【正文】 托為其方式，是一種包括委托人、受托人和受益人在內(nèi)的多邊經(jīng)濟關(guān)系。在信托關(guān)系人中受托人對委托人和受益人同時承擔管理或經(jīng)營信托財產(chǎn)的義務(wù)，它對委托人意旨的實現(xiàn)、受益人利益的保障具有特別重要的意義。受益人則享受財產(chǎn)利益。在信托關(guān)系中，由于管理、處理受托財產(chǎn)而產(chǎn)生的虧損最終應(yīng)當由受益人承擔，在通常情況下，受托人在信托業(yè)務(wù)中所能得到的唯一報酬，是為管理或處理財產(chǎn)而提供勞務(wù)的勞務(wù)費，即手續(xù)費。這些作用主要表現(xiàn)在以下幾個方面：? （ 1）利用房地產(chǎn)信托的社會理財?shù)穆毮?，提高?jīng)濟效益，促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展? 房地產(chǎn)信托機構(gòu)通過開辦信托存款、信托貸款和投資等各種與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的信托業(yè)務(wù)，為財產(chǎn)所有者提供廣泛的理財服務(wù)，由于專業(yè)化的分工從而提高了資金的使用效益。 ? （ 3）利用房地產(chǎn)信托的金融服務(wù)職能，對房地產(chǎn)業(yè)提供相關(guān)服務(wù)? 在現(xiàn)代經(jīng)濟生活中，橫向經(jīng)濟聯(lián)系和協(xié)作是必不可少的。 ? 房地產(chǎn)信托存款是指在特定的資金來源范圍之內(nèi)，由信托投資機構(gòu)辦理的存款。? 房地產(chǎn)信托機構(gòu)在辦理房地產(chǎn)信托存款業(yè)務(wù)時，一般要求存款人提供能夠自主運用該筆資金的證明，并與存款人協(xié)商確定存款額度、期限、利率或收益支付方式以及信托報酬等項內(nèi)容，辦理具體信托存款手續(xù)。這是一種自益信托，它可以通過書面協(xié)議或由委托的信托機構(gòu)出具授權(quán)證書的方式辦理，內(nèi)容包括：信托金額、起止日期、收益率、收益方式、受托人的勞務(wù)費用及其收取方式、雙方的權(quán)責和違約責任等。共同投資基金是由不確定的眾多投資者投入資金，委托專門投資機構(gòu)進行投資和管理，借以分散風險，并享有投資收益的一種投資制度，其基本做法是：專業(yè)投資機構(gòu)如信托投資公司通過發(fā)行收益證券或以投資基金股份的方式，將社會上眾多投資者的閑散資金匯集起來，組建成巨額基金，然后委托投資專家進行有價證券等分散組合投資，所得收益，在扣除了成本和管理費用之后，按投資人的資金份額分配給投資人。與普通股份公司相比較，通常身為投資者的股東，對公司事務(wù)僅僅有形式上的控制權(quán)而已，公司型投資基金有四方面當事人：投資公司、管理公司、保管公司和承銷公司。信托存款已作為信托資金的來源在前面介紹過，這里主要介紹房地產(chǎn)資金信托、房地產(chǎn)代理信托及房地產(chǎn)其他受托業(yè)務(wù)。信托投資公司根據(jù)借款人的申請，審查借款人資格，查驗借款人的房產(chǎn)證明、房產(chǎn)抵押物和抵押物清單，審查無誤后訂立借款合同。房地產(chǎn)信托投資主要有以下兩種：? 直接投資開發(fā)房地產(chǎn)? 聯(lián)合投資開發(fā)房地產(chǎn) ? ① 直接投資開發(fā)房地產(chǎn)? 有房地產(chǎn)投資開發(fā)能力的信托投資機構(gòu)按照國家房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)規(guī)定，運用自有資金，直接投資、開發(fā)、建造和經(jīng)營房地產(chǎn)。信托公司為了獲取中期利潤，避免長期投資風險，堅持還本原則，在整個合同投資期間獲取貸款利息更高的收益。 ? 2．房地產(chǎn)信托代理? 房地產(chǎn)代理是指房地產(chǎn)信托機構(gòu)受托代為客戶辦理有關(guān)房地產(chǎn)事項的廣義信托業(yè)務(wù)。 ? （ 2）房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)? 房地產(chǎn)信托機構(gòu)可通過設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀組織，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀事務(wù)。房地產(chǎn)信托機構(gòu)代理倉庫業(yè)務(wù)收取一定的租費與手續(xù)費。對于收付雙方的任何經(jīng)濟糾紛，不加干預(yù)，均由債權(quán)、債務(wù)雙方自行解決。 ? 