房地產(chǎn)針對(duì)客戶(hù)問(wèn)題的話(huà)術(shù)-文庫(kù)吧在線(xiàn)文庫(kù)
【正文】 法律的角度上要求業(yè)主履行合約，否則，由此產(chǎn)生的法律后果將由業(yè)主全部承擔(dān)。二十二、和客戶(hù)簽買(mǎi)房合同時(shí)，交房時(shí)間、煤氣、水電、管理費(fèi)的交接時(shí)間，怎么確定？答：請(qǐng)?jiān)敿?xì)翻閱買(mǎi)賣(mài)的合同范本，、確認(rèn)。二十七、由于客戶(hù)目前面臨困難無(wú)法及時(shí)將房款交給公司，要求拖一段時(shí)間過(guò)戶(hù)，怎么辦？答：關(guān)鍵在于我們能否按客戶(hù)需求，與業(yè)主協(xié)商達(dá)成延期付款協(xié)議?；蛭夜景醇s履行。告知業(yè)主在產(chǎn)權(quán)沒(méi)有徹底轉(zhuǎn)移前，公司每天都存在著高風(fēng)險(xiǎn)，如果出現(xiàn)問(wèn)題，將給公司帶來(lái)無(wú)法彌補(bǔ)的損失。但有時(shí)應(yīng)視當(dāng)時(shí)的情況靈活處理。四十一、業(yè)主不能如期交房，怎么辦？答：公司業(yè)務(wù)人員有義務(wù)及時(shí)提醒業(yè)主交房時(shí)間和遲交房的危害以及所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。四十四、由于業(yè)主的原因，不能如期過(guò)戶(hù)，怎么辦？答：向客戶(hù)說(shuō)明原因，求得客戶(hù)理解和原諒，并承擔(dān)客戶(hù)會(huì)盡力盡可能地督促業(yè)主及早過(guò)戶(hù)。向業(yè)主闡明利害關(guān)系，否則無(wú)法保障業(yè)主利益。五十三、沒(méi)交定前產(chǎn)權(quán)清晰？交定后做了抵押（或被查封），怎么辦？答：向業(yè)主闡明合約的嚴(yán)肅性和法律效力，在最短的時(shí)間內(nèi)追回定金；通知客戶(hù)，說(shuō)明情況，并承諾重新幫他另找一套滿(mǎn)意的房；向有關(guān)單位申訴，以期追回定金。六十一…六十二、簽約時(shí)，客戶(hù)提出傭金在交易完成時(shí)支付，怎么辦？答：不可以。可說(shuō)在某大型建筑附近，不方便說(shuō)出具體方位，只說(shuō)某樓以上，某樓以下。七十一、業(yè)主咨詢(xún)房?jī)r(jià)，但又不留電話(huà)，說(shuō)考慮一下再聯(lián)系你，怎么辦？答：靠平時(shí)的業(yè)務(wù)積累，靠靈活的應(yīng)變，及時(shí)給出物業(yè)合理售價(jià)，或周邊類(lèi)似物業(yè)市場(chǎng)售價(jià)，取得雙方信任，才能留住對(duì)方電話(huà)，除之無(wú)更好辦法。七十六、遇到中介公司以客戶(hù)名義跳盤(pán)，如何防范？如何處理？答：個(gè)人購(gòu)買(mǎi)時(shí)要求客戶(hù)到公司簽署看樓書(shū)，出示身份證后看房。八十二、八十三、業(yè)主問(wèn)申請(qǐng)按揭貸款時(shí)為什么他們要到銀行來(lái)？這應(yīng)該是客戶(hù)的事。到最后一句考慮考慮結(jié)束此次看房，搞得業(yè)務(wù)員一頭霧水，不知所終。產(chǎn)權(quán)證（單身要單身證明，）買(mǎi)方：身份證、九十四、正在按揭的物業(yè)要售予第三方，能否在原按揭銀行辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)？答：物業(yè)要出售必須做產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，而產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移須在清晰的情況下才可辦理過(guò)戶(hù)，正在銀行按揭的不可以過(guò)戶(hù)，須將銀行所欠款項(xiàng)還清，才可拿出被抵押的房產(chǎn)證，注銷(xiāo)完畢才可做轉(zhuǎn)移登記，然后再辦理二手樓按揭手續(xù)。一百、當(dāng)客戶(hù)去看房時(shí)，堅(jiān)持要與業(yè)主交換聯(lián)系方式，業(yè)務(wù)員在現(xiàn)場(chǎng)該怎么辦？答：首先看房前經(jīng)紀(jì)人應(yīng)策略地預(yù)防，分別與客戶(hù)、業(yè)主方闡明不能跳開(kāi)中介公司的觀點(diǎn)，堅(jiān)決制止此類(lèi)情況的發(fā)展，若已交換，再告訴客戶(hù)看房確認(rèn)書(shū)的法律效力以及由此行為所引起其所負(fù)的相關(guān)法律責(zé)任。壓力不是有人比你努力，而是那些比你牛幾倍的人依然比你努力。不要做金錢(qián)、權(quán)利的奴隸；應(yīng)學(xué)會(huì)做“金錢(qián)、權(quán)利”的主人。所以轉(zhuǎn)讓價(jià)格也是原房產(chǎn)證的一半。