【正文】 業(yè)務(wù)? 房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)設(shè)置倉(cāng)庫(kù)，承辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)等存放建筑材料和其他有關(guān)貨物的業(yè)務(wù)。 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也使金融業(yè)同時(shí)獲得發(fā)展機(jī)會(huì)，為金融創(chuàng)新提供了廣闊的空間。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的主要內(nèi)容有：標(biāo)的（經(jīng)紀(jì)事項(xiàng)）；經(jīng)紀(jì)事項(xiàng)的要求和標(biāo)準(zhǔn)，合同履行期限；服務(wù)費(fèi)數(shù)額和支付方式、支付時(shí)間；違約責(zé)任和糾紛解決方式；雙方約定的其他內(nèi)容。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)的主要內(nèi)容有代理房屋買(mǎi)賣(mài)、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)淮矸课莺蛧?guó)有土地使用權(quán)租賃；居間介紹、代理房屋交換和提供房地產(chǎn)咨詢(xún)服務(wù)。例如信托機(jī)構(gòu)用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)抵押的土地作擔(dān)保，代理發(fā)行建房債券，以用于建造房屋資金的不足。? 房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的內(nèi)容主要有： ? 代理房地產(chǎn)證券業(yè)務(wù) ? 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù) ? 代理倉(cāng)庫(kù)業(yè)務(wù) ? 代理收付款項(xiàng) ? 房地產(chǎn)業(yè)權(quán)代理 ? 房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的委托，代為辦理房地產(chǎn)會(huì)計(jì)事務(wù)。房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)應(yīng)在委托人授權(quán)范圍內(nèi)盡職盡責(zé)，履行代理義務(wù)，收取代理報(bào)酬。它是在委托人（即被代理人）和受托人（即代理人）之間產(chǎn)生的一種法律行為和契約關(guān)系。目前由商業(yè)銀行承擔(dān)的公積金購(gòu)房貸款，就屬于委托房地產(chǎn)貸款。 ? （ 3）按貸款的自主權(quán)分類(lèi)，可以分為自營(yíng)房地產(chǎn)貸款和委托房地產(chǎn)貸款。 ? （房地產(chǎn)資金信托尤其是集合資金信托業(yè)務(wù)能夠很好地發(fā)揮信托制度籌集資金的功能，并將資金運(yùn)用于需要大量資金投入的房地產(chǎn)業(yè)。合同投資期一般為 5－ 10年。? C．貸款式投資，是介于股權(quán)式投資契約式投資的一種投資業(yè)務(wù)方式。信托機(jī)構(gòu)按固定的比例在一定期限內(nèi)獲取投資收益，不承擔(dān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。主要通過(guò)三種方式進(jìn)行：? A．股權(quán)式投資，即房地產(chǎn)信托投資公司派代表參與被投資企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和經(jīng)營(yíng)管理，并按投資比例來(lái)分得相應(yīng)的投資利潤(rùn)或承擔(dān)相應(yīng)的投資損失。建成后，再房地產(chǎn)出售或租賃給需要的單位或個(gè)人，從而達(dá)到獲取收益的目的。隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展，各地有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)權(quán)的信托投資公司都積極地進(jìn)行房地產(chǎn)信托投資領(lǐng)域的探索，取得了明顯的成績(jī)和有益的經(jīng)驗(yàn)。產(chǎn)權(quán)證抵押是指在抵押期間，房產(chǎn)依然可以使用出租；房產(chǎn)實(shí)物抵押是指將房產(chǎn)證和房屋使用權(quán)一起抵押給貸款方，在抵押期內(nèi)房產(chǎn)由貸款方保管，借款方不得使用。貸款期限一般為 5年，根據(jù)情況可適當(dāng)放寬貸款期限。合同必須明確借貸雙方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)和購(gòu)房業(yè)務(wù)中，凡符合房地產(chǎn)貸款基本條件，并愿意以房地產(chǎn)為抵押物的企業(yè)、單位、個(gè)人均可申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款。? 