房地產(chǎn)金融基本知識-文庫吧在線文庫
【正文】 20日，被告北京天億公司在原告處的貸款期限已屆滿，原告建設銀行向被告北京天億公司發(fā)出 《 催款函 》 ，要求被告北京天億公司在收到催款函后 3日內(nèi)償還貸款本金及利息共計 223256元。 ?案例 2023年 5月 18日，被告北京天億貿(mào)易有限責任公司 (以下簡稱“北京天億公司” )為擴大經(jīng)營規(guī)模，向原告中國建設銀行公主墳支行 (以下簡稱“建設銀行” )申請貸款 20萬元，貸款期限 2年，貸款年利率為 %，期滿后由被告北京天億公司還本付息。共有的房屋還必須提交 《 房屋共有權證 》 和其他共有人同意抵押的證明 ?！本偷怯洐C關，該第 61條第 1款規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。第三章 房地產(chǎn)金融基本知識 167。就登記所需文件， 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 第 48條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理?！?國有土地使用權證 》 、 《 房屋所有權證 》 或 《 房地產(chǎn)權證 》 。這樣規(guī)定的目的是，避免房地產(chǎn)抵押權消滅后，形式上的房地產(chǎn)抵押權即登記簿上的抵押權仍然存在。合同簽訂后，第三人張?zhí)旌绺鶕?jù)合同約定的時間支付了全部購房款，雙方并于合同簽訂后的第 10日到北京市房地產(chǎn)管理部門辦理了過戶手續(xù)。根據(jù)房地產(chǎn)抵押合同的約定，本公司有權處分其抵押物，用以優(yōu)先償還本銀行的貸款本息。在本案中，第三人張?zhí)旌缗c被告北京天億公司簽訂 《 房屋買賣合同 》 ，亦屬雙方真實的意思表示，而且第三人張?zhí)旌缫严虮桓姹本┨靸|公司支付了全部的購房款，雙方并共同向北京市房地產(chǎn)管理部門辦理了產(chǎn)權過戶手續(xù)，其之間的房屋買賣關系符合法律的規(guī)定，第三人張?zhí)旌缛〉梅课菟袡鄳艿椒傻谋Ｗo。 三、可以設定抵押的房地產(chǎn) ?建筑物和其他土地附著物； ?建設用地使用權； ?以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權； ?生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品； ?正在建造的建筑物、船舶、航空器； ?交通運輸工具 . 第三章 房地產(chǎn)金融基本知識 四、不能抵押的房地產(chǎn) ? 土地所有權； ? 耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，（鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。 1997年 1月，明光大廈竣工。 ? 2．個人住房貸款的種類 ? 個人住房貸款按不同的標準，有不同的類型，主要有： 第三章 房地產(chǎn)金融基本知識 （ 1）按資金來源劃分，個人住房貸款可分為自 營性貸款（也稱商業(yè)性貸款）、委托性貸款（也稱公積金貸款）、組合貸款（由自營性貸款和公積金貸款兩部分組合而成）。商業(yè)銀行應著重考核借款人還款能力。 ?設貸款本金為 P，月利率 i，貸款期數(shù)為 n，當借款人償還 m期后，利率調(diào)整為，求①先計算未清貸款余額 第三章 房地產(chǎn)金融基本知識 ?第一種方法：未清貸款余額可采用將年金轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值的公式計算，即等于 m期后的月償還額的現(xiàn)值之和。 20年后合計向銀行支付利息387166元。 但他如果預計 5年后的收入將會有一個較大的提高，那么他可以選擇“等比累進還款法”，以 5年為周期，第二個 5年的月付款比第一個 5年上浮 50％，那么第一個 5年內(nèi)，他每月還款約在 905元左右；第二個 5年內(nèi)，每月還款約 1358元左右，比 905元上浮了 50％； 10年后他總共需支付 135780元。該計劃適合年薪制的借款人，或每月收入高低不一的借款人群。據(jù)農(nóng)行人士介紹，如果用 新房 辦理貸款，開發(fā)商需要向銀行交一筆保證金，借款人用舊房向銀行抵押，開發(fā)商不用交保證金，因此，借款人照樣可享受一次性購房優(yōu)惠。只要是在銀行給予的授信額度以內(nèi)，同樣隨時可以向銀行借錢。但國外十分通行這兩種消費信貸還款方式，尤其是新婚夫婦和開始創(chuàng)業(yè)的年輕人對之十分歡迎。 ? 由此可見，客戶 A用等額本金法，比客戶 B用等額本息法， 20年合計向銀行少支付利息 。這種還款方式的每期償還額是遞減的，適合于預期收入可能逐漸減少的借款人。 第三章 房地產(chǎn)金融基本知識 ? 月等額償還額等于以貸款金額為現(xiàn)值計算的年金。比如我國目前對個人住房貸款的數(shù)額規(guī)定不得超過房價的 70％；購買普通住宅不得超過房價的 80％ 第三章 房地產(chǎn)金融
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