房地產投資資金融通概述(編輯修改稿)
2025-03-03 16:06 本頁面
【文章內容簡介】 已經通過竣工驗收的商用房地產，貸款價值比通常不超過 60％，期限不超過 10年，貸款利率較高。如典當、高利貸、開發(fā)商的貸款、免息分期付款、以租代售等 。5. 其他融資方式 6. 貸款 新產品一：循環(huán)授信業(yè)務個人住房循環(huán)授信業(yè)務： 是指自然人（授信申請人）以其所購住房作最高額抵押向銀行申請循環(huán)授信額度，在不超過授信有效期和可用額度的條件下，被授信人可向銀行多次申請具有明確消費用途的個人貸款，循環(huán)使用的業(yè)務。也稱 “隨借隨還 ”、 “循環(huán)貸 ”等。加按揭： 對處于按揭狀態(tài)原有住房的已還款部分、或者貸款額度可隨房價上升以及重新評估值的上升而增加，再進行按揭貸款的業(yè)務。轉按揭： 如果房貸所在銀行不能辦理加按揭業(yè)務，借款人可以通過將房貸轉到能辦理加按揭的銀行。 7. 貸款新產品二：固定利率貸款單位：％光大銀行 建設銀行基準利率 優(yōu)惠利率 基準利率 優(yōu)惠利率3年期 5年期 10年期 商業(yè)銀行需要掌握的借款人的信息有：目前收入的合理性及未來行業(yè)發(fā)展對收入水平的影響，貸款償付能力；所購房產的目的及擁有意愿等因素。所有住房貸款的貸款成數不超過 80％。 住房貸款的月房產支出與收入比控制在 50%以下，月所有債務支出與收入比控制在 55％以下。抵押物價值的確定以該房產在該次買賣交易中的成交價或評估價的較低者為準。對再交易房，應對每個用作貸款抵押的房屋進行獨立評估。與 90/70政策相配套的首付的區(qū)別。以戶定義的第二套房首付和利率水平的區(qū)別。 可能獲得的融資數量可能獲得的融資數量個人住房貸款的主要還款方式：期限在１年以內（含１年）的到期本息一次性清償，等額本息還款法和等額本金還款法。 等額本息還款法支付特征： 初期更多資金用于支付利息，較少支付本金；利息總負擔較重，但壓力攤薄。等額本金還款法支付特征： 初期更多地資金用于支付本金，較少支付利息；總的利息負擔相對較輕，但初期壓力較大。 房地產貸款償還方式與供款負擔房地產貸款償還方式與供款負擔相同償還方式、不同利率水平下供款負擔相同償還方式、不同利率水平下供款負擔020040060080010001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14期限金額07年末利率水平07年初利率水平相同償還方式、不同利率水平下利息負擔相同償還方式、不同利率水平下利息負擔020234000600080001000012023140001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14期限金額期限07年末利率水平07年初利率水平不同償還方式利息負擔比較不同償還方式利息負擔比較020234000600080001000012023140001 3 5 7 9 11 13期限金額期限等額本金等額本息等額本息還款法： 對收入中等但未來的收入預期會穩(wěn)步上升的貸款人（主要是年輕人），除了付按揭外，還要考慮日常的生活開銷、教育投資以及將來的婚姻籌備費用等，因此最近幾年還款壓力不應該太大，并且貸款期限最好適當長些。等額本金還款法：等額本金還款法： 對于目前收入較高、但未來的收入預期會下降的貸款人（如部分壟斷行業(yè)從業(yè)人員、未來幾年將離任的企業(yè)高管等），前幾年還款壓力可以相對大些。 貸款償還方式適用群體貸款償還方式適用群體四、房地產投融資中的擔保和保險貸款人在發(fā)放貸款的過程中，為了確保借出資金的安全性，除借款人提供抵押物外，要求 當事人以外的 第三方對借款人的還款提供擔保，履行債務保證責任。 1. 房地產貸款的擔保 作用作用 幫助貸款人有效轉嫁和合理分擔風險；擴大借款人的受益面（金額、數量）。在房屋 設計 、 營 造、 銷 售、消 費 和服 務 等 環(huán)節(jié)中以房屋及其相關利益與 責 任 為 保 險標 的的保險 。我國開設的有 財產 保 險 、 責 任保 險 、信用保 證保 險 和人身保 險 。 2. 房地產保險保險基金房地產投保人 保險契約房地產保險人 保險費防損和險后賠償（ 1）財產 保險涉及房地產的財產保險品種企業(yè)財產保險 城鄉(xiāng)居民房屋保險 建筑工程一切險 投保人境內企事業(yè)單位、團體和國家機關 居民本人或其家庭成員 建筑工程所有人、承包人或其他關系人 保險范圍 與被保險人有經濟利害關系的財產 被保險人約定的房屋財產被保險人在建筑工地的財產保險期限金額 一年，可續(xù)保；賬面原值、賬面原值加成數、重置價值或其他 普通險 1年，兩全險 5年；房屋實際價值自投?；蜇敭a出現至工程驗收或交付止；工程總價值（ 2）責任 保險涉及房地產的責任保險品種產 品 責 任 險 置 業(yè)責 任保 險 投保人 開發(fā)商 房地產有關專業(yè)技術團體保險范圍 開發(fā)商合法租售的供他人正在正常使用的房屋專業(yè) 人 員 因工作疏忽或 過 失造成委托方或其他關系人 財產損 失和人身 傷 害（ 3） 信用保證保險 涉及房地產的信用保險品種 買方信用保險 住宅抵押貸款保險 投保人 購房者 借款人保險范圍 拖延或逃避分期付款 非人為風險及義務人的行為風險 涉及房地產的保證風險品種建筑工程承保合同保險 貸款購房保證保險投標保證保險 預付款保證保險 履行合同保證 保險 維 修保 證 保險 投保人投標人 承包人 承包人 承包人 借款人保險范圍 中標人不繼續(xù)簽訂合同 不能履約 不能按時按質按量交付工程不履行 約定 維修任 務 連續(xù) 6個月未償還貸 款本息 （ 4） 人身保險 涉及房地產的人身保險 品種建筑工程團體人身意外傷害保險 安居定期保 險 投保人 施工企業(yè)或建筑公司 貸款購房者保險范圍 有勞動關系人員在工地致殘或意外亡故 購房者在貸款支付期期間亡故五、房地產投資資金融通決策既有項目法人，新設項目法人；企業(yè)性質： 獨資企業(yè)、一般合伙企業(yè)，有限責任合伙企業(yè)、有限責任公司，股份有限公司，房地產投資信托（ 1）組建融資組織（ 2） 編制房地產投資項目資金使用計劃表
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