【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 最優(yōu)方案評(píng)價(jià)① 方案編碼及本模型； ② 方案的收支數(shù)據(jù)及指標(biāo)數(shù)據(jù)。① 評(píng)價(jià)指標(biāo)及不確定性因素選擇； ② 不確定因素變動(dòng)范圍設(shè)定； ③ 計(jì)算因素變動(dòng)導(dǎo)致指標(biāo)值的改變；④ 求解敏感性系數(shù)； ⑤ 求解敏感分析表； ⑥ 對(duì)敏感分析結(jié)果圖示① 敏感系數(shù)；② 敏感分析表； ③ 敏感分析圖。本條目是最優(yōu)方案評(píng)價(jià)下一層數(shù)據(jù)流程圖展開(kāi)的部分，除此之外，還包括盈虧平衡分析模塊三 、 系統(tǒng)分析 功能 /數(shù)據(jù)分析（ 1） U/C矩陣的建立 從理論上說(shuō)，建立 U/C矩陣一般須按照結(jié)構(gòu)化的系統(tǒng)分析方式來(lái)進(jìn)行，它首先分析系統(tǒng)的總體功能，然后自頂向下、逐步分解，逐個(gè)地確定各項(xiàng)具體的功能和完成此項(xiàng)功能所需要的數(shù)據(jù)，最后填上功能 /數(shù)據(jù)之間的關(guān)系，即完成了 U/C矩陣的建立過(guò)程。本系統(tǒng)的U/C矩陣在數(shù)據(jù)分析時(shí)已經(jīng)建立好。 （ 2） U/C矩陣正確性檢驗(yàn) 建立 U/C矩陣后一定要根據(jù) “ 數(shù)據(jù)守恒原則 ” 進(jìn)行正確性檢驗(yàn)，也就是對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行完備性檢驗(yàn)、一致性檢驗(yàn)和無(wú)冗余性檢驗(yàn)，以確保系統(tǒng)功能數(shù)據(jù)項(xiàng)劃分和所建 U/C矩陣的正確性。這一項(xiàng)工作已在前面數(shù)據(jù)正確性分析時(shí)完成。三 、 系統(tǒng)分析 功能 /數(shù)據(jù)分析（ 3） U/C矩陣求解 U/C矩陣求解過(guò)程就是對(duì)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)劃分的優(yōu)化過(guò)程。它是基于子系統(tǒng)劃分應(yīng)相互獨(dú)立，而且內(nèi)部凝聚性高的這一原則。具體做法是使表中的 “ C” 元素盡量地靠近 U/C矩陣的對(duì)角線，然后，再以“ C” 元素為標(biāo)準(zhǔn)，劃分子系統(tǒng)。這樣劃分的子系統(tǒng)獨(dú)立性和凝聚性都是較好的，因?yàn)樗梢源_保各子系統(tǒng)不受干擾地獨(dú)立運(yùn)行。 U/C矩陣求解過(guò)程是通過(guò)表上作業(yè)來(lái)完成的，其具體做法是：調(diào)換表中的行變量或列變量，使表中的 “ C” 元素盡量地靠近 U/C矩陣的對(duì)角線，注：這里只是盡量地朝對(duì)角線靠近，但不可能全在對(duì)角線上，按照這一原則，本系統(tǒng) U/C矩陣求解結(jié)果如下頁(yè)圖。三 、 系統(tǒng)分析U/C矩陣求解 — 表 上移動(dòng)作業(yè)過(guò)程數(shù)據(jù)功能市場(chǎng)信息錄入市場(chǎng)信息查詢市場(chǎng)信息編輯取費(fèi)房?jī)r(jià)管理數(shù)據(jù)分類統(tǒng)計(jì)對(duì)手投資分析提出被選方案支出估算收入測(cè)算方案可行性分析方案決策優(yōu)選方案風(fēng)險(xiǎn)分析數(shù)據(jù)分類預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)模型管理決策模型管理歷史數(shù)據(jù)管理費(fèi)用計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)成本頂額標(biāo)準(zhǔn)各類房?jī)r(jià)租金已建項(xiàng)目費(fèi)用已建項(xiàng)目成本已建項(xiàng)目收入市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力市場(chǎng)需求量房屋空置量其他企業(yè)計(jì)劃項(xiàng)目總成本項(xiàng)目總收入內(nèi)部收益率投資回收期基準(zhǔn)收益率凈現(xiàn)值及指數(shù)預(yù)測(cè)參數(shù)決策參數(shù)投資規(guī)模投資類型投資位置房地產(chǎn)價(jià)格方案決策結(jié)果風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)果CCUUUUCUUCUUCUUUUCUUUUCUUUUUCUUUUUCUUUUUCUUUUUCUUUCUUUCUUCUUCUUCUUUUUCUCUCUUUUCUUUUCUU UUCU UUCUCUUUUU三 、 系統(tǒng)分析 功能 /數(shù)據(jù)分析（ 4）系統(tǒng)功能劃分和數(shù)據(jù)資源分布 ① 通過(guò)對(duì) U/C矩陣的正確性檢驗(yàn)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)前段分析和調(diào)查工作的疏漏和錯(cuò)誤；② 通過(guò)對(duì) U/C矩陣的正確性檢驗(yàn)來(lái)分析數(shù)據(jù)的正確性和完整性；③ 通過(guò)對(duì) U/C矩陣的求解過(guò)程最終得到子系統(tǒng)的劃分；④ 通過(guò)子系統(tǒng)之間的聯(lián)系（ “ U” ） 可以確定子系統(tǒng)之間的共享數(shù)據(jù)。