【正文】 資決策過(guò)程中要考慮各個(gè)方案的細(xì)節(jié)，應(yīng)用灰色局勢(shì)的方法對(duì)投資方案進(jìn)行判斷，哪一塊地適合哪種用途，能實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)最小、收益最高。2 房地產(chǎn)投資決策和灰色系統(tǒng)理論系統(tǒng)是指由相互關(guān)聯(lián)、相互依賴(lài)、相互制約的兩個(gè)以上的要素構(gòu)成的、具有特定功能的有機(jī)整體?，F(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，使人們逐步認(rèn)識(shí)到客觀世界是由物質(zhì)、能量、信息這三種既相互區(qū)別又相互依存的成分所組成。從廣義上來(lái)說(shuō)，信息是表征事物的存在和運(yùn)動(dòng)，通過(guò)人們的思維活動(dòng)，借助自然信號(hào)和人工符號(hào)系統(tǒng)進(jìn)行表述，并用之于社會(huì)實(shí)踐的廣義知識(shí)。從狹義來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)學(xué)說(shuō)稱(chēng)的信息是指消息、數(shù)據(jù)、資料、知識(shí)的總稱(chēng)。根據(jù)信息論，對(duì)象系統(tǒng)本身能量的限制和外界噪音的干擾，往往會(huì)產(chǎn)生失真現(xiàn)象，并且再加上一些外部條件如理解力、接受能力等都給信息帶來(lái)失真現(xiàn)象。所以人們所掌握的信息大部分是不確定性的，簡(jiǎn)單地說(shuō)，信息不完全的系統(tǒng)，即把既含有已知的又含有未知的或非確知的信息系統(tǒng)，就稱(chēng)為灰色系統(tǒng)[2]。灰色系統(tǒng)理論自1982年，北荷蘭出版公司(NorthHolland Co)出版的《系統(tǒng)與控制通訊》(Systems amp。 Control Letters)雜志上發(fā)表了我國(guó)學(xué)者鄧聚龍教授的第一篇灰色系統(tǒng)論文“灰色系統(tǒng)的控制問(wèn)題”(The Control Problems of Grey Systems)。1982年第3期的《華中工學(xué)院學(xué)報(bào)》上發(fā)表了鄧聚龍教授的第一篇中文灰色系統(tǒng)論文“灰色控制系統(tǒng)”。這標(biāo)志著灰色系統(tǒng)理論的問(wèn)世。1985年到1992年，華中理工大學(xué)出版社先后出版發(fā)行了鄧聚龍教授有關(guān)灰色系統(tǒng)的七部著作:《灰色系統(tǒng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)》、《灰色控制系統(tǒng)》、《灰色預(yù)測(cè)與決策》、《灰色系統(tǒng)基本方法》、《多維灰色規(guī)劃》、《灰色系統(tǒng)理論教程》和《灰數(shù)學(xué)引論—灰色朦朧集》。經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，灰色系統(tǒng)理論已經(jīng)形成了較為完整的一套體系，主要包括下列基本內(nèi)容:①灰色系統(tǒng)的數(shù)學(xué)問(wèn)題。②灰色因素的關(guān)聯(lián)分析。③灰色建模理論。④灰色預(yù)測(cè)。⑤灰色決策和規(guī)劃。⑥灰色系統(tǒng)分析。⑦灰色系控制和優(yōu)化。⑧灰色聚類(lèi)與灰色統(tǒng)計(jì)評(píng)估。以系統(tǒng)分析、建模、預(yù)測(cè)、決策、評(píng)估、控制等為綱的技術(shù)體系，即灰色關(guān)聯(lián)分析、灰色動(dòng)態(tài)模型、灰色預(yù)測(cè)、灰色決策、灰色評(píng)估、灰色規(guī)劃；并以徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)作為研究對(duì)象進(jìn)行研究?；疑到y(tǒng)具有從雜亂無(wú)章的、有限的數(shù)據(jù)中找出其所隱含規(guī)律的功能，根據(jù)其屬性建立灰色系統(tǒng)模型，從而進(jìn)行分析、決策和應(yīng)用。決策即對(duì)需要處理的事物做出策略上的決定。房地產(chǎn)投資決策就是圍繞房地產(chǎn)事先確定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，在占有大量信息的基礎(chǔ)上，借助于現(xiàn)代化的分析手段與分析方法，通過(guò)定性的推理判斷和定量的分析計(jì)算，對(duì)投資方案進(jìn)行選擇的全過(guò)程。（1）房地產(chǎn)投資決策的分類(lèi)按照決策信息的條件可以將決策分為:確定型決策、且一種方案只有一種確定可以預(yù)期達(dá)到的結(jié)果，而且這種情況的出現(xiàn)是肯定的。風(fēng)險(xiǎn)型決策又稱(chēng)隨機(jī)型決策是指決策者對(duì)不同行動(dòng)方案可能出現(xiàn)或面臨的情況(可能性)有一些了解，但不完全肯定。不確定性決策是指決策者對(duì)不同方案可能出現(xiàn)或面臨的狀況毫無(wú)把握或者根本不知道將出現(xiàn)什么情況。因此，房地產(chǎn)投資決策是一種風(fēng)險(xiǎn)型決策。這種投資決策所依賴(lài)的是不確定型信息，對(duì)于這種投資決策分析的方法有很多種。灰色系統(tǒng)理論的提出，為這方面的研究提出了新的方向。（2）房地產(chǎn)投資決策的內(nèi)容①確定投資目標(biāo)投資決策的目的就是要達(dá)到投資所預(yù)定的目標(biāo)，因此確定投資的目標(biāo)是投資決策的前提和依據(jù)。如果確定的投資目標(biāo)不正確，那就意味著投資決策的錯(cuò)誤，就會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目的不能進(jìn)行。