【正文】 10:29:1610:29:1610:292/7/2023 10:29:16 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 2月 7日星期二 上午 10時(shí) 29分 16秒 10:29: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 編制開發(fā)計(jì)劃 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì) 組織工程建設(shè) 全力推進(jìn)營銷 ? 營銷是房地產(chǎn)開發(fā)的最重要環(huán)節(jié)。 ? 防止設(shè)計(jì)變更。項(xiàng)目建設(shè)檔次要控制在合理的范圍內(nèi)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，除了要注意創(chuàng)造自然舒適，方便的居住環(huán)境外，更重要的是要盡可能地滿足目標(biāo)客戶群的偏好。 ? 由于地質(zhì)不同，基坑支護(hù)，選擇基礎(chǔ)形式不同，會(huì)有些差異，但進(jìn)入框架建筑基本上是一致的，后期工程主要是統(tǒng)籌兼顧科學(xué)安排。我們要根據(jù)立項(xiàng)報(bào)告，將成本控制目標(biāo)分解到每個(gè)環(huán)節(jié)。 使自己既不期望過高的售價(jià)水平，也不期望過低的開發(fā)成本。如果兩年做完，年投資回報(bào)率 20%，如果四年做完，年投資回報(bào)率僅為10%。 ? 項(xiàng)目資金缺口最高值、時(shí)點(diǎn)及解決辦法。如果要求快速銷售、快速回收資金，價(jià)格應(yīng)定得低一些。 ? 已獲規(guī)劃許可數(shù)量，從城市規(guī)劃和用地計(jì)劃來分析。從城市發(fā)展總進(jìn)程來看，對(duì)房地產(chǎn)需求是旺盛的，但也不排除其需求隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展而波動(dòng)。社會(huì)文化環(huán)境在很大程度上決定著人們的價(jià)值觀念和購買行為，因此影響著消費(fèi)者購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的動(dòng)機(jī)、種類、方式。前面三個(gè)問題通過設(shè)臵付款條件和要求提供有效擔(dān)保加以化解，但土地溢價(jià)后的稅務(wù)負(fù)擔(dān)將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生重大影響。 ? 地塊的高差情況。為了企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，我們必須不斷地尋找土地，發(fā)現(xiàn)投資機(jī)會(huì)。 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性與國民經(jīng)濟(jì)的周期性有著密切的關(guān)系，國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展決定著房地產(chǎn)市場(chǎng)的大勢(shì)。房地產(chǎn)在一個(gè)國家的總財(cái)富中一般占有較大比重，美國不動(dòng)產(chǎn)占其總財(cái)富的 ％。 看區(qū)位 看場(chǎng)地條件 看規(guī)劃條件 一是看區(qū)位 看交易方式 看付款方式 ? 不同的地段所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境，決定了該地段附近的市場(chǎng)需求和消費(fèi)特征，如北京 CBD附近。不同的地塊適合建造的物業(yè)是不一樣的，不同的物業(yè)開發(fā)對(duì)資金需求也不一樣。 看區(qū)位 看場(chǎng)地條件 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 兩種收購讓方式經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算 收購公司 （ 20萬 /畝帳面成本） 土地過名 （ 60萬 /畝帳面成本） 銷售價(jià)格 4200 4200 減：土地成本 600 600 建設(shè)成本 2200 2200 費(fèi)用 300 300 營業(yè)稅金及附加 231 231 銷售利潤 869 869 減：土地增值稅 235 0 稅前利潤 634 869 企業(yè)所得稅 稅后凈利潤 總投資成本凈利率 12% 21% 看區(qū)位 看場(chǎng)地條件 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 ? 土地款數(shù)額巨大，一般占開發(fā)成本 3070%不等，要求付款快，不僅是造成支付壓力，更重要的是占用資金時(shí)間長，加大了融資成本和機(jī)會(huì)成本。人口是影響房地產(chǎn)需求的重要因素。目前市場(chǎng)存在兩種，一部分人是對(duì)預(yù)期不看好，持幣觀望。市場(chǎng)調(diào)研是獲取市場(chǎng)信息的主要手段，在市場(chǎng)調(diào)研中所發(fā)現(xiàn)的問題必須如實(shí)反映，它的目的是為決策者提供參考依據(jù)， 其結(jié)果只是用于輔助決策者作出的正確決策，結(jié)果本身不是目的。預(yù)計(jì)總投資 ，折合總建單價(jià) 9752元 /平方米，可售單價(jià) 12185元 /平方米。