保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決策董事長(zhǎng)培訓(xùn)(1)(編輯修改稿)
2025-02-07 20:28 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 138 172 補(bǔ)交地上商業(yè)地價(jià)款 二 前期費(fèi)用 1333 77 97 % 1 勘探設(shè)計(jì)費(fèi)用 861 50 62 50元 /平方米 2 地下管線(xiàn)遷移 300 17 22 3 臨水臨電安裝等前期費(fèi) 172 10 12 10元 /平方米 三 土建建設(shè)投資 31327 1820 2274 % 1 土建安裝 30864 1793 2240 土建總承包 22895 1330 1662 甲方分包 5302 308 385 包括電梯、消防、門(mén)窗等 甲供材料設(shè)備 2668 155 194 包括外墻材料、電箱電表等 2 工程監(jiān)理費(fèi) 309 18 22 基建造價(jià)的 1% 3 質(zhì)檢監(jiān)測(cè)費(fèi) 154 9 11 基建造價(jià)的 % 北京百合花園立項(xiàng)成本測(cè)算表（一） 項(xiàng)目 總額 單價(jià) 比例 備注 總建單價(jià) 可售單價(jià) 四 紅線(xiàn)內(nèi)市政配套工程 5178 301 376 % 1 供電 2066 120 150 六通一平，暫定 120元 /平方米 2 自來(lái)水工程 516 30 37 六通一平，暫定 30元 /平方米 3 雨污水工程 516 30 37 六通一平，暫定 30元 /平方米 4 燃?xì)夤こ? 430 25 31 六通一平，暫定 25元 /平方米 5 熱力工程 766 45 56 六通一平，暫定 45元 /平方米 6 道路工程 258 15 19 六通一平，暫定 15元 /平方米 7 園林綠化工程 624 36 45 綠化面積 250元 五 政府收費(fèi) 3099 180 225 % 1 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 2754 160 200 按 160元 /平方米 2 報(bào)建報(bào)批費(fèi) 344 20 25 20元 /平方米 六 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 819 48 59 % 二至五的 2% 一至六項(xiàng)合計(jì) 152070 8834 11039 % 七 管理費(fèi)用 800 46 58 % 800萬(wàn) 八 財(cái)務(wù)費(fèi)用 10942 636 794 % 按實(shí)際資金情況 九 銷(xiāo)售費(fèi)用 4055 236 294 % 銷(xiāo)售額 2％ 總投資合計(jì) 167868 9752 12185 100% 北京百合花園立項(xiàng)成本測(cè)算表（二） ? 經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)總建筑面積 ，可售面積 平方米。預(yù)計(jì)總投資 ，折合總建單價(jià) 9752元 /平方米，可售單價(jià) 12185元 /平方米。其中： ? 土地費(fèi)用 ，占總成本的 %； ? 前期費(fèi)用 ，占 %； ? 土建安裝 ，占 %； ? 紅線(xiàn)內(nèi)配套 ，占 %； ? 政府收費(fèi) ，占 %； ? 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 ，占 %。 ? 實(shí)際運(yùn)作中面積有所增加，總建筑面積 ，可售面積 ，動(dòng)態(tài)成本為 ，上漲了 3%，但折合總建單價(jià)為 9762元 /平方米，僅上漲了 %。 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)供求分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 ? 財(cái)務(wù)分析之二 —— 收入測(cè)算。 ? 收入測(cè)算一般包括銷(xiāo)售收入和租金收入或物業(yè)價(jià)值，如果是持有自營(yíng)物業(yè)，一般按內(nèi)部收益法來(lái)測(cè)算。 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)供求分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 ? 項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)總銷(xiāo)售收入 ，其中車(chē)庫(kù)是按照可售車(chē)庫(kù)的建安成本來(lái)計(jì)算，資產(chǎn)值 。 ? 實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，由于趕在市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整前開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，目前住宅回收均價(jià)已經(jīng)達(dá)到 15359元，商鋪回收均價(jià)達(dá)到 33311元，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入將達(dá)到 。 銷(xiāo)售收入合計(jì) 14719元 /平方米 202765萬(wàn)元 住宅 14000元 /平方米 180265萬(wàn)元 配套商業(yè) 25000元 /平方米 22500萬(wàn)元 資產(chǎn)（地下車(chē)庫(kù)） 292元 /平方米 4027萬(wàn)元 北京百合花園立項(xiàng)收入預(yù)測(cè)表 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)供求分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 ? 