【正文】 房地產(chǎn)投資決策 目錄 ? 房地產(chǎn)行業(yè)主要特征 第一部分 ? 如何選擇項(xiàng)目 第二部分 ? 項(xiàng)目投資決策 第三部分 ? 項(xiàng)目在于操作 第四部分 區(qū)域性 周期性 專業(yè)性 高風(fēng)險(xiǎn)性 （一）區(qū)域性 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目具有不可移動(dòng)性和長期使用性。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)市場的區(qū)域性極強(qiáng)。不同城市、城市內(nèi)部的不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)的市場條件和價(jià)格水平都會(huì)大相徑庭。 ? 由于房地產(chǎn)市場的區(qū)域性特點(diǎn)，我們從事房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)須充分了解當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、法規(guī)等各方面情況。 ? 房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)一樣也具有周期性，其變化的基本規(guī)律也是：繁榮 — 調(diào)整 — 衰退 — 蕭條 — 復(fù)蘇 —繁榮。 ? 房地產(chǎn)市場的周期性與國民經(jīng)濟(jì)的周期性有著密切的關(guān)系，國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展決定著房地產(chǎn)市場的大勢。 ? 因此我們應(yīng)把握好國民經(jīng)濟(jì)大勢，了解房地產(chǎn)市場的周期，從而更好地把握房地產(chǎn)市場的走向。 周期性 （二）周期性 專業(yè)性 高風(fēng)險(xiǎn)性 區(qū)域性 ? 房地產(chǎn)商品具有資本和消費(fèi)品的二重性。房地產(chǎn)是一種商品，也是人們最重視，最珍惜、最具體的財(cái)產(chǎn)。房地產(chǎn)既是一種消費(fèi)品，也是一種有價(jià)資產(chǎn)。房地產(chǎn)在一個(gè)國家的總財(cái)富中一般占有較大比重，美國不動(dòng)產(chǎn)占其總財(cái)富的 ％。房地產(chǎn)交易不僅是交易物業(yè)本身，更是指附著在每一種具體房地產(chǎn)上的權(quán)益。只有完成了這些權(quán)益的轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)交易才告完結(jié)。 ? 房地產(chǎn)商品是絕對(duì)異質(zhì)的，互相不可替代，每一個(gè)項(xiàng)目，每一棟樓，每一個(gè)單位都有差異。所以房地產(chǎn)開發(fā)每個(gè)項(xiàng)目都有不同的特點(diǎn)，不同的目標(biāo)市場，絕對(duì)不能簡單照搬復(fù)制。 做每一個(gè)項(xiàng)目都是做全新的事情， 具有很強(qiáng)的專業(yè)性。 專業(yè)性 （三）專業(yè)性 區(qū)域性 周期性 高風(fēng)險(xiǎn)性 ? 一方面一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所需投入的資金往往是幾億甚至幾十億，投入數(shù)額巨大，另一方面，房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長，巨額資金投入在未來幾年才能開始得到回報(bào)。如遇到市場不景氣，則難以退出市場。 ? 此外，房地產(chǎn)比較容易受國家和地區(qū)等外部條件的影響。特別是在我國，由于房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟(jì)中扮演著至關(guān)重要的角色，更容易受到政策的影響。 高風(fēng)險(xiǎn)性 （四）高風(fēng)險(xiǎn)性 區(qū)域性 周期性 專業(yè)性 目錄 ? 房地產(chǎn)行業(yè)主要特征 第一部分 第二部分 ? 項(xiàng)目投資決策 第三部分 ? 項(xiàng)目在于操作 第四部分 ? 如何選擇項(xiàng)目 如何選擇項(xiàng)目 ? 土地是房地產(chǎn)開發(fā)的重要生產(chǎn)資料，一定的土地是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。為了企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，我們必須不斷地尋找土地，發(fā)現(xiàn)投資機(jī)會(huì)。 ? 區(qū)位是房地產(chǎn)開發(fā)的前提，房地產(chǎn)產(chǎn)品的不可移動(dòng)特征決定了區(qū)位是房地產(chǎn)開發(fā)過程中至關(guān)重要的一個(gè)因素。我們常說， 房地產(chǎn)開發(fā)第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位。 區(qū)位不僅僅是一個(gè)自然地理位臵的概念，還應(yīng)包括經(jīng)濟(jì)地理狀況與交通地理狀況。