【正文】 項(xiàng)目的影響很大。不同的容積率構(gòu)成不同的產(chǎn)品 。 ? 政府土地出讓的途徑操作比較簡單，法律關(guān)系清楚。 ? 通過收購公司股權(quán)的形式來獲取土地，面臨的問題較多，一是土地的合法性，二是公司的債務(wù)，三是原有員工的處理，四是土地溢價(jià)后稅務(wù)負(fù)擔(dān)。） ? 轉(zhuǎn)讓方式我們要求土地過名，對方提出收購股權(quán)。 ? 房地產(chǎn)投資三要素：時(shí)機(jī)、地段、質(zhì)量 房地產(chǎn)投資 質(zhì)量 地段 時(shí)機(jī) 市場分析 市場供求分析 競爭項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 （一）市場分析 時(shí)機(jī)主要是指市場環(huán)境。因此政府對房地產(chǎn)業(yè)十分關(guān)注，經(jīng)常出臺一些措施和政策，來調(diào)整房地產(chǎn)商品在生產(chǎn)、交易、使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)利益。 市場分析 市場供求分析 競爭項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 城市 GDP （ 億元） 成交面積 (萬平方米 ) 成交套數(shù) (萬套 ) 成交金額 (萬元 ) 成交單價(jià) (元 /平方米 ) 全國 300760 62023 24071 3882 上海 13698 2023 2039 10187 北京 10488 1616 1941 12023 廣州 8216 649 634 9772 深圳 7807 432 584 13528 天津 6354 716 513 7163 重慶 5097 415 178 4286 杭州 4781 284 417 14689 青島 4436 195 138 7067 武漢 3960 639 327 5126 成都 3901 1179 619 5254 沈陽 3861 862 452 5241 長沙 3001 681 267 3925 長春 2588 536 209 3900 南昌 1660 276 129 4671 市場分析 市場供求分析 競爭項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 ? 社會文化環(huán)境： 指居民生活習(xí)慣、生活方式、消費(fèi)觀念以及對生活的態(tài)度，對人生的態(tài)度等。 市場分析 市場供求分析 競爭項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 ? 市場需求分析。而且我們國家的家庭人口結(jié)構(gòu)也在變化，家庭平均人口在減少，對生存空間的需求也在增多。而對于開發(fā)商來說，有效的購買力主要來自中高收入群。隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、城市工業(yè)現(xiàn)代化程度不斷提高，城市將集中城鄉(xiāng)中的大量人口。如果對未來經(jīng)濟(jì)形勢預(yù)期是下滑的，居民即使有購買能力，也不會花自己大部分甚至全部積蓄去買房子。 市場分析 市場供求分析 競爭項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 從以上四個因素來分析，中國房地產(chǎn)有良好的發(fā)展前景，中長期仍然看好。 ? 這里的供應(yīng)分析是指靜態(tài)的存量分析。 ? 計(jì)劃開工數(shù)量，一般以已供土地而尚未開工的可建面積計(jì)。 市場分析 市場供求分析 競爭項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 ? 上述分析必須建立在科學(xué)準(zhǔn)確的市場調(diào)研的基礎(chǔ)上。 市場分析 市場供求分析 競爭項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 市場供求分析 ? 在項(xiàng)目落實(shí)后，要對目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)分析和初步規(guī)劃設(shè)計(jì)。為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目預(yù)留 5％不確定性，以14000元 /平方米銷售均價(jià)立項(xiàng)。 ? 根據(jù)本項(xiàng)目的投資規(guī)模和經(jīng)營要求作出適當(dāng)調(diào)整。 ? 項(xiàng)目成本一般包括土地成本、前期費(fèi)用、工程建設(shè)、政策收費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、三項(xiàng)費(fèi)用六大部分。 ? 實(shí)際運(yùn)作中面積有所增加，總建筑面積 ，可售面積 ，動態(tài)成本為 ，上漲了 3%，但折合總建單價(jià)為 9762元 /平方米，僅上漲了 %。 ? 