【正文】 通過房地產(chǎn)信托可以拓寬房地產(chǎn)業(yè)籌資融資的渠道，提高經(jīng)濟效益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。? （ 1）建立、健全法律體系? 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金涉及國民經(jīng)濟的多個領(lǐng)域，需要制定一套完整嚴密的法律法規(guī)體系來規(guī)范其運作和發(fā)展，以保障房地產(chǎn)投資基金的投資取向、基金投資者的利益以及限制房地產(chǎn)投機?？紤]到，我國產(chǎn)業(yè)投資基金剛起步，國內(nèi)又缺少有關(guān)機構(gòu)投資者和合伙人，使得公司型基金的建立難以找到必要的發(fā)起人，因此，應以契約型基金為主。考慮到房地產(chǎn)業(yè)建設周期長的特點，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金應以 10－ 15年為佳。 2023年，由全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會支持籌備發(fā)起的中國第一個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金 —— 住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金也將正式完成籌備。 ? 目前，影響我國產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展的主要因素有以下幾點：? 首先是法律障礙，由于國家有關(guān)部委堅持 “ 先立法，后放行 ” 的原則，因此在有關(guān)法律法規(guī)出臺之前，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金是不允許試點的。 四、我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金的發(fā)展構(gòu)想 ? 1．產(chǎn)業(yè)投資基金的現(xiàn)狀及其發(fā)展的制約因素。另一方面，它有助于企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，明確企業(yè)產(chǎn)權(quán)，建立和完善公司治理結(jié)構(gòu)。 三、發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的意義? 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金是連接投資者與融資者的橋梁和紐帶。相比而言，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金則具有較強的流動性，因為大多數(shù)產(chǎn)業(yè)投資基金的股份能像股票一樣在證券交易所進行交易，投資者能很快地將其持有的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。也可以通過收購尾盤，進行集約化銷售，將不良資產(chǎn)變?yōu)閮?yōu)質(zhì)資產(chǎn)。由于投資基金的這一特點滿足了廣大個人投資者的需求，自問世以來，就成為一種廣受歡迎的投資工具。隨著房改的進一步深化、房地產(chǎn)市場的發(fā)展和個人購買的原公有住宅進入房地產(chǎn)交易市場，個人住宅信托將有較大的發(fā)展前景。? 房地產(chǎn)信托機構(gòu)與委托人（如房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)等）簽訂動拆遷信托合同，在合同規(guī)定的期限內(nèi)完成動拆遷工作。 ?3．房地產(chǎn)其他受托業(yè)務? 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)托管? 動拆遷信托 ? 委托代建信托 ? 個人住宅信托 ? 房地產(chǎn)債權(quán)信托 ? （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)托管? 