13世紀(jì)英國(guó)的尤斯（ USE）制。 1930年和 1931年是舊中國(guó)房地產(chǎn)信托業(yè)最為活躍的時(shí)期，當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)外各家銀行都以巨額資金投資和經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)。除未成年人以外，只要擁有財(cái)產(chǎn)，無(wú)論是個(gè)人、法人及不具備法人資格的組織，都能夠成為委托人。? （ 2）財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移性。信托的籌資融資形式多樣，方式靈活，它可以根據(jù)市場(chǎng)變化和社會(huì)需要，相應(yīng)調(diào)整其業(yè)務(wù)內(nèi)容與經(jīng)營(yíng)方式。前者是存款人指定投資或貸款的范圍、對(duì)象、期限和收益的方法等，房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)按照存款信托人的指示和要求處理和運(yùn)用資金，其中用于固定資產(chǎn)投資的特定信托，必須以有關(guān)部門批準(zhǔn)，納入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃，否則信托機(jī)構(gòu)不能受理，而且除收取約定的信托報(bào)酬外，所有盈虧責(zé)任均由存款人承擔(dān)；后者是存款人不指定存款的運(yùn)用范圍、對(duì)象和方式，由房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)管理和運(yùn)用。它屬于非盈利性的資金營(yíng)運(yùn)，因此，可享受政府稅收優(yōu)惠，受托人一般只負(fù)責(zé)營(yíng)運(yùn)資金，所得收益另由各基金的分配委員會(huì)或托事會(huì)負(fù)責(zé)辦理。 ? （ 4）封閉型基金? 其基本原理與開放型基金大致相同，只是在設(shè)立基金時(shí)，限定了基金總額，在初次發(fā)行達(dá)到了總額后，基金即宣告成立，并封閉起來(lái)，不再追加發(fā)行，即發(fā)行在外的基金份額或受益憑證數(shù)量是固定不變的，所以這種基金也稱為固定型基金；基金的投資人也不得向發(fā)行公司要求贖回持有的股份或受益憑證，如果投資者需要現(xiàn)金和退出基金，可以到證券市場(chǎng)上買賣交易。房地產(chǎn)抵押貸款可分為產(chǎn)權(quán)證抵押和房產(chǎn)實(shí)物抵押。房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)應(yīng)該發(fā)揮其