【文章內容簡介】 點兒道道來的好像沒有，所以我們不得不從上往下重視三農(nóng)問題，農(nóng)業(yè)、農(nóng)民、農(nóng)村的問題，否則的話均衡就有很大的問題。實際上美國所謂的民主政治有個投票權，郊區(qū)的人占的多了以后城市中心就得不到很好的改造，大家都愿意發(fā)展外邊，不愿意改造里邊。老齡化，我們現(xiàn)在老齡化的問題也會遇到。中心城市和郊區(qū)不斷涌現(xiàn)的弱勢群體，現(xiàn)在被征地、拆遷的對象又統(tǒng)統(tǒng)和弱勢群體結合在一起，所以矛盾就是拆遷導致的貧困、拆遷導致的失業(yè)等等問題確實會影響我們的發(fā)展，我們經(jīng)常在海淀、朝陽這些地方，我前幾天去了一次豐臺，我就發(fā)現(xiàn)豐臺很多地面上都是破房子，農(nóng)村和城市結合部的地方，那里的人可能在北京市工作了10年、20年，但他沒有自己的房子，如果拆它的話難度很大，這是全世界的問題。 第六，適度增長的理論的出現(xiàn)，從環(huán)境和規(guī)劃的角度限制城市無限制的擴張，很多地方在設立城市增長邊界，控制交通線附近的增長，城市再開發(fā)，充分利用現(xiàn)有已經(jīng)開發(fā)的城市用地，而不是“綠地”導向，新城市主義倡導的步行距離社區(qū)而不是以汽車距離主導的擴張?，F(xiàn)在中央領導提出來要建立和諧社會，保持經(jīng)濟和社會的和諧，城鄉(xiāng)的和諧等等，實際上可持續(xù)發(fā)展也有這個問題，我們現(xiàn)在天天的增長是不是最好的選擇，當然我們也不能太低了，我們每年那么多人口需要就業(yè)，％的增長率我們的就業(yè)就出現(xiàn)大問題和大矛盾了，但是從一個城市來說怎么去控制，我們自己的城市如果瘋狂的增長，最后我們發(fā)現(xiàn)自己生存的環(huán)境被自己搞的很糟糕了。 第七，戰(zhàn)后首批郊區(qū)住宅的衰退，美國現(xiàn)在很多戰(zhàn)后住宅現(xiàn)在都在清拆。第八，家庭規(guī)模的小型化，單親家庭，一個人的家庭，我們以前的家庭都是三口之家，兩代、三代同堂，現(xiàn)在家庭規(guī)模小型化特征也有很大的影響，所以建房子的時候建什么樣的房子，我們現(xiàn)在建的房子還是過于看重戶型大小，對于適合家庭成員特征的功能設計比較少。第九，超級高速公路系統(tǒng)的建設與擴張。第十，城市與郊區(qū)的種族融合。超級高速公路是什么概念？現(xiàn)在是完全職能化的高速公路，車上去可以跑300公里、400公里，而且都是智能的，車和車之間的距離10米，是在那么高的速度開，有人在做實驗，都不能是人控制的了，車完全是智能的，因為房地產(chǎn)是建在地上，它的位置和周邊交通的環(huán)境有很大的影響。 美國很重視周期的分析，它把它弄成十二點鐘的表，不同的城市現(xiàn)在處在幾點鐘，洛杉磯現(xiàn)在是在七點鐘，七點鐘說明還有希望，八點鐘是最好的，但到了十二點鐘的時候就不行了。 再說一說新加坡，新加坡是一個城市國家，整個新加坡200多萬人口，所以新加坡的房地產(chǎn)市場很重要的特點，就是公積金扮演的角色非常重要，新加坡公積金2000年的時候大概有1000億新加坡元的規(guī)模。人均余額到了3萬多塊錢，所以這個國家挺富裕，差不多人均2萬美元，我后來算了算中國的外匯儲備現(xiàn)在6000多億，如果除以13億人口的話，一個人好像也能分500塊錢了，中國也開始有錢了，新加坡的外匯儲備攤到人頭上就更多了，它光住房公積金就這么多錢。