房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)資金信托業(yè)務(wù)可采取房地產(chǎn)貸款（主要是房地產(chǎn)抵押貸款）和房地產(chǎn)投資兩種方式。房地產(chǎn)資金信托包括單一資金信托和集合資金信托兩種。 ? 1．房地產(chǎn)資金信托? 房地產(chǎn)資金信托是房地產(chǎn)信托投資公司依據(jù) 《 信托投資公司管理辦法 》 辦理的以信托財(cái)產(chǎn)為資金的信托業(yè)務(wù)。 二、房地產(chǎn)信托的主要業(yè)務(wù)? 根據(jù)我國(guó)在 2023年 1月 19日頒布的《信托投資公司管理辦法》的規(guī)定，我國(guó)信托投資公司辦理的主要信托業(yè)務(wù)有：信托存款、信托貸款、信托投資、信托代理及信托咨詢(xún)。封閉型基金有經(jīng)營(yíng)期限，期滿(mǎn)后基金宣告解散，投資者可以向公司贖現(xiàn)。開(kāi)放型基金對(duì)投資者而言，進(jìn)出十分方便，因此在國(guó)際證券市場(chǎng)上發(fā)展很快，其速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)封閉型基金。 ? （ 3）開(kāi)放型基金? 又稱(chēng)為互惠基金，屬契約型的投資基金。一般投資者以購(gòu)買(mǎi)股票的方式作為投資，公司對(duì)證券投資的收益以股息的形式分配給投資者。該基金通過(guò)發(fā)行受益憑證的方式，向投資大眾募集資金。 ? （ 1）契約型基金? 這是基于一定的信托契約原理而組織起來(lái)的一種共同基金，即通過(guò)訂立信托契約的方式設(shè)立的一種投資基金。? 投資基金有多種類(lèi)型。 ? 5．共同投資基金? 共同投資基金即投資基金或共同基金。 ? （ 3）勞保基金信托? 以管理勞?；馂槟康亩O(shè)立的信托業(yè)務(wù)，是信托機(jī)構(gòu)受托辦理國(guó)有、集體、中外合資企業(yè)以及事業(yè)單位等的退休基金的籌集和管理事宜，以所得收益支付退休職工的生活費(fèi)。 ? （ 2）公益基金信托? 這是委托人以某種公益為目的將基金委托信托機(jī)構(gòu)代為營(yíng)運(yùn)，以其收益用于公益的一種信托業(yè)務(wù)，其資金來(lái)源多由政府、社會(huì)團(tuán)體、單位或個(gè)人資助、贊助和捐贈(zèng)，目的是用于社會(huì)進(jìn)步和社會(huì)福利等公益事業(yè)。單位資金不允許提前支取，如委托人臨時(shí)急需用款，可以憑單位資金信托受益憑證，向信托機(jī)構(gòu)辦理抵押貸款。? 單位資金信托? 公益基金信托? 勞保基金信托? （ 1）單位資金信托? 這是單位或主管部門(mén)，將長(zhǎng)期不用的各種基金、利潤(rùn)留成等，通過(guò)信托機(jī)構(gòu)代為經(jīng)營(yíng)管理以取得收益的一種信托業(yè)務(wù)。 ? 4．資金信托? 資金信托業(yè)務(wù)是指信托機(jī)構(gòu)接受委托人的委托，對(duì)其貨幣資金進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)的一種信托業(yè)務(wù)。所謂代理集資是信托機(jī)構(gòu)代理為一些企事業(yè)單位向社會(huì)發(fā)行債券、股票，以籌措資金。 ? 3．集資信托和代理集資? 這是信托機(jī)構(gòu)接受企業(yè)、企業(yè)主管部門(mén)以及機(jī)關(guān)、團(tuán)體、事業(yè)單位等的委托，直接或代理發(fā)行債券、股票以籌借資金的一種信托業(yè)務(wù)。 ★ 我國(guó)房地產(chǎn)信托存款的來(lái)源主要有：? （ 1）各級(jí)財(cái)政部門(mén)委托投資或貸款的信托資金；? （ 2）房地產(chǎn)企業(yè)及其主管部門(mén)委托投資或貸款的信托資金；? （ 3）其他企事業(yè)單位為購(gòu)建住宅的信托資金；? （ 4）城鎮(zhèn)職工和居民個(gè)人購(gòu)建住宅的信托資金。存款人根據(jù)存款期限長(zhǎng)短，除取得一般定期存款的利息外，還可以得到一定的紅利。 ? 根據(jù)籌資時(shí)存款人是否指定房地產(chǎn)信托存款的運(yùn)用范圍、對(duì)象等，可將房地產(chǎn)信托存款分為房地產(chǎn)特約信托存款和房地產(chǎn)普通信托存款。它是根據(jù)客戶(hù)的存款申請(qǐng)，由房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)吸收進(jìn)來(lái)代為管理和營(yíng)運(yùn)的房地產(chǎn)資金，是房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)的主要籌資渠道。 ?2．房地產(chǎn)信托存款? 房地產(chǎn)信托存款有特定的資金來(lái)源范圍和存款金額起點(diǎn)的要求。目前，我國(guó)的信托投資公司信托資金來(lái)源主要有：財(cái)政撥款、社會(huì)集資以及自身留利。房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)可以利用其擁有的多種專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)門(mén)人才、手段與資格，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提供多種相關(guān)服務(wù)，如房屋造價(jià)審價(jià)，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)輔導(dǎo)與代理，房地產(chǎn)交易經(jīng)紀(jì)，代辦房屋的各種登記、過(guò)戶(hù)、納稅等手續(xù)以及房地產(chǎn)信息咨詢(xún)等。