【正文】 過三種方式進(jìn)行：? A．股權(quán)式投資，即房地產(chǎn)信托投資公司派代表參與被投資企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和經(jīng)營管理，并按投資比例來分得相應(yīng)的投資利潤或承擔(dān)相應(yīng)的投資損失。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展，各地有房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)權(quán)的信托投資公司都積極地進(jìn)行房地產(chǎn)信托投資領(lǐng)域的探索，取得了明顯的成績和有益的經(jīng)驗(yàn)。貸款期限一般為 5年，根據(jù)情況可適當(dāng)放寬貸款期限。在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營和購房業(yè)務(wù)中，凡符合房地產(chǎn)貸款基本條件，并愿意以房地產(chǎn)為抵押物的企業(yè)、單位、個(gè)人均可申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款。房地產(chǎn)資金信托包括單一資金信托和集合資金信托兩種。 二、房地產(chǎn)信托的主要業(yè)務(wù)? 根據(jù)我國在 2023年 1月 19日頒布的《信托投資公司管理辦法》的規(guī)定，我國信托投資公司辦理的主要信托業(yè)務(wù)有：信托存款、信托貸款、信托投資、信托代理及信托咨詢。開放型基金對(duì)投資者而言，進(jìn)出十分方便，因此在國際證券市場(chǎng)上發(fā)展很快，其速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過封閉型基金。一般投資者以購買股票的方式作為投資，公司對(duì)證券投資的收益以股息的形式分配給投資者。 ? （ 1）契約型基金? 這是基于一定的信托契約原理而組織起來的一種共同基金，即通過訂立信托契約的方式設(shè)立的一種投資基金。 ? 5．共同投資基金? 共同投資基金即投資基金或共同基金。 ? （ 2）公益基金信托? 這是委托人以某種公益為目的將基金委托信托機(jī)構(gòu)代為營運(yùn)，以其收益用于公益的一種信托業(yè)務(wù)，其資金來源多由政府、社會(huì)團(tuán)體、單位或個(gè)人資助、贊助和捐贈(zèng)，目的是用于社會(huì)進(jìn)步和社會(huì)福利等公益事業(yè)。? 單位資金信托? 公益基金信托? 勞?；鹦磐? （ 1）單位資金信托? 這是單位或主管部門，將長期不用的各種基金、利潤留成等，通過信托機(jī)構(gòu)代為經(jīng)營管理以取得收益的一種信托業(yè)務(wù)。所謂代理集資是信托機(jī)構(gòu)代理為一些企事業(yè)單位向社會(huì)發(fā)行債券、股票，以籌措資金。 ★ 我國房地產(chǎn)信托存款的來源主要有：? （ 1）各級(jí)財(cái)政部門委托投資或貸款的信托資金；? （ 2）房地產(chǎn)企業(yè)及其主管部門委托投資或貸款的信托資金；? （ 3）其他企事業(yè)單位為購建住宅的信托資金；? （ 4）城鎮(zhèn)職工和居民個(gè)人購建住宅的信托資金。 ? 根據(jù)籌資時(shí)存款人是否指定房地產(chǎn)信托存款的運(yùn)用范圍、對(duì)象等，可將房地產(chǎn)信托存款分為房地產(chǎn)特約信托存款和房地產(chǎn)普通信托存款。 ?2．房地產(chǎn)信托存款? 房地產(chǎn)信托存款有特定的資金來源范圍和存款金額起點(diǎn)的要求。房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)可以利用其擁有的多種專業(yè)的專門人才、手段與資格，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提供多種相關(guān)服務(wù)，如房屋造價(jià)審價(jià)，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)輔導(dǎo)與代理，房地產(chǎn)交易經(jīng)紀(jì)，代辦房屋的各種登記、過戶、納稅等手續(xù)以及房地產(chǎn)信息咨詢等。同時(shí)，利用房地產(chǎn)信托創(chuàng)造房地產(chǎn)受益權(quán)證書，通過受益權(quán)證書的轉(zhuǎn)讓，使持有者也獲得了資金融通，以有利于房地產(chǎn)資金的良性循環(huán)。 ? （ 2）開辟了房地產(chǎn)業(yè)籌資融資的新渠道、新方式，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)資金的融通? 信托業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展，打破了銀行信貸這一傳統(tǒng)的籌資融資渠道，有利于信用領(lǐng)域的合理競(jìng)爭(zhēng)和強(qiáng)化資源的優(yōu)化配置。 ? 2．房地產(chǎn)信托的作用? 信托業(yè)特有的 “ 受人之托，代人理財(cái) ” 功能的發(fā)揮，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用。信托收益在扣除了有關(guān)費(fèi)用之后全部歸受益人獨(dú)享，當(dāng)因不可抗拒的原因使信托發(fā)生了虧損，則由受益人承擔(dān)，受托人沒有義務(wù)承擔(dān)損失。? （ 3）利益的他益性。在信托業(yè)務(wù)中，無論是民事信托或商事信托，都是建立在委托人對(duì)受托人具有充分信任的基礎(chǔ)之上的。受托人接受委托人的委托，代為管理或處理財(cái)產(chǎn)，并按委托人的要求將財(cái)產(chǎn)利益移轉(zhuǎn)給受益人。受益人可以是委托人本人，也可以是委托人指定的第三者。指的是接受委托人的要求，按照合同規(guī)定對(duì)信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理或處理的講信譽(yù)、有經(jīng)營管理能力、為委托人所信賴的機(jī)構(gòu)或個(gè)人，在現(xiàn)代信托中即為信托機(jī)構(gòu)。在信托業(yè)務(wù)中又稱為信托人，是提出辦理信托業(yè)務(wù)、讓受讓人按其要求進(jìn)行管理或處理的人，也是信托財(cái)產(chǎn)的所有者。這些法律、法規(guī)的出臺(tái)明確了信托業(yè)的地位，為我國信托業(yè)健康發(fā)展提供了制度保障。 1979年 10月，中國國際信托投資公司正式成立，地方的國際信托投資公司也相繼組建，銀行也于 1980年起開辦了信托業(yè)務(wù)；之后，各專業(yè)銀行均先后設(shè)立了獨(dú)立的信托投資類公司，承擔(dān)了各專業(yè)銀行原先的信托業(yè)務(wù)，我國的信托業(yè)進(jìn)入迅速發(fā)展的階段?？谷諔?zhàn)爭(zhēng)勝利后，房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，但始終沒有恢復(fù)元?dú)狻? 舊中國的第一家專業(yè)信托公司成立于 1921年 8月，名為中國通商信托公司，由民族資本家經(jīng)營。美國自英國引入信托后，信托關(guān)系突破了個(gè)人之間的信任關(guān)系，發(fā)展成為一種以公司組織的契約形式。另外，有些想把土地遺贈(zèng)給家屬的人也采用這種做法。教會(huì)擁有的土地越多，對(duì)封建君主的利益的影響就越大。它以財(cái)產(chǎn)為核心，以信任為基礎(chǔ)，以他人受托管理為方式。Real Estate Finance房地產(chǎn)金融Real Estate Finance房地產(chǎn)金融任課教師： 施同兵Email: 第四章 房地產(chǎn)信托 outline 房地產(chǎn)信托業(yè)是信托業(yè)的主要組成部分，在其長期發(fā)展過程中，它不僅為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了巨額的資金，而且自身也獲得了長足的發(fā)展。 第一節(jié) 房地產(chǎn)信托概述 ? 一、信托的起源與發(fā)展 信托是私有制和商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，它指的是財(cái)產(chǎn)的所有人（自然人或法人）按照自己的目的或利益，將其所擁有的財(cái)產(chǎn)委托給他人或信托機(jī)構(gòu)代為管理或處理的一種經(jīng)濟(jì)行為。按照當(dāng)時(shí)英國的法律，封建君主是不能對(duì)教會(huì)土地征收稅收的，這嚴(yán)重影響了封建君主的收入。通過這種做法，教會(huì)仍為收益者，其實(shí)質(zhì)與教會(huì)直接接受捐贈(zèng)的利益相同，也達(dá)到了教徒向教會(huì)做貢獻(xiàn)的目的。信托這種經(jīng)濟(jì)關(guān)系起源于英國，然而現(xiàn)代信托業(yè)則產(chǎn)生于美國。 