【正文】 本原則 ? 1. 策劃的競(jìng)爭(zhēng)功能 ? 2. 策劃的決策保證功能 ? 3. 策劃的計(jì)劃策定功能 ? 4. 策劃的預(yù)測(cè)未來(lái)功能 ? 5. 策劃的管理創(chuàng)新功能 2023/2/26 李光 整理制作 27 策劃的功能及基本原則 ? 提高企業(yè)的 “ 核心競(jìng)爭(zhēng)力 ? 延長(zhǎng)企業(yè)的 “ 生命周期 ” ? 追求企業(yè)的利潤(rùn)最大化目標(biāo) 2023/2/26 李光 整理制作 28 策劃的功能及基本原則 ? 利益性原則 ? 整體性原則 ? 客觀性原則 ? 可行性原則 ? 機(jī)變性原則 ? 慎重性原則 ? 奇勝性原則 2023/2/26 李光 整理制作 29 策劃的運(yùn)作過(guò)程 ? 策劃包括從構(gòu)思、分析、歸納、判斷一直到策略擬訂、方案歸納、事后反省與評(píng)估過(guò)程這幾個(gè)階段。多看即深入現(xiàn)場(chǎng)，親自搜集情報(bào)；多聽(tīng)、多問(wèn)，就是多接觸，了解與策劃書(shū)有關(guān)的各方人士的意見(jiàn)、期望和想法，深入主觀與客觀環(huán)境，做到對(duì)有限情況的真實(shí)了解。這樣，策劃的核心 —— 構(gòu)想就初具輪廓了。 2023/2/26 李光 整理制作 38 策劃的運(yùn)作過(guò)程 整理策劃書(shū) ? 這里所說(shuō)的策劃書(shū)是指最終策劃書(shū)。 2023/2/26 李光 整理制作 42 策劃的運(yùn)作過(guò)程 效果評(píng)價(jià)與反饋 ? 這一最后階段包括兩種可能情況：第一當(dāng)策劃案未獲通過(guò)時(shí)，策劃人應(yīng)仔細(xì)分析其中的原因并據(jù)此調(diào)整策劃的結(jié)構(gòu)和具體內(nèi)容，以期以后再次提案時(shí)獲得通過(guò)；第二當(dāng)策劃案獲得通過(guò)并付諸實(shí)施，而實(shí)施結(jié)果不佳或偏離預(yù)定方向時(shí)，應(yīng)隨時(shí)根據(jù)反饋信息做出調(diào)整，使策劃按預(yù)定軌道取得預(yù)期效果。 2023/2/26 李光 整理制作 47 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃 策劃思維的邏輯起點(diǎn) ? 策劃的作業(yè)領(lǐng)域或范疇也存在一個(gè)概念設(shè)計(jì)的問(wèn)題。它蘊(yùn)含在企業(yè)生產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程，由市場(chǎng)調(diào)查、方案制定和建筑總體設(shè)計(jì)、價(jià)格定位、廣告中介服務(wù)、售后服務(wù)以及信息反饋等組成。產(chǎn)品的可變成本是定價(jià)的下限，上限是顧客所愿意支付的價(jià)格。車(chē)位的每平方米定價(jià)一般相當(dāng)于住宅的 50％。 2023/2/26 李光 整理制作 60 房地產(chǎn)發(fā)售的策劃與運(yùn)作 ? 銷(xiāo)售的組織和實(shí)施 ? 樓盤(pán)的銷(xiāo)售要實(shí)行專(zhuān)業(yè)對(duì)口，以互補(bǔ)的模式將自有隊(duì)伍與中介公司相結(jié)合。 ? 盡管普遍認(rèn)為房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方式已從單一化趨向全面化，營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)已從注重表面趨向追求內(nèi)涵，營(yíng)銷(xiāo)推廣已從雜亂無(wú)章趨向規(guī)范有序，但縱觀現(xiàn)今樓市營(yíng)銷(xiāo)策劃，很多地方仍值得深思。換言之，營(yíng)銷(xiāo)是一種主動(dòng)行為，它采用市場(chǎng)調(diào)研、分析、營(yíng)銷(xiāo)策略、銷(xiāo)售技巧和控制措施來(lái)保證引導(dǎo)、開(kāi)拓、擴(kuò)大有效市場(chǎng)。策劃縱穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程。人們內(nèi)心渴望既有高質(zhì)量居住空間，又追求回歸自然、返樸歸真、崇尚生態(tài)的生活氛圍。 2023/2/26 李光 整理制作 74 房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的理解 ? 