【正文】 ———— 。 、外幣市場(chǎng)和黃 金市場(chǎng)以及 構(gòu)成。房租變動(dòng)與股息變動(dòng) 的敏感性比較。 ———— 價(jià)格不能反映市場(chǎng)上 真實(shí)的房?jī)r(jià)走勢(shì)。 97 第十三章練習(xí)題 一、填空： 1. 通貨膨脹是整體物價(jià)持續(xù)上漲或 2. 持續(xù)下跌的過程。預(yù)期資產(chǎn)實(shí)際回報(bào)率決定與預(yù)期通貨 膨脹率的關(guān)系。 三、關(guān)于 CPI中居住成本之爭(zhēng) 第三節(jié) 我國(guó)通貨膨脹與商品住房?jī)r(jià)格關(guān)系理論分析 一、我國(guó)住房?jī)r(jià)格迅猛上漲的態(tài)勢(shì)與上漲的原因與態(tài)勢(shì) 95 二、通貨膨脹下住房供求 變動(dòng)分析 ? 預(yù)期通貨膨脹與未預(yù)期通貨膨脹 ? 利率不變時(shí)通貨膨脹對(duì)住房需求的影響 ? 名義（市場(chǎng)）利率隨通貨膨脹調(diào)整的情況下對(duì)住房需求的影響 ? 通貨膨脹對(duì)中國(guó)住房需求的總體分析 ? 通脹導(dǎo)致住房供給的減少 ? 通脹導(dǎo)致住房供給的增加 ? 通貨膨脹對(duì)住房供給影響的總體分析 三、商品住房?jī)r(jià)格對(duì)社會(huì)總供給與總需求的影響 住房?jī)r(jià)格的財(cái)富效應(yīng)?？傂枨?總供給模型。 ，利率上升，則投資需求 將會(huì) 。 。利率變化對(duì)中高收入家庭住房消費(fèi) 的影響。 的委托，對(duì) 發(fā)行人和投資者的賬戶進(jìn)行管理。 ，又是抵押貸款出售者 的是 。 外部信用升級(jí)。資產(chǎn)組合配置的依據(jù)。 89 第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運(yùn)作 一 、住房抵押貸款證券化的參與者 發(fā)起人。資產(chǎn)一級(jí)證券化和二級(jí)證券化 。借款人必須進(jìn) 行建筑保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、責(zé)任 保險(xiǎn)或人壽保險(xiǎn) 86 第三節(jié) 住房抵押貸款保險(xiǎn)運(yùn)作模式 一、美國(guó)政府的房地產(chǎn)抵押擔(dān)保機(jī)構(gòu)及運(yùn)作模式 ：聯(lián)保住宅管理局（ FHA）、退伍軍人管理局（ VA） ： FHA全額擔(dān)保，當(dāng)借款人無力還款時(shí)承擔(dān)全部債務(wù) 二、美國(guó)的私營(yíng)抵押保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)運(yùn)作模式 ，不能從事人壽保 險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 三、歐洲的人壽保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)模式 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 87 第十章練習(xí)題 一 、名詞解釋 房地產(chǎn)保險(xiǎn)人 房地產(chǎn)投保人 房地產(chǎn)保險(xiǎn)理賠 房地產(chǎn)保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn) 抵押貸款保險(xiǎn) 房地產(chǎn)信用保障保險(xiǎn) 與抵押貸款相結(jié)合的人壽保險(xiǎn) 二、簡(jiǎn)答： 三、案例分析 案例一：王某投保了保險(xiǎn)金額為 3萬(wàn)元的家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，其愛人的單位為每一位職工也投保了 保險(xiǎn)金額為 3萬(wàn)元的家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。由于戰(zhàn)爭(zhēng)、暴亂造成的 損失保險(xiǎn)人不負(fù)責(zé)賠償。案例分析。 二、判斷 。 設(shè)計(jì)。特定時(shí)點(diǎn)償還部分余款，縮短還 款期限。 79 第三節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款資信評(píng)估 資信評(píng)估 借款人的評(píng)估：還款能力評(píng)估和還款意愿評(píng)估 抵押物的評(píng)估 抵押機(jī)構(gòu)評(píng)估 80 一、個(gè)人住房抵押貸款資信評(píng)估方法 CAMPARI分析法 ? 性格（ character） ? 能力（ ability） ? 利差（ margin） ? 