財(cái)務(wù)分析之三 —— 現(xiàn)金流量分析。 現(xiàn)金流量分析中應(yīng)包括： ? 項(xiàng)目所需投資總額。 ? 項(xiàng)目所需啟動(dòng)資金。 ? 企業(yè)可調(diào)劑資金和預(yù)計(jì)可調(diào)動(dòng)資金。 ? 項(xiàng)目資金缺口最高值、時(shí)點(diǎn)及解決辦法。 ? 融資可能與成本。 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)供求分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 序號(hào) 年 份 2022年 2022年 2022年 2022年 合計(jì) 項(xiàng) 目 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1 現(xiàn)金流入 0 0 0 17100 34200 34200 30000 30000 27000 19489 5388 5388 202765 銷(xiāo)售收入 17100 34200 34200 30000 30000 27000 19489 5388 5388 202765 2 現(xiàn)金流出 78540 33375 3100 5472 7844 10844 7817 8817 9472 7608 4050 (93) 176845 土地款 78000 32315 110315 建設(shè)投資 500 1000 3000 3000 3000 6000 4000 5000 6000 5000 3000 2255 41755 管理費(fèi)用 40 60 100 100 100 100 63 63 63 63 25 25 800 銷(xiāo)售費(fèi)用 0 0 0 406 811 811 304 304 304 304 406 406 4055 稅費(fèi) 0 0 0 1967 3933 3933 3450 3450 3105 2241 620 (2779) 19919 3 凈現(xiàn)金流量 (78540) (33375) (3100) 11628 26356 23356 22183 21183 17528 11881 1338 5482 25921 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 (78540) (111915) (115015) (103387) (77031) (53675) (31492) (10308) 7220 19101 20439 25921 5 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 (78540) (32561) (2951) 10798 23877 20643 19129 17821 14386 9513 1045 4178 7339 6 累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 (78540) (111101) (114052) (103254) (79377) (58733) (39605) (21784) (7398) 2116 3161 7339 計(jì)算指標(biāo) ∶ 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 按季度 % 按年 % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (I=10%) ￥ 7, 萬(wàn)元 靜態(tài)投資回收期 季度 年 動(dòng)態(tài)投資回收期 季度 年 北京百合花園立項(xiàng)全投資現(xiàn)金流量表 序號(hào) 年 份 2022年 2022年 2022年 2022年 合計(jì) 項(xiàng) 目 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1 現(xiàn)金流入 0 0 0 97100 34200 34200 30000 30000 27000 19489 5388 5388 282765 銷(xiāo)售收入 17100 34200 34200 30000 30000 27000 19489 5388 5388 202765 銀行貸款 80000 80000 2 現(xiàn)金流出 78540 33375 3604 6984 9356 22230 28888 29510 29787 17671 4050 (93) 263901 土地款 78000 32315 110315 建設(shè)投資 500 1000 3000 3000 3000 6000 4000 5000 6000 5000 3000 2255 41755 管理費(fèi)用 40 60 100 100 100 100 63 63 63 63 25 25 800 銷(xiāo)售費(fèi)用 0 0 0 406 811 811 304 304 304 304 406 406 4055 歸還銀行貸款本金 10000 20220 20220 20220 10000 80000 銀行貸款利息 504 1512 1512 1386 1071 693 315 63 7056 稅費(fèi) 0 0 0 1967 3933 3933 3450 3450 3105 2241 620 (2779) 19919 3 凈現(xiàn)金流量 (78540) (33375) （ 3100） 91124 24844 11970 1112 490 (278
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