新竣工住宅房子的數(shù)量每年也是3萬多套，跟香港差不多，比香港還少，1999年新竣工是35000套。其中公共住宅占有很大的比例，現(xiàn)在新加坡80％多的人都是住在政府的公共住宅里，叫祖屋，就像我們的經(jīng)濟適用房，這個房子相對來說比較便宜，新加坡政府也開始想減少祖屋，政府經(jīng)濟適用房建設的量，慢慢的把這個市場交還給私人住宅市場，所以新加坡私人住宅市場，商品房市場每年也就是3000－4000套的規(guī)模，所以新加坡搞房地產(chǎn)開發(fā)很難了，一年就那么一點兒房子，很多開發(fā)商一家就不止這個數(shù)。 新加坡私人擁有的住宅類型公寓式住宅最多，有一部分是屬于排屋，就是我們所說的聯(lián)排別墅，還有半獨立式住宅和獨立式住宅，獨立式住宅占的比例很少，新加坡盡管那么有錢，能夠住得起別墅的也是非常少的。我上次了解，他們那兒最好的別墅價格大概折合成人民幣差不多幾千萬，沒感覺到比國內的別墅貴，要用國內的價格來衡量的話還挺便宜的。 新加坡住宅發(fā)展局有價格指數(shù)，有私人物業(yè)指數(shù)。新加坡現(xiàn)在最活躍的公司在中國的就是凱德置地，凱德置地在新加坡是叫嘉德置地，到了中國來以后發(fā)現(xiàn)嘉德這兩個字被人家搶注了，所以沒辦法它只能叫凱德了。這個公司實際上屬于公眾公司，也是上市公司，去年它在中國大陸的業(yè)務占公司集團收入里面的比重已經(jīng)非常高了，在40％左右，所以他們進入中國市場，據(jù)說前一段時間又把國貿對過兒，潘石屹的建外SOHO、銀泰中心，那塊地上還有一個項目就是凱德置地整棟買下來了，它在中國一個是參與買地，參與房地產(chǎn)開發(fā)，同時它還大量的買樓，準備出租經(jīng)營，出租經(jīng)營買樓的錢哪兒來的呢？它把新加坡的樓變成了上市REITs，房地產(chǎn)投資信托上市，換來的錢在中國市場上擴張，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)市場上的價格總體上來說偏高，但如果要是像商業(yè)樓宇整棟購買的話，一個交易十幾個億，幾十個億，這個時候單方的價格對長期投資者來說還是非常有吸引力的。 我前兩天去那個地方碰到他們，他們打算在中國收購足夠多的物業(yè)以后，把它再弄到新加坡市場上去，賣給股票市場，外國人在中國投資的房地產(chǎn)拿到他那個地方去上市，就是房地產(chǎn)投資信托。大家原來嚷嚷美林，那些投資銀行都是小手筆，都是小巫，在房地產(chǎn)市場上他們始終是投機者，他們所做的事情是叫戰(zhàn)略性的投資，比如說美林在銀泰中心投了多少萬美元，屬于是戰(zhàn)略性的合作，所謂戰(zhàn)略性實際上就是風險大，要求回報高，凱德置地的類型本身就是房地產(chǎn)公司，它就是要拓展這種業(yè)務。 日本的房子也是從1991年房地產(chǎn)價格泡沫破滅，日本始終抬不起頭來，從1991年以后這個市場始終是向下的。據(jù)說2004年有一點兒好的表現(xiàn)，但似乎起色不大。這就是日本房地產(chǎn)價格的變化，前面是全國的，這邊是六大都市區(qū)的。