房地產(chǎn)金融--房地產(chǎn)金融基本知識(64-文庫吧在線文庫
【正文】 擔(dān)保融資 第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類與特征 一、房地產(chǎn)金融的分類 按經(jīng)營性質(zhì)可分為 政策性房地產(chǎn)金融和自營性房地產(chǎn)金融 按照融通方式可分為 直接金融和間接金融 按照貸款形式可分為 信用貸款和擔(dān)保貸款 第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類與特征 ?政策性房地產(chǎn)金融是指與住房制度改革有關(guān)的各種貨幣資金的籌集、融通和結(jié)算等信用行為。 包括：銀行的長短期存款、向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的土地開發(fā)貸款、商品房開發(fā)貸款、短期流動資金貸款以及向居民個人發(fā)放的住房消費(fèi)貸款。 第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素 二、銀行利率的變化 利率變化對房地產(chǎn)市場的影響一般是反方向作用，即提高利率，增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本和購房者的借貸成本，從而緊縮房地產(chǎn)信貸規(guī)模，防止市場過熱，房地產(chǎn)金融活動得到抑制 ；反之，降低利率則起到刺激房地產(chǎn)市場，擴(kuò)大信貸規(guī)模，房地產(chǎn)金融活動更為活躍。特別是恩格爾系數(shù)較高的國家或地區(qū)，一般日用品的價格變化作用更明顯。比較高的是愛爾蘭 (80%)、挪威(78%)、葡萄牙 (76%)、英國 (70%)、美國 (68%)、意大利 (68%)。 計算公式如下： F=P (1＋ i)n， F為本利和。 第三節(jié) 資金時間價值及相關(guān)概念 一、利率 （三）名義利率與實際利率（利率單位與計息周期不一致） 在這里，名義利率與實際利率之間的關(guān)系式： 在此，名義利率為 r， 1年計息 m次，每一計息周期的利率為： r/m。 現(xiàn)值、終值、年值三者之間的相互換算公式 （ 1）一次支付終值公式 F=P(1+i)n，即復(fù)利公式，則 (1+i)n稱之為“一次支付終值系數(shù)”。即“零存整取” （ 6）儲存基金公式 ，則 稱之為“儲存基金系數(shù)”。 利息率是指借貸資本而不是權(quán)益資本的收益率。 第三節(jié) 資金時間價值及相關(guān)概念 二、資金等值與現(xiàn)金流量圖 （三）收益率 權(quán)益投資收益率是投資者投入的自有資本或自有資金的收益水平。 求償擔(dān)保的保證人必須由債務(wù)人以外的第三人充任，而不能由債務(wù)人自己充任。狹義的保證法律關(guān)系僅指保證人和債權(quán)人之間的關(guān)系。 質(zhì)押的標(biāo)的物為 動產(chǎn)或權(quán)利憑證 。（ 3）質(zhì)押具有留置效力，并就標(biāo)的物直接支配以實現(xiàn)質(zhì)權(quán) （ 4）其他特征：質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押物所生孳息享有收益權(quán)，但質(zhì)權(quán)人收取的孳息必須用于清償債權(quán)。 ④質(zhì)押中質(zhì)權(quán)人對質(zhì)物有保管義務(wù)，并對此承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任。貨幣證券包括兩大類：商業(yè)證券如商業(yè)匯票、商業(yè)本票；銀行證券如銀行匯票、銀行本票、支票等。 第四節(jié) 擔(dān)保融資 權(quán)利質(zhì)押貸款 （ 2）票據(jù)質(zhì)押 票據(jù)質(zhì)押時，應(yīng)以背書方式記載“質(zhì)押”字樣，未背書的票據(jù)質(zhì)押不符合《票據(jù)法》的要求而不產(chǎn)生法律效力。 第四節(jié) 擔(dān)保融資 股權(quán)質(zhì)押貸款 股票質(zhì)權(quán)人在股票質(zhì)押的法律關(guān)系享有的權(quán)利： （ 1）質(zhì)權(quán)人有分配盈余的收獲權(quán) （ 2）留置出質(zhì)股票的權(quán)利 （ 3）制止出質(zhì)人非法轉(zhuǎn)讓股票，以保全股票質(zhì)權(quán)的權(quán)利 （ 4）質(zhì)權(quán)人享有股票代位物上的代位權(quán)（若股票毀損，股東基于股東權(quán)得領(lǐng)新股票時，應(yīng)將其交給質(zhì)權(quán)人） （ 5）質(zhì)權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán) 第四節(jié) 擔(dān)保融資 股權(quán)質(zhì)押貸款 股票出質(zhì)人在股票質(zhì)押后享有的權(quán)利： （ 1）表決權(quán) （ 2）新股優(yōu)先認(rèn)購權(quán) （ 3）余額返還請求權(quán) 股票質(zhì)押的實現(xiàn)不適用折價、變賣、拍賣等方式，而必須通過證券交易所進(jìn)行。 股份有限公司股票質(zhì)押的設(shè)定的三個條件： ①出質(zhì)股票應(yīng)為依法可以轉(zhuǎn)讓的股票。 第四節(jié) 擔(dān)保融資 權(quán)利質(zhì)押貸款 （ 1）權(quán)利質(zhì)押與動產(chǎn)質(zhì)押的區(qū)別 ①質(zhì)押的標(biāo)的不同。 ） 第四節(jié) 擔(dān)保融資 權(quán)利質(zhì)押貸款 權(quán)利質(zhì)押是指以所有權(quán)以外的可讓與財產(chǎn)權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定的擔(dān)保。 兩者的共同點(diǎn)： ①都屬于物權(quán)的擔(dān)保方式； ② 都以取得所押財產(chǎn)的價值為目的 ； ③ 質(zhì)權(quán)或抵押權(quán)都因債權(quán)而存在，與債權(quán)不可分離 ； ④都以所押財產(chǎn)的價值優(yōu)先受償。 質(zhì)權(quán)是一種擔(dān)保 物權(quán) 。） 第四節(jié) 擔(dān)保融資 二、保證貸款 （三）保證人 保證人的條件 （ 1）保證人須具有民事行為能力 （ 2）保證人須具有代為清償債務(wù)的能力 主要包括：自然人、企業(yè)法人、社團(tuán)法人（一般不包括機(jī)關(guān)法人和無營業(yè)執(zhí)照的事業(yè)單位）。 第四節(jié) 擔(dān)保融資 二、保證貸款 （一）保證及其法律關(guān)系 保證是指保證人和債權(quán)人約定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，保證人按照約定履行債務(wù)或承擔(dān)責(zé)任的行為。 第四節(jié) 擔(dān)保融資 一、擔(dān)保與反擔(dān)保 （一）反擔(dān)保 反擔(dān)保是指擔(dān)保人（第三人）為債務(wù)人向債權(quán)人提供擔(dān)保時，由債務(wù)人或其他人向擔(dān)保人提供的確保追償權(quán)實現(xiàn)的一種擔(dān)保制度。 Ci—— 現(xiàn)金流入量； Co —— 現(xiàn)金流出量； (Ci－ Co)t —— 項目在 t年的凈現(xiàn)金流量； t=0—— 項目開始的時間點(diǎn)；n—— 計算期。 ?注意：為了簡化計算，公認(rèn)的習(xí)慣是將現(xiàn)金流量的代數(shù)和看成是在計算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。 如要計算每月一定收入的居民家庭能申請最大抵押貸款額度。 第三節(jié) 資金時間價值及相關(guān)概念 二、資金等值與現(xiàn)金流量圖 （一
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