不同的區(qū)位適于建造不同的房地產(chǎn)。 看區(qū)位 看場地條件 看規(guī)劃條件 一是看區(qū)位 看交易方式 看付款方式 ? 不同的地段所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境，決定了該地段附近的市場需求和消費(fèi)特征，如北京 CBD附近。 ? 在當(dāng)前房地產(chǎn)低速時(shí)期， 我們投資重心應(yīng)選擇在中心城市的城市中心。 因?yàn)橹行某鞘腥丝诙?，?jīng)濟(jì)總量大，需求大。同時(shí)目前市場的購買者多為自住型，自住型需求一般都要求設(shè)施配套，交通方便，工作生活方便，這些條件多在城市中心才能滿足。同時(shí) 我們應(yīng)當(dāng)以一種發(fā)展、動(dòng)態(tài)的眼光把握區(qū)位， 雖然宗地的自然地理位臵是不變的，但隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，城市中每一宗地的經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位將會(huì)發(fā)生變化。 看區(qū)位 看場地條件 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 香檳 花園 市政府 火車 北站 重慶香檳花園區(qū)位圖 ? 如果說地段是大前提，那么場地則是小前提。場地條件通常包括地塊的大小、形狀、地質(zhì)地形條件、臨街狀況、基礎(chǔ)設(shè)施水平及分區(qū)限制等。 ? 不同地塊周圍的市政基礎(chǔ)設(shè)施往往存在較大差異。 看場地條件 二是看地塊的場地條件 看區(qū)位 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 ? 地塊的臨街狀況，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)布臵產(chǎn)生影響，從而項(xiàng)目銷售和收益都有重要影響。 地塊大小和形狀都會(huì)對(duì)場地的有效利用，建筑物的平面布臵等產(chǎn)生影響，從而影響銷售。 廣州百合花園 ? 場地是否拆遷完畢，如果未拆遷完畢，項(xiàng)目開發(fā)會(huì)因拆遷而存在不定因素。 ? 地塊的高差情況。高差較大，即會(huì)影響建筑布局，還會(huì)增加土石方和邊坡支護(hù)工程，增加項(xiàng)目成本。 看區(qū)位 看場地條件 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 原貌 支護(hù)現(xiàn)狀 ? 通常城市規(guī)劃管理部門出于對(duì)整個(gè)城市和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的考慮，對(duì)每個(gè)地塊都會(huì)提出具體的規(guī)劃要求。開發(fā)企業(yè)必須遵守這些要求，而不同的要求對(duì)項(xiàng)目的影響很大。 ? 如用途。不同的地塊適合建造的物業(yè)是不一樣的，不同的物業(yè)開發(fā)對(duì)資金需求也不一樣。 ? 如 建筑密度、高度、容積率。不同的容積率構(gòu)成不同的產(chǎn)品 。 ? 還要關(guān)注設(shè)計(jì)條件的可行性。有時(shí)政府給出設(shè)計(jì)條件，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)限制較大。 看規(guī)劃條件 三是看項(xiàng)目的規(guī)劃條件 看區(qū)位 看交易方式 看付款方式 看場地條件 看規(guī)劃條件 看區(qū)位 看付款方式 看場地條件 四是看交易方式 看交易方式 ? 從獲取土地使用權(quán)的途徑和方式來看，有 通過政府出讓和當(dāng)前土地使用者轉(zhuǎn)讓兩種途徑。 ? 政府土地出讓的途徑操作比較簡單，法律關(guān)系清楚。 ? 從當(dāng)前土地使用者手中獲取土地則有許多種操作方式，如買斷土地過名，收購公司股權(quán)。不同的操作方式，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作影響不同。 ? 買斷土地過名，除了要關(guān)注土地是否可以無條件使用和法律關(guān)系清楚外，土地收購費(fèi)用全額進(jìn)成本，如同政府出讓一樣操作簡單。 ? 通過收購公司股權(quán)的形式來獲取土地，面臨的問題較多，一是土地的合法性，二是公司的債務(wù)，三是原有員工的處理，四是土地溢價(jià)后稅務(wù)負(fù)擔(dān)。前面三個(gè)問題通過設(shè)臵付款條件和要求提供有效擔(dān)保加以化解，但土地溢價(jià)后的稅務(wù)負(fù)擔(dān)將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生重大影響。 看區(qū)位 看場地條件 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 案例 —— 江西南昌象湖某項(xiàng)目 ? 占地 600畝，容積率 ，可做部分聯(lián)排，銷售均價(jià) 4200。 ? 要價(jià) 68萬 /畝，后談到 60萬 /畝（原土地有效成本 20萬左右一畝，每畝溢價(jià) 40萬。） ? 轉(zhuǎn)讓方式我們要求土地過名，對(duì)方提出收購股權(quán)。