房地產(chǎn)信托機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行托管，首先應(yīng)對該企業(yè)進行診斷分析，然后雙方簽訂托管協(xié)議，規(guī)定托管期限，商定在托管期滿若所托管的資產(chǎn)保值，房地產(chǎn)信托機構(gòu)收取一定的資產(chǎn)保值費；若所托管的資產(chǎn)增值，則收取增值額一定比例的增值費；若出現(xiàn)經(jīng)營虧損，則房地產(chǎn)信托機構(gòu)將出資補償至保值狀態(tài)。 ? （ 3）委托代建信托? 這是委托房地產(chǎn)信托機構(gòu)代理建房。這種房地產(chǎn)債權(quán)信托，常用于個人住宅貸款債權(quán)信托。主要投資于可流通證券的基金稱為證券投資基金。 ? 根據(jù)投資業(yè)務(wù)及收入模式的不同，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金大致可以分為權(quán)益型、抵押型和混合型三類產(chǎn)業(yè)投資基金。而且，由于土地的不可再生性，房地產(chǎn)物業(yè)的價值會隨時間的推移而升高。 ? 1．有助于深化金融體制改革，培育資本市場? 目前，我國大部份的房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源依賴于商業(yè)銀行的貸款。 ? 最后，發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金有助于優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，由于產(chǎn)業(yè)基金會挑選一些具有增長潛力的房地產(chǎn)企業(yè)進行投資，使其在基金的支持下更加迅速地發(fā)展。這些投資基金是綜合的，既投資實業(yè)，也投資證券，基本上處于無序狀態(tài)。有關(guān)部門擔心在這種情況下產(chǎn)業(yè)投資基金的上市會成為資本市場上的又一炒作工具。 ? 2．房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金的運作模式建議? （ 1）資金來源? 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的資金來源結(jié)構(gòu)會影響基金的治理結(jié)構(gòu)，進而影響到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因為在剛起步階段，如果采取私募發(fā)行的方式很可能導(dǎo)致社會亂集資，不利于基金的規(guī)范運作和保護投資者利益。封閉式基金在發(fā)行原始股份和購買資產(chǎn)之后，不再進一步增發(fā)股份，其現(xiàn)有股票的價值完全取決于基金的資產(chǎn)組合的經(jīng)營業(yè)績；而開放式基金則不斷地發(fā)行新股份并將其銷售給投資者。 ? （ 2）政府應(yīng)加強引導(dǎo)，扶持和監(jiān)管? 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資屬于長期投資，因此政府應(yīng)出臺相應(yīng)政策，給產(chǎn)業(yè)基金以稅收等方面的優(yōu)惠。其主要業(yè)務(wù)有房地產(chǎn)資金信托、房地產(chǎn)信托代理和房地產(chǎn)其他受托業(yè)務(wù)。 本章小結(jié) ：? 信托有信任與委托兩重含義，財產(chǎn)為其核心，信任為其基礎(chǔ)，委托為其方式，是一種包括委托人、受托人和受益人在內(nèi)的多邊經(jīng)濟關(guān)系。一種是購物中心、辦公樓、倉庫等收益類房地產(chǎn)；第二種是二手房業(yè)務(wù)；第三種是收購尾盤。兩種組織形式各有利弊。規(guī)模太大則對基金的管理要求就高，而且也給監(jiān)管機構(gòu)的監(jiān)管工作帶來一定難度。一份旨在規(guī)范產(chǎn)業(yè)投資基金的文件草案也已由國家發(fā)改委制訂完成，正向有關(guān)部委征求意見。而對于產(chǎn)業(yè)基金的設(shè)立與運作爭議較大，始終沒得到國家的批準。截至 2023年底，我國居民儲蓄存款已達 11． 2萬億元，并且主要集中在國有商業(yè)銀行從而使國有商業(yè)銀行面臨巨大的壓力。 ? 其次，發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金有助于房地產(chǎn)企業(yè)改善經(jīng)營管理。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金通過將資金投資于多樣化的物業(yè)類型，分散了風險，有效地保證了投資者的資產(chǎn)組合效益。 ? 2．房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的特點? （ 1）較強的流動性? 房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，流動性較差，投資者很難在短期內(nèi)將其兌換成現(xiàn)金。 ? 二、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的分類及特點? 1．房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的分類? 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金雖然只是投資于房地產(chǎn)業(yè)的一種投資基金，但其在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部卻有不同的投資方式和收入來源。投資基金，一般是指由投資基金公司通過發(fā)行基金股份或受益憑證等形式向社會募集資金，再將所籌得的資金投資于有價證券、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)等投資對象或領(lǐng)域，并將所獲的凈收益分配給廣大投資者的一種集合投資制度。 ? （ 4）個人住宅信托? 個人住宅所有人因種種原因，在不能親自經(jīng)營自己的房產(chǎn)，又找不到合適的個人代為照料的情況下，房地產(chǎn)信托機構(gòu)可以接受委托代為管理。 ? （ 2）動拆遷信托? 在城市舊區(qū)開發(fā)建設(shè)時，房地產(chǎn)信托機構(gòu)受托承擔舊區(qū)原有單位、居民動遷和原有房屋拆除工作，方便房地產(chǎn)施工單位施工。代辦的具體事務(wù)有：為新建房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)建立健全會計制度和賬務(wù)，代為建賬、記賬；受托幫助房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)培訓(xùn)財務(wù)會計人員，舉辦各種形式的會計咨詢輔導(dǎo)等。委托人申請代理收付款項時，應(yīng)先與房地產(chǎn)信托機構(gòu)簽訂協(xié)議，明確收付款項的內(nèi)容、對象、范圍、金額、時間及方式等。? 房地產(chǎn)信托機構(gòu)應(yīng)發(fā)揮其聯(lián)系面廣、信息靈通、信譽良好的優(yōu)勢，積極開展房地產(chǎn)經(jīng)紀事務(wù)。房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)與狹義的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的一個主要區(qū)別在于，通常房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的代理人并不因為代理而取得財產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)信托機構(gòu)應(yīng)該發(fā)揮其在房地產(chǎn)信托貸款和房地產(chǎn)信托投資等領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢，對貸款和投資的項目進行嚴格的事前審查，并跟蹤其進展狀況，及時發(fā)現(xiàn)其運營過程中可能對信托財產(chǎn)造成損失的問題，從而達到控制風險并分享房地產(chǎn)業(yè)較高的投資回報。? B．契約式投資，即信托投資機構(gòu)只是在資金上支持被投資企業(yè)，而不參與被投資企業(yè)的日常經(jīng)營管理。房地產(chǎn)抵押貸款可分為產(chǎn)權(quán)證抵押和房產(chǎn)實物抵押。單一資金信托是指房地產(chǎn)信托投資公司受理單個委托人的單獨管理和運用信托資金的信托業(yè)務(wù)；集合資金信托是指房地產(chǎn)信托投資公司接受兩個及以上委托人的委托，共同運用和管理信托資金的信托業(yè)務(wù)。 ? （ 4）封閉型基金? 其基本原理與開放型基金大致相同，只是在設(shè)立基金時，限定了基金總額，在初次發(fā)行達到了總額后，基金即宣告成立，并封閉起來，不再追加發(fā)行，即發(fā)行在外的基金份額或受益憑證數(shù)量是固定不變的，所以這種基金也稱為固定型基金；基金的投資人也不得向發(fā)行公司要求贖回持有的股份或受益憑證，如果投資者需要現(xiàn)金和退出基金，可以到證券市場上買賣交易。此種基金由專門的投資機構(gòu)共同出資組建一家基金管理公司，由其