房地產(chǎn)投資資金融通概述-文庫吧資料
2025-02-17 16:06本頁面
【正文】 發(fā)商 房地產(chǎn)有關(guān)專業(yè)技術(shù)團體保險范圍 開發(fā)商合法租售的供他人正在正常使用的房屋專業(yè) 人 員 因工作疏忽或 過 失造成委托方或其他關(guān)系人 財產(chǎn)損 失和人身 傷 害（ 3） 信用保證保險 涉及房地產(chǎn)的信用保險品種 買方信用保險 住宅抵押貸款保險 投保人 購房者 借款人保險范圍 拖延或逃避分期付款 非人為風險及義務人的行為風險 涉及房地產(chǎn)的保證風險品種建筑工程承保合同保險 貸款購房保證保險投標保證保險 預付款保證保險 履行合同保證 保險 維 修保 證 保險 投保人投標人 承包人 承包人 承包人 借款人保險范圍 中標人不繼續(xù)簽訂合同 不能履約 不能按時按質(zhì)按量交付工程不履行 約定 維修任 務 連續(xù) 6個月未償還貸 款本息 （ 4） 人身保險 涉及房地產(chǎn)的人身保險 品種建筑工程團體人身意外傷害保險 安居定期保 險 投保人 施工企業(yè)或建筑公司 貸款購房者保險范圍 有勞動關(guān)系人員在工地致殘或意外亡故 購房者在貸款支付期期間亡故五、房地產(chǎn)投資資金融通決策既有項目法人，新設項目法人；企業(yè)性質(zhì)： 獨資企業(yè)、一般合伙企業(yè)，有限責任合伙企業(yè)、有限責任公司，股份有限公司，房地產(chǎn)投資信托（ 1）組建融資組織（ 2） 編制房地產(chǎn)投資項目資金使用計劃表 資金投入計劃，資金收入計劃，資金流動計劃1. 資金融通決策的程序資金流動計劃表 單位： 時間費用 1 2 … 小計資金投入資金收入差額累計資金投入累計資金收入累計差額提示： 資金收入的估算應慎重；資金投入和收入計劃的時間間隔應一致。在房屋 設計 、 營 造、 銷 售、消 費 和服 務 等 環(huán)節(jié)中以房屋及其相關(guān)利益與 責 任 為 保 險標 的的保險 。 貸款償還方式適用群體貸款償還方式適用群體四、房地產(chǎn)投融資中的擔保和保險貸款人在發(fā)放貸款的過程中，為了確保借出資金的安全性，除借款人提供抵押物外，要求 當事人以外的 第三方對借款人的還款提供擔保，履行債務保證責任。 房地產(chǎn)貸款償還方式與供款負擔房地產(chǎn)貸款償還方式與供款負擔相同償還方式、不同利率水平下供款負擔相同償還方式、不同利率水平下供款負擔020040060080010001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14期限金額07年末利率水平07年初利率水平相同償還方式、不同利率水平下利息負擔相同償還方式、不同利率水平下利息負擔020234000600080001000012023140001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14期限金額期限07年末利率水平07年初利率水平不同償還方式利息負擔比較不同償還方式利息負擔比較020234000600080001000012023140001 3 5 7 9 11 13期限金額期限等額本金等額本息等額本息還款法： 對收入中等但未來的收入預期會穩(wěn)步上升的貸款人（主要是年輕人），除了付按揭外，還要考慮日常的生活開銷、教育投資以及將來的婚姻籌備費用等，因此最近幾年還款壓力不應該太大，并且貸款期限最好適當長些。 等額本息還款法支付特征： 初期更多資金用于支付利息，較少支付本金；利息總負擔較重，但壓力攤薄。以戶定義的第二套房首付和利率水平的區(qū)別。對再交易房，應對每個用作貸款抵押的房屋進行獨立評估。 住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在 50%以下，月所有債務支出與收入比控制在 55％以下。 7. 貸款新產(chǎn)品二：固定利率貸款單位：％光大銀行 建設銀行基準利率 優(yōu)惠利率 基準利率 優(yōu)惠利率3年期 5年期 10年期 商業(yè)銀行需要掌握的借款人的信息有：目前收入的合理性及未來行業(yè)發(fā)展對收入水平的影響，貸款償付能力；所購房產(chǎn)的目的及擁有意愿等因素。加按揭： 對處于按揭狀態(tài)原有住房的已還款部分、或者貸款額度可隨房價上升以及重新評估值的上升而增加，再進行按揭貸款的業(yè)務。5. 其他融資方式 6. 貸款 新產(chǎn)品一：循環(huán)授信業(yè)務個人住房循環(huán)授信業(yè)務： 是指自然人（授信申請人）以其所購住房作最高額抵押向銀行申請循環(huán)授信額度，在不超過授信有效期和可用額度的條件下，被授信人可向銀行多次申請具有明確消費用途的個人貸款，循環(huán)使用的業(yè)務。 4. 商用房地產(chǎn)貸款貸款條件貸款條件 面向已經(jīng)通過竣工驗收的商用房地產(chǎn)，貸款價值比通常不超過 60％，期限不超過 10年，貸款利率較高。借款人與商業(yè)銀行辦理抵押合同和其他合同的公證、登記手續(xù)，或者保險；銀行放款；借款人按月還款。 以建設銀行為例的組合貸款條件以建設銀行為例的組合貸款條件有合法的身份；按時足額繳存住房公積金的職工；有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；有合法有效的購買、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款行要求提供的其他證明文件；有所購（大修）住房全部價款 20％以上的自籌資金，并保證用于支付所購（大修）住房的首付款 ；有貸款行認可的資產(chǎn)進行抵押或質(zhì)押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟組織或自然人作為保證人；符合當?shù)毓e金管理部門規(guī)定的借款條件；貸款行規(guī)定的其他條件。繳交住房公積金的職工在購買住房時，在其公積金抵押貸款的額度不能滿足購房需要時，分別與銀行簽訂 “ 住房公積金抵押貸款合同 ” 和 “ 個人住房擔保貸款合同 ” ，同時使用住房公積金貸款和商業(yè)性住房貸款。住房公積金貸款申請條件住房公積金貸款申請條件 一是按規(guī)定履行繳存住房公積金義務的職工；二是款項用于購買、建造、翻建、大修自住住房。 由住房公積金管理中心運用住房公積金，委托銀行向購買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的貸款 。 房地產(chǎn)項目貸款的審查要點房地產(chǎn)項目貸款的審查要點 企業(yè)資信等級評價； 貸款項目評估： 項目情況，市場分析和財務指標； 貸款擔保方式評價： 不同機構(gòu)提供的不同擔保； 貸款綜合評價： 綜合風險度超過 60％為高風險貸款綜合風險度＝（某筆貸款風險額 /某筆貸款額） 100 ％
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