目的（ purpose） ? 總額（ amount） ? 還款（ repayment） ? 保障（ insurance） 2. 中國(guó)抵押貸款資信評(píng)級(jí)方法 個(gè)人資信評(píng)估的指標(biāo)體系 個(gè)人資信評(píng)估體系中各指標(biāo)分值 二、影響借款人還款意愿和還款能 力的因素 （貸款抵押成數(shù)） 分析 三、抵押住房?jī)r(jià)格評(píng)估的方法 ：將待估對(duì)象與近期內(nèi)市 場(chǎng)交易中類似的資產(chǎn)價(jià)格加以比較，以 判斷評(píng)估對(duì)象的價(jià)格。初始利率。 ? 等額還款抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)控制 ：借款人在貸款期間均勻支付本金，而每期的利息按剩余本金余額和約定的利率支付。傳承住房貸款。 促進(jìn)政府消費(fèi)的提前實(shí)現(xiàn)。 75 第八章練習(xí)題（ 2） ———— 。 ———— 與 ———— 之間的關(guān)系。 制度運(yùn)作的封閉性。 三、新加坡的中央公積金的特點(diǎn) 強(qiáng)制性。 。 的資產(chǎn)和現(xiàn)金流中。 三峽工程融資 奧運(yùn)工程融資 69 第七章練習(xí) (1) 一、填空 —————————— 。 ? 項(xiàng)目投資者 ? 項(xiàng)目利益相關(guān)的參與者：政府機(jī)構(gòu)、工程公司或設(shè)備原材料供應(yīng)商、世界銀行或地區(qū)開發(fā)銀行、商業(yè)擔(dān)保人。不是現(xiàn)實(shí)發(fā)生的成本，而是預(yù)期發(fā)生的成本。 ———————— 。 5債券分為 —————— ， —————— 和 —————— 。期間，杜益敏還在麗水 市蓮都區(qū)成立公司，以個(gè)人名義，公司擔(dān)保，設(shè)點(diǎn)向社會(huì)公眾集資，共計(jì)非法 集資人民幣 7億余元。 四、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 訴訟時(shí)效風(fēng)險(xiǎn)，債務(wù)人破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，債務(wù)人解體風(fēng)險(xiǎn)，債務(wù)人犯罪風(fēng)險(xiǎn)，社會(huì)性風(fēng)險(xiǎn)。繳款日和起息日為 3月19日。 56 ? 上市債券的交易方式大致有債券現(xiàn)貨交易、債券回購(gòu)交易、債券期貨交易。由于債券投資管理不如股票投資管理復(fù)雜，因此債券基金的管理費(fèi)也相對(duì)較低 . ? 收益穩(wěn)定。 53 償還性 ,流通性 ,安全性 ,收益性 ? 按是否有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保，債券可以分為抵押債券和信用債券。保證人還必須承擔(dān)由貸款。 ? 抵押是借款合同的一個(gè)重要特征。 ? 企業(yè)素質(zhì)：企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者素質(zhì)、企業(yè)職工隊(duì)伍素質(zhì)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理素質(zhì)。 48 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)貸款 一、房地產(chǎn)企業(yè)貸款種類 為支持城市開發(fā)和經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)而發(fā)放的貸款，一般用于土地開發(fā)成本，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、耕地占有稅、“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”和“三通一平”或“五通一平”等。 三、名詞解釋（ 5*5=25） 權(quán)益融資 “殼” 資產(chǎn)重組 信托 流通性 四、問答（ 4*10=40） ? 城市化與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系簡(jiǎn)析 ? 企業(yè)融資應(yīng)遵循哪些原則？ ? 如何選擇評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)重組績(jī)效的指標(biāo)？ ? 外國(guó)房地產(chǎn)信托有哪些基本特點(diǎn)？ 46 第六章 房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資：信貸與債券 知識(shí)點(diǎn)：財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng) 47 第一節(jié) 債務(wù)融資概述 ? 