【正文】 22 2039 10187 北京 10488 1616 1941 12022 廣州 8216 649 634 9772 深圳 7807 432 584 13528 天津 6354 716 513 7163 重慶 5097 415 178 4286 杭州 4781 284 417 14689 青島 4436 195 138 7067 武漢 3960 639 327 5126 成都 3901 1179 619 5254 沈陽 3861 862 452 5241 長沙 3001 681 267 3925 長春 2588 536 209 3900 南昌 1660 276 129 4671 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務分析 風險分析 投資決策 ? 社會文化環(huán)境： 指居民生活習慣、生活方式、消費觀念以及對生活的態(tài)度，對人生的態(tài)度等。社會文化環(huán)境在很大程度上決定著人們的價值觀念和購買行為，因此影響著消費者購買房地產產品的動機、種類、方式。某一地區(qū)人們對特有的核心文化價值具有高度的持續(xù)性，因此房地產投資必須了解當?shù)叵M者文化和傳統(tǒng)習慣，方能為當?shù)叵M者所接受。否則將 “ 水土不服 ” 。 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務分析 風險分析 投資決策 ? 市場需求分析。 影響市場需求的四個主要因素有： ? 人口數(shù)量和結構。人口是影響房地產需求的重要因素。住房是人類生存不可少的物質條件，人口基數(shù)大，絕對值增加快，對住房需求也會不斷增加。而且我們國家的家庭人口結構也在變化，家庭平均人口在減少，對生存空間的需求也在增多。 市場供求分析 競爭項目分析 財務分析 風險分析 投資決策 （二）市場供求關系分析 市場分析 ? 家庭收入。分析一個地區(qū)的市場購買力，最基礎的數(shù)據(jù)還是家庭年收入，購房人家庭的年收入水平決定了購買的承受能力。目前政府的設想是中低收入者購經濟適用房，高收入者購商品房。而對于開發(fā)商來說，有效的購買力主要來自中高收入群。劃分中高收入人群主要依據(jù)是現(xiàn)行房價與年可支配收入相比，年收入能匹配的家庭可以說是中等收入層，高于的為高收入者。此外，居民收入預期對住房消費也有相當程度影響。 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務分析 風險分析 投資決策 ? 城市化進程。隨著經濟持續(xù)發(fā)展、城市工業(yè)現(xiàn)代化程度不斷提高，城市將集中城鄉(xiāng)中的大量人口。從城市發(fā)展總進程來看，對房地產需求是旺盛的，但也不排除其需求隨經濟發(fā)展而波動。 ? 消費者預期。消費者預期對未來經濟形勢的預期，會直接影響對房地產需求。如果對未來經濟形勢預期是下滑的，居民即使有購買能力，也不會花自己大部分甚至全部積蓄去買房子。如果是樂觀的，居民改善居住條件的愿望變得強烈，對住房的需求就會增加。目前市場存在兩種，一部分人是對預期不看好，持幣觀望。一部分人預期通脹，開始有入市投資的愿望。 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務分析 風險分析 投資決策 從以上四個因素來分析，中國房地產有良好的發(fā)展前景，中長期仍然看好。我們要堅定做好主業(yè)的信心！ 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務分析 風險分析 投資決策 ? 市場供應分析。供給與需求是緊密地聯(lián)系在一起的，供求關系是市場最重要的關系。我們不僅要看市場一時賣的好不好，還要看供求關系，供大于求遲早會導致市場的衰退。 ? 這里的供應分析是指靜態(tài)的存量分析。 ? 調查當前的存量、過去的走勢和未來可能的供給。 ? 存量以已批預售面積減去已售面積。 ? 在建數(shù)量，一般以批準施工許可證的面積為依據(jù)。 ? 計劃開工數(shù)量，一般以已供土地而尚未開工的可建面積計。 ? 已獲規(guī)劃許可數(shù)量，從城市規(guī)劃和用地計劃來分析。 ? 從建設周期、政策周期來分析供應的差異。 需要注意的是我們分析市場供應變化也應反映供應結構的變化。 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務分析 風險分析 投資決策 ? 上述分析必須建立在科學準確的市場調研的基礎上。房地產投資一般都是幾億，甚至幾十億，市場調研的準確與否直接影響到投資決策的正確與否。市場調研是獲取市場信息的主要手段，在市場調研中所發(fā)現(xiàn)的問題必須如實反映，它的目的是為決策者提供參考依據(jù)， 其結果只是用于輔助決策者作出的正確決策，結果本身不是目的。我們反對先入為主，反對為支持領導意圖而論證。 