1917年上海儲(chǔ)蓄銀行成立了保管部（后改為信托部），隨后浙江興業(yè)銀行和聚興誠銀行的上海分行也相繼設(shè)立專門辦理信托業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，此即我國歷史上最早辦理信托業(yè)務(wù)的三家銀行。 1937年抗日戰(zhàn)爭(zhēng)爆發(fā)后，房地產(chǎn)信托業(yè)步入低谷。十一屆三中全會(huì)后，金融信托業(yè)務(wù)重新恢復(fù)。 2023年 4月 28日，九屆人大第二十一次會(huì)議審議通過了 《 信托法 》 ，并于當(dāng)年 10月 1日開始實(shí)施； 2023年 6月國家修訂了 《 信托投資公司管理辦法 》 ； 2023年 7月國家頒布實(shí)施了 《 信托投資公司資金信托管理暫行辦法 》 。– （ 1）委托人。 ? （ 2）受托人。指享受信托財(cái)產(chǎn)利益的人。在信托關(guān)系中，委托人提出委托行為，要求受托人代為管理或處理其財(cái)產(chǎn)，并將由此產(chǎn)生的利益移轉(zhuǎn)給受益人。 ? 2．信托業(yè)務(wù)的特點(diǎn)? 具體說來，信托業(yè)務(wù)具有如下特點(diǎn)：? （ 1）信任為本。信托合同簽訂后，委托人必須立刻把財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給受托人，信托關(guān)系才能正式成立。? （ 4）收益分配的實(shí)績性。房地產(chǎn)信托的主要內(nèi)容有：房地產(chǎn)資金信托（包括房地產(chǎn)信托存款、房地產(chǎn)信托貸款、房地產(chǎn)委托貸款、房地產(chǎn)信托投資其他房地產(chǎn)融資信托）、房地產(chǎn)代理和保管以及房地產(chǎn)咨詢等內(nèi)容。信托機(jī)構(gòu)開辦房地產(chǎn)信托的委托、代理等業(yè)務(wù)，集融資與融物于一身，為房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人提供了運(yùn)用資金和財(cái)產(chǎn)的多種形式和廣闊市場(chǎng)，大大提高了房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營效益。房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)利用其良好的信譽(yù)及其金融職能，通過接受一般和專項(xiàng)委托貸款基金，代理發(fā)行股票、債券等業(yè)務(wù)以及自身發(fā)行證券等形式，把分散的資金聚集起來，運(yùn)用于房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這種多方面的聯(lián)系與協(xié)作，在經(jīng)濟(jì)聯(lián)系和財(cái)務(wù)核算上是錯(cuò)綜復(fù)雜的，如果沒有一個(gè)專業(yè)的信用機(jī)構(gòu)作為中心，很難保證借貸信用和協(xié)作承諾的正常履行，而信托機(jī)構(gòu)素有 “ 金融百貨公司 ” 之稱，房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)更不例外。其具體內(nèi)容有：? （ 1）企事業(yè)單位籌集待用的房地產(chǎn)信托基金；? （ 2）具有法人資格的企事業(yè)單位以預(yù)算外自有資金及職工購房儲(chǔ)蓄集中后設(shè)置的信托基金；? （ 3）商品房開發(fā)企業(yè)籌集待用的信托資金存入銀行后形成的部分；? （ 4）代理發(fā)行房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)單位（含政府）的股票、債券等有價(jià)證券籌措的資金。其資金來源范圍、期限與利率，均由中國人民銀行規(guī)定、公布和調(diào)整。在實(shí)務(wù)上，常把特約信托存款稱為委托存款，把普通信托存款稱為信托存款，這樣也與會(huì)計(jì)核算科目相一致。所謂直接集資是指信托機(jī)構(gòu)以自己的名義，向社會(huì)發(fā)行債券，以籌集資金，作為開展信托業(yè)務(wù)的資金來源，信托機(jī)構(gòu)按照高于同類銀行存款利率，定期向債券持有人支付利息；如果經(jīng)營不當(dāng)，發(fā)生了虧損，則可不支付利息，但本金的安全必須得到保障；如果經(jīng)營得法且盈利豐厚，信托機(jī)構(gòu)則可從凈利中提取一部分，以分紅的形式分配給持券人。信托資金的來源必須是各單位可自主支配的資金或歸單位和個(gè)人所有的資金，主要有單位資金、公益基金和勞?；?。單位資金信托的期限通常大于一年。勞?；鹦磐械馁Y金