【正文】 22 2039 10187 北京 10488 1616 1941 12022 廣州 8216 649 634 9772 深圳 7807 432 584 13528 天津 6354 716 513 7163 重慶 5097 415 178 4286 杭州 4781 284 417 14689 青島 4436 195 138 7067 武漢 3960 639 327 5126 成都 3901 1179 619 5254 沈陽 3861 862 452 5241 長(zhǎng)沙 3001 681 267 3925 長(zhǎng)春 2588 536 209 3900 南昌 1660 276 129 4671 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)供求分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 ? 社會(huì)文化環(huán)境： 指居民生活習(xí)慣、生活方式、消費(fèi)觀念以及對(duì)生活的態(tài)度，對(duì)人生的態(tài)度等。社會(huì)文化環(huán)境在很大程度上決定著人們的價(jià)值觀念和購(gòu)買行為，因此影響著消費(fèi)者購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品的動(dòng)機(jī)、種類、方式。某一地區(qū)人們對(duì)特有的核心文化價(jià)值具有高度的持續(xù)性，因此房地產(chǎn)投資必須了解當(dāng)?shù)叵M(fèi)者文化和傳統(tǒng)習(xí)慣，方能為當(dāng)?shù)叵M(fèi)者所接受。否則將 “ 水土不服 ” 。 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)供求分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 ? 市場(chǎng)需求分析。 影響市場(chǎng)需求的四個(gè)主要因素有： ? 人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)。人口是影響房地產(chǎn)需求的重要因素。住房是人類生存不可少的物質(zhì)條件，人口基數(shù)大，絕對(duì)值增加快，對(duì)住房需求也會(huì)不斷增加。而且我們國(guó)家的家庭人口結(jié)構(gòu)也在變化，家庭平均人口在減少，對(duì)生存空間的需求也在增多。 市場(chǎng)供求分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 （二）市場(chǎng)供求關(guān)系分析 市場(chǎng)分析 ? 家庭收入。分析一個(gè)地區(qū)的市場(chǎng)購(gòu)買力，最基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)還是家庭年收入，購(gòu)房人家庭的年收入水平?jīng)Q定了購(gòu)買的承受能力。目前政府的設(shè)想是中低收入者購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房，高收入者購(gòu)商品房。而對(duì)于開發(fā)商來說，有效的購(gòu)買力主要來自中高收入群。劃分中高收入人群主要依據(jù)是現(xiàn)行房?jī)r(jià)與年可支配收入相比，年收入能匹配的家庭可以說是中等收入層，高于的為高收入者。此外，居民收入預(yù)期對(duì)住房消費(fèi)也有相當(dāng)程度影響。 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)供求分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 ? 城市化進(jìn)程。隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、城市工業(yè)現(xiàn)代化程度不斷提高，城市將集中城鄉(xiāng)中的大量人口。從城市發(fā)展總進(jìn)程來看，對(duì)房地產(chǎn)需求是旺盛的，但也不排除其需求隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展而波動(dòng)。 ? 消費(fèi)者預(yù)期。消費(fèi)者預(yù)期對(duì)未來經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的預(yù)期，會(huì)直接影響對(duì)房地產(chǎn)需求。如果對(duì)未來經(jīng)濟(jì)形勢(shì)預(yù)期是下滑的，居民即使有購(gòu)買能力，也不會(huì)花自己大部分甚至全部積蓄去買房子。如果是樂觀的，居民改善居住條件的愿望變得強(qiáng)烈，對(duì)住房的需求就會(huì)增加。目前市場(chǎng)存在兩種，一部分人是對(duì)預(yù)期不看好，持幣觀望。一部分人預(yù)期通脹，開始有入市投資的愿望。 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)供求分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 從以上四個(gè)因素來分析，中國(guó)房地產(chǎn)有良好的發(fā)展前景，中長(zhǎng)期仍然看好。我們要堅(jiān)定做好主業(yè)的信心！ 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)供求分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 ? 市場(chǎng)供應(yīng)分析。供給與需求是緊密地聯(lián)系在一起的，供求關(guān)系是市場(chǎng)最重要的關(guān)系。我們不僅要看市場(chǎng)一時(shí)賣的好不好，還要看供求關(guān)系，供大于求遲早會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)的衰退。 ? 這里的供應(yīng)分析是指靜態(tài)的存量分析。 ? 調(diào)查當(dāng)前的存量、過去的走勢(shì)和未來可能的供給。 ? 存量以已批預(yù)售面積減去已售面積。 ? 在建數(shù)量，一般以批準(zhǔn)施工許可證的面積為依據(jù)。 ? 計(jì)劃開工數(shù)量，一般以已供土地而尚未開工的可建面積計(jì)。 ? 已獲規(guī)劃許可數(shù)量，從城市規(guī)劃和用地計(jì)劃來分析。 ? 從建設(shè)周期、政策周期來分析供應(yīng)的差異。 需要注意的是我們分析市場(chǎng)供應(yīng)變化也應(yīng)反映供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化。 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)供求分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 ? 上述分析必須建立在科學(xué)準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上。房地產(chǎn)投資一般都是幾億，甚至幾十億，市場(chǎng)調(diào)研的準(zhǔn)確與否直接影響到投資決策的正確與否。市場(chǎng)調(diào)研是獲取市場(chǎng)信息的主要手段，在市場(chǎng)調(diào)研中所發(fā)現(xiàn)的問題必須如實(shí)反映，它的目的是為決策者提供參考依據(jù)， 其結(jié)果只是用于輔助決策者作出的正確決策，結(jié)果本身不是目的。我們反對(duì)先入為主，反對(duì)為支持領(lǐng)導(dǎo)意圖而論證。 