房地產(chǎn)投資資金融通概述(編輯修改稿)
2025-03-03 16:06 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 已經(jīng)通過(guò)竣工驗(yàn)收的商用房地產(chǎn)，貸款價(jià)值比通常不超過(guò) 60％，期限不超過(guò) 10年，貸款利率較高。如典當(dāng)、高利貸、開(kāi)發(fā)商的貸款、免息分期付款、以租代售等 。5. 其他融資方式 6. 貸款 新產(chǎn)品一：循環(huán)授信業(yè)務(wù)個(gè)人住房循環(huán)授信業(yè)務(wù)： 是指自然人（授信申請(qǐng)人）以其所購(gòu)住房作最高額抵押向銀行申請(qǐng)循環(huán)授信額度，在不超過(guò)授信有效期和可用額度的條件下，被授信人可向銀行多次申請(qǐng)具有明確消費(fèi)用途的個(gè)人貸款，循環(huán)使用的業(yè)務(wù)。也稱 “隨借隨還 ”、 “循環(huán)貸 ”等。加按揭： 對(duì)處于按揭狀態(tài)原有住房的已還款部分、或者貸款額度可隨房?jī)r(jià)上升以及重新評(píng)估值的上升而增加，再進(jìn)行按揭貸款的業(yè)務(wù)。轉(zhuǎn)按揭： 如果房貸所在銀行不能辦理加按揭業(yè)務(wù)，借款人可以通過(guò)將房貸轉(zhuǎn)到能辦理加按揭的銀行。 7. 貸款新產(chǎn)品二：固定利率貸款單位：％光大銀行 建設(shè)銀行基準(zhǔn)利率 優(yōu)惠利率 基準(zhǔn)利率 優(yōu)惠利率3年期 5年期 10年期 商業(yè)銀行需要掌握的借款人的信息有：目前收入的合理性及未來(lái)行業(yè)發(fā)展對(duì)收入水平的影響，貸款償付能力；所購(gòu)房產(chǎn)的目的及擁有意愿等因素。所有住房貸款的貸款成數(shù)不超過(guò) 80％。 住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在 50%以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在 55％以下。抵押物價(jià)值的確定以該房產(chǎn)在該次買賣交易中的成交價(jià)或評(píng)估價(jià)的較低者為準(zhǔn)。對(duì)再交易房，應(yīng)對(duì)每個(gè)用作貸款抵押的房屋進(jìn)行獨(dú)立評(píng)估。與 90/70政策相配套的首付的區(qū)別。以戶定義的第二套房首付和利率水平的區(qū)別。 可能獲得的融資數(shù)量可能獲得的融資數(shù)量個(gè)人住房貸款的主要還款方式：期限在１年以內(nèi)（含１年）的到期本息一次性清償，等額本息還款法和等額本金還款法。 等額本息還款法支付特征： 初期更多資金用于支付利息，較少支付本金；利息總負(fù)擔(dān)較重，但壓力攤薄。等額本金還款法支付特征： 初期更多地資金用于支付本金，較少支付利息；總的利息負(fù)擔(dān)相對(duì)較輕，但初期壓力較大。 房地產(chǎn)貸款償還方式與供款負(fù)擔(dān)房地產(chǎn)貸款償還方式與供款負(fù)擔(dān)相同償還方式、不同利率水平下供款負(fù)擔(dān)相同償還方式、不同利率水平下供款負(fù)擔(dān)020040060080010001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14期限金額07年末利率水平07年初利率水平相同償還方式、不同利率水平下利息負(fù)擔(dān)相同償還方式、不同利率水平下利息負(fù)擔(dān)020234000600080001000012023140001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14期限金額期限07年末利率水平07年初利率水平不同償還方式利息負(fù)擔(dān)比較不同償還方式利息負(fù)擔(dān)比較020234000600080001000012023140001 3 5 7 9 11 13期限金額期限等額本金等額本息等額本息還款法： 對(duì)收入中等但未來(lái)的收入預(yù)期會(huì)穩(wěn)步上升的貸款人（主要是年輕人），除了付按揭外，還要考慮日常的生活開(kāi)銷、教育投資以及將來(lái)的婚姻籌備費(fèi)用等，因此最近幾年還款壓力不應(yīng)該太大，并且貸款期限最好適當(dāng)長(zhǎng)些。等額本金還款法：等額本金還款法： 對(duì)于目前收入較高、但未來(lái)的收入預(yù)期會(huì)下降的貸款人（如部分壟斷行業(yè)從業(yè)人員、未來(lái)幾年將離任的企業(yè)高管等），前幾年還款壓力可以相對(duì)大些。 