通過對(duì)兩種轉(zhuǎn)讓方式的分析比較，我們發(fā)現(xiàn)收購股權(quán)相當(dāng)于按照地價(jià) 97萬元 /畝進(jìn)行土地過名轉(zhuǎn)讓。 看區(qū)位 看場地條件 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 兩種收購讓方式經(jīng)濟(jì)效益測算 收購公司 （ 20萬 /畝帳面成本） 土地過名 （ 60萬 /畝帳面成本） 銷售價(jià)格 4200 4200 減：土地成本 600 600 建設(shè)成本 2200 2200 費(fèi)用 300 300 營業(yè)稅金及附加 231 231 銷售利潤 869 869 減：土地增值稅 235 0 稅前利潤 634 869 企業(yè)所得稅 稅后凈利潤 總投資成本凈利率 12% 21% 看區(qū)位 看場地條件 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 ? 土地款數(shù)額巨大，一般占開發(fā)成本 3070%不等，要求付款快，不僅是造成支付壓力，更重要的是占用資金時(shí)間長，加大了融資成本和機(jī)會(huì)成本。 看付款方式 五是看付款方式 看規(guī)劃條件 看交易方式 看區(qū)位 看場地條件 目錄 ? 房地產(chǎn)行業(yè)主要特征 第一部分 第二部分 第三部分 ? 項(xiàng)目在于操作 第四部分 ? 項(xiàng)目投資決策 ? 如何選擇項(xiàng)目 項(xiàng)目投資決策 ? 由于房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性、周期性、復(fù)雜專業(yè)性和高風(fēng)險(xiǎn)性，所以房地產(chǎn)投資每個(gè)項(xiàng)目要科學(xué)決策，而科學(xué)決策是建立在各種分析之上。 ? 房地產(chǎn)投資三要素：時(shí)機(jī)、地段、質(zhì)量 房地產(chǎn)投資 質(zhì)量 地段 時(shí)機(jī) 市場分析 市場供求分析 競爭項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 （一）市場分析 時(shí)機(jī)主要是指市場環(huán)境。 房地產(chǎn)投資屬于高度競爭的市場運(yùn)作，房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展是以適應(yīng)房地產(chǎn)市場環(huán)境為前提。 ? 政治政策環(huán)境： 主要是指城市規(guī)劃、土地政策、行政法規(guī)和領(lǐng)導(dǎo)執(zhí)政理念等構(gòu)成。房地產(chǎn)不僅是生產(chǎn)資料，也是生活資料，會(huì)對(duì)城市發(fā)展、生態(tài)環(huán)境、城市風(fēng)貌、產(chǎn)業(yè)布局等產(chǎn)生重大影響，其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中具有重要影響。因此政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)十分關(guān)注，經(jīng)常出臺(tái)一些措施和政策，來調(diào)整房地產(chǎn)商品在生產(chǎn)、交易、使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)利益。我們在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，必須關(guān)注這些政策對(duì)項(xiàng)目的影響。 市場分析 市場供求分析 競爭項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 ? 經(jīng)濟(jì)環(huán)境： 指城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平及消費(fèi)結(jié)構(gòu)、物價(jià)水平等因素。一般來說，對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的地區(qū)，房地產(chǎn)市場的前景也十分廣闊，市場機(jī)會(huì)相對(duì)較多，以下為各城市 GDP與平均房價(jià)示意。 市場分析 市場供求分析 競爭項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 城市 GDP （ 億元） 成交面積 (萬平方米 ) 成交套數(shù) (萬套 ) 成交金額 (萬元 ) 成交單價(jià) (元 /平方米 ) 全國 300760 62023 24071 3882 上海 13698 2023 2039 10187 北京 10488 1616 1941 12023 廣州 8216 649 634 9772 深圳 7807 432 584 13528 天津 6354 716 513 7163 重慶 5097 415 178 4286 杭州 4781 284 417 14689 青島 4436 195 138 7067 武漢 3960 639 327 5126 成都 3901 1179 619 5254 沈陽 3861 862 452 5241 長沙 3001 681 267 3925 長春 2588 53