【正文】 (i=0,1,2,...,5)= = == =設(shè)[0,1]則稱=+(1),為X與Xi的灰色綜合關(guān)聯(lián)度,一般可以取=,如果對絕對量之間的關(guān)系比較關(guān)心，可以取大一些。從圖21中可以看出從96年到2003年隨著人口的增長趨勢，徐州市市區(qū)人口增長的幅度比較穩(wěn)定，%%，同時，居民對商品房的需求也在日益增長,波動的周期也是比較相似的,在2001年后,徐州市對地塊的出讓控制嚴(yán),商品房的建筑面積受到有效的控制,因此商品房面積就相應(yīng)的有所減少,在居民支付能力不變的情況下,人口越多,商品房的需求就越多,從而要進(jìn)行商品房的建設(shè)。圖21徐州市區(qū)商品房銷售于市區(qū)人口總數(shù)的關(guān)系圖圖22近年徐州市區(qū)GDP增長情況圖23居民人均收入、商品房價格與商品房銷售的關(guān)系圖—費(fèi)爾哈斯模型預(yù)測在前面的介紹中可知，房地產(chǎn)投資過程中存在許多的風(fēng)險(xiǎn)因素，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析中的預(yù)測屬于微觀短期的經(jīng)濟(jì)預(yù)測。費(fèi)爾哈斯棋型屬于灰色系統(tǒng)中的一種特殊模型，它不要求對系統(tǒng)的物理機(jī)制有詳盡確切地了解，而著重對系統(tǒng)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)及參數(shù)的總體特征進(jìn)行研究，盡量發(fā)揮己有信息的作用，對系統(tǒng)的發(fā)展、控制和局勢決策做出符合實(shí)際的判斷。表2是徐州市區(qū)商品房的銷售面積年份19961997199819992000200120022003商品房銷售面積（萬平方米） 建立GM（1，1）模型第一步：設(shè)商品房銷售面積為（t）={,}對（t）作一次累加生成AGO(Accumulated Generation Operation)即:（t）={,}第二步:構(gòu)造數(shù)據(jù)矩陣(AB)，ynAB= Yn=[,]T則根據(jù)公式(22)可求得參數(shù)向量:=[a,b]T=[（A?B）?T?（AB）]1（AB）Tyn=將的分量代入(23),得到徐州市區(qū)商品房數(shù)量的預(yù)測模型:R(1)(t)== 經(jīng)過相關(guān)計(jì)算如表3：表3 歷年費(fèi)爾哈斯模型值年份1997199819992000200120022003實(shí)際值累加預(yù)測值累加值殘差200420052006并求得上面殘差的平均值為：通過運(yùn)用費(fèi)爾哈斯模型對徐州市市區(qū)進(jìn)行分析和預(yù)測，在短時間內(nèi)房地產(chǎn)商品房的面積走勢仍會升高，但是由于房地產(chǎn)商品房銷售面積受到政策的限制和宏觀控制，面積可能會有所變化，在此文中只是對其規(guī)律進(jìn)行研究，以減少投資決策者對商品房銷售面積趨勢不甚了解所造成的不必要的損失,減少投資決策的盲目性。設(shè)有區(qū)間灰數(shù)(x),(y)及區(qū)間X，且(x)X,(y)X，abcd0，則有：若(x)[a，b],ab；(y)[c，d],cd；且da，cb則有(x)+(y)[a+c，b+d],(x)(y)[ad，bc]若(x)[a，b],ab則(x)1[1/b,1/a]若(x)[a，b],ab；(y)[c，d]，cd則有(x)(y)[min(ac，ad，bc，bd)，max(ac，ad，bc，bd)]若(x)[a，b]，ab；(y)[c，d]，cd則有：(x)/(y)[min(a/c，a/d，b/c，b/d)，max(a/c，a/d，b/c，b/d)(D)=(A)[(B)+(C)]其中，(A)表示整個開發(fā)項(xiàng)目的售價估計(jì)值；(B)表示總費(fèi)用(工程造價和其他附加費(fèi))；(C)表示開發(fā)利潤(包括風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò))；(D)表示購置開發(fā)場地的最高價格范圍。逐期法時將整個開發(fā)期分為若干個小的期間，逐期計(jì)算各期現(xiàn)金流量以及所需支付的相應(yīng)利息直到計(jì)算出開發(fā)期期末總的待償還的資金量。開發(fā)商各期購買場地的最高限價為：(D)={(CV)[(CN)+(P)]}/[1+(i)]（N）其中，(P)表示開發(fā)利潤(包括風(fēng)險(xiǎn)金)；凈終值評估法是將每期的現(xiàn)金流折算到開發(fā)期末，然后將分別相加，直到算出開發(fā)期期末總的待償還資金總額。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是評估項(xiàng)目贏利性的基本指標(biāo)。)]n=0其中,(N)表示項(xiàng)目的壽命期。)]n}=0 其中,Dn表示購買場地的價格。公司可在獲得場地后(6)[0，6]個月的時間內(nèi)開工，工期預(yù)計(jì)為(20)[18，22]個月。開發(fā)項(xiàng)目的總價值(1 ) 收入商品房(按可出租面積為建筑面積的80%計(jì)算)：(5000) * 80 %*(2000)=(800)[，]萬元/年辦公樓(按出租面積建筑面積的70%計(jì))(2000) * 70 %*(3000)=(420)[，]萬元/年年總收入：(1200)[，]萬元/年（2）按年收益率（10%）[%，10. 