【正文】 10:29:1610:29:1610:292/7/2023 10:29:16 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 2月 7日星期二 上午 10時 29分 16秒 10:29: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 編制開發(fā)計劃 進行規(guī)劃設(shè)計 組織工程建設(shè) 全力推進營銷 ? 營銷是房地產(chǎn)開發(fā)的最重要環(huán)節(jié)。 ? 防止設(shè)計變更。項目建設(shè)檔次要控制在合理的范圍內(nèi)。在規(guī)劃設(shè)計中，除了要注意創(chuàng)造自然舒適，方便的居住環(huán)境外，更重要的是要盡可能地滿足目標客戶群的偏好。 ? 由于地質(zhì)不同，基坑支護，選擇基礎(chǔ)形式不同，會有些差異，但進入框架建筑基本上是一致的，后期工程主要是統(tǒng)籌兼顧科學安排。我們要根據(jù)立項報告，將成本控制目標分解到每個環(huán)節(jié)。 使自己既不期望過高的售價水平，也不期望過低的開發(fā)成本。如果兩年做完，年投資回報率 20%，如果四年做完，年投資回報率僅為10%。 ? 項目資金缺口最高值、時點及解決辦法。如果要求快速銷售、快速回收資金，價格應定得低一些。 ? 已獲規(guī)劃許可數(shù)量，從城市規(guī)劃和用地計劃來分析。從城市發(fā)展總進程來看，對房地產(chǎn)需求是旺盛的，但也不排除其需求隨經(jīng)濟發(fā)展而波動。社會文化環(huán)境在很大程度上決定著人們的價值觀念和購買行為，因此影響著消費者購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的動機、種類、方式。前面三個問題通過設(shè)臵付款條件和要求提供有效擔保加以化解，但土地溢價后的稅務(wù)負擔將對項目產(chǎn)生重大影響。 ? 地塊的高差情況。為了企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，我們必須不斷地尋找土地，發(fā)現(xiàn)投資機會。 ? 房地產(chǎn)市場的周期性與國民經(jīng)濟的周期性有著密切的關(guān)系，國民經(jīng)濟的發(fā)展決定著房地產(chǎn)市場的大勢。房地產(chǎn)在一個國家的總財富中一般占有較大比重，美國不動產(chǎn)占其總財富的 ％。 看區(qū)位 看場地條件 看規(guī)劃條件 一是看區(qū)位 看交易方式 看付款方式 ? 不同的地段所處的社會、經(jīng)濟、自然環(huán)境，決定了該地段附近的市場需求和消費特征，如北京 CBD附近。不同的地塊適合建造的物業(yè)是不一樣的，不同的物業(yè)開發(fā)對資金需求也不一樣。 看區(qū)位 看場地條件 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 兩種收購讓方式經(jīng)濟效益測算 收購公司 （ 20萬 /畝帳面成本） 土地過名 （ 60萬 /畝帳面成本） 銷售價格 4200 4200 減：土地成本 600 600 建設(shè)成本 2200 2200 費用 300 300 營業(yè)稅金及附加 231 231 銷售利潤 869 869 減：土地增值稅 235 0 稅前利潤 634 869 企業(yè)所得稅 稅后凈利潤 總投資成本凈利率 12% 21% 看區(qū)位 看場地條件 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 ? 土地款數(shù)額巨大，一般占開發(fā)成本 3070%不等，要求付款快，不僅是造成支付壓力，更重要的是占用資金時間長，加大了融資成本和機會成本。人口是影響房地產(chǎn)需求的重要因素。目前市場存在兩種，一部分人是對預期不看好，持幣觀望。市場調(diào)研是獲取市場信息的主要手段，在市場調(diào)研中所發(fā)現(xiàn)的問題必須如實反映，它的目的是為決策者提供參考依據(jù)， 其結(jié)果只是用于輔助決策者作出的正確決策，結(jié)果本身不是目的。