實(shí)際執(zhí)行過程中，由于趕在市場出現(xiàn)調(diào)整前開盤銷售，目前住宅回收均價(jià)已經(jīng)達(dá)到 15359元，商鋪回收均價(jià)達(dá)到 33311元，預(yù)計(jì)銷售收入將達(dá)到 。 ? 企業(yè)可調(diào)劑資金和預(yù)計(jì)可調(diào)動資金。 ? 立項(xiàng)時(shí)項(xiàng)目預(yù)計(jì)在 08年三季度收回自有資金投資，在 09年三季度收回全部投資，實(shí)現(xiàn)正現(xiàn)金流。項(xiàng)目盈利分析主要是計(jì)算與評價(jià)項(xiàng)目盈利能力的指標(biāo)。 ? 百合花園項(xiàng)目立項(xiàng)階段稅前成本利潤率為 %，目前測算稅前利潤率已經(jīng)達(dá)到 %。資金是有時(shí)間價(jià)值的，股東投入 5億元，項(xiàng)目凈利潤 2億。 ％實(shí)際占用時(shí)間股東實(shí)際投資 凈利潤年投資回報(bào)率＝ 100??市場分析 市場供求分析 競爭項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 ％實(shí)際占用時(shí)間自有資金）實(shí)際占用股東資金（含 息凈利潤＋股東收取的利年資金回報(bào)率＝ 100??（五）風(fēng)險(xiǎn)分析 ? 房地產(chǎn)投資是機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存的。 ? 價(jià)格下跌風(fēng)險(xiǎn)。 風(fēng)險(xiǎn) 法律 風(fēng)險(xiǎn) 價(jià)格下跌風(fēng)險(xiǎn) 成本上升風(fēng)險(xiǎn) 政策 風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù) 風(fēng)險(xiǎn) 管理 風(fēng)險(xiǎn) 市場分析 市場供求分析 競爭項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 ? 在決策項(xiàng)目時(shí)，我們一定要對選定項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，并對風(fēng)險(xiǎn)防范采取措施，如摸清法律關(guān)系，進(jìn)行法律界定；進(jìn)行敏感性分析，提高項(xiàng)目立項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)；對政策走勢進(jìn)行研究，適應(yīng)政策要求；對自身的財(cái)力人力進(jìn)行認(rèn)真摸底，做自己能做的事等等。我們必須時(shí)刻控制自己過于樂觀的態(tài)度， 應(yīng)保持一種“健康的懷疑”態(tài)度來對待前期獲得的專業(yè)意見。采取審慎的態(tài)度是向公司負(fù)責(zé)。 （ 1）資金計(jì)劃 ? 包括資金籌措、投入、回收及成本、利潤實(shí)現(xiàn)等計(jì)劃。百分之十幾的利潤要幾年才實(shí)現(xiàn)并不高。價(jià)格競爭是最直接的競爭，只有成本領(lǐng)先，我們才具有競爭優(yōu)勢，才能保證項(xiàng)目預(yù)期利潤。 ? 利潤實(shí)現(xiàn) 是我們運(yùn)作項(xiàng)目的最終目標(biāo)，也是落實(shí)企業(yè)規(guī)劃和年度經(jīng)營任務(wù)的需要。 編制開發(fā)計(jì)劃 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì) 組織工程建設(shè) 全力推進(jìn)營銷 （ 2）進(jìn)度計(jì)劃 ? 房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度，對于房地產(chǎn)開發(fā)至關(guān)重要，他不僅要加快產(chǎn)出，加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和減少資金占用節(jié)約財(cái)務(wù)成本，盡快實(shí)現(xiàn)利潤。在計(jì)劃中我們 重點(diǎn)關(guān)注正式開工時(shí)間，開盤銷售時(shí)間和竣工驗(yàn)收時(shí)間。也就是說， 18層加兩層地下室一般兩年內(nèi)。 編制開發(fā)計(jì)劃 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì) 組織工程建設(shè) 全力推進(jìn)營銷 ? 項(xiàng)目分期根據(jù)項(xiàng)目的不同，可采取不同的劃分辦法， ? 對市場有把握但資金不足可先做價(jià)值最低的地塊，靠低價(jià)促進(jìn)銷售快速回收資金。從而便于工程組織和交付使用后的物業(yè)管理。房地產(chǎn)公司若想在競爭中立于不敗之地，必須對自己的服務(wù)對象，服務(wù)區(qū)域有明確的界定，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，即 “為誰的需要服務(wù)，你的產(chǎn)品賣給誰” 。 編制開發(fā)計(jì)劃 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì) 組織工程建設(shè) 全力推進(jìn)營銷 突出主題，營造亮點(diǎn) ? 