【正文】 三十、MPF挑戰(zhàn)MBS——一種新的住房融資選擇三十一、荷蘭LABSII公司的資產證券化三十二、中色建設房地產公司資產重組回顧三十三、資產重組、資本市場與投資銀行三十四、房地產開發(fā)企業(yè)融資渠道分析三十五、論銀行不良資產剝離和資產管理公司的運作三十六、資產證券化與其他融資方式的比較三十七、資產證券化的基本交易過程三十八、服務商在證券化交易中的作用三十九、資產證券化與機構投資者四十、銀行擔保貸款支撐債券（CLO）四十一、RTC與資產證券化四十二、資產證券化的案例分析——討論稿四十三、亞洲的資產證券化發(fā)展與原因剖析四十四、論資產管理公司的運作——金融過濾工程分析四十五、資產證券化與金融資產管理四十六、中國房地產投資基金主攻權益性投資 解讀房地產金融在我國，住宅產業(yè)還剛剛起步，需要一個發(fā)育、成長、完善的過程，在這一過程中資金融通始終是房地產交易的基礎，是困擾開發(fā)商和購房者的難題。? 實戰(zhàn)專家、知名教授為每一位學員隨時提供1 對1 顧問式郵件教學和答疑的教學方式更會使你胸有成竹的走向成功職業(yè)經理人的工作崗位。其對象是企業(yè)中高級管理人員以及各界管理知識的需求者。學院教學方式靈活多樣，注重人才的實際技能的培養(yǎng)，向學員傳授先進的管理思想和實際工作技能，學院會永遠遵循“科技興國、嚴謹辦學”的原則不斷的向社會提供優(yōu)秀的管理人才。 為深化住房制度改革，促進住房建設與消費，國家先后出臺了一系列的住房與金融政策，為住房消費貸款業(yè)務提供了良好的發(fā)展契機。因此，紛紛從不同的角度且以不同的方式介入住房金融市場競爭，特別是自l998年起，在國家產業(yè)政策和人民銀行金融調控政策的引導下，各家商業(yè)銀行都紛紛承諾拿出幾百億，總量上千億的信貸規(guī)模，支持住房建設和住房消費，在品種創(chuàng)新、服務網絡、服務質量等方面的競爭都更趨激烈。 、期限短、利率高。 　　 ，對住房資金的籌集、運用缺乏有效的管理與監(jiān)督。政府作用體現在對住房金融的支持上。因此只有開拓性地摸索適合我國國情的住房金融營銷策略，積極進行住房金融品種的創(chuàng)新與業(yè)務的整合，并在合適的時機有效地進行資產重組與銀行間的購并，才能在加入WTO后，具備與跨國銀行競爭的實力。住宅需求的激增將使我國的住房金融市場面臨著超常規(guī)、跳躍式發(fā)展的機遇，但境外金融機構的大量涌入又使這種跳躍式發(fā)展在一個封閉的金融體制中難以得到實現。要放松對房地產開發(fā)貸款的控制，放開住房消費信貸，擴大貸款規(guī)模，及早占領和發(fā)展房地產金融市場；要調整房地產貸款結構，完善住房消費信貸機制，形成適應不同年齡、不同收入群體需要的貸款系列品種；要發(fā)展房地產保險，尤其是房屋財產保險、房地產責任保險、住房抵押保險和房產質量等方面的保險；要借鑒國外經驗，建立房地產政策性金融機構，盡快開放房地產金融二級市場。顯而易見，房地產對金融業(yè)的依賴性較其他部門更大，金融業(yè)的缺位將使房地產開發(fā)成為天方夜譚。 房地產企業(yè)的內部生存和發(fā)展環(huán)境已經發(fā)生了重大變化；而加入WTO，外部環(huán)境也將變得更加嚴峻，國際資本虎視眈眈。加快我國房地產金融業(yè)在制度、機構、創(chuàng)新、機制方面的建設，盡快建立起適合我國住宅發(fā)展要求并能促進自身健康發(fā)展的住宅金融體系，是我國房地產金融業(yè)發(fā)展走向繁榮的戰(zhàn)略選擇?！　?994年，國發(fā)．[1994]43號《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》將全國住房制度改革繼續(xù)推向深入。