截至目前項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售回籠 ，累計(jì)投資，按照目前的銷售回籠速度，二季度即可收回全部投資，實(shí)現(xiàn)正現(xiàn)金流。很顯然，我們?cè)跊Q策項(xiàng)目投資的過程中，如果其他條件都相同，肯定會(huì)選擇收益最大的投資項(xiàng)目，但在大多數(shù)情況下，收益并非唯一的標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)槭找嬷皇且环N可行的未來的風(fēng)險(xiǎn)利益，而不是現(xiàn)實(shí)的利益，而項(xiàng)目運(yùn)作中的風(fēng)險(xiǎn)將影響收益的實(shí)現(xiàn)，所以我們決策投資項(xiàng)目時(shí)，必須進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析。經(jīng)營班子（尤其是總經(jīng)理）要對(duì)上報(bào)材料的真實(shí)準(zhǔn)確承擔(dān)責(zé)任 。不僅總目標(biāo)要落實(shí)，而且要按照年度計(jì)劃堅(jiān)決落實(shí)。 ? 有些項(xiàng)目前期投資大，為了提高市場(chǎng)覆蓋率，擴(kuò)大銷售，加快資金回收，高端產(chǎn)品和一般產(chǎn)品同時(shí)進(jìn)行開發(fā)，比如上海葉上海項(xiàng)目。 ? （ 1）資源最大利用。 ? 一要功能齊全，即使是小戶型，也要爭(zhēng)取面積小功能全。 ? 要保證項(xiàng)目進(jìn)度，首先要選好合作單位，二要科學(xué)安排各工種要統(tǒng)一協(xié)調(diào)，往往主體工程問題不大，但工程收尾牽涉工種多，顧此失彼，耽誤工期，尤其是部分市政施工，如水電、煤氣等屬于壟斷行業(yè)，施工單位市場(chǎng)意識(shí)差，更難協(xié)調(diào)，經(jīng)常耽誤工期。公司要重點(diǎn)關(guān)注以下幾個(gè)問題： ? 市場(chǎng)調(diào)研要細(xì)致精確，市場(chǎng)定位一定要準(zhǔn)確。 , February 7, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 2月 7日星期二 上午 10時(shí) 29分 16秒 10:29: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 。 , February 7, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 ? 提高設(shè)計(jì)質(zhì)量。 質(zhì)量 進(jìn)度 經(jīng)濟(jì) 組織工程建設(shè) 全力推進(jìn)營銷 （三）工程建設(shè)把握經(jīng)濟(jì)、進(jìn)度、質(zhì)量三要素。 ? 樓群布局要利用地形地質(zhì)、舒適有度、與用地達(dá)到一致。房地產(chǎn)公司若想在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，必須對(duì)自己的服務(wù)對(duì)象，服務(wù)區(qū)域有明確的界定，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，即 “為誰的需要服務(wù)，你的產(chǎn)品賣給誰” 。在計(jì)劃中我們 重點(diǎn)關(guān)注正式開工時(shí)間，開盤銷售時(shí)間和竣工驗(yàn)收時(shí)間。百分之十幾的利潤要幾年才實(shí)現(xiàn)并不高。 風(fēng)險(xiǎn) 法律 風(fēng)險(xiǎn) 價(jià)格下跌風(fēng)險(xiǎn) 成本上升風(fēng)險(xiǎn) 政策 風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù) 風(fēng)險(xiǎn) 管理 風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)供求分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 ? 在決策項(xiàng)目時(shí)，我們一定要對(duì)選定項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范采取措施，如摸清法律關(guān)系，進(jìn)行法律界定；進(jìn)行敏感性分析，提高項(xiàng)目立項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)政策走勢(shì)進(jìn)行研究，適應(yīng)政策要求；對(duì)自身的財(cái)力人力進(jìn)行認(rèn)真摸底，做自己能做的事等等。 ? 百合花園項(xiàng)目立項(xiàng)階段稅前成本利潤率為 %，目前測(cè)算稅前利潤率已經(jīng)達(dá)到 %。 ? 實(shí)際執(zhí)行過程中，由于趕在市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整前開盤銷售，目前住宅回收均價(jià)已經(jīng)達(dá)到 15359元，商鋪回收均價(jià)達(dá)到 33311元，預(yù)計(jì)銷售收入將達(dá)到 。為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目預(yù)留 5％不確定性，以14000元 /平方米銷售均價(jià)立項(xiàng)。 ? 這里的供應(yīng)分析是指靜態(tài)的存量分析。而對(duì)于開發(fā)商來說，有效的購買力主要來自中高收入群。