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務分析 風險分析 投資決策 市場供求分析 ? 在項目落實后，要對目標項目進行技術分析和初步規(guī)劃設計。然后依據(jù)初步規(guī)劃設計，對項目進行本體優(yōu)劣勢分析，并對周邊的競爭項目進行對比分析。通過分析，基本判斷本項目的市場定位準確與否與市場價格水平。 ? 下面是案例：北京百合花園 競爭項目分析 財務分析 風險分析 投資決策 （三）項目本體和競爭項目分析 市場分析 項目名稱 假日風景 紫臺 萬年花城 遠洋山水 金泰城麗灣 保利百合 地理位臵 西四環(huán)外 緊鄰西四環(huán) 南三環(huán)外 西四環(huán)外 西二三環(huán)間 西三環(huán)外 建筑類型 板式小高層 板式高層 小高層、板塔式 高層 板塔結合 板塔結合 板式高層 主力戶型 三 居 （ 120140） 三 居 （ 160170） 90二居 100120二居 115復式二居 兩居、三 居 、 (7592) 二 居 （ 7090） 130三居 130150三居 140三居 毛坯 /裝修 毛坯 精裝 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 周邊配套 中小學各一所 售樓處為未來會 所 學校、超市等 學校、超市等 學校、超市 等 超市 交通狀況 臨近小屯路，交 通不便 臨近西四環(huán)，交 通相對便利 緊鄰南三環(huán)主路， 交通便利 臨近地鐵 1號線 臨近麗澤路 臨近規(guī)劃地鐵站 周邊景觀 較為荒蕪，未來 有綠地公園 較為荒蕪 周邊相對荒蕪 距雕塑公園相 對較近 周邊均為住 宅項目 臨近長途客運站， 配套較差 項目規(guī)模 45萬㎡ ㎡ 200萬㎡ 150萬㎡ 22萬㎡ ㎡ 產品品質 中檔 高檔 中低檔 中低檔 中高檔 中高檔 企業(yè)品牌 北京中糧萬 科 北京萬 科 萬年花城 遠洋地產 金泰 北京 保利 項目均價 13400 15000 12200 13200 14200 銷售速度 2022年 8月 4日開盤 2022年 5月 12日開盤 2022年 10月 開盤 2022年 9月 開盤 2022年 9月開盤 預計 08年 6月開盤，銷售周期為 1年半 對各項目的位臵、建筑類型、戶型、周邊配套、企業(yè)品牌等條件進行綜合分析 項目名稱 假日風景 紫臺 萬年花城 遠洋山水 金泰城麗灣 保利百合 項目權重 5 10 6 7 8 7 地理位臵 4 5 6 5 9 7 建筑類型 10 8 6 6 7 7 主力戶型 8 6 8 7 8 9 毛坯（裝修） 5 10 5 5 5 5 周邊配套 3 4 10 8 7 6 交通狀況 2 4 6 5 8 8 周邊景觀 4 5 5 5 6 5 項目規(guī)模 8 5 10 9 7 6 產品品質 6 10 5 6 7 8 企業(yè)品牌 10 10 6 8 6 10 合計 65 77 73 71 78 80 銷售速度調整 一年半銷售周期 項目均價（毛坯） 13400 13500 12200 13200 14200 14600 用 “ 比較法 ” ， 以 10分為滿分，計算合理、可能售價 ? 考慮到 2022年 9月百合掛牌時，珠三角市場已經出現(xiàn)調整態(tài)勢。為規(guī)避風險，項目預留 5％不確定性，以14000元 /平方米銷售均價立項。 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務分析 風險分析 投資決策 在和競爭項目比較時，要注意三點： ? 要摸清競爭項目的實際成交價。競爭項目的市場推出均價不等于實際成交價，決策依據(jù)應該是市場的 “實際可行的價格”。 ? 要摸清競爭項目的銷售周期，一般來講銷售速度和價格成反比。 ? 根據(jù)本項目的投資規(guī)模和經營要求作出適當調整。如果要求快速銷售、快速回收資金，價格應定得低一些。 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務分析 風險分析 投資決策 競爭項目分析 ? 財務分析是項目投資決策的重要環(huán)節(jié)，包括項目成本測算、項目投資收益概算和項目資金運作分析，通過這些分析我們不僅要分析項目的投資價值，還要分析我們投資此項目的資金能力。 市場供求分析 財務分析 風險分析 投資決策 （四）財務分析 市場分析 ? 財務分析之一 —— 項目成本。 ? 項目成本一般包括土地成本、前期費用、工程建設、政策收費、不可預見費、三項費用六大部分。 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務分析 風險分析 投資決策 項目 總額 單價 比例 備注 總建單價 可售單價 一 土地費用 110315 6408 8008 % 1 土地中標價格 104800 6088 7607 2 契稅 3144 183 228 按總地價的 3％ 3 補交出讓金及契稅 2371