②擬定投資方案在進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策的過(guò)程中，根據(jù)已經(jīng)確定的目標(biāo)，擬定多個(gè)方案，并判斷出其中那個(gè)方案可行，但是總的原則要按技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理給予評(píng)估，即是該項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)，生產(chǎn)上是否可行，效益上是否能盈利等，經(jīng)過(guò)分析比較后，才能從中選出最優(yōu)的方案。③測(cè)量風(fēng)險(xiǎn)由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資量大，建設(shè)周期長(zhǎng)，涉及到很多因素的影響，建筑、設(shè)計(jì)等等，故此有很多不確定的因素，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)大。所以進(jìn)行投資決策時(shí)，不僅要測(cè)量或估計(jì)每一個(gè)投資方案的經(jīng)濟(jì)效益，還要測(cè)量其可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。④制定決策方案在進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策中制定供決策者選用的各種可能可行的方案，是房地產(chǎn)投資決策的基礎(chǔ)。在制定決策方案時(shí)必須注意各個(gè)方案整體上的詳盡性和個(gè)體間的相互排斥性，只有這樣，才能有效的選出優(yōu)秀的方案，避免最優(yōu)秀的方案遺漏。⑤分析與評(píng)價(jià)方案的分析與評(píng)價(jià)就是要對(duì)每一個(gè)備選方案，在進(jìn)行選擇之前，對(duì)其有關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境等各個(gè)方面的條件、因素以及潛在問(wèn)題作可行性研究，并與預(yù)先確定的目標(biāo)進(jìn)行比較做出評(píng)價(jià)。⑥選擇方案應(yīng)用科學(xué)的知識(shí)和技巧進(jìn)行選擇，挑選出備案中最優(yōu)的方案。房地產(chǎn)投資決策的不同特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)投資決策是一種含風(fēng)險(xiǎn)，不確定性的策略，這些不確定因素對(duì)房地產(chǎn)投資決策的成敗起著決定性作用，也對(duì)決策者本身素質(zhì)和科學(xué)文化是一種要求，在運(yùn)用灰色理論對(duì)房地產(chǎn)投資決策時(shí)，應(yīng)掌握投資決策的特點(diǎn)，選用合適的灰色理論方法，對(duì)決策進(jìn)行分析和模擬。（1）決策的影響因素繁復(fù)且具高活性由于房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)、綜合性強(qiáng)，使得決策影響因素(無(wú)論是環(huán)境因素還是內(nèi)部因素)規(guī)模和范圍擴(kuò)大了，延伸和觸動(dòng)了眾多行業(yè)，布及商業(yè)、建筑業(yè)、金觸業(yè)，乃至公用事業(yè)和技術(shù)服務(wù)業(yè)等，諸多因素變化的概率與頻次增大了，繼而表現(xiàn)出高活性，這無(wú)疑加劇了因素變異程度，加大了決策分析的難度。（2）決策分析的時(shí)空性變化強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及其交易具有一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間過(guò)程，從現(xiàn)場(chǎng)勘察，購(gòu)買(mǎi)地皮、修建房屋直至買(mǎi)賣(mài)交易等往往需要幾年才能完成，于是因素便成為一種長(zhǎng)期的不確定源，開(kāi)發(fā)期愈長(zhǎng)，各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件變化的可能性就愈大，開(kāi)發(fā)后期的費(fèi)用和建設(shè)項(xiàng)目的租金或售價(jià)愈不確定，市場(chǎng)供求的變化，消費(fèi)者的趨勢(shì)、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的興衰、利率的變化等都難以精確預(yù)測(cè)。土地與房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，具有不可移動(dòng)性和空間上的固定性，實(shí)際上限制了決策者隨心所欲地選擇地皮的權(quán)力，而且房地產(chǎn)商品的價(jià)格或租金受制于多種因素，其中與該建筑地塊所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)及地理環(huán)境的優(yōu)劣有著最為密切的關(guān)系，而社會(huì)經(jīng)濟(jì)及地理環(huán)境條件的變化復(fù)雜，有很多不確定因素在起作用。因此，房地產(chǎn)投資決策表現(xiàn)出很高的時(shí)空變異性。（3）決策系統(tǒng)的動(dòng)態(tài)相關(guān)性高房地產(chǎn)投資系統(tǒng)是一個(gè)開(kāi)放性系統(tǒng)，系統(tǒng)內(nèi)部的各子系統(tǒng)和諸要求具有較高的動(dòng)態(tài)相關(guān)性。（4）決策信息不完備我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不充分的市場(chǎng)，交易的信息很難完整地從正式的市場(chǎng)中充分獲得，且許多交易往往不直接通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)完成，決策者決策信息的獲取，收集和加工就顯得相當(dāng)困難，收到的信息也缺乏及時(shí)性和準(zhǔn)確性。