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)托管是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的資產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)全部或部分資產(chǎn)的法人財產(chǎn)權(quán)以契約形式委托給房地產(chǎn)信托機構(gòu)，由房地產(chǎn)信托機構(gòu)在一定條件和期限內(nèi)，使所委托的資產(chǎn)實現(xiàn)保值與增值的一種信托形式。房地產(chǎn)信托機構(gòu)在辦理收付款時，只負責按代理協(xié)議辦理具體的代收代付手續(xù)。首先，房地產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)與經(jīng)營的各個階段，經(jīng)常出現(xiàn)大量資本閑置的狀態(tài)，而這些資金正好成為銀行重要的資金來源；其次，金融機構(gòu)將房地產(chǎn)業(yè)列為自己的服務對象，客觀上擴大了貸款范圍，還在房地產(chǎn)領(lǐng)域恢復和發(fā)展金融服務，為金融服務增加新的內(nèi)容，這包括保險機構(gòu)開辦房屋質(zhì)量保險、自購公用住房保險、商品住房保險以及住房抵押貸款保險等新險種；信托機構(gòu)承辦房地產(chǎn)租賃管理、代理房地產(chǎn)買賣，從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務等；再次，房地產(chǎn)抵押貸款證券化、房地產(chǎn)企業(yè)的上市融資、再融資以及債券發(fā)行等業(yè)務會增加金融交易工具促進金融市場的成熟的完善。 ? 代理房屋設計、營建監(jiān)督 ? （ 1）代理房地產(chǎn)證券業(yè)務? 房地產(chǎn)信托機構(gòu)代理房地產(chǎn)證券業(yè)務主要包括代理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)發(fā)行房地產(chǎn)債券和房地產(chǎn)股票，代客戶保管房地產(chǎn)證券，代理發(fā)放股息及紅利，代理房地產(chǎn)債券的還本付息工作，受客戶委托代理買賣房地產(chǎn)證券作為主承銷商對房地產(chǎn)股票上市公司進行轉(zhuǎn)制與上市輔導。自營房地產(chǎn)貸款是指房地產(chǎn)銀行籌集房地產(chǎn)資金自主發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，貸款風險由房地產(chǎn)銀行承擔，并由房地產(chǎn)銀行收取本金和利息；委托房地產(chǎn)貸款是指由政府部門、企事業(yè)單位和個人等委托人提供資金，由房地產(chǎn)銀行根據(jù)委托人確定的房地產(chǎn)貸款的對象、金額、期限、利率等而代理發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回手續(xù)費，不得代墊資金。投資期滿后，信托機構(gòu)可以出讓股權(quán)收回投資資金，也可以重新簽約繼續(xù)投資。 ? （ 2）房地產(chǎn)信托投資? 房地產(chǎn)信托投資是指具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的信托投資公司運用自有資金和穩(wěn)定的長期信托資金，以投資者的身份直接參與對房地產(chǎn)的投資。 ? （ 1）房地產(chǎn)抵押貸款? 房地產(chǎn)抵押貸款是指信托投資公司要求借款人以房產(chǎn)作抵押物而發(fā)放的貸款。通常在基金剛起步的發(fā)展中國家，由于各項金融制度并不很完善，同時為防止外來資本突然涌入或大量流出，對資本市場造成沖擊，影響資本市場的發(fā)展，故大都采用封閉型的基金。 ? （ 2）公司型基金? 以證券投資為目的組建的股份制信托投資公司通過發(fā)行公司股票的方式籌集資金而設立的一種投資基金。勞?；鹦磐械馁Y金來源比勞?；鹦磐写婵钜獜V泛得多，后者僅僅限于勞動保險機構(gòu)的勞?；?，而前者除了勞動部門和實行勞?；鸾y(tǒng)籌的行業(yè)和部門的勞?；鹜?，還包括所有獨立提留并管理勞保基金的國有、集體企事業(yè)單位，以及其他合法經(jīng)濟組織。信托資金的來源必須是各單位可自主支配的資金或歸單位和個人所有的資金，主要有單位資金、公益基金和勞?；?。在實務上，常把特約信托存款稱為委托存款，把普通信托存款稱為信托存款，這樣也與會計核算科目相一致。