1990、1991年的時候起來了，它實際上是經(jīng)過了這么多年的積累才到了這樣一個高度，一旦轉了向以后，到現(xiàn)在它也沒有回頭的跡象，這就是房地產(chǎn)市場，所以有人說我這個公司擴張，不管怎么擴張，擴張完了以后它把錢拿去買地了，然后去建房子，然后去開發(fā)項目，日本你在市場過程當中遇到了大的周期性的問題，土地一貶值，你又是用高的財務杠桿獲取的土地資源，所以儲備很多土地也未必是好的，要根據(jù)你自己的能力去儲備，也不是說多多益善，因為這個東西大家可以估計你未來能從這里獲得利潤，也可以估計你將來可能會導致?lián)p失。 日本的經(jīng)驗就是連續(xù)30年的上漲導致了泡沫，泡沫破滅以后又一蹶不振。有人說這是日本二次世界大戰(zhàn)以后的又一次戰(zhàn)敗，為什么這么說呢？因為泡沫破滅也是受很多外界因素的影響，比如說美國人迫使日本人簽了一個廣場協(xié)議，要讓日元升值等等導致了這個因素。 臺灣這個小地方現(xiàn)在正想分出去，正在鬧，我們制定了“反分裂法”，它要制定“反反分裂法”，實際上臺灣的房地產(chǎn)市場最近這些年也是連續(xù)的低迷，它的寫字樓空置率比美國的要高，而且變化始終是在不斷地下降，房價和GDP的波動多厲害，大起大落的市場，比我們市場起伏變化快得多，因為它一出現(xiàn)什么事兒，比如大陸一演習，咱們是1996年打導彈，它可能就會下來，因為它經(jīng)濟體整個量比較小。主要說臺灣空置的問題，臺灣是空屋率極高的地方，％，臺中市是26％，％，它的控制指的是對所有存量房屋，國外空置的概念都是全部存量房屋算下來，比如北京市有100套房子，這就意味著有17套房子是空的，臺中就有26套是空的，這可不是開發(fā)商建出來的房子，如果從這個意義上看的話臺灣空置量是非常大的。所以在臺灣房地產(chǎn)市場就沒有什么生氣，甚至個別地方空置率都超過了40％。 曾經(jīng)有臺灣人在研究能不能開放大陸業(yè)者到臺灣進行房地產(chǎn)投資，有一段時間萬通集團也在嚷嚷說他們準備組團到臺灣島上去搞房地產(chǎn)投資，但實際上這樣的市場環(huán)境臺灣自己都在給自己找出路，我們如果去了的話，臺灣人百思不得其解，可能又是共軍派來的第五中隊，他們嚷嚷有第五中隊存在。所以房地產(chǎn)投資活動就跟演員似的，要非常小心，要小心平衡，而且風險很大，如果掉下來的話會甩得很重，雖然有根繩摔不疼，假設他能甩疼的話會很疼的。 我們現(xiàn)在一直在把它當做經(jīng)濟增長的引擎，把它作為發(fā)動機來看待，但是這個市場到底應該怎么定位，怎么發(fā)展，既說它是支柱產(chǎn)業(yè)，又控制它發(fā)展，這里面的關系是什么，我們到現(xiàn)在也還沒有捋出很好的頭緒，因為從某種意義上來說政府絕對不希望房地產(chǎn)市場冷下來，但是這么熱下來會不會出問題他也不知道，也沒有人告訴他，前一段時間國家發(fā)改委內部研究報告出來以后中央很重視，那個整個跟原來唱衰房地產(chǎn)觀點的一撥人相反，當然寫這個東西的人原來是從我們研究所畢業(yè)，到那兒以后搞了個房地產(chǎn)研究室，去做這些工作，大家反正在討論到底是什么樣，不管怎么說我覺得多看一看國外的經(jīng)驗，不管是國家的、區(qū)域的、市場的還是企業(yè)的，大家可以多看一看，多調查了解可能就會對自己的發(fā)展有好處。 （休息） 為什么說房地產(chǎn)是美國人的傳統(tǒng)，東方有地斯有財，大概全世界的人都是這樣，美國很重要的特點，它的土地權利制度跟我們不一樣，美國土地產(chǎn)權所有權叫做（英文），如果從字面上去解釋的話，就是費用非常簡單的物業(yè)，為什么叫這個名字？