因此政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)十分關(guān)注，經(jīng)常出臺(tái)一些措施和政策，來調(diào)整房地產(chǎn)商品在生產(chǎn)、交易、使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)利益。 ? 政府土地出讓的途徑操作比較簡(jiǎn)單，法律關(guān)系清楚。場(chǎng)地條件通常包括地塊的大小、形狀、地質(zhì)地形條件、臨街狀況、基礎(chǔ)設(shè)施水平及分區(qū)限制等。 專業(yè)性 （三）專業(yè)性 區(qū)域性 周期性 高風(fēng)險(xiǎn)性 ? 一方面一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所需投入的資金往往是幾億甚至幾十億，投入數(shù)額巨大，另一方面，房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長，巨額資金投入在未來幾年才能開始得到回報(bào)。房地產(chǎn)投資決策 目錄 ? 房地產(chǎn)行業(yè)主要特征 第一部分 ? 如何選擇項(xiàng)目 第二部分 ? 項(xiàng)目投資決策 第三部分 ? 項(xiàng)目在于操作 第四部分 區(qū)域性 周期性 專業(yè)性 高風(fēng)險(xiǎn)性 （一）區(qū)域性 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目具有不可移動(dòng)性和長期使用性。 做每一個(gè)項(xiàng)目都是做全新的事情， 具有很強(qiáng)的專業(yè)性。 看區(qū)位 看場(chǎng)地條件 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 香檳 花園 市政府 火車 北站 重慶香檳花園區(qū)位圖 ? 如果說地段是大前提，那么場(chǎng)地則是小前提。 看規(guī)劃條件 三是看項(xiàng)目的規(guī)劃條件 看區(qū)位 看交易方式 看付款方式 看場(chǎng)地條件 看規(guī)劃條件 看區(qū)位 看付款方式 看場(chǎng)地條件 四是看交易方式 看交易方式 ? 從獲取土地使用權(quán)的途徑和方式來看，有 通過政府出讓和當(dāng)前土地使用者轉(zhuǎn)讓兩種途徑。房地產(chǎn)不僅是生產(chǎn)資料，也是生活資料，會(huì)對(duì)城市發(fā)展、生態(tài)環(huán)境、城市風(fēng)貌、產(chǎn)業(yè)布局等產(chǎn)生重大影響，其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中具有重要影響。目前政府的設(shè)想是中低收入者購經(jīng)濟(jì)適用房，高收入者購商品房。我們不僅要看市場(chǎng)一時(shí)賣的好不好，還要看供求關(guān)系，供大于求遲早會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)的衰退。 ? 下面是案例：北京百合花園 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 （三）項(xiàng)目本體和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目名稱 假日風(fēng)景 紫臺(tái) 萬年花城 遠(yuǎn)洋山水 金泰城麗灣 保利百合 地理位臵 西四環(huán)外 緊鄰西四環(huán) 南三環(huán)外 西四環(huán)外 西二三環(huán)間 西三環(huán)外 建筑類型 板式小高層 板式高層 小高層、板塔式 高層 板塔結(jié)合 板塔結(jié)合 板式高層 主力戶型 三居 （ 120140） 三居 （ 160170） 90二居 100120二居 115復(fù)式二居 兩居、三居、 (7592) 二居 （ 7090） 130三居 130150三居 140三居 毛坯 /裝修 毛坯 精裝 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 周邊配套 中小學(xué)各一所 售樓處為未來會(huì) 所 學(xué)校、超市等 學(xué)校、超市等 學(xué)校、超市 等 超市 交通狀況 臨近小屯路，交 通不便 臨近西四環(huán)，交 通相對(duì)便利 緊鄰南三環(huán)主路， 交通便利 臨近地鐵 1號(hào)線 臨近麗澤路 臨近規(guī)劃地鐵站 周邊景觀 較為荒蕪，未來 有綠地公園 較為荒蕪 周邊相對(duì)荒蕪 距雕塑公園相 對(duì)較近 周邊均為住 宅項(xiàng)目 臨近長途客運(yùn)站， 配套較差 項(xiàng)目規(guī)模 45萬㎡ ㎡ 200萬㎡ 150萬㎡ 22萬㎡ ㎡ 產(chǎn)品品質(zhì) 中檔 高檔 中低檔 中低檔 中高檔 中高檔 企業(yè)品牌 北京中糧萬科 北京萬科 萬年花城 遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 金泰 北京保利 項(xiàng)目均價(jià) 13400 15000 12200 13200 14200 銷售速度 2023年 8月 4日開盤 2023年 5月 12日開盤 2023年 10月開盤 2023年 9月開盤 2023年 9月開盤 預(yù)計(jì) 08年 6月開盤，銷售周期為 1年半 對(duì)各項(xiàng)目的位臵、建筑類型、戶型、周邊配套、企業(yè)品牌等條件進(jìn)行綜合分析 項(xiàng)目名稱 假日風(fēng)景 紫臺(tái) 萬年花城 遠(yuǎn)洋山水 金泰城麗灣 保利百合 項(xiàng)目權(quán)重 5 10 6 7 8 7 地理位臵 4 5 6 5 9 7 建筑類型 10 8 6 6 7