一 、從 “ 無債一身輕 ” 到 “ 負(fù)債經(jīng)營(yíng) ” 12億元談起 ? 近日，中國(guó)民用機(jī)場(chǎng)協(xié)會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi) 30家機(jī)場(chǎng)航空公司拖欠費(fèi)用的情況進(jìn)行了調(diào)查。 —————— ———— 為核心，以 ——— 為基礎(chǔ)，以 ——— 為方式。 ——— 級(jí)市場(chǎng)。 ————— 。 ? 避稅比較。房地產(chǎn)投資基金。 ? 利用“殼”資源的重組過程 所購(gòu)“殼”公司的標(biāo)準(zhǔn)，包括股本結(jié)構(gòu)與股本規(guī)模、股票市場(chǎng)價(jià)格、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)等； 計(jì)算“殼”公司價(jià)值； 確定價(jià)款支付方式； 向“殼”公司注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，重組董事會(huì)。 ? 債權(quán)轉(zhuǎn)換：債權(quán)轉(zhuǎn)化為股權(quán) ? 參考資料：企業(yè)改制中的債權(quán)轉(zhuǎn)換為股權(quán) ? 企業(yè)債務(wù)重組的十個(gè)問題 32 四、利用“殼”資源的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)重組 ? 何謂“殼” “殼”公司是指在證券市場(chǎng)上擁有或保有上市資格，但業(yè)績(jī)一般或無業(yè)績(jī)，總股本與可流通股規(guī)模較小或停牌終止交易，股價(jià)低或股價(jià)趨于零的上市公司。 財(cái)務(wù)協(xié)同效應(yīng)：低成本擴(kuò)張與籌措資金的低成本；合理避稅。 ———— 和 ———— 之間利益的分配和控制。將近 60%的股票不能進(jìn)入市場(chǎng)化流通 ,不利于股權(quán)的治理。 3. 融資過程中的廣告費(fèi)屬于資金占用費(fèi)。 ? 作業(yè)： 閱讀 P56《 西方現(xiàn)代融資理論述評(píng) 》 ，并結(jié)合中國(guó)的實(shí)踐進(jìn)行思考。 n ? M=∑ M i／ (1+i)t+ M／ (1+i)n t=1 其中 i為銀行利率， M為貸款本金， t為第 t年， n為貸款時(shí)間 若 n為低次方，如 3或 2，則可直接計(jì)算求出債務(wù)的收益率。 ? 外源性融資的分類 按金融中介的有無：直接融資和間接融資； 按資金對(duì)企業(yè)權(quán)益的影響：權(quán)益融資，債務(wù)融資。 ４ .股票市場(chǎng)屬于短期資金市場(chǎng)。 ? 土地市場(chǎng)：使用權(quán)市場(chǎng)，所有權(quán)市場(chǎng)，租賃權(quán)市場(chǎng)。 ? 產(chǎn)生與存在的基礎(chǔ)：突破交易成本、信息不對(duì)稱的約束。 二、名詞解釋 次貸危機(jī) 零首付 金磚四國(guó) ＣＨＩＭＥＲＩＫＡ 三、問答 １ .心理素質(zhì)在人才成長(zhǎng)中的作用是什么？ ２ .“ 苦”與 “巧”兩種學(xué)習(xí)方法的關(guān)系如何？ ３ .人才的基本特征是什么？ 7 第一章 金融市場(chǎng)與房地產(chǎn)金融市場(chǎng) 知識(shí)點(diǎn)： ? 金融 ? 金融中介 ? 金融工具 ? 金融市場(chǎng) ? 直接融資 ? 間接融資 ? 房地產(chǎn) ? 不動(dòng)產(chǎn) ? 房地產(chǎn)市場(chǎng) ? 房地產(chǎn)金融市場(chǎng) 8 第一節(jié) 金融市場(chǎng)概述 一、金融市場(chǎng) ? 狹義的金融?！? 愛因斯坦：“只有學(xué)會(huì)學(xué)習(xí)的人，才能感受到學(xué)習(xí)的樂趣。只有在快樂中學(xué)習(xí)人們才能學(xué)得更聰明。或解釋為貨幣流通的三種方式之一。 ? 金融中介的發(fā)展：強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)管理、參與成本和價(jià)值增加的影響。 三、房地產(chǎn)金融市場(chǎng) ? 內(nèi)涵界定：一切與房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、消費(fèi)相關(guān)的資金有償借貸行動(dòng)的總稱，如融資、信托、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)證券的發(fā)行、轉(zhuǎn)讓等。 ５ .票據(jù)兌現(xiàn)屬于長(zhǎng)期資本市場(chǎng)。 ? 基于融資性質(zhì)的融資方式 財(cái)政融資：如時(shí)下金融危機(jī)期間，為拉動(dòng)內(nèi)需，財(cái)政補(bǔ)貼家用電器下鄉(xiāng)、汽車下鄉(xiāng)、農(nóng)用機(jī)械下鄉(xiāng)、抗旱機(jī)械下鄉(xiāng)等。若 n為高次方，則可查閱有關(guān)的表格得知。 20 第二章練習(xí)題 一、填空 ———————— 融資。 4. 三、名詞解釋 5. 內(nèi)源融資 外源融資 直接融資 間接融資 權(quán)益融資 債務(wù)融資 企業(yè)融資成本 6. 四、企業(yè)融資應(yīng)遵循哪些原則？ 7. 五、計(jì)算：本金為 A元，年利率為 i，貸款年限為 N年， 8. 求到期后本例之和。一方面不上市就不能得到增值的效益，另一方面股票不流通也就無法對(duì)公司進(jìn)行有效的監(jiān)督。 二、名詞解釋 股權(quán)結(jié)構(gòu) 可流通股 獨(dú)立董事制度 路演 三、問答 ？ ？ ？ 27 第四章 房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益融資：資產(chǎn)重組 ? 知識(shí)點(diǎn)： ? 資產(chǎn) ? 資產(chǎn)重組 ? 兼并 ? 收購(gòu) ? 合并 ? 分立 ? 分拆 ? 托管 ? “殼”資源 28 一、資產(chǎn)重組 :概念案例分析 ? 資產(chǎn)：經(jīng)濟(jì)資源的貨幣表現(xiàn)，如動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)等。 經(jīng)營(yíng)協(xié)同效應(yīng)：橫向多元（天津燈具物業(yè)管理公司）；縱向多元（房屋開發(fā) — 房屋銷售 — 小區(qū)管理 — 門面出租 — 車輛保管） 30 三、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)重組的常見類型 ? 并購(gòu)、兼并、合并或收購(gòu) 被兼并企業(yè)失去法人資格，或保留法人資格但改變法人實(shí)體的一種行為。 ? 買“殼”上市 買殼公司（并購(gòu)公司）為非上市公司，殼公司（被并購(gòu)公司）為上市公司。 ? （案例分析） 34 五、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)重組績(jī)效評(píng)價(jià)體系 ? 盈利能力指標(biāo)： 凈資產(chǎn)收益率 =凈利潤(rùn) /評(píng)價(jià)凈資產(chǎn) *100% 主營(yíng)業(yè)務(wù)收益率 =主營(yíng)業(yè)務(wù) /主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額 *100% 每股收益 =稅后利潤(rùn) /總股本 ? 償債能力指標(biāo)： 資產(chǎn)負(fù)債率 =負(fù)債總額 /資產(chǎn)總額 *100% 流的比率 =流的資產(chǎn) /流動(dòng)負(fù)債 *100% ? 發(fā)展能力指標(biāo)： 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率 =（本年度主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 上年度主營(yíng)業(yè)務(wù)收入） /上年度主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 *100% 35 六、反并購(gòu) ? 反并購(gòu)的經(jīng)濟(jì)措施 提高收購(gòu)成本：資產(chǎn)重估、股份回購(gòu)、“白衣騎士”、“金屬降落傘” 增加收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)：“毒丸”計(jì)劃、“焦土”戰(zhàn)術(shù) ? 反并購(gòu)的法律措施 訴訟策略 36 第四章練習(xí)題 一、 選擇 人際關(guān)系屬于（資產(chǎn) 資源） 土地屬于（資產(chǎn) 資源） 二、填空 ? 資產(chǎn)重組的實(shí)質(zhì)是 ———————— 。 ? 基于財(cái)產(chǎn)信托的房地產(chǎn)信托 二、房地產(chǎn)信托的種類 ? 權(quán)益房地產(chǎn)信托：直接投資并擁有房地產(chǎn) ? 抵押房地產(chǎn)信托：擔(dān)任融資中介 ? 混合房地產(chǎn)信托： ? 房地產(chǎn)信托種類的比較 三、房地產(chǎn)信托的運(yùn)作模式 40 美國(guó)的房地產(chǎn)信托運(yùn)作模式 ? 基本運(yùn)作模式：