預計總投資 ，折合總建單價 9752元 /平方米，可售單價 12185元 /平方米。截至目前項目實現(xiàn)銷售回籠 ，累計投資，按照目前的銷售回籠速度，二季度即可收回全部投資，實現(xiàn)正現(xiàn)金流。很顯然，我們在決策項目投資的過程中，如果其他條件都相同，肯定會選擇收益最大的投資項目，但在大多數(shù)情況下，收益并非唯一的標準，因為收益只是一種可行的未來的風險利益，而不是現(xiàn)實的利益，而項目運作中的風險將影響收益的實現(xiàn)，所以我們決策投資項目時，必須進行風險分析。經(jīng)營班子（尤其是總經(jīng)理）要對上報材料的真實準確承擔責任 。不僅總目標要落實，而且要按照年度計劃堅決落實。 ? 有些項目前期投資大，為了提高市場覆蓋率，擴大銷售，加快資金回收，高端產(chǎn)品和一般產(chǎn)品同時進行開發(fā)，比如上海葉上海項目。 ? （ 1）資源最大利用。 ? 一要功能齊全，即使是小戶型，也要爭取面積小功能全。 ? 要保證項目進度，首先要選好合作單位，二要科學安排各工種要統(tǒng)一協(xié)調(diào)，往往主體工程問題不大，但工程收尾牽涉工種多，顧此失彼，耽誤工期，尤其是部分市政施工，如水電、煤氣等屬于壟斷行業(yè)，施工單位市場意識差，更難協(xié)調(diào)，經(jīng)常耽誤工期。公司要重點關(guān)注以下幾個問題： ? 市場調(diào)研要細致精確，市場定位一定要準確。 , February 7, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 2月 7日星期二 上午 10時 29分 16秒 10:29: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 。 , February 7, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 ? 提高設(shè)計質(zhì)量。 質(zhì)量 進度 經(jīng)濟 組織工程建設(shè) 全力推進營銷 （三）工程建設(shè)把握經(jīng)濟、進度、質(zhì)量三要素。 ? 樓群布局要利用地形地質(zhì)、舒適有度、與用地達到一致。房地產(chǎn)公司若想在競爭中立于不敗之地，必須對自己的服務(wù)對象，服務(wù)區(qū)域有明確的界定，進行準確的市場定位，即 “為誰的需要服務(wù)，你的產(chǎn)品賣給誰” 。在計劃中我們 重點關(guān)注正式開工時間，開盤銷售時間和竣工驗收時間。百分之十幾的利潤要幾年才實現(xiàn)并不高。 風險 法律 風險 價格下跌風險 成本上升風險 政策 風險 財務(wù) 風險 管理 風險 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務(wù)分析 風險分析 投資決策 ? 在決策項目時，我們一定要對選定項目進行風險分析，并對風險防范采取措施，如摸清法律關(guān)系，進行法律界定；進行敏感性分析，提高項目立項標準；對政策走勢進行研究，適應政策要求；對自身的財力人力進行認真摸底，做自己能做的事等等。 ? 百合花園項目立項階段稅前成本利潤率為 %，目前測算稅前利潤率已經(jīng)達到 %。 ? 實際執(zhí)行過程中，由于趕在市場出現(xiàn)調(diào)整前開盤銷售，目前住宅回收均價已經(jīng)達到 15359元，商鋪回收均價達到 33311元，預計銷售收入將達到 。為規(guī)避風險，項目預留 5％不確定性，以14000元 /平方米銷售均價立項。 ? 這里的供應分析是指靜態(tài)的存量分析。而對于開發(fā)商來說，有效的購買力主要來自中高收入群。因此政府對房地產(chǎn)業(yè)十分關(guān)注，經(jīng)常出臺一些措施和政策，來調(diào)整房地產(chǎn)商品在生產(chǎn)、交易、使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟利益。 ? 政府土地出讓的途徑操作比較簡單，法律關(guān)系清楚。