房地產(chǎn)投資決策課件(ppt54頁)(編輯修改稿)
2025-02-27 16:48 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 地投資收益開始下降，地價也隨之開始下降。房地產(chǎn)投資決策房地產(chǎn)投資決策Investment Analysis for Real Estate Decisions容積率n 隨著土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容積率對地價的作用程度隨之下降。因此，容積率對地價的影響程度在同一城市表現(xiàn)為從中心向外圍逐漸減弱。n 在同一城市中，容積率對不同類型地價的影響程度由強(qiáng)到弱依次為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地。房地產(chǎn)投資決策房地產(chǎn)投資決策Investment Analysis for Real Estate Decisions建筑密度n 指建筑物的覆蓋率，具體指項目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。q 計算公式：建筑密度 =建筑首層面積 /規(guī)劃用地面積q 例：一塊地為 10000平方米，其中建筑占地3000平方米，建筑密度為 3000/10000=30%房地產(chǎn)投資決策房地產(chǎn)投資決策Investment Analysis for Real Estate Decisions建筑密度n 建筑密度不可能超過 1，一般不會超過 4050%，因為用地中還需要留出很多面積作為道路、綠化、廣場、停車等等。房地產(chǎn)投資決策房地產(chǎn)投資決策Investment Analysis for Real Estate Decisions綠化率n 綠化率 ：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。n 綠地率 ：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠蔭面積 (包括綠地面積 )與規(guī)劃用地面積之比。q 綠地率 ≠綠化覆蓋率n 在計算綠地率時，對綠地的要求非常嚴(yán)格。相關(guān)技術(shù)規(guī)范、法規(guī)規(guī)定，并不是所有長草的地方都能算做綠地。居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等。房地產(chǎn)投資決策房地產(chǎn)投資決策Investment Analysis for Real Estate Decisions樓面地價n 樓面地價＝宗地總價／宗地內(nèi)允許總建筑面積n 或 樓面地價＝土地單價／容積率q 房屋的單方開發(fā)成本＝房屋單方造價＋樓面地價＋稅＋費(fèi)n 平均層數(shù)＝容積率 /建筑密度房地產(chǎn)投資決策房地產(chǎn)投資決策Investment Analysis for Real Estate Decisions房地產(chǎn)類型居住類商業(yè)類 休閑類 工業(yè)類 公共事 業(yè)類房地產(chǎn)投資決策房地產(chǎn)投資決策Investment Analysis for Real Estate Decisions建筑層數(shù)（高度）住宅設(shè)計規(guī)范GB50096—1999 市場低層 1－ 3層 多層 1－ 6（ 7）層多層 4－ 6層 小高層 8－ 11（ 12）層中高層 7－ 9層 高層 12－ 18（ 19）層高層 10層 20－ 33層超高層 100米以上房地產(chǎn)投資決策房地產(chǎn)投資決策Investment Analysis for Real Estate Decisions住宅面積2023年以后 《住宅設(shè)計規(guī)范》 GB50096—1999 1998年前商品房 保障房 套型 使用面積單身公寓一類 34 婚房廉租房 50 二類 45 小套經(jīng)濟(jì)適用房 60 三類 56 中套四類 68 大套經(jīng)濟(jì)型 住宅 90普 通 住 宅 140非普通住宅 140房地產(chǎn)投資決策房地產(chǎn)投資決策Investment Analysis for Real Estate Decisions面積計算n 建筑面積 ：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計算，包括使用、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。q 使用面積 ：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。q 輔助面積 ：建筑物各層平面
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