確定項(xiàng)目市場定位后，要注意緊扣目標(biāo)客戶群的偏好。這樣才能夠吸引目標(biāo)客戶的注意力，取得市場先機(jī)，形成自己的項(xiàng)目品牌。盡可能多為客戶創(chuàng)造價(jià)值。 ? 樓群布局要利用地形地質(zhì)、舒適有度、與用地達(dá)到一致。市場定位決定價(jià)格，價(jià)格決定成本。房地產(chǎn)產(chǎn)品使用功能永遠(yuǎn)是首位的， 老百姓掏不掏錢看平面。 ? 三要注意各房間功能的相互關(guān)系及尺寸關(guān)系。 質(zhì)量 進(jìn)度 經(jīng)濟(jì) 組織工程建設(shè) 全力推進(jìn)營銷 （三）工程建設(shè)把握經(jīng)濟(jì)、進(jìn)度、質(zhì)量三要素。 ? 防止重復(fù)施工。進(jìn)度上重點(diǎn)把握四個主要環(huán)節(jié)，一是項(xiàng)目形象區(qū)的形成（包括售樓部和樣板區(qū)），二是具備可售條件，三是拆除外排，整治園林，形成良好的銷售形象，促進(jìn)銷售。房地產(chǎn)開發(fā)講工程質(zhì)量，不僅是施工質(zhì)量，還包含產(chǎn)品的整體品質(zhì)。 ? 提高設(shè)計(jì)質(zhì)量。 ? 過程檢查，拒絕錯誤。開發(fā)商本事不在于會拿地蓋房子，而在于 按照“顧客需要什么，就生產(chǎn)什么賣什么”，把房子賣掉掙回人民幣。 ? 定價(jià)要合理。 , February 7, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :29:1610:29:16February 7, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 2月 7日星期二 10時(shí) 29分 16秒 10:29:167 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :29:1610:29Feb237Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 , February 7, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 7日星期二 10時(shí) 29分 16秒 10:29:167 February 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 2月 7日星期二 上午 10時(shí) 29分 16秒 10:29: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :29:1610:29Feb237Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 2月 7日星期二 10時(shí) 29分 16秒 10:29:167 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :29:1610:29:16February 7, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , February 7, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :29:1610:29Feb237Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 ? 要控制推出貨量和銷售節(jié)奏，造成客戶購買壓力，促成開盤火爆。公司要重點(diǎn)關(guān)注以下幾個問題： ? 市場調(diào)研要細(xì)致精確，市場定位一定要準(zhǔn)確。房地產(chǎn)開發(fā)是為了獲取利潤，沒有銷售就沒有資金回收。 ? 樣板引路，規(guī)范施工工藝。 編制開發(fā)計(jì)劃 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì) 組織工程建設(shè) 全力推進(jìn)營銷 保證工程質(zhì)量，要站在客戶角度上看質(zhì)量： ? 強(qiáng)化質(zhì)量意識，確定質(zhì)量目標(biāo)。 ? 要保證項(xiàng)目進(jìn)度，首先要選好合作單位，二要科學(xué)安排各工種要統(tǒng)一協(xié)調(diào)，往往主體工程問題不大，但工程收尾牽涉工種多，顧此失彼，耽誤工期，尤其是部分市政施工，如水電、煤氣等屬于壟斷行業(yè)，施工單位市場意識差，更難協(xié)調(diào)，經(jīng)常耽誤工期。 ? 防止現(xiàn)場隨意工程變更。要保證工程建設(shè)經(jīng)濟(jì)，要注意做到以下五個防止： ? 防止合同變更。 編制開發(fā)計(jì)劃 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì) 組織工程建設(shè) 全力推進(jìn)營銷 ? 房地產(chǎn)工程建設(shè)分為建筑主體建設(shè)、園林建設(shè)和市政配套建設(shè)。 ? 一要功能齊全，即使是小戶型，也要爭取面積小功能