場地條件通常包括地塊的大小、形狀、地質(zhì)地形條件、臨街狀況、基礎(chǔ)設(shè)施水平及分區(qū)限制等。 專業(yè)性 （三）專業(yè)性 區(qū)域性 周期性 高風險性 ? 一方面一個房地產(chǎn)項目所需投入的資金往往是幾億甚至幾十億，投入數(shù)額巨大，另一方面，房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長，巨額資金投入在未來幾年才能開始得到回報。房地產(chǎn)投資決策 目錄 ? 房地產(chǎn)行業(yè)主要特征 第一部分 ? 如何選擇項目 第二部分 ? 項目投資決策 第三部分 ? 項目在于操作 第四部分 區(qū)域性 周期性 專業(yè)性 高風險性 （一）區(qū)域性 ? 房地產(chǎn)項目具有不可移動性和長期使用性。 做每一個項目都是做全新的事情， 具有很強的專業(yè)性。 看區(qū)位 看場地條件 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 香檳 花園 市政府 火車 北站 重慶香檳花園區(qū)位圖 ? 如果說地段是大前提，那么場地則是小前提。 看規(guī)劃條件 三是看項目的規(guī)劃條件 看區(qū)位 看交易方式 看付款方式 看場地條件 看規(guī)劃條件 看區(qū)位 看付款方式 看場地條件 四是看交易方式 看交易方式 ? 從獲取土地使用權(quán)的途徑和方式來看，有 通過政府出讓和當前土地使用者轉(zhuǎn)讓兩種途徑。房地產(chǎn)不僅是生產(chǎn)資料，也是生活資料，會對城市發(fā)展、生態(tài)環(huán)境、城市風貌、產(chǎn)業(yè)布局等產(chǎn)生重大影響，其在社會經(jīng)濟活動中具有重要影響。目前政府的設(shè)想是中低收入者購經(jīng)濟適用房，高收入者購商品房。我們不僅要看市場一時賣的好不好，還要看供求關(guān)系，供大于求遲早會導致市場的衰退。 ? 下面是案例：北京百合花園 競爭項目分析 財務(wù)分析 風險分析 投資決策 （三）項目本體和競爭項目分析 市場分析 項目名稱 假日風景 紫臺 萬年花城 遠洋山水 金泰城麗灣 保利百合 地理位臵 西四環(huán)外 緊鄰西四環(huán) 南三環(huán)外 西四環(huán)外 西二三環(huán)間 西三環(huán)外 建筑類型 板式小高層 板式高層 小高層、板塔式 高層 板塔結(jié)合 板塔結(jié)合 板式高層 主力戶型 三居 （ 120140） 三居 （ 160170） 90二居 100120二居 115復式二居 兩居、三居、 (7592) 二居 （ 7090） 130三居 130150三居 140三居 毛坯 /裝修 毛坯 精裝 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 周邊配套 中小學各一所 售樓處為未來會 所 學校、超市等 學校、超市等 學校、超市 等 超市 交通狀況 臨近小屯路，交 通不便 臨近西四環(huán)，交 通相對便利 緊鄰南三環(huán)主路， 交通便利 臨近地鐵 1號線 臨近麗澤路 臨近規(guī)劃地鐵站 周邊景觀 較為荒蕪，未來 有綠地公園 較為荒蕪 周邊相對荒蕪 距雕塑公園相 對較近 周邊均為住 宅項目 臨近長途客運站， 配套較差 項目規(guī)模 45萬㎡ ㎡ 200萬㎡ 150萬㎡ 22萬㎡ ㎡ 產(chǎn)品品質(zhì) 中檔 高檔 中低檔 中低檔 中高檔 中高檔 企業(yè)品牌 北京中糧萬科 北京萬科 萬年花城 遠洋地產(chǎn) 金泰 北京保利 項目均價 13400 15000 12200 13200 14200 銷售速度 2023年 8月 4日開盤 2023年 5月 12日開盤 2023年 10月開盤 2023年 9月開盤 2023年 9月開盤 預計 08年 6月開盤，銷售周期為 1年半 對各項目的位臵、建筑類型、戶型、周邊配套、企業(yè)品牌等條件進行綜合分析 項目名稱 假日風景 紫臺 萬年花城 遠洋山水 金泰城麗灣 保利百合 項目權(quán)重 5 10 6 7 8 7 地理位臵 4 5 6 5 9 7 建筑類型 10 8 6 6 7