各家商業(yè)銀行根據國家的政策導向相繼采取各種措施，加大住房金融業(yè)務的經營力度，使得住房消費信貸業(yè)務取得前所未有的快速發(fā)展，截止1999年底，工、農、中、建四大國有商業(yè)銀行個人住房貸款余額1583．67億元，其中自營性貸款余額1259．56億元，較1998年末增長了157％。近年來，住房開發(fā)貸款主要用于支持普通住房的建設，尤其是從認真貫徹國家科教興國的戰(zhàn)略，大力促進國民經濟結構、產業(yè)結構調整以及科教文衛(wèi)體制轉軌的需要出發(fā)，采取從重點領域和重點單位入手，積極嘗試多種方式、多種途徑支持科教文衛(wèi)住房建設的有益做法，努力探索和解決銀行在支持科教文衛(wèi)機構利用單位自用土地建設經濟適用住房中的風險規(guī)避問題，選擇符合本地區(qū)經濟發(fā)展狀況的信貸扶持方式，有力地支持了這些單位的住房建設。我國住房金融業(yè)務的迅速發(fā)展不僅表現在信貸規(guī)模擴大，還表現在住房信貸品種的不斷增加，僅就住房消費信貸而言，有商業(yè)性個人住房貸款、政策性個人住房貸款和兩者結合的住房組合貸款以及住房汽車貸款、住房裝飾裝修貸款等一系列信貸品種。影響房價與居民家庭年收入比的另一個原因是舊體制下在職工工資外運轉的住房工資含量目前尚未全部理人工資之中，廣大中低收入居民家庭尚無實力進入商品房市場，因而嚴重制約住房金融業(yè)務的發(fā)展。即使政府出臺有關規(guī)定，能辦理抵押登記，屆時處分抵押住房的收益仍有很大不確定性，這涉及到抵押權人和政府(或單位)利益的分配問題，因為如何確定土地收益尚無具體規(guī)定?！　⊥瑫r，我國住房抵押貸款一、二級市場的發(fā)展都缺乏政府的積極介入。一是在住房供應上，建造面向不同階層和不同消費水平的經濟適用房和普通商品房，近期仍可準許有條件的企業(yè)集資建房，并以貨幣化的方式出售給本單位職工，由于減少中間環(huán)節(jié)，建房造價相應降低，從而增加有支付能力的購買需求；二是確定合理的房價租售比，使住房消費真正進入商品化、市場化運作階段；三是探索房價、個人收入與住房信貸的合理比，科學測量和量化三者間的售、存、貸比例，塑造商業(yè)銀行新的客戶群體。　　建立資信等級高、抗風險度強的中介機構，提供簡化程序，縮短時間，高效率的“一條龍”中介服務，既有利于維護購房者的權益，又有利于增強金融機構住房信貸投放、回收和增值的信心，同時對健全和完善我國住房市場機制，加快和促進住房建設與住房信貸的良性循環(huán)都將具有極其重要的作用。一是要隨著我國經濟體制改革的深化和市場經濟體制的逐步確立，重新定位政策性住房金融業(yè)務的操作目標，即由為住房制度改革提供配套政策性住房金融服務的操作目標，逐步過渡到為中低收入階層居民住房生產和住房消費提供金融服務。第三，優(yōu)質高效的營銷貸款。3．4　　加快住房金融創(chuàng)新的步伐　　1．探討建立我國二級抵押貸款市場的可行性，著手研究將中國長期化的資金通過二級抵押市場證券化的形式融入住房領域的可操作性和運作途徑。借鑒美國住房市場管理經驗，如成立聯邦住房管理局、聯邦退伍軍人管理局(VA)這樣的官辦保險機構，通過政府的功能及信譽組建抵押貸款擔保公司。通過剖析我國個貸風險防范現狀和主要難點，從一級抵押市場的主體角度提出了構建符合我國國情的“四位一體”的個貸風險防范體系及相應的具體對策建議。銀行在個貸業(yè)務開展方面風險意識也較強，甚至存在“惜貸”現象。住房置業(yè)擔保公司的出現解決了我國住宅金融市場長期存在的擔保主體缺位問題。二、目前住房消費信貸風險防范中的主要難點作為一個住宅市場化和住房消費信貸化剛剛起步的國家，我國的法律法規(guī)、制度建設和市場基礎設施建設仍然滯后，在防范個貸風險上也存在難以克服的困難，具體表現在：1．