（5）決策任務(wù)結(jié)構(gòu)模糊由于對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響因素復(fù)雜，導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資決策任務(wù)問(wèn)題的參數(shù)特征處于一種規(guī)則的動(dòng)態(tài)變化狀態(tài)，難以準(zhǔn)確而穩(wěn)定地把握各參數(shù)與決策間的關(guān)系，加之信息的獲取，加工的不完備性，更加困難地的選擇，決策者很難估計(jì)決策結(jié)果發(fā)生的可能性，這時(shí)，決策任務(wù)所包含的不確定性就顯得很高。（6）決策的不確定性程度高、風(fēng)險(xiǎn)大房地產(chǎn)投資決策所涉及的面廣，波及多種行業(yè)，任一相關(guān)行業(yè)所發(fā)生變化而導(dǎo)致的影響結(jié)果，都有可能直接影響房地產(chǎn)業(yè)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不確定因素從結(jié)構(gòu)和程度上發(fā)生復(fù)雜變化，決策中的不確定性是主觀概率估計(jì)的量化，所以不可能從總體上完全理性認(rèn)識(shí)和掌握它。也較難從結(jié)構(gòu)、程度和影響水平上去把握不確定性對(duì)決策效果的影響，其主要的不確定因素是投資收益。房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，如供求變化、經(jīng)營(yíng)商的競(jìng)爭(zhēng)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化等，使投資收益具有高度的不確定性。風(fēng)險(xiǎn)是各種不確定因素的伴隨物，其本質(zhì)是客觀條件的變化導(dǎo)致的不確定性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的自然因素、社會(huì)因素、市場(chǎng)因素和技術(shù)因素等的不確定性給房地產(chǎn)投資決策帶來(lái)高度的風(fēng)險(xiǎn)。3 灰色市場(chǎng)分析影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的因素很多，本部分將以徐州市市區(qū)為例對(duì)各因素影響原理及相對(duì)重要性進(jìn)行分析研究，在此基礎(chǔ)上結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)徐州市市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求因素進(jìn)行灰色關(guān)聯(lián)度分析，并分析出影響徐州市市區(qū)房地產(chǎn)投資決策的主導(dǎo)因素和次要因素。從20世紀(jì)90年代以來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了巨大變化，徐州市1998－2002年五年間城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成施工面積1612萬(wàn)平方米（其中住宅1227萬(wàn)平方米），（）；（）。2002年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資25億元，施工面積323萬(wàn)平方米，竣工面積達(dá)132萬(wàn)平方米（其中住宅102萬(wàn)平方米）[3]。大量的土地面積被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)出讓和劃撥的方式開(kāi)發(fā)成商業(yè)樓和居民住宅，居民的住宅面積相對(duì)擴(kuò)大了很多，由于居民支付能力與開(kāi)發(fā)商供房能力形成了比較尖銳的矛盾。導(dǎo)致了徐州房地產(chǎn)空置率有所偏高，以致徐州房地產(chǎn)業(yè)受到了阻礙。因而，研究影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求因素以及房地產(chǎn)投資決策各因素的相對(duì)重要性顯得尤為必要。關(guān)聯(lián)度是表征兩個(gè)事物的關(guān)聯(lián)程度。房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素是很廣泛的，他們之間相互影響、相互制約,因此，運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)度對(duì)徐州方地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析是很有必要的。 影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求因素是很多的，從中選取幾個(gè)對(duì)房地產(chǎn)投資決策影響較大的和對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展影響較強(qiáng)的因素，進(jìn)行灰色關(guān)聯(lián)度的分析。（1）影響市場(chǎng)需求因素的選取就目前的研究而言，通常將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的因素，表示為種形式。其一為:D=f(m,n,x,y,R,r,s)式中D為住房需求量。m為人口總數(shù)。n為住房總數(shù)。x為居民收入。y為居民儲(chǔ)蓄:R為住房租金。r為整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。s為各種政策法規(guī)。其二為:Qd=f(P,I,N,E,w)式中Qd為一定時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量。P為房地產(chǎn)價(jià)格。I為消費(fèi)者收入:N為人口數(shù)量。E為房地產(chǎn)預(yù)期價(jià)格變化。w為政策因素和其它因素。（2）影響市場(chǎng)需求因素的分析通過(guò)對(duì)上述2種表示方法的歸納和描述,選取房地產(chǎn)價(jià)格、居