這里僅分析后兩點(diǎn)。 在本系統(tǒng)中 U/C矩陣求解的目的是為了對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行邏輯功能劃分和考慮今后數(shù)據(jù)資源的合理分布，具體來(lái)說(shuō)，可幫助我們做好四點(diǎn)工作：三 、 系統(tǒng)分析 功能 /數(shù)據(jù)分析（ 4）系統(tǒng)功能劃分和數(shù)據(jù)資源分布 系統(tǒng)邏輯功能的劃分 根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)投資決策過(guò)程中功能需求、業(yè)務(wù)流程、數(shù)據(jù)流程、功能 /數(shù)據(jù)等的分析，我們將總系統(tǒng)初步劃分為四個(gè)子系統(tǒng)，即市場(chǎng)分析子系統(tǒng)、方案預(yù)測(cè)子系統(tǒng)、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)子系統(tǒng)、投資決策及評(píng)價(jià)子系統(tǒng)。系統(tǒng)的邏輯功能分別由這四個(gè)系統(tǒng)出完成，每個(gè)子系統(tǒng)所要完成的功能如下圖所示。三 、 系統(tǒng)分析 功能 /數(shù)據(jù)分析（ 4）系統(tǒng)功能劃分和數(shù)據(jù)資源分布 數(shù)據(jù)資源分布 在對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行劃分并確定料子系統(tǒng)以后，從圖上可以看出所有數(shù)據(jù)的使用關(guān)系都被小方塊分隔成了兩類： 一類 在小方塊以內(nèi) ；所產(chǎn)生和使用的數(shù)據(jù)，今后主要考慮放在本子系統(tǒng)的計(jì)算機(jī)設(shè)備上處理。 另一類 在小方塊以外 。（即圖中小方塊以外的 “ U” ）， 則表示了各子系統(tǒng)之間的數(shù)據(jù)聯(lián)系。這些數(shù)據(jù)主要包括一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和一些中間數(shù)據(jù)如方案收益數(shù)據(jù)、方案支出數(shù)據(jù)、方案的財(cái)務(wù)指標(biāo)等等。這些數(shù)據(jù)資源今后應(yīng)考慮放在網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器上供各子系統(tǒng)共享或通過(guò)網(wǎng)絡(luò)來(lái)相互傳遞。 三 、 系統(tǒng)分析U/C矩陣的求解 結(jié)果從被選方案中選擇可行方案 數(shù)據(jù)功能費(fèi)用計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)成本頂額標(biāo)準(zhǔn)各類房?jī)r(jià)租金已建項(xiàng)目費(fèi)用已建項(xiàng)目成本已建項(xiàng)目收入市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力市場(chǎng)需求量房屋空置量其他企業(yè)計(jì)劃項(xiàng)目總成本項(xiàng)目總收入內(nèi)部收益率投資回收期基準(zhǔn)收益率凈現(xiàn)值及指數(shù)預(yù)測(cè)參數(shù)決策參數(shù)投資規(guī)模投資類型投資位置房地產(chǎn)價(jià)格方案決策結(jié)果風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)果市場(chǎng)信息管理、取費(fèi)房?jī)r(jià)管理以及數(shù)據(jù)分析 提出被選方案及方案收支估算 投資方案決策及方案風(fēng)險(xiǎn)分析 CCUUUUCUUCUUCUUUUCUUUUCUUUUUCUUUUUCUUUUUCUUUUUCUUCUUUCUUCUUCUUCUUUUUCUCUCUUUUCUUUUCUU UUCU UUCUCUUUUU基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理 子系統(tǒng)方案估算子系統(tǒng)方案決策與風(fēng)險(xiǎn)分析子系統(tǒng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)子系統(tǒng)四 、 系統(tǒng)設(shè)計(jì)1 系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 1． 