滿足住房消費需求與防范個貸風險存在觀實沖突當前，我國停止住房實物分配，住房信貸市場潛在需求量極大，但銀行以嚴謹周密的業(yè)務程序和多種擔保保險形式來規(guī)避信用風險，造成手續(xù)繁瑣及貸款費用增加，限制了潛在的貸款需求。我國開辦的“住房消費信貸保證保險”是保證保險與信用保險的混合物，繳費義務與受益權利嚴重扭曲。5．配套環(huán)境的制約使個貸風險防范手段效果弱化個人信用制度、抵押制度、擔保保險制度等本來是轉移風險的手段，由于制度安排本身的缺陷和運行環(huán)境的問題，弱化了防范風險效果，甚至可能增大風險。因而，積極發(fā)展個貸業(yè)務，建立二級抵押市場，為個貸證券化創(chuàng)造條件就成為構建風險防范體系的一個重要課題和難題。其次，建立貸款銀行內部風險管理機制，通過健全住房消費信貸回歸制度等風險管理手段控制貸款銀行操作風險，這是構建“四位一體”的個貸風險防范體系的關鍵。應進一步健全完善一級市場，拓展個貸業(yè)務規(guī)模：積極進行貸款債權出售和服務試點，擴大貸款購買轉讓范圍，逐步培育完善二級市場。在個貸規(guī)模方面，可把住房抵押貸款余額達到各項貸款總額的20％定為警戒線。也可從目前國有商業(yè)性保險公司中撤出一部分國有資本組建政策性保險公司。抽象地概括證券化就是將一個非證券的或不如證券更具流動性的有價物轉化為證券并上市交易的行為。但現在我國房地產市場上大多數開發(fā)企業(yè)不具備雄厚的開發(fā)資本；消費者方面又因為歷史原因造成的有效需求不足。這些都為房地產證券化提供了業(yè)務組織上的保證。二、推行房地產證券化以后。如何既方便融資，又控制風險并爭取最大利潤呢?這就要求開發(fā)商對經濟周期態(tài)勢有科學合理的預測，對自己開發(fā)的房產有合理的估價，最終科學合理地訂出約定價格。MBS對房地產業(yè)的影響。放貸額度與實際開發(fā)、消費資金的缺口較大，利率雖然降了，但并無實際資金到位運作，房地產市場要復蘇也就成為了空談。解決這一難題必須要結合我國實際情況，探索一條既能釋放不良貸款風險又能適應貸款企業(yè)、金融機構發(fā)展需要的路。從長遠來看，住房抵押貸款證券化需要個人信用制度來保證。它經由投資銀行精心設計，把銀行和其他機構的債權組合起來，滿足一定的金額和條件，憑此發(fā)行新的證券。而由于二手房交易具有一些不同于一手房交易的特點，使得銀行在開展二手房貸款業(yè)務中的法律風險和防范風險的措施也有其特殊性。基于二手房交易、向購買二手房的消費者提供的貸款就是二手房貸款。二手房交易的客體可能有商品房、經濟適用房、私房和房改房。3．由于二手房貸款手續(xù)比較復雜，因此銀行與中介機構的合作更為密切。由于二手房交易多是零散進行的，一般都是已經具有完全產權的房屋，因此不需要像一手房貸款那樣對住房開發(fā)項目和開發(fā)商的資信狀況進行評估和審查。因此，在二手房貸款中中介機構的介入程度更深。主要法律關系如下：(1)二手住房買賣雙方之間的房屋交易關系。對房改房和經濟適用房，上市交易要滿足建設部頒發(fā)的《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》和當地制訂的實施細則對提交資料、買賣手續(xù)、收入分配等規(guī)定。這些法律條款的限制，使得銀行面臨抵押無效或處置抵押物困難的風險。職工出售已購公有住房，需要向房地產行政主管部門提交有關材料，包括已購公有住房和經濟適用住房上市出售申請表、房屋所有權證書、土地使用權證書或者房地產權證等。所購房屋還應辦理房屋保險手續(xù)。銀行接收此類抵押房產可能造成日后處置抵押物時的不便。以上任何一項法律關系的任一要素存在理疵，都可能給銀行貸款造成風險。這種情況下，借款人與中介公司簽訂擔保協議，通過中介機構向貸款人申請貸款。對一手房現房交易的貸款，并不要求在貸款審查時對房屋進行評估。1．