房地產(chǎn)投資決策課件(ppt 54頁)(文件)
【正文】 al Estate Decisions住宅面積2023年以后 《住宅設(shè)計規(guī)范》 GBq 結(jié)構(gòu)建筑面積 ：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪（均為投影面積）等所占面積的總和。房地產(chǎn)投資決策房地產(chǎn)投資決策Investment Analysis for Real Estate Decisions銷售面積n 商品房銷售面積 =套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偣妹娣en 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽臺建筑面積n 公攤面積 ：q公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；q各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的 50%。n 投資的三要素： 時間、報酬、風(fēng)險 。n 要強(qiáng)調(diào)的是， “現(xiàn)在的某些利益 ”是指即期的、確定性的利益，但預(yù)期收益卻要到未來才能實現(xiàn)，而且這種未來收益在時間和總量上都難以精確預(yù)測。房地產(chǎn)投資決策房地產(chǎn)投資決策Investment Analysis for Real Estate Decisions房地產(chǎn)投資n 這時就需要有一種方法能夠?qū)Ω鞣N投資方案進(jìn)行評估，幫助投資者 在各種限制條件的前提下 ，如可承受的風(fēng)險、所要求的資產(chǎn)流動性、投資組合平衡以及來自管理部門的有關(guān)限制條件等等，使得最終所選擇的投資項目 獲得最大的效益 。n 另外，房地產(chǎn)投資 建設(shè)周期長、占用資金量大 ，一旦開工建設(shè)就不能中斷，要力求縮短工期，在 最佳時機(jī)投入市場 。n 房地產(chǎn)投資決策的科學(xué)水平直接表明了一國或一個地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場發(fā)育的成熟程度。房地產(chǎn)投資決策房地產(chǎn)投資決策Investment Analysis for Real Estate Decisions房地產(chǎn)投資決策n 房地產(chǎn)投資規(guī)模在整個國民經(jīng)濟(jì)投資規(guī)模中占有很大的比重，它必須與社會所擁有的人力、物力和財力相適應(yīng)。房地產(chǎn)投資決策房地產(chǎn)投資決策Investment Analysis for Real Estate Decisions房地產(chǎn)投資決策n 房地產(chǎn)投資決策對 房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的完善和發(fā)展 具有十分重要的意義。只有在比較項目收益和支出的總量與時間的基礎(chǔ)上，并考慮預(yù)測的置信水平時，才有可能作出合理的投資決策。房地產(chǎn)投資決策房地產(chǎn)投資決策Investment Analysis for Real Estate Decisions房地產(chǎn)投資n 房地產(chǎn)投資形式多種多樣：q 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)是人們最熟悉的一種類型；q 為了出租經(jīng)營而購買住宅或辦公樓也是相當(dāng)普遍的房地產(chǎn)投資類型；q 將資金委托給信托投資公司用以購買或開發(fā)房地產(chǎn)也是房地產(chǎn)投資；q 企業(yè)建造工廠、學(xué)校建設(shè)校舍、政府修建水庫等等，都屬于房地產(chǎn)投資。n 陽臺面積陽臺面積 ：開敞式陽臺面積以水平投影面積一半計入，封閉式陽臺面積為水平投影面積。n 使用率 ：使用面積與建筑面積之比，用百分?jǐn)?shù)表示。q 使用面積 ：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等。房地產(chǎn)投資決策房地產(chǎn)投資決策Investment Analysis for Real Estate Decisions綠化率n 綠化率 ：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。因此，容積率對地價的影響程度在同一城市表現(xiàn)為從中心向外圍逐漸減弱。q 計算公式：容積率 =總建筑面積 247。自然美、藝術(shù)美、社會美q 心理效應(yīng)房地產(chǎn)投資決策房地產(chǎn)投資決策Investment Analysis for Real Estate Decisions房地產(chǎn)市場n 一級市場q 國家（政府土地出讓）n 二級市場q 新房
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