房地產(chǎn)投資分析與決策(更新版)
【正文】 限責(zé)任公司（下稱沱橋公司）負(fù)責(zé)投資大橋改擴(kuò)建。盈虧平衡分析僅用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析即可用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，也可用于國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。 評(píng)價(jià)采用的價(jià)格不同： 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)對(duì)投入物和產(chǎn)出物采用預(yù)測(cè)的財(cái)務(wù)收支價(jià)格；國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用根據(jù)機(jī)會(huì)成本和供求關(guān)系確定的影子價(jià)格。 建設(shè)條件分析包括基礎(chǔ)設(shè)施狀況及其外部條件，各類建筑物、構(gòu)筑物的現(xiàn)狀，需要拆除的房屋面積，需要安置的原住戶戶數(shù)和人口，需要安置的勞動(dòng)力人數(shù)等調(diào)查資料，并對(duì)供水、供電、污水處理?xiàng)l件以及商業(yè)、服務(wù)業(yè)、文教衛(wèi)生環(huán)境條件進(jìn)行分析。 承擔(dān)研究對(duì)象的部門(mén)和單位要摸清委托人意圖，項(xiàng)目提出的背景，收集主要依據(jù)材料，制定研究計(jì)劃。銀行將所持有的個(gè)人住房抵押貸款匯集重組成抵押貸款組合，每個(gè)集合內(nèi)的貸款的期限、計(jì)息方式和還款條件大體一致，通過(guò)政府、銀行、保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司等擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級(jí)較高的證券出售給投資者，投資者可間接獲取房地產(chǎn)投資收益。 ①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，投資目的主要是賺取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)也較豐厚。 2）政策影響性 ： 指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。 ②選擇的區(qū)位在未來(lái)必須具有增值潛力，房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低，很大程度上取決于所處地區(qū)物業(yè)的整體升值潛力，而不僅僅是看當(dāng)前凈租金水平的高低； ③重視所處區(qū)位的變化情況，避開(kāi)環(huán)境日益惡化、城市功能日漸衰退的地區(qū)。 房地產(chǎn)投資的類型 按房地產(chǎn)投資形式劃分 1）房地產(chǎn)直接投資： 投資者直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購(gòu)買房地產(chǎn)的過(guò)程并參與有關(guān)的管理工作。 ③購(gòu)買住房抵押貸款證券。10% 所需時(shí)間 1～ 3個(gè)月 4～ 6個(gè)月 中小型：半年 大型： 1年或以上 1個(gè)月左右 所需費(fèi)用占投資％ %～ 1% %～ % 中小型： 1%～ 3% 大型 : %～ 1% ____ 可行性研究的階段、任務(wù) 房地產(chǎn)投資決策程序 ◆ 可行性研究的程序 項(xiàng)目籌劃 提出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)想，組建研究機(jī)構(gòu)，也可委托房地產(chǎn)咨詢公司、顧問(wèn)公司和工程公司等單位研究。 三、可行性研究?jī)?nèi)容 、國(guó)民經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益評(píng)價(jià) 可行性研究?jī)?nèi)容 ? 前提 ? 市場(chǎng)預(yù)測(cè)和建設(shè)條件的調(diào)查 ? 基礎(chǔ) ? 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 ? 核心 ? 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 可行性研究?jī)?nèi)容 市場(chǎng)預(yù)測(cè)和建設(shè)條件的調(diào)查 市場(chǎng)預(yù)測(cè)包括房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售調(diào)查和需求預(yù)測(cè)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷售或出租前景分析，市場(chǎng)范圍的確定和租售意向分析。 項(xiàng)目費(fèi)用和效益的含義與范圍不同： 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根據(jù)項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)收支，計(jì)算項(xiàng)目的直接費(fèi)用和效益；國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)則從全社會(huì)角度考察項(xiàng)目的費(fèi)用和效益，考察項(xiàng)目所消耗的有用社會(huì)資源和對(duì)社會(huì)提供的有用產(chǎn)品，不僅考慮直接的費(fèi)用和效益，而且考慮間接的費(fèi)用和效益。 可行性研究?jī)?nèi)容 ? 不確定性分析 不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析（概率分析）。 ? 政府請(qǐng)客，憑什么要我們買單？ ? 資中縣位于四川盆地中部，沱江將縣城分為兩半，早年建成的沱江大橋成為連接縣城南北兩大城區(qū)的唯一交通要道?？h里隨即派出警力，維持大橋秩序。 案例 ——縣政府 ? 應(yīng)邀居中調(diào)解 并未違法行政 ? 針對(duì)沱橋公司提起的訴訟，資中縣政府等被告在答辯中加以否認(rèn)，并稱自己是根據(jù)沱橋公司和車主等當(dāng)事人的請(qǐng)求居中調(diào)解，并未強(qiáng)迫公司降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。” ? 案例 ——車主 ? 記者收集到的其他資料也證實(shí)了車主的這種看法。與之相比，資中的過(guò)橋費(fèi)太貴了。 ? “縣政府被告到法院，已不算什么新聞。它并非完全的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域，不可能讓消費(fèi)者自己定價(jià)，那樣投資者肯定無(wú)利可圖。 BOT項(xiàng)目的投資分析 公式 若在今后 n期內(nèi)，第一期期末獲得收益 A， 以后逐期增長(zhǎng)率為 s， 要求收益率 i， 則現(xiàn)在投入 P為： P＝ A/(i－ s
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