1 子系統(tǒng)劃分 房地產(chǎn)投資決策信息系統(tǒng)市場(chǎng)信息管理 數(shù)據(jù)分析市場(chǎng)信息分類錄入市場(chǎng)信息分類瀏覽市場(chǎng)信息查詢市場(chǎng)信息修改市場(chǎng)信息刪除分析方法管理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析預(yù)測(cè)結(jié)果處理模型選擇及方案預(yù)測(cè)方案及數(shù)據(jù)選擇預(yù)測(cè)結(jié)果檢驗(yàn)預(yù)測(cè)模型管理市場(chǎng)分析 方案預(yù)測(cè) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 方案決策及評(píng)價(jià) 系統(tǒng)維護(hù)方案生成 收支預(yù)測(cè)備選項(xiàng)目管理投資項(xiàng)目立項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算及分析現(xiàn)金流量表生成方案評(píng)價(jià)方案決策 模型管理模型修改模型幫助模型增刪密碼管理數(shù)據(jù)備份數(shù)據(jù)導(dǎo)入編碼管理幫助投資決策數(shù)據(jù)及模型檢驗(yàn)方案及模型選擇敏感性分析盈虧平衡分析四 、 系統(tǒng)設(shè)計(jì)1 系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 1． 2 系統(tǒng)功能描述 1． 2． 1 市場(chǎng)分析子系統(tǒng) （ 1）市場(chǎng)信息管理模塊 市場(chǎng)信息內(nèi)容包括土地供給、資金供給、建筑材料、施工力量、擬投資地點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施、地理環(huán)境、人文環(huán)境、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等內(nèi)容、市場(chǎng)需求情況、商品房空置情況、房地產(chǎn)行業(yè)的政策法規(guī)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手投資計(jì)劃以及本企業(yè)歷史投資項(xiàng)目的收支情況等等 市場(chǎng)信息分類錄入模塊 用以實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)分類和追加，它是原始數(shù)據(jù)的入口。 市場(chǎng)信息分類瀏覽模塊 對(duì)所錄入市場(chǎng)信息的內(nèi)容加以分類瀏覽。 市場(chǎng)信息查詢模塊 根據(jù)使用者的要求，檢索出特定范圍類的市場(chǎng)信息供使用者參考。 市場(chǎng)信息編輯模塊 用以對(duì)已改變的市場(chǎng)信息或人工錄入錯(cuò)誤的市場(chǎng)信息加以修改編輯。 市場(chǎng)信息刪除模塊 用以對(duì)已過(guò)時(shí)的市場(chǎng)信息或無(wú)用的市場(chǎng)信息加以刪除，以節(jié)省存儲(chǔ)空間、提高數(shù)據(jù)庫(kù)的空間利用率并可避免無(wú)用的市場(chǎng)信息對(duì)決策人員的干擾。四 、 系統(tǒng)設(shè)計(jì)1 系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 1． 2 系統(tǒng)功能描述 1． 2． 1 市場(chǎng)分析子系統(tǒng) （ 2）數(shù)據(jù)分析模塊 分析方法管理模塊 用于對(duì)分析方法的錄入、修改、刪除等，這里的市場(chǎng)分析方法主要是一些常用的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析方法，它們主要用于對(duì)數(shù)據(jù)變化的趨勢(shì)分析； 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析模塊 即用分析方法管理模塊里的統(tǒng)計(jì)分析方法來(lái)對(duì)市場(chǎng)信息加以分析，并將其分析結(jié)果用圖表來(lái)加以顯示，增加其直觀性、可視性，從而為決策者提出備選方案作準(zhǔn)備。四 、 系統(tǒng)設(shè)計(jì)1 系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 1． 2 系統(tǒng)功能描述 1． 2． 2 方案預(yù)測(cè)子系統(tǒng)（ 1）方案生成模塊 投資項(xiàng)目立項(xiàng)模塊主要是用于錄入決策人員根據(jù)對(duì)市場(chǎng)信息的分析后所提出投資備選方案，包括項(xiàng)目的投資計(jì)劃和銷(xiāo)售計(jì)劃，本文所討論僅指項(xiàng)目的投資計(jì)劃，主要是項(xiàng)目的投資類型、投資規(guī)模、投資地點(diǎn)、房產(chǎn)價(jià)格以及資金的融資計(jì)劃等內(nèi)容； 備選方案管理模塊用于對(duì)備選方案的編輯、刪除和比較。