八十九、客戶(hù)出一個(gè)超低價(jià)時(shí)怎么辦？或者說(shuō)：客戶(hù)為什么會(huì)出超低價(jià)？答：當(dāng)客戶(hù)出了個(gè)超低價(jià)時(shí)，可能有兩種情況，業(yè)務(wù)員應(yīng)根據(jù)當(dāng)時(shí)的情況做出判斷，并采取相應(yīng)的措施加以應(yīng)付，第一，客戶(hù)出的超低價(jià)不是很離譜，只是這種價(jià)很難談到或很難成交，這時(shí)，我們的第一反應(yīng)應(yīng)該是客戶(hù)在探底，有可能成交，那么，我們應(yīng)該面帶笑容的說(shuō)：我知道您在跟我開(kāi)玩笑呢！你的笑容和回答讓客戶(hù)感覺(jué)到他開(kāi)的這個(gè)價(jià)根本就不可能，同時(shí)，又要讓他有面子下臺(tái)，并告訴客戶(hù)決定價(jià)格的權(quán)力不在于我們而在于業(yè)主，我們沒(méi)有決定權(quán)，第二，客戶(hù)出了根本就不可能的價(jià)，這時(shí)我們就不能會(huì)錯(cuò)意，以為客戶(hù)還價(jià)就有希望了，其實(shí)，這是客戶(hù)以進(jìn)為退的手段，他是在存心為難你，拒絕你，因?yàn)樗揪涂床簧线@個(gè)物業(yè)，而又不好意思直接拒絕你而已，這個(gè)時(shí)候我們應(yīng)該順著臺(tái)階而下，告訴他這個(gè)物業(yè)不適合他，我們給他另找，這樣大家都留著面子，日后還有機(jī)會(huì)。八十五、八十七、客戶(hù)在單身時(shí)申請(qǐng)的貸款，在審批通過(guò)后，在辦理過(guò)程中可以領(lǐng)證嗎？答：不可以，因?yàn)殂y行借款只針對(duì)一個(gè)人，過(guò)戶(hù)抵押時(shí)也只針對(duì)一個(gè)人?？梢钥捶慨a(chǎn)的資料。七十四、同行有實(shí)在客戶(hù)要求合作時(shí)，怎么辦？答：不合作是公司要求。查驗(yàn)身份證只是為確認(rèn)一下客戶(hù)所簽的名是否真實(shí)，未必真要簽下身份證號(hào)碼。六十五、客戶(hù)要求所購(gòu)房產(chǎn)寫(xiě)自己兒女名字，而自己兒女不滿(mǎn)18歲，怎么辦？需要準(zhǔn)備什么資料？答：只要具備合法身份證明的國(guó)內(nèi)公民都可以在長(zhǎng)春購(gòu)買(mǎi)商品房。五十六、業(yè)主收定后又把原物業(yè)做了裝修，不肯按原協(xié)議出售，怎么辦？答：說(shuō)服客戶(hù)接受裝修；說(shuō)服業(yè)主將物業(yè)折價(jià)后處理；按原約執(zhí)行，所造成的損失由業(yè)主自行承擔(dān)。五十一、業(yè)主自身沒(méi)有能力贖樓，還要出售此房產(chǎn)，怎么辦？答：如業(yè)主不能自己還清貸款。為避免這種風(fēng)險(xiǎn)。分兩步拿錢(qián)銀行直接打款說(shuō)服業(yè)主按揭與一次性付款沒(méi)有什么不同，長(zhǎng)春人的超前意識(shí)使80%以上的人都選擇銀行按揭，如果不同意銀行按揭可能失去很多出得起錢(qián)的客戶(hù)，對(duì)業(yè)主不利。若為買(mǎi)賣(mài)合同的可付給業(yè)主適當(dāng)定金，并將買(mǎi)賣(mài)合同、付清房款證明、發(fā)票等相關(guān)資料質(zhì)押在公司，并由有關(guān)人員陪同前往辦理相關(guān)手續(xù)，直至出房產(chǎn)證，同時(shí)提醒業(yè)主承擔(dān)一手房產(chǎn)證稅費(fèi)。F簽署物業(yè)交割單.三十七、非房產(chǎn)證上權(quán)利人來(lái)收定，怎么辦？答：絕對(duì)不可以。三十二、如果客戶(hù)不去銀行簽署按揭合同，怎么辦？答：先了解客戶(hù)為何不去簽署按揭合同、對(duì)癥下藥，若不簽可以直接告訴客戶(hù),用合約來(lái)制約他，用法律來(lái)威脅他，用房產(chǎn)的交付使用權(quán)來(lái)打動(dòng)他，買(mǎi)房的目的就是為了使用，如果不能使用花那么多錢(qián)先買(mǎi)個(gè)產(chǎn)權(quán)又何用，曉之以情，動(dòng)之以理，從感情上來(lái)勸說(shuō)他，買(mǎi)房是人生的一件大事。委托書(shū)中沒(méi)有注明，而買(mǎi)方、賣(mài)方、中介三方有口頭承諾的，出現(xiàn)問(wèn)題中介公司由經(jīng)辦人是否與賣(mài)方協(xié)調(diào)解決并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任?，F(xiàn)實(shí)中的過(guò)戶(hù)，只不過(guò)是將《現(xiàn)售買(mǎi)賣(mài)合同》，轉(zhuǎn)移申請(qǐng)表、房產(chǎn)
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