這種經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的方式有的是雙方的，有的是多方的；有的發(fā)生在本地區(qū)，有的發(fā)生在外地或者跨越數(shù)省、市；有的需要資金、技術(shù)，有的則需要產(chǎn)品物資。同時(shí)，利用房地產(chǎn)信托創(chuàng)造房地產(chǎn)受益權(quán)證書(shū)，通過(guò)受益權(quán)證書(shū)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)钩钟姓咭搏@得了資金融通，以有利于房地產(chǎn)資金的良性循環(huán)。在房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)為委托人辦理涉及房地產(chǎn)資金信托的業(yè)務(wù)中，客觀(guān)上起到了融通房地產(chǎn)資金的作用。 ? （ 2）開(kāi)辟了房地產(chǎn)業(yè)籌資融資的新渠道、新方式，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)資金的融通? 信托業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展，打破了銀行信貸這一傳統(tǒng)的籌資融資渠道，有利于信用領(lǐng)域的合理競(jìng)爭(zhēng)和強(qiáng)化資源的優(yōu)化配置。如為向房地產(chǎn)投融資的資財(cái)所有者提供合適、有效的途徑，通過(guò)專(zhuān)業(yè)理財(cái)服務(wù)，提高其資金使用的有效性和安全性；利用房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)信息渠道多和客戶(hù)面廣的優(yōu)勢(shì)，為委托人辦理物業(yè)管理等業(yè)務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 ? 2．房地產(chǎn)信托的作用? 信托業(yè)特有的 “ 受人之托，代人理財(cái) ” 功能的發(fā)揮，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)信托是一種靈活的金融業(yè)務(wù)形式，房地產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)的管理、營(yíng)運(yùn)或處理的方式可以根據(jù)委托人的意愿，適應(yīng)客觀(guān)情況變化而采取靈活多樣的形式。信托收益在扣除了有關(guān)費(fèi)用之后全部歸受益人獨(dú)享，當(dāng)因不可抗拒的原因使信托發(fā)生了虧損，則由受益人承擔(dān)，受托人沒(méi)有義務(wù)承擔(dān)損失。這是信托業(yè)務(wù)區(qū)別于銀行其他業(yè)務(wù)的特殊性。? （ 3）利益的他益性。要使信托行為成立，委托人必須擁有信托財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或具有委托代辦經(jīng)濟(jì)事務(wù)的合法權(quán)利。在信托業(yè)務(wù)中，無(wú)論是民事信托或商事信托，都是建立在委托人對(duì)受托人具有充分信任的基礎(chǔ)之上的。當(dāng)受益人是委托人本身時(shí)，稱(chēng)為自益信托；當(dāng)受益人是委托人和受托人以外的第三方時(shí)，則稱(chēng)為他益信托。受托人接受委托人的委托，代為管理或處理財(cái)產(chǎn)，并按委托人的要求將財(cái)產(chǎn)利益移轉(zhuǎn)給受益人。? 獲得收益或信托財(cái)產(chǎn)是設(shè)立信托關(guān)系的目的。受益人可以是委托人本人，也可以是委托人指定的第三者。? （ 3）受益人。指的是接受委托人的要求，按照合同規(guī)定對(duì)信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理或處理的講信譽(yù)、有經(jīng)營(yíng)管理能力、為委托人所信賴(lài)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人，在現(xiàn)代信托中即為信托機(jī)構(gòu)。委托人提出信托要求是整個(gè)信托行為的起點(diǎn)。在信托業(yè)務(wù)中又稱(chēng)為信托人，是提出辦理信托業(yè)務(wù)、讓受讓人按其要求進(jìn)行管理或處理的人，也是信托財(cái)產(chǎn)的所有者。一項(xiàng)信托行為的產(chǎn)生、信托關(guān)系的設(shè)立，需要有三個(gè)方面的關(guān)系人：委托人、受托人與受益人。這些法律、法規(guī)的出臺(tái)明確了信托業(yè)的地位，為我國(guó)信托業(yè)健康發(fā)展提供了制度保障。這次整頓確立了信托業(yè)與銀行業(yè)、證券業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)分開(kāi)經(jīng)營(yíng)的分業(yè)框架，