其具體內(nèi)容有：? （ 1）企事業(yè)單位籌集待用的房地產(chǎn)信托基金；? （ 2）具有法人資格的企事業(yè)單位以預算外自有資金及職工購房儲蓄集中后設置的信托基金；? （ 3）商品房開發(fā)企業(yè)籌集待用的信托資金存入銀行后形成的部分；? （ 4）代理發(fā)行房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)單位（含政府）的股票、債券等有價證券籌措的資金。房地產(chǎn)信托機構(gòu)利用其良好的信譽及其金融職能，通過接受一般和專項委托貸款基金，代理發(fā)行股票、債券等業(yè)務以及自身發(fā)行證券等形式，把分散的資金聚集起來，運用于房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動，促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)信托的主要內(nèi)容有：房地產(chǎn)資金信托（包括房地產(chǎn)信托存款、房地產(chǎn)信托貸款、房地產(chǎn)委托貸款、房地產(chǎn)信托投資其他房地產(chǎn)融資信托）、房地產(chǎn)代理和保管以及房地產(chǎn)咨詢等內(nèi)容。信托合同簽訂后，委托人必須立刻把財產(chǎn)轉(zhuǎn)移給受托人，信托關(guān)系才能正式成立。在信托關(guān)系中，委托人提出委托行為，要求受托人代為管理或處理其財產(chǎn)，并將由此產(chǎn)生的利益移轉(zhuǎn)給受益人。 ? （ 2）受托人。 2023年 4月 28日，九屆人大第二十一次會議審議通過了 《 信托法 》 ，并于當年 10月 1日開始實施； 2023年 6月國家修訂了 《 信托投資公司管理辦法 》 ； 2023年 7月國家頒布實施了 《 信托投資公司資金信托管理暫行辦法 》 。 1937年抗日戰(zhàn)爭爆發(fā)后，房地產(chǎn)信托業(yè)步入低谷。信托這種經(jīng)濟關(guān)系起源于英國，然而現(xiàn)代信托業(yè)則產(chǎn)生于美國。按照當時英國的法律，封建君主是不能對教會土地征收稅收的，這嚴重影響了封建君主的收入。Real Estate Finance房地產(chǎn)金融Real Estate Finance房地產(chǎn)金融任課教師： 施同兵Email: 第四章 房地產(chǎn)信托 outline 房地產(chǎn)信托業(yè)是信托業(yè)的主要組成部分，在其長期發(fā)展過程中，它不僅為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了巨額的資金，而且自身也獲得了長足的發(fā)展。教會擁有的土地越多，對封建君主的利益的影響就越大。美國自英國引入信托后，信托關(guān)系突破了個人之間的信任關(guān)系，發(fā)展成為一種以公司組織的契約形式?？谷諔?zhàn)爭勝利后，房地產(chǎn)業(yè)復蘇，但始終沒有恢復元氣。這些法律、法規(guī)的出臺明確了信托業(yè)的地位，為我國信托業(yè)健康發(fā)展提供了制度保障。指的是接受委托人的要求，按照合同規(guī)定對信托財產(chǎn)進行管理或處理的講信譽、有經(jīng)營管理能力、為委托人所信賴的機構(gòu)或個人，在現(xiàn)代信托中即為信托機構(gòu)。受托人接受委托人的委托，代為管理或處理財產(chǎn)，并按委托人的要求將財產(chǎn)利益移轉(zhuǎn)給受益人。? （ 3）利益的他益性。 ? 2．房地產(chǎn)信托的作用? 信托業(yè)特有的 “ 受人之托，代人理財 ” 功能的發(fā)揮，會對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到積極的促進作用。同時，利用房地產(chǎn)信托創(chuàng)造房地產(chǎn)受益權(quán)證書，通過受益權(quán)證書的轉(zhuǎn)讓，使持有者也獲得了資金融通，以有利于房地產(chǎn)資金的良性循環(huán)。 ?2．房地產(chǎn)信托存款? 房地產(chǎn)信托存款有特定的資金來源范圍和存款金額起點的要求。 ★ 我國房地產(chǎn)信托存款的來源主要有：? （ 1）各級財政部門委托投資或貸款的信托資金；? （ 2）房地產(chǎn)企業(yè)及其主管部門委托投資或貸款的信托資金；? （ 3）其他企事業(yè)單位為購建住宅的信托資金；? （ 4）城鎮(zhèn)職工和居民個人購建住宅的信托資金。? 單位資金信托? 公益基金信托? 勞保基金信托? （ 1）單位資金信托? 這是單位或主管部門，將長期不用的各種基金、利潤留成等，通過信托機構(gòu)代為經(jīng)營管理以取得收益的一種信托業(yè)務。 ? 5．共同投資基金? 共同投資基金即投資基金或共同基金。一般投資者以購買股票的方式作