從市場(chǎng)看，房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入一種 質(zhì) 的發(fā)展，這個(gè) 質(zhì) 不是一種單純的建筑質(zhì)量、設(shè)計(jì)質(zhì)量等，而是一種創(chuàng)意組合后的質(zhì)量。因此，作為一個(gè)合格的策劃人員，要有意識(shí)地構(gòu)造自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)，養(yǎng)成良好的思維習(xí)慣，掌握嫻熟的韜略技巧，培養(yǎng)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)，創(chuàng)造性地進(jìn)行思維，廣泛地參與豐富多彩的社會(huì)實(shí)踐，這樣才可能做到真正的通才式的策劃人才。策劃經(jīng)理人，應(yīng)該對(duì)相關(guān)的法律、政策有足夠的理解，包括廣告法、反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法、經(jīng)濟(jì)法以及國(guó)家制定的各種相關(guān)的法規(guī)、政策等。 ? 除了有以上思想道德和知識(shí)儲(chǔ)備等方面的基本素質(zhì)要求外，要成為一位合格的策劃人才，還要具備以下一些從事策劃工作所必需的素質(zhì)： 2023/2/26 李光 整理制作 85 策劃人的知識(shí)水平和業(yè)務(wù)素養(yǎng) ? (1) 奇特的思維 ? (2) 淵博的知識(shí) ? (3) 豐富的閱歷 ? (4) 超人的想像力 ? (5) 靈活的頭腦 2023/2/26 李光 整理制作 86 策劃人的知識(shí)水平和業(yè)務(wù)素養(yǎng) ? (6) 嚴(yán)密的操作力 ? (7) 良好的角色感 ? (8) 健康的心態(tài) ? (9) 非凡的文采 ? (10) 敏銳的信息捕捉能力 2023/2/26 李光 整理制作 87 策劃人的知識(shí)水平和業(yè)務(wù)素養(yǎng) ? 基于以上要求，我們可以看出，策劃人是“ 整合資源 ” 的人，策劃所需要的人才是“ 通才 ” ，要具備優(yōu)秀的綜合素質(zhì)。 2023/2/26 李光 整理制作 90 策劃人才的基本能力要求 創(chuàng)新能力 ? 根據(jù)現(xiàn)代策劃的特點(diǎn)和要求，作為一個(gè)出色的策劃者，要想策劃出超凡脫俗的經(jīng)典方案，最為主要的是要沖破舊的觀念和習(xí)慣勢(shì)力的影響，尤其應(yīng)擺脫以下幾個(gè)不良因素的制約和束縛： 2023/2/26 李光 整理制作 91 策劃人才的基本能力要求 創(chuàng)新能力 ? 1. 破除畏懼心理 ? 2. 克服習(xí)慣勢(shì)力 ? 3. 相信自己，打消自卑 ? 4. 擺脫怠情，勤奮自勵(lì) 2023/2/26 李光 整理制作 92 策劃人才的基本能力要求 市場(chǎng)調(diào)研能力 ? 策劃人活的靈魂就在于他能夠準(zhǔn)確預(yù)測(cè)和善于把握歷史發(fā)展的機(jī)遇，不失時(shí)機(jī)地成為引領(lǐng)市場(chǎng)潮流的領(lǐng)導(dǎo)者。企業(yè)策劃人的洞察力對(duì)于策劃結(jié)果的質(zhì)量具有直接的影響。 2023/2/26 李光 整理制作 97 策劃人才的心理素質(zhì)要求 ? 1. 保持自信 ? 2. 積極果斷 ? 3. 堅(jiān)忍不拔 ? 4. 處變不驚 2023/2/26 李光 整理制作 98 正確理解策劃 ? 策劃的競(jìng)爭(zhēng)本質(zhì) ? 策劃的前導(dǎo)本質(zhì) ? 策劃的科學(xué)本質(zhì) 2023/2/26 李光 整理制作 99 策劃的基本性質(zhì) ? 1. 目的性 ? 2. 超前性 ? 3. 整體性 ? 4. 創(chuàng)造性 ? 5. 程序性 ? 6. 現(xiàn)實(shí)可行性 ? 7. 調(diào)適性 2023/2/26 李光 整理制作 100 策劃的功能及基本原則 ? 1. 策劃的競(jìng)爭(zhēng)功能 ? 2. 策劃的決策保證功能 ? 3. 策劃的計(jì)劃策定功能 ? 4. 策劃的預(yù)測(cè)未來(lái)功能 ? 5. 策劃的管理創(chuàng)新功能 2023/2/26 李光 整理制作 101 策劃的功能及基本原則 ? 提高企業(yè)的 “ 核心競(jìng)爭(zhēng)力 ? 延長(zhǎng)企業(yè)的 “ 生命周期 ” ? 追求企業(yè)的利潤(rùn)最大化目標(biāo) 2023/2/26 李光 整理制作 102 策劃的功能及基本原則 ? 利益性原則 ? 整體性原則 ? 客觀性原則 ? 