貸款償還方式適用群體貸款償還方式適用群體四、房地產(chǎn)投融資中的擔(dān)保和保險(xiǎn)貸款人在發(fā)放貸款的過(guò)程中，為了確保借出資金的安全性，除借款人提供抵押物外，要求 當(dāng)事人以外的 第三方對(duì)借款人的還款提供擔(dān)保，履行債務(wù)保證責(zé)任。 1. 房地產(chǎn)貸款的擔(dān)保 作用作用 幫助貸款人有效轉(zhuǎn)嫁和合理分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；擴(kuò)大借款人的受益面（金額、數(shù)量）。在房屋 設(shè)計(jì) 、 營(yíng) 造、 銷 售、消 費(fèi) 和服 務(wù) 等 環(huán)節(jié)中以房屋及其相關(guān)利益與 責(zé) 任 為 保 險(xiǎn)標(biāo) 的的保險(xiǎn) 。我國(guó)開(kāi)設(shè)的有 財(cái)產(chǎn) 保 險(xiǎn) 、 責(zé) 任保 險(xiǎn) 、信用保 證保 險(xiǎn) 和人身保 險(xiǎn) 。 2. 房地產(chǎn)保險(xiǎn)保險(xiǎn)基金房地產(chǎn)投保人 保險(xiǎn)契約房地產(chǎn)保險(xiǎn)人 保險(xiǎn)費(fèi)防損和險(xiǎn)后賠償（ 1）財(cái)產(chǎn) 保險(xiǎn)涉及房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)品種企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 城鄉(xiāng)居民房屋保險(xiǎn) 建筑工程一切險(xiǎn) 投保人境內(nèi)企事業(yè)單位、團(tuán)體和國(guó)家機(jī)關(guān) 居民本人或其家庭成員 建筑工程所有人、承包人或其他關(guān)系人 保險(xiǎn)范圍 與被保險(xiǎn)人有經(jīng)濟(jì)利害關(guān)系的財(cái)產(chǎn) 被保險(xiǎn)人約定的房屋財(cái)產(chǎn)被保險(xiǎn)人在建筑工地的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)期限金額 一年，可續(xù)保；賬面原值、賬面原值加成數(shù)、重置價(jià)值或其他 普通險(xiǎn) 1年，兩全險(xiǎn) 5年；房屋實(shí)際價(jià)值自投保或財(cái)產(chǎn)出現(xiàn)至工程驗(yàn)收或交付止；工程總價(jià)值（ 2）責(zé)任 保險(xiǎn)涉及房地產(chǎn)的責(zé)任保險(xiǎn)品種產(chǎn) 品 責(zé) 任 險(xiǎn) 置 業(yè)責(zé) 任保 險(xiǎn) 投保人 開(kāi)發(fā)商 房地產(chǎn)有關(guān)專業(yè)技術(shù)團(tuán)體保險(xiǎn)范圍 開(kāi)發(fā)商合法租售的供他人正在正常使用的房屋專業(yè) 人 員 因工作疏忽或 過(guò) 失造成委托方或其他關(guān)系人 財(cái)產(chǎn)損 失和人身 傷 害（ 3） 信用保證保險(xiǎn) 涉及房地產(chǎn)的信用保險(xiǎn)品種 買方信用保險(xiǎn) 住宅抵押貸款保險(xiǎn) 投保人 購(gòu)房者 借款人保險(xiǎn)范圍 拖延或逃避分期付款 非人為風(fēng)險(xiǎn)及義務(wù)人的行為風(fēng)險(xiǎn) 涉及房地產(chǎn)的保證風(fēng)險(xiǎn)品種建筑工程承保合同保險(xiǎn) 貸款購(gòu)房保證保險(xiǎn)投標(biāo)保證保險(xiǎn) 預(yù)付款保證保險(xiǎn) 履行合同保證 保險(xiǎn) 維 修保 證 保險(xiǎn) 投保人投標(biāo)人 承包人 承包人 承包人 借款人保險(xiǎn)范圍 中標(biāo)人不繼續(xù)簽訂合同 不能履約 不能按時(shí)按質(zhì)按量交付工程不履行 約定 維修任 務(wù) 連續(xù) 6個(gè)月未償還貸 款本息 （ 4） 人身保險(xiǎn) 涉及房地產(chǎn)的人身保險(xiǎn) 品種建筑工程團(tuán)體人身意外傷害保險(xiǎn) 安居定期保 險(xiǎn) 投保人 施工企業(yè)或建筑公司 貸款購(gòu)房者保險(xiǎn)范圍 有勞動(dòng)關(guān)系人員在工地致殘或意外亡故 購(gòu)房者在貸款支付期期間亡故五、房地產(chǎn)投資資金融通決策既有項(xiàng)目法人，新設(shè)項(xiàng)目法人；企業(yè)性質(zhì)： 獨(dú)資企業(yè)、一般合伙企業(yè)，有限責(zé)任合伙企業(yè)、有限責(zé)任公司，股份有限公司，房地產(chǎn)投資信托（ 1）組建融資組織（ 2） 編制房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資金使用計(jì)劃表
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