【正文】 8 9 毛坯（裝修） 5 10 5 5 5 5 周邊配套 3 4 10 8 7 6 交通狀況 2 4 6 5 8 8 周邊景觀 4 5 5 5 6 5 項目規(guī)模 8 5 10 9 7 6 產(chǎn)品品質(zhì) 6 10 5 6 7 8 企業(yè)品牌 10 10 6 8 6 10 合計 65 77 73 71 78 80 銷售速度調(diào)整 一年半銷售周期 項目均價（毛坯） 13400 13500 12200 13200 14200 14600 用 “ 比較法 ” ， 以 10分為滿分，計算合理、可能售價 ? 考慮到 2022年 9月百合掛牌時，珠三角市場已經(jīng)出現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢。 市場供求分析 財務(wù)分析 風(fēng)險分析 投資決策 （四）財務(wù)分析 市場分析 ? 財務(wù)分析之一 —— 項目成本。 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務(wù)分析 風(fēng)險分析 投資決策 ? 項目立項時預(yù)計可實現(xiàn)總銷售收入 ，其中車庫是按照可售車庫的建安成本來計算，資產(chǎn)值 。 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務(wù)分析 風(fēng)險分析 投資決策 序號 年 份 2022年 2022年 2022年 2022年 合計 項 目 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1 現(xiàn)金流入 0 0 0 17100 34200 34200 30000 30000 27000 19489 5388 5388 202765 銷售收入 17100 34200 34200 30000 30000 27000 19489 5388 5388 202765 2 現(xiàn)金流出 78540 33375 3100 5472 7844 10844 7817 8817 9472 7608 4050 (93) 176845 土地款 78000 32315 110315 建設(shè)投資 500 1000 3000 3000 3000 6000 4000 5000 6000 5000 3000 2255 41755 管理費用 40 60 100 100 100 100 63 63 63 63 25 25 800 銷售費用 0 0 0 406 811 811 304 304 304 304 406 406 4055 稅費 0 0 0 1967 3933 3933 3450 3450 3105 2241 620 (2779) 19919 3 凈現(xiàn)金流量 (78540) (33375) (3100) 11628 26356 23356 22183 21183 17528 11881 1338 5482 25921 4 累計凈現(xiàn)金流量 (78540) (111915) (115015) (103387) (77031) (53675) (31492) (10308) 7220 19101 20439 25921 5 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 (78540) (32561) (2951) 10798 23877 20643 19129 17821 14386 9513 1045 4178 7339 6 累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 (78540) (111101) (114052) (103254) (79377) (58733) (39605) (21784) (7398) 2116 3161 7339 計算指標(biāo) ∶ 財務(wù)內(nèi)部收益率 按季度 % 按年 % 財務(wù)凈現(xiàn)值 (I=10%) ￥ 7, 萬元 靜態(tài)投資回收期 季度 年 動態(tài)投資回收期 季度 年 北京百合花園立項全投資現(xiàn)金流量表 序號 年 份 2022年 2022年 2022年 2022年 合計 項 目 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1 現(xiàn)金流入 0 0 0 97100 34200 34200 30000 30000 27000 19489 5388 5388 282765 銷售收入 17100 34200 34200 30000 30000 27000 19489 5388 5388 202765 銀行貸款 80000 80000 2 現(xiàn)金流出 78540 33375 3604 6984 9356 22230 28888 29510 29787 17671 4050 (93) 263901 土地款 78000 32315 110315 建設(shè)投資 500 1000 3000 3000 3000 6000 4000 5000 6000 5000 3000 2255 41755 管理費用 40 60 100 100 100 100 63 63 63 63 25 25 800 銷售費用 0 0 0 406 811 811 304 304 304 304 406 406 4055 歸還銀行貸款本金 10000 20220 20220 20220 10000 80000 銀行貸款利息 504 1512 1512 1386 1071 693 315 63 7056 稅費 0 0 0 1967 3933 3933 3450 3450 3105 2241 620 (2779) 19919 3 凈現(xiàn)金流量 (78540) (33375) （ 3100） 91124 24844 11970 1112 490 (2787) 1818 1338 5482 20377 4 累計凈現(xiàn)金流量 (78540) (111915) (115015) (23891) （ 953） 12923 14035 14526 11739 13557 14895 20377 5 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 (78540) (32561) （ 2951） 84618 22507 10580 959 413 (2287) 1456 1045 4178 9417 6 累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 (78540) (111101) (114052) (29434) (6926) 3653 4612 5025 2738 4193 5239 9417 計算指標(biāo) ∶ 財務(wù)內(nèi)部收益率 按季度 % 按年 % 財務(wù)凈現(xiàn)值 (I=10%) ￥ 9, 萬元 靜態(tài)投資回收期 季度 年 動態(tài)投資回收期 季度 年 北京百合花園立項自有資金現(xiàn)金流量表 ? 百合花園立項時現(xiàn)金流測算情況見上表。這項指標(biāo)反映的是項目的抗風(fēng)險能力和項目盈利能力，也是公司實現(xiàn)利潤的主要依據(jù)。目前測算的這個數(shù)已經(jīng)達到 %。 ? 管理風(fēng)險。如果這樣做了，即使可能失去一些投資機會，但也會避免由于盲目決策帶來的投資損失。房地產(chǎn)投資大、周期長，全靠投資者自有資金投入，一是投不起二是不合算。這就是我們常說的 全員全過程成本控制。各大部分還有小計劃，小計劃服從大計劃，局部計劃服從總體計劃。 ? 分期開發(fā)有利于公司控制開發(fā)投資規(guī)模，增加資金周轉(zhuǎn)能力，制定出合理的營銷計劃，降低運作風(fēng)險，便于價格上升，實現(xiàn)價格目標(biāo)，推動項目整體成功。 進行規(guī)劃設(shè)計 （二）緊扣市場進行規(guī)劃設(shè)計 編制開發(fā)計劃 做好項目的市場定位 ? 一個項目不可能對所有類型的客戶都提供滿意的產(chǎn)品。從而與周邊競爭項目形成差異，突出特色。 （ 2）方案最省錢。 編制開發(fā)計劃 進行規(guī)劃設(shè)計 組織工程建設(shè) 全力推進營銷 ? （ 4）以人為本的平面設(shè)計。組織工程建設(shè)，關(guān)鍵要把握經(jīng)濟、進度、質(zhì)量三要素。 防止 合同變更 防止 定位不清 防止 重復(fù)施工 防止 設(shè)計變更 防止現(xiàn)場隨意工程變更 編制開發(fā)計劃 進行規(guī)劃設(shè)計 組織工程建設(shè) 全力推進營銷 進度 ? 進度就是保障經(jīng)營計劃的實現(xiàn)。 ? 嚴(yán)格按建設(shè)部下發(fā)的施工規(guī)范執(zhí)行。沒有銷售就無法實現(xiàn)利潤。 編制開發(fā)計劃 進行規(guī)劃設(shè)計 組織工程建設(shè) 全力推進營銷 一、房地產(chǎn)行業(yè)主要特征 二、如何選擇項目 三、項目投資決策 四、項目在于操作 一看區(qū)位 二看場地條件 三看規(guī)劃條件 四看交易方式 五看付款方式 分析 ，并嚴(yán)格執(zhí)行 、進度、質(zhì)量三要素 回顧 謝謝！