房地產(chǎn)發(fā)展投資決策與機(jī)會(huì)選擇(編輯修改稿)
2025-02-10 17:46 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 必須有兩個(gè)以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目可供選擇，而且每個(gè)項(xiàng)目也應(yīng)考慮多種開(kāi)發(fā)方案，這樣才能保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)決策時(shí)能有一個(gè)優(yōu)化選擇的可能，即最佳項(xiàng)目和最佳項(xiàng)目中的最佳方案的選擇。 五、房地產(chǎn)投資決策方法 ? 確定型決策方法 ? 確定型決策方法（ Decision Under Certainty）是指房地產(chǎn)決策方案中有待實(shí)現(xiàn)的條件是確定的，其結(jié)果也是明確的，這類決策問(wèn)題為確定型決策問(wèn)題。 ? 確定型決策是指一個(gè)方案只有一種確定的結(jié)果，只要比較各個(gè)方案，就可以作出決策。 ? 一般地說(shuō)，涉及到房地產(chǎn)投資的土地費(fèi)、建筑面積、建筑類型、專業(yè)人士費(fèi)、利率、廣告費(fèi)等問(wèn)題的決策都屬于確定型決策的范圍。 ? 應(yīng)用確定型決策需具備的條件： ? 第一，可供決策的可行方案有若干個(gè)； ? 第二，未來(lái)的經(jīng)濟(jì)事件的自然狀態(tài)是完全確定的； ? 第三，每個(gè)方案的結(jié)果是唯一的，并可計(jì)量。 ? 風(fēng)險(xiǎn)型決策 ? 風(fēng)險(xiǎn)型決策方法（ Decision Under Risk）是指在房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，存在著某種不可控制的風(fēng)險(xiǎn)因素，一個(gè)方案又可能出現(xiàn)幾種不同的結(jié)果 ? 進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)型決策應(yīng)具備以下幾個(gè)條件： ? 第一，要確定決策者希望達(dá)到的明確目標(biāo)（獲利大或虧損?。?； ? 第二，要有兩個(gè)或兩個(gè)以上可供選擇的方案； 第三，每個(gè)方案要存在兩種或兩種以上，不以決策者主觀意志為轉(zhuǎn)移的自然狀態(tài)； ? 第四，不同方案在不同自然狀態(tài)下相應(yīng)的損益值可以計(jì)算； ? 第五，決策者根據(jù)科學(xué)的理論和經(jīng)驗(yàn)，可預(yù)先估計(jì)或計(jì)算出自然狀態(tài)出現(xiàn)的概率。 ? 這種房地產(chǎn)投資決策由于無(wú)法控制，其影響決策結(jié)果的某種自然狀態(tài)，要在一定的概率條件下作出，需要冒一定的風(fēng)險(xiǎn)，故稱之為風(fēng)險(xiǎn)型決策。 ? 不確定型決策方法 ? 一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)事件在某一系統(tǒng)中發(fā)生的概率，就理論而言是可以人為地、主觀地估計(jì)出的。但在實(shí)際中，有時(shí)很難估計(jì)出事件發(fā)生的概率，即對(duì)事件在系統(tǒng)中所發(fā)生的概率，不能作出主觀可能性的估計(jì)，而只能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)后果有所估計(jì)，這種決策稱之為不確定型決策（ Decision Making Under Uncertainty）。它的準(zhǔn)確程度完全取決于決策者的經(jīng)驗(yàn)與判斷能力。 ? 不確定型決策的特點(diǎn)是，不僅不知道所處理的未來(lái)事件在各種特定條件下的明確結(jié)果（自然狀態(tài)），甚至連可能的結(jié)果及各種結(jié)果發(fā)生的概率都不知道。在這種情況下的決策， ? 由于信息不完全，帶有很大的主觀隨意性，所以人們只得提出若干不同的決策準(zhǔn)則作為不確定型決策的依據(jù)。這些準(zhǔn)則包括：樂(lè)觀準(zhǔn)則、悲觀準(zhǔn)則、最大最小后悔值準(zhǔn)則、機(jī)會(huì)均等準(zhǔn)則。 六、房地產(chǎn)投資決策的程序 ? 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的決策程序，是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在決策過(guò)程中各工作環(huán)節(jié)應(yīng)遵循的符合其自身運(yùn)動(dòng)規(guī)律的先后順序。 ? 按照科學(xué)的投資決策理論，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策可分為如下六個(gè)基本步驟： ? 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題 ? 決策是針對(duì)所需要解決的問(wèn)題而進(jìn)行的，所以發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并分析其產(chǎn)生的原因、進(jìn)而找出解決問(wèn)題的癥結(jié)是房地產(chǎn)投
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