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)供求分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 市場(chǎng)供求分析 ? 在項(xiàng)目落實(shí)后，要對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)分析和初步規(guī)劃設(shè)計(jì)。然后依據(jù)初步規(guī)劃設(shè)計(jì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行本體優(yōu)劣勢(shì)分析，并對(duì)周邊的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比分析。通過分析，基本判斷本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位準(zhǔn)確與否與市場(chǎng)價(jià)格水平。 ? 下面是案例：北京百合花園 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 （三）項(xiàng)目本體和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目名稱 假日風(fēng)景 紫臺(tái) 萬年花城 遠(yuǎn)洋山水 金泰城麗灣 保利百合 地理位臵 西四環(huán)外 緊鄰西四環(huán) 南三環(huán)外 西四環(huán)外 西二三環(huán)間 西三環(huán)外 建筑類型 板式小高層 板式高層 小高層、板塔式 高層 板塔結(jié)合 板塔結(jié)合 板式高層 主力戶型 三 居 （ 120140） 三 居 （ 160170） 90二居 100120二居 115復(fù)式二居 兩居、三 居 、 (7592) 二 居 （ 7090） 130三居 130150三居 140三居 毛坯 /裝修 毛坯 精裝 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 周邊配套 中小學(xué)各一所 售樓處為未來會(huì) 所 學(xué)校、超市等 學(xué)校、超市等 學(xué)校、超市 等 超市 交通狀況 臨近小屯路，交 通不便 臨近西四環(huán)，交 通相對(duì)便利 緊鄰南三環(huán)主路， 交通便利 臨近地鐵 1號(hào)線 臨近麗澤路 臨近規(guī)劃地鐵站 周邊景觀 較為荒蕪，未來 有綠地公園 較為荒蕪 周邊相對(duì)荒蕪 距雕塑公園相 對(duì)較近 周邊均為住 宅項(xiàng)目 臨近長(zhǎng)途客運(yùn)站， 配套較差 項(xiàng)目規(guī)模 45萬㎡ ㎡ 200萬㎡ 150萬㎡ 22萬㎡ ㎡ 產(chǎn)品品質(zhì) 中檔 高檔 中低檔 中低檔 中高檔 中高檔 企業(yè)品牌 北京中糧萬 科 北京萬 科 萬年花城 遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 金泰 北京 保利 項(xiàng)目均價(jià) 13400 15000 12200 13200 14200 銷售速度 2022年 8月 4日開盤 2022年 5月 12日開盤 2022年 10月 開盤 2022年 9月 開盤 2022年 9月開盤 預(yù)計(jì) 08年 6月開盤，銷售周期為 1年半 對(duì)各項(xiàng)目的位臵、建筑類型、戶型、周邊配套、企業(yè)品牌等條件進(jìn)行綜合分析 項(xiàng)目名稱 假日風(fēng)景 紫臺(tái) 萬年花城 遠(yuǎn)洋山水 金泰城麗灣 保利百合 項(xiàng)目權(quán)重 5 10 6 7 8 7 地理位臵 4 5 6 5 9 7 建筑類型 10 8 6 6 7 7 主力戶型 8 6 8 7 8 9 毛坯（裝修） 5 10 5 5 5 5 周邊配套 3 4 10 8 7 6 交通狀況 2 4 6 5 8 8 周邊景觀 4 5 5 5 6 5 項(xiàng)目規(guī)模 8 5 10 9 7 6 產(chǎn)品品質(zhì) 6 10 5 6 7 8 企業(yè)品牌 10 10 6 8 6 10 合計(jì) 65 77 73 71 78 80 銷售速度調(diào)整 一年半銷售周期 項(xiàng)目均價(jià)（毛坯） 13400 13500 12200 13200 14200 14600 用 “ 比較法 ” ， 以 10分為滿分，計(jì)算合理、可能售價(jià) ? 考慮到 2022年 9月百合掛牌時(shí)，珠三角市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢(shì)。為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目預(yù)留 5％不確定性，以14000元 /平方米銷售均價(jià)立項(xiàng)。 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)供求分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 在和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比較時(shí)，要注意三點(diǎn)： ? 要摸清競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的實(shí)際成交價(jià)。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的市場(chǎng)推出均價(jià)不等于實(shí)際成交價(jià)，決策依據(jù)應(yīng)該是市場(chǎng)的 “實(shí)際可行的價(jià)格”。 ? 要摸清競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的銷售周期，一般來講銷售速度和價(jià)格成反比。 ? 根據(jù)本項(xiàng)目的投資規(guī)模和經(jīng)營(yíng)要求作出適當(dāng)調(diào)整。如果要求快速銷售、快速回收資金，價(jià)格應(yīng)定得低一些。 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)供求分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 ? 財(cái)務(wù)分析是項(xiàng)目投資決策的重要環(huán)節(jié)，包括項(xiàng)目成本測(cè)算、項(xiàng)目投資收益概算和項(xiàng)目資金運(yùn)作分析，通過這些分析我們不僅要分析項(xiàng)目的投資價(jià)值，還要分析我們投資此項(xiàng)目的資金能力。 市場(chǎng)供求分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 （四）財(cái)務(wù)分析 市場(chǎng)分析 ? 財(cái)務(wù)分析之一 —— 項(xiàng)目成本。 ? 項(xiàng)目成本一般包括土地成本、前期費(fèi)用、工程建設(shè)、政策收費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、三項(xiàng)費(fèi)用六大部分。 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)供求分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 項(xiàng)目 總額 單價(jià) 比例 備注 總建單價(jià) 可售單價(jià) 一 土地費(fèi)用 110315 6408 8008 % 1 土地中標(biāo)價(jià)格 104800 6088 7607 2 契稅 3144 183 228 按總地價(jià)的 3％ 3 補(bǔ)交出讓金及契稅 2371