【正文】 4055 歸還銀行貸款本金 10000 20230 20230 20230 10000 80000 銀行貸款利息 504 1512 1512 1386 1071 693 315 63 7056 稅費 0 0 0 1967 3933 3933 3450 3450 3105 2241 620 (2779) 19919 3 凈現(xiàn)金流量 (78540) (33375) （ 3100） 91124 24844 11970 1112 490 (2787) 1818 1338 5482 20377 4 累計凈現(xiàn)金流量 (78540) (111915) (115015) (23891) （ 953） 12923 14035 14526 11739 13557 14895 20377 5 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 (78540) (32561) （ 2951） 84618 22507 10580 959 413 (2287) 1456 1045 4178 9417 6 累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 (78540) (111101) (114052) (29434) (6926) 3653 4612 5025 2738 4193 5239 9417 計算指標(biāo) ∶ 財務(wù)內(nèi)部收益率 按季度 % 按年 % 財務(wù)凈現(xiàn)值 (I=10%) ￥ 9, 萬元 靜態(tài)投資回收期 季度 年 動態(tài)投資回收期 季度 年 北京百合花園立項自有資金現(xiàn)金流量表 ? 百合花園立項時現(xiàn)金流測算情況見上表。 ? 項目所需啟動資金。 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務(wù)分析 風(fēng)險分析 投資決策 ? 項目立項時預(yù)計可實現(xiàn)總銷售收入 ，其中車庫是按照可售車庫的建安成本來計算，資產(chǎn)值 。其中： ? 土地費用 ，占總成本的 %； ? 前期費用 ，占 %； ? 土建安裝 ，占 %； ? 紅線內(nèi)配套 ，占 %； ? 政府收費 ，占 %； ? 開發(fā)費用 ，占 %。 市場供求分析 財務(wù)分析 風(fēng)險分析 投資決策 （四）財務(wù)分析 市場分析 ? 財務(wù)分析之一 —— 項目成本。 ? 要摸清競爭項目的銷售周期，一般來講銷售速度和價格成反比。 ? 下面是案例：北京百合花園 競爭項目分析 財務(wù)分析 風(fēng)險分析 投資決策 （三）項目本體和競爭項目分析 市場分析 項目名稱 假日風(fēng)景 紫臺 萬年花城 遠(yuǎn)洋山水 金泰城麗灣 保利百合 地理位臵 西四環(huán)外 緊鄰西四環(huán) 南三環(huán)外 西四環(huán)外 西二三環(huán)間 西三環(huán)外 建筑類型 板式小高層 板式高層 小高層、板塔式 高層 板塔結(jié)合 板塔結(jié)合 板式高層 主力戶型 三居 （ 120140） 三居 （ 160170） 90二居 100120二居 115復(fù)式二居 兩居、三居、 (7592) 二居 （ 7090） 130三居 130150三居 140三居 毛坯 /裝修 毛坯 精裝 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 周邊配套 中小學(xué)各一所 售樓處為未來會 所 學(xué)校、超市等 學(xué)校、超市等 學(xué)校、超市 等 超市 交通狀況 臨近小屯路，交 通不便 臨近西四環(huán)，交 通相對便利 緊鄰南三環(huán)主路， 交通便利 臨近地鐵 1號線 臨近麗澤路 臨近規(guī)劃地鐵站 周邊景觀 較為荒蕪，未來 有綠地公園 較為荒蕪 周邊相對荒蕪 距雕塑公園相 對較近 周邊均為住 宅項目 臨近長途客運站， 配套較差 項目規(guī)模 45萬㎡ ㎡ 200萬㎡ 150萬㎡ 22萬㎡ ㎡ 產(chǎn)品品質(zhì) 中檔 高檔 中低檔 中低檔 中高檔 中高檔 企業(yè)品牌 北京中糧萬科 北京萬科 萬年花城 遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 