二手房貸款業(yè)務品種按房屋類型劃分，可分為二手現房抵押貸款和二手期房貸款；按房屋產權性質劃分，可分為二手商品房貸款和二手房改房、經濟適用住房貸款；按是否需要交首期房款來劃分。2．二手房貸款以二手房交易為基礎。因為除貸款所基于的交易對象不同之外，一手房貸款和二手房貸款在貸款審查、發(fā)放、利率、還款方式等方面并無區(qū)別。顯然這一定義混淆了“二手房”與“房地產二級市場”的概念。我國房地產投融資政策應當面對這些必將到來的發(fā)展趨勢，順應金融自由化、國際化的時代潮流，穩(wěn)步而積極地實現與國際接軌。 　　所謂金融自由化，主要是指經營交易的自由化，逐漸打破金融機構之間和金融機構與非金融機構之間的業(yè)務界限，逐步放棄對銀行信貸的數量限制；逐步作到利率自由化，政府放棄對存貸款利率的控制，使其按資本市場的行情自由浮動。對抵押資產債券的發(fā)行問題，注意事項和債券在證券市場的交易等情況作出法律和制度的規(guī)定，進一步完善證券監(jiān)管體制，逐漸形成一套完整的房地產證券化法規(guī)，更多地采用市場經濟的手段和法律手段對未未的房地產證券市場進行監(jiān)管。這樣既實際擴大了信貸資金的規(guī)模，又不受銀行制定的信貸規(guī)模的影響。另一方面降息又刺激房地產市場的有效需求：第一，降低住房抵押貸款利率，可以有效減少購房者每期還款數；第二，如果每期還款額不變，那么調低利率將可以明顯提高購房者貸款總額，增加購房者實力從而降低購房者的門檻。ABS債券有助于房地產購買力積累和市場價格發(fā)現。它還有一個重要的性質是可以“附權”，即是在債券到期后的一定期限內，投資者可以選擇以現金的形式還本付息，也可以選擇按事先約定的價格購買已進入銷售階段的本次所開發(fā)的房產，從這一特點我們可以看出ABS可以具備一種期權的性質?！吨袊嗣胥y行法》、《商業(yè)銀行法》和人民銀行頒布的《個人住房貸款管理辦法》及一系列規(guī)定，是發(fā)放個人貸款的重要準則。我國的房地產金融正在迅速地改變單一的房地產開發(fā)信貸，大力發(fā)展個人消費信貸。單就資產證券化來說，取決于四個條件：(1)市場經濟的發(fā)展程度；(2)信用制度的發(fā)展程度；(3)證券市場的發(fā)展程度；(4)交易法規(guī)的完善程度。(6)完善政策法規(guī)體系，建立法律制度基礎。要建立合理的住房資金籌集機制，支持住房消費信貸的長期發(fā)展。實現抵押貸款利率及其調整周期、調整幅度的多元化，提供具有不同風險分布特點的多種貸款方式。3．建立我國住房消費信貸風險防范體系的具體對策建議“四位一體”的個貸風險防范體系的建立是一項涉及面廣、政策性強的系統工程，需要社會各方面的參與并采取一系列銜接配套、切實可行、易于操作的對策措施：(1)建立個人信用制度，完善風險預警的基礎條件。因此，根據借款人、貸款銀行、中介機構和政府這四類市場主體在個貸業(yè)務中的地位、作用來搭建個貸風險防范體系框架是較為現實可行的。保險業(yè)務實際運作中存在標準不統一、操作不規(guī)范、利益不均衡，房屋保險理賠范圍小、費率高，賠償幾率小，保險除外責任過多等問題。3．政府在個貸風險防范中的作用機制尚未完全建立由于制度安排、經費來源和作用方式等制約因素，政府對居民住房的社會保障作用只限于產品領域(如安居工程、經濟適用房等)，還沒有發(fā)展到住房金融市場領域。貸款銀行處于提供個貸服務的壟斷性地位，采取各種方式規(guī)避轉移風險，但最終卻可能承擔更大風險。統計顯示，上海市住房抵押貸款市場存量約占全國的20%左右。其中，通過開發(fā)商擔保提早發(fā)放期房貸款，待現房交付后，再用住房抵押這一擔保形式來置換開發(fā)商連帶責任保證成為目前較為普遍的一種信貸形式。本文側重于對構建風險防范體系的現實條件和主要難點的分析，對建立“四位一體”的我國住房消費信貸風