可行性原則 ? 機(jī)變性原則 ? 慎重性原則 ? 奇勝性原則 2023/2/26 李光 整理制作 103 策劃的運(yùn)作過(guò)程 ? 策劃包括從構(gòu)思、分析、歸納、判斷一直到策略擬訂、方案歸納、事后反省與評(píng)估過(guò)程這幾個(gè)階段。多看即深入現(xiàn)場(chǎng)，親自搜集情報(bào)；多聽(tīng)、多問(wèn)，就是多接觸，了解與策劃書(shū)有關(guān)的各方人士的意見(jiàn)、期望和想法，深入主觀與客觀環(huán)境，做到對(duì)有限情況的真實(shí)了解。這樣，策劃的核心 —— 構(gòu)想就初具輪廓了。 2023/2/26 李光 整理制作 112 策劃的運(yùn)作過(guò)程 整理策劃書(shū) ? 這里所說(shuō)的策劃書(shū)是指最終策劃書(shū)。 2023/2/26 李光 整理制作 116 策劃的運(yùn)作過(guò)程 效果評(píng)價(jià)與反饋 ? 這一最后階段包括兩種可能情況：第一當(dāng)策劃案未獲通過(guò)時(shí)，策劃人應(yīng)仔細(xì)分析其中的原因并據(jù)此調(diào)整策劃的結(jié)構(gòu)和具體內(nèi)容，以期以后再次提案時(shí)獲得通過(guò)；第二當(dāng)策劃案獲得通過(guò)并付諸實(shí)施，而實(shí)施結(jié)果不佳或偏離預(yù)定方向時(shí)，應(yīng)隨時(shí)根據(jù)反饋信息做出調(diào)整，使策劃按預(yù)定軌道取得預(yù)期效果。 2023/2/26 李光 整理制作 121 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃 策劃思維的邏輯起點(diǎn) ? 策劃的作業(yè)領(lǐng)域或范疇也存在一個(gè)概念設(shè)計(jì)的問(wèn)題。它蘊(yùn)含在企業(yè)生產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程，由市場(chǎng)調(diào)查、方案制定和建筑總體設(shè)計(jì)、價(jià)格定位、廣告中介服務(wù)、售后服務(wù)以及信息反饋等組成。產(chǎn)品的可變成本是定價(jià)的下限，上限是顧客所愿意支付的價(jià)格。車(chē)位的每平方米定價(jià)一般相當(dāng)于住宅的 50％。 2023/2/26 李光 整理制作 134 房地產(chǎn)發(fā)售的策劃與運(yùn)作 ? 銷(xiāo)售的組織和實(shí)施 ? 樓盤(pán)的銷(xiāo)售要實(shí)行專(zhuān)業(yè)對(duì)口，以互補(bǔ)的模式將自有隊(duì)伍與中介公司相結(jié)合。 ? 盡管普遍認(rèn)為房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方式已從單一化趨向全面化，營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)已從注重表面趨向追求內(nèi)涵，營(yíng)銷(xiāo)推廣已從雜亂無(wú)章趨向規(guī)范有序，但縱觀現(xiàn)今樓市營(yíng)銷(xiāo)策劃，很多地方仍值得深思。換言之，營(yíng)銷(xiāo)是一種主動(dòng)行為，它采用市場(chǎng)調(diào)研、分析、營(yíng)銷(xiāo)策略、銷(xiāo)售技巧和控制措施來(lái)保證引導(dǎo)、開(kāi)拓、擴(kuò)大有效市場(chǎng)。策劃縱穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程。人們內(nèi)心渴望既有高質(zhì)量居住空間，又追求回歸自然、返樸歸真、崇尚生態(tài)的生活氛圍。 2023/2/26 李光 整理制作 148 房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的理解 ? 從市場(chǎng)看，房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入一種 質(zhì) 的發(fā)展，這個(gè) 質(zhì) 不是一種單純的建筑質(zhì)量、設(shè)計(jì)質(zhì)量等，而是一種創(chuàng)意組合后的質(zhì)量。 :51:1500:51:15February 26, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 :51:1500:51Feb2326Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿(mǎn)，留一份不足，可得無(wú)限完美。 , February 26, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話(huà)。 2023年 2月 26日星期日 12時(shí) 51分 15秒 00:51:1526 February 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 2月 26日星期日 12時(shí) 51分 15秒 00:51:1526 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , February 26, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 2023/2/26 李光 整理制作 146 房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的理解 ? 物業(yè)管理的完善。它對(duì)目前眾多營(yíng)銷(xiāo)商提出了更高的要求。 2023/2/26 李光 整理制作 142 房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的理解 ? 整合的要義就在于強(qiáng)調(diào)動(dòng)態(tài)的觀念，主動(dòng)迎接市場(chǎng)挑戰(zhàn)，利用當(dāng)前市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)潛在市場(chǎng)，創(chuàng)造新的市場(chǎng)。 ? 市場(chǎng)意識(shí)的第二個(gè)內(nèi)涵，是指營(yíng)銷(xiāo)策劃是一種長(zhǎng)期行為，它不僅應(yīng)注意成交消費(fèi)區(qū)域的市場(chǎng)情況，而且還應(yīng)從長(zhǎng)遠(yuǎn)著眼，重視培育客戶(hù)區(qū)域市場(chǎng)，藉此產(chǎn)生樓盤(pán)客戶(hù)市場(chǎng)的恒溫效應(yīng)。一個(gè)優(yōu)秀的推銷(xiāo)員不僅僅是推銷(xiāo)產(chǎn)品 ， 同時(shí)也是人格 、 品位 、 審美價(jià)值的推銷(xiāo) ， 如果沒(méi)有與客戶(hù)建立起良好的關(guān)系 ， 而是單單進(jìn)行產(chǎn)品的推銷(xiāo) ， 是不可能推銷(xiāo)成功的 。 2023/2/26 李光 整理制作 133 房地產(chǎn)發(fā)售的策劃與運(yùn)作 ? 銷(xiāo)售的策略 ? 銷(xiāo)售樓盤(pán)可以采取先易后難，也可以采取先難后易的方法，先進(jìn)行試銷(xiāo)，根據(jù)試銷(xiāo)的情況作一些適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，最后全面鋪開(kāi)。在高層建筑中， 7層以下因其視野受限，一般應(yīng)為低價(jià)區(qū)，頂層與低層的價(jià)格一般相差約 30％。 這種促使轉(zhuǎn)變的策劃與運(yùn)作，不可避免地導(dǎo)致了激烈的競(jìng)爭(zhēng)。從信息論的角度，可以把策劃思維的全過(guò)程看成為 “ 信息的輸入、加工、輸出、反饋 ” 等構(gòu)成的信息流動(dòng)過(guò)程。就人類(lèi)思維 “ 概念、判斷、推理 ” 的一般程式而言，無(wú)疑， 概念設(shè)計(jì) 是策劃思維的邏輯起點(diǎn)。 2023/2/26 李光 整理制作 114 策劃的運(yùn)作過(guò)程 整理策劃書(shū) ? 內(nèi)部策劃書(shū)要考慮策劃實(shí)施時(shí)與政府、公交、相關(guān)組織團(tuán)體、法律等方面的關(guān)系，核心內(nèi)容應(yīng)放置在內(nèi)部的策劃書(shū)中。實(shí)現(xiàn)目標(biāo)是設(shè)計(jì)所有方案的共同目標(biāo)，這就要求方案的設(shè)計(jì)是圍繞如何實(shí)現(xiàn)目標(biāo)而展開(kāi)、鎖定，設(shè)計(jì)具體行動(dòng)的手段、途徑和方法，設(shè)計(jì)方案時(shí)應(yīng)考慮諸方面因素，明確目標(biāo)與具體方案的區(qū)別。能否準(zhǔn)確發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、設(shè)定目標(biāo)，決定策劃方向的準(zhǔn)確性。任何一個(gè)策劃案的產(chǎn)生，無(wú)不是針對(duì)組織的某個(gè)問(wèn)題或是針對(duì)某個(gè)特定的目標(biāo)。 2023/2/26 李光