金泰 北京保利 項目均價 13400 15000 12200 13200 14200 銷售速度 2023年 8月 4日開盤 2023年 5月 12日開盤 2023年 10月開盤 2023年 9月開盤 2023年 9月開盤 預(yù)計 08年 6月開盤，銷售周期為 1年半 對各項目的位臵、建筑類型、戶型、周邊配套、企業(yè)品牌等條件進行綜合分析 項目名稱 假日風(fēng)景 紫臺 萬年花城 遠(yuǎn)洋山水 金泰城麗灣 保利百合 項目權(quán)重 5 10 6 7 8 7 地理位臵 4 5 6 5 9 7 建筑類型 10 8 6 6 7 7 主力戶型 8 6 8 7 8 9 毛坯（裝修） 5 10 5 5 5 5 周邊配套 3 4 10 8 7 6 交通狀況 2 4 6 5 8 8 周邊景觀 4 5 5 5 6 5 項目規(guī)模 8 5 10 9 7 6 產(chǎn)品品質(zhì) 6 10 5 6 7 8 企業(yè)品牌 10 10 6 8 6 10 合計 65 77 73 71 78 80 銷售速度調(diào)整 一年半銷售周期 項目均價（毛坯） 13400 13500 12200 13200 14200 14600 用 “ 比較法 ” ， 以 10分為滿分，計算合理、可能售價 ? 考慮到 2023年 9月百合掛牌時，珠三角市場已經(jīng)出現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢。我們反對先入為主，反對為支持領(lǐng)導(dǎo)意圖而論證。 需要注意的是我們分析市場供應(yīng)變化也應(yīng)反映供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化。 ? 在建數(shù)量，一般以批準(zhǔn)施工許可證的面積為依據(jù)。我們不僅要看市場一時賣的好不好，還要看供求關(guān)系，供大于求遲早會導(dǎo)致市場的衰退。一部分人預(yù)期通脹，開始有入市投資的愿望。消費者預(yù)期對未來經(jīng)濟形勢的預(yù)期，會直接影響對房地產(chǎn)需求。 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務(wù)分析 風(fēng)險分析 投資決策 ? 城市化進程。目前政府的設(shè)想是中低收入者購經(jīng)濟適用房，高收入者購商品房。住房是人類生存不可少的物質(zhì)條件，人口基數(shù)大，絕對值增加快，對住房需求也會不斷增加。否則將 “ 水土不服 ” 。一般來說，對于經(jīng)濟發(fā)展迅速的地區(qū)，房地產(chǎn)市場的前景也十分廣闊，市場機會相對較多，以下為各城市 GDP與平均房價示意。房地產(chǎn)不僅是生產(chǎn)資料，也是生活資料，會對城市發(fā)展、生態(tài)環(huán)境、城市風(fēng)貌、產(chǎn)業(yè)布局等產(chǎn)生重大影響，其在社會經(jīng)濟活動中具有重要影響。 看付款方式 五是看付款方式 看規(guī)劃條件 看交易方式 看區(qū)位 看場地條件 目錄 ? 房地產(chǎn)行業(yè)主要特征 第一部分 第二部分 第三部分 ? 項目在于操作 第四部分 ? 項目投資決策 ? 如何選擇項目 項目投資決策 ? 由于房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性、周期性、復(fù)雜專業(yè)性和高風(fēng)險性，所以房地產(chǎn)投資每個項目要科學(xué)決策，而科學(xué)決策是建立在各種分析之上。 ? 要價 68萬 /畝，后談到 60萬 /畝（原土地有效成本 20萬左右一畝，每畝溢價 40萬。 ? 買斷土地過名，除了要關(guān)注土地是否可以無條件使用和法律關(guān)系清楚外，土地收購費用全額進成本，如同政府出讓一樣操作簡單。 看規(guī)劃條件 三是看項目的規(guī)劃條件 看區(qū)位 看交易方式 看付款方式 看場地條件 看規(guī)劃條件 看區(qū)位 看付款方式 看場地條件 四是看交易方式 看交易方式 ? 從獲取土地使用權(quán)的途徑和方式來看，有 通過政府出讓和當(dāng)前土地使用者轉(zhuǎn)讓兩種途徑。 ? 如 建筑密度、高度、容積率。 看區(qū)位 看場地條件 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 原貌 支護現(xiàn)狀 ? 通常城市規(guī)劃管理部門出于對整個城市和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的考慮，對每個地塊都會提出具體的規(guī)劃要求。 地塊大小和形狀都會對場地的有效利用，建筑物的平面布臵等產(chǎn)生影響，從而影響銷售。 看區(qū)位 看場地條件 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 香檳 花園 市政府 火車 北站 重慶香檳花園區(qū)位圖 ? 如果說地段是大前提，那么場地則是小前提。 ? 在當(dāng)前房地產(chǎn)低速時期， 我們投資重心應(yīng)選擇在中心城市的城市中心。我們常說， 房地產(chǎn)開發(fā)第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位。特別是在我國，由于房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟中扮演著至關(guān)重要的角色，更容易受到政策的影響。 做每一個項目都是做全新的事情， 具有很強的專業(yè)性。房地產(chǎn)交易不僅是交易物業(yè)本身，更是指附著在每一種具體房地產(chǎn)上的權(quán)益。 周期性 （二）周期性 專業(yè)性 高風(fēng)險性 區(qū)域性 ? 房地產(chǎn)商品具有資本和消費品的二重性。 ? 由于房地產(chǎn)市場的區(qū)域性特點，我們從事房地產(chǎn)開發(fā)時須充分了解當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟、社會、文化、法規(guī)等各方面情況。房地產(chǎn)投資決策 目錄 ? 房地產(chǎn)行業(yè)主要特征 第一部分 ? 如何選擇項目 第二部分 ? 項目投資決策 第三部分 ? 項目在于操作 第四部分 區(qū)域性 周期性 專業(yè)性 高風(fēng)險性 （一）區(qū)域性 ? 房地產(chǎn)項目具有不可移動性和長期使用性。 ? 房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟其他產(chǎn)業(yè)一樣也具有周期性，其變化的基本規(guī)律也是：繁榮 — 調(diào)整 — 衰退 — 蕭條 — 復(fù)蘇 —繁榮。房地產(chǎn)是一種商品，也是人們最重視，最珍惜、最具體的財產(chǎn)。只有完成了這些權(quán)益的轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)交易才告完結(jié)。 專業(yè)性 （三）專業(yè)性 區(qū)域性 周期性 高風(fēng)險性 ? 一方面一個房地產(chǎn)項目所需投入的資金往往是幾億甚至幾十億，投入數(shù)額巨大，另一方面，房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長，巨額資金投入在未來幾年才能開始得到回報。 高風(fēng)險性 （四）高風(fēng)險性 區(qū)域性 周期性 專業(yè)性 目錄 ? 房地產(chǎn)行業(yè)主要特征 第一部分 第二部分 ? 項目投資決策 第三部分 ? 項目在于操作 第四部分 ? 如何選擇項目 如何選擇項目 ? 土地是房地產(chǎn)開發(fā)的重要生產(chǎn)資料，一定的土地是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。 區(qū)位不僅僅是一個自然地理位臵的概念，還應(yīng)包括經(jīng)濟地理狀況與交通地理狀況。 因為中心城市人口多，經(jīng)濟總量大，需求大。場地條件通常包括地塊的大小、形狀、地質(zhì)地形條件、臨街狀況、基礎(chǔ)設(shè)施水平及分區(qū)限制等。 廣州百合花園 ? 場地是否拆遷完畢，如果未拆遷完畢，項目開發(fā)會因拆遷而存在不定因素。開發(fā)企業(yè)必須遵守這些要求，而不同的要求對