35]萬元/年計(jì)算的獲利年限：1/（10%）=（10）[，]年開發(fā)項(xiàng)目總價值：(1200)* （10）=（12200）[，]萬元 開發(fā)項(xiàng)目總費(fèi)用（3）工程造價商品房：（5000）*（3500）=（1750）[1632,1872]萬元辦公樓：（2000）*（6500）=（1300）[1216，1386]萬元合計(jì)：（3050）[2848，3258]萬元（4）附屬設(shè)施費(fèi)用道路、綠化、服務(wù)等設(shè)施：（200）195，205]萬元累計(jì)：（3250）[3043，3463]萬元（5）專業(yè)費(fèi)用建筑師、評估師等其他費(fèi)用(((3)+(4))*12%計(jì)算)：（3250）*12%=（390）[，]萬元累計(jì)：（3640）[，]萬元（6）應(yīng)急費(fèi)（按((3)+(4)+(5)) *4%計(jì)算）:（3640）*4%=（）[,]萬元累計(jì)（）[，]萬元(7)貸款資金費(fèi)用年利率為（12%）[10%，14%]萬元,應(yīng)急費(fèi)按一半計(jì)息:[（3640）+（）/2]* （12%）=（）[,]萬元累計(jì):（）[，]萬元(8)出租和銷售費(fèi)用出租費(fèi)(以項(xiàng)目年收入的10%計(jì)算):（1220）*10%=（122）[，]萬元廣告費(fèi)和市場調(diào)查費(fèi):（20）[18，24]萬元總開發(fā)費(fèi): （B）（）[，]萬元 利潤和風(fēng)險(xiǎn)金以總開發(fā)價值的20%計(jì)：（1220）*20%=（2440）[，]萬元 場地價值（）[2，2. 8]萬元年后的最高價值為:（D）=（A）[（B）+（C）]= （12200）[（）+（2440）]=（）[，]場地現(xiàn)值：（）/[1+（12%）（）]萬元為獲取土地支付的費(fèi)用（%計(jì)）：（）*%=（）[，91. 98]萬元場地實(shí)際現(xiàn)值為：（）（）=（4090）[，]萬元結(jié)論（1）為了開發(fā)商利潤(包括風(fēng)險(xiǎn)金),開發(fā)商購買場地的出價應(yīng)為: （10%）[，]萬元(2)項(xiàng)目租金補(bǔ)償期:項(xiàng)目補(bǔ)償期=利潤/項(xiàng)目年租金收入=（2440）/（1220）=（）[，]萬元：,只要全部出租,其利潤就可以得到保障。因此，在房地產(chǎn)投資的過程中，首先要進(jìn)行詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)評價和風(fēng)險(xiǎn)分析，然后綜合考慮將來值、投資、收益、風(fēng)險(xiǎn)等因素，從多方案中選擇綜合效果優(yōu)良的方案進(jìn)行投資?？捎蓪Σ咂ヅ渲刑暨x效果度測的事件，稱為列決策。式(53)中用綜合決策矩陣選擇最優(yōu)局勢時，可能同一對策匹配多個適宜事件。徐州某房地產(chǎn)開發(fā)商在市區(qū)某地建造一座商品房和一座寫字樓，現(xiàn)有3塊土地b1, b2, b3供選擇,現(xiàn)要決策購置哪塊地對應(yīng)建設(shè)哪一項(xiàng)目。（4） 風(fēng)險(xiǎn)損失值(RL),表示1個房地產(chǎn)投資方案的損失期望值, RL=K*(1P)。下面求全局最優(yōu)解，根據(jù)01數(shù)學(xué)規(guī)劃模型得出式子:maxg(x)= 0 .619x 11+ x13 + 0 . 442x22+ x11+x13=1x21+x23=1求解上面方程得出：x11=1，x13=0，x22=0，x23=1即a1配對b1，選擇b1地塊建設(shè)商品房，a2配對b2，選擇b2地塊建設(shè)寫字樓。引入灰色關(guān)聯(lián)度分析法，對房地產(chǎn)需求各影響因素的相對重要性進(jìn)行分析，通過定量化分析取得比較客觀的結(jié)論。對徐州市市區(qū)房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的評估，應(yīng)用灰色可行性分型進(jìn)行研究，并經(jīng)過案例分析，明白易懂，向投資者提供土地的價格、開發(fā)項(xiàng)目的利潤等數(shù)據(jù)，以分析投資項(xiàng)目是否值得開發(fā)，為投資決策者提供建議。 在用費(fèi)爾哈斯模型對徐州商品房銷售面積進(jìn)行預(yù)測時,由于費(fèi)爾哈斯模型本身的特性,它進(jìn)行預(yù)測時的時間不能夠過長,造成預(yù)測局限性,在這方面尚待進(jìn)行改進(jìn)。并通過案例來說明。專題部分主要應(yīng)用灰色系統(tǒng)理論對房地產(chǎn)投資決策的主要內(nèi)容進(jìn)行簡單的分析，主要研究如下：在進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策分析之前，要了解房地產(chǎn)市場現(xiàn)況，掌握其發(fā)展的大致方向，以便減少房地產(chǎn)開發(fā)的盲目性，并對房地產(chǎn)投資決策中存在的問題進(jìn)行分析，以促使房地產(chǎn)決策的合理性，減少決策風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)(41)、(42)、(43)可得到4個目標(biāo)的效果測度陣R（1），R（2），R（3），R（4）R（1）=R（2）= R（3）=R（4）=。（2） 投資凈現(xiàn)值（NPV），表示1個房地產(chǎn)投資方案收益的絕對值。全局協(xié)調(diào)最優(yōu)決策的步驟如下:（1）檢查式(53)中行決策，如果對策 (j=1,2 ，...,n)匹配事件ai不重復(fù),則(53)行決策最優(yōu)。（2）列決策是指在決策矩陣的決策列中選擇效果測度最大的決策元，即：=max(r1j, r2j,...,