四 、 系統(tǒng)設(shè)計(jì)1 系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 1． 2 系統(tǒng)功能描述 1． 2． 2 方案預(yù)測(cè)子系統(tǒng)（ 2）收支預(yù)測(cè)模塊 方案及數(shù)據(jù)選擇模塊 的作用在于從備選投資方案中選擇所有的投資方案，并從基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)中調(diào)入相應(yīng)方案下的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)； 模型選擇及方案預(yù)測(cè)模塊 用于選擇合適的模型并根據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)對(duì)方案進(jìn)行收支預(yù)測(cè)； 預(yù)測(cè)結(jié)果檢驗(yàn)?zāi)K 用于對(duì)所預(yù)測(cè)的結(jié)果加以檢驗(yàn)，以驗(yàn)證其合法性， 預(yù)測(cè)結(jié)果處理模塊 用于根據(jù)實(shí)際需要對(duì)所預(yù)測(cè)的結(jié)果加以人工調(diào)整； 預(yù)測(cè)模型管理 包括預(yù)測(cè)模型錄入、預(yù)測(cè)模型修正、預(yù)測(cè)模型刪除和預(yù)測(cè)模型使用幫助等四個(gè)子模塊； 預(yù)測(cè)模型刪除模塊 用于對(duì)不適用的預(yù)測(cè)模型從預(yù)測(cè)模型庫(kù)中刪除； 預(yù)測(cè)模型使用幫助模塊 主要是考慮到用戶的知識(shí)層次不一樣，為了使任何用戶能較好的運(yùn)用本預(yù)測(cè)模型，從而加設(shè)這一模塊，該模型采用類似于Windows下的向?qū)Ｊ?，通過(guò)對(duì)本模塊中所舉實(shí)例的分步使用，以幫助用戶熟練使用。四 、 系統(tǒng)設(shè)計(jì)1 系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 1． 2 系統(tǒng)功能描述 1． 2． 3 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)子系統(tǒng) （ 1）現(xiàn)金流量表生成模塊 現(xiàn)金流量表生成模塊用于對(duì)所選方案的收入數(shù)據(jù)和支出數(shù)據(jù)從其數(shù)據(jù)庫(kù)中提起并加以合并成現(xiàn)金流量表，為下一步的可行性分析作準(zhǔn)備。（ 2）財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算及分析模塊 財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算及分析模塊用于將所選方案的現(xiàn)金流量表通過(guò) OLE技術(shù)調(diào)入到 EXCEL里的現(xiàn)金流量表模板中，然后利用該模板的自動(dòng)計(jì)算功能求解出各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)值，包括內(nèi)部收益率（ IRR）、 投資回收期、凈現(xiàn)值（ NPV）、 凈現(xiàn)值指數(shù)（NPVR）， 最后將其結(jié)果返回到主程序中，在對(duì)這些結(jié)果的分析后，篩選出可行投資方案，剔除不合理的投資方案。 四 、 系統(tǒng)設(shè)計(jì)1 系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 1． 2 系統(tǒng)功能描述 1． 2． 4 投資決策及評(píng)價(jià)子系統(tǒng) （ 1）方案決策模塊 方案決策模塊又可分為 方案及模型選擇 、 投資決策 、 數(shù)據(jù)及模型檢驗(yàn) 三個(gè)子模塊。其中，方案及模型選擇模塊用于選擇所有可行方案并基于不同的方案特點(diǎn)采用合適的決策模型和方法進(jìn)行決策比較，具體可細(xì)分如下：對(duì)于投資規(guī)模不同的方案采用報(bào)童行為決策模型或投資增量?jī)?nèi)部收益率法或線性規(guī)劃法加以比較；對(duì)于投資地點(diǎn)不同的方案采用理想點(diǎn)法決策模型；對(duì)于投資類型多目標(biāo)決策方案采用層次分析法決策模型等；對(duì)有效期不等方案的比較，采用最小公倍數(shù)法，將對(duì)比方案處理成為相同有效期后再進(jìn)行對(duì)比；四 、 系統(tǒng)設(shè)計(jì)1 系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 1． 2 系統(tǒng)功能描述 1． 2． 4 投資決策及評(píng)價(jià)子系統(tǒng) （