就是因為它在殖民地時期，實際上都是移民掠奪了當?shù)氐耐恋?，它為了鼓勵歐洲人到那邊去移民，往那邊移民和開發(fā)，所以到了那邊的人就給他一大批土地，土地可能是一英畝一美元或者多少錢，非常便宜，就像不要錢似的，這個地永遠是你的，你可以繼承，所以美國的土地使用權是這么獲得的，一開始獲得非常便宜的土地。所以在美國的房地產(chǎn)市場鐵路巨頭在這個市場當中起了很大作用，因為交通對房地產(chǎn)影響是很大的，美國當時的政府就說你要修通鐵路，路兩側的土地給它劃分出來，一塊給鐵路公司，一塊給別人，美國現(xiàn)在最大的地主就是鐵路公司，從機構土地擁有者來說，鐵路公司再加上郵局，郵局也擁有很多的土地。 它的主要經(jīng)驗，美國現(xiàn)在很重要的特點，不說它的歷史，就從它的現(xiàn)在來說，它的土地開發(fā)和房屋開發(fā)在某種程度上來說是分離的，美國的房地產(chǎn)公司它叫住宅建造商，當然美國也有開發(fā)商，但他通常指的是土地開發(fā)商，這也跟美國特殊的市場形勢相關聯(lián)，美國房地產(chǎn)市場特殊的形勢，美國2/3的房屋是獨立式住宅，在這種情況下很多開發(fā)商就是購買土地，把土地做成了一種可以建一棟一棟房子的，實際上就是生地變熟地，之后住宅建造商才會介入到這里面來，所以可以看出來土地開發(fā)和房屋開發(fā)是分離的。對于商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)它是土地和房屋一起來運作開發(fā)的。我們現(xiàn)在學習美國的房地產(chǎn)開發(fā)商找不到跟我們現(xiàn)在的開發(fā)商完全一樣的，美國那兩個最大的都是在做住宅，他們就是關心怎么建好房子，怎么維護好的客戶關系，怎么讓這個房子更好的滿足人們的需要，給客戶提供更好的服務，它更有點兒像做一種工業(yè)產(chǎn)品的特征。因為這些公司的實力在不斷增強，所以它在賣房子的同時還提供一種金融服務，開發(fā)商自己就可以成立可以抵押貸款公司，給買它房子的人提供抵押貸款，美國的房地產(chǎn)行業(yè)跟金融行業(yè)的融合比較好。包括一些顧問公司，像施邦衛(wèi)理氏有房地產(chǎn)金融公司，它也提供抵押貸款，在中國施邦衛(wèi)理氏是代理公司，但是在美國它有很大的住房抵押貸款公司，他們提供的服務都是很多元的。 美國房地產(chǎn)開發(fā)階段跟我們基本上是一樣的，也是機會尋找、細化投資方案、可行性研究、進行合同談判、簽署協(xié)議、工程建設、投入使用、資產(chǎn)管理，現(xiàn)在對我們來說可能這塊開發(fā)商比較少的涉足，就是資產(chǎn)管理這塊，現(xiàn)在開發(fā)商基本上到了這塊就委托物業(yè)管理公司去管了，現(xiàn)在也是在強調物業(yè)管理社會化了以后跟開發(fā)商脫離，但實際上是脫不開干系的，很多開發(fā)商提供的后續(xù)服務。比如像新加坡的凱德置地，凱德置地它自己就有一個很大的資產(chǎn)管理的隊伍，凱德置地開發(fā)了房子，有寫字樓、商場、住宅，這個公司在新加坡已經(jīng)發(fā)行了兩個房地產(chǎn)投資信托，發(fā)行投資信托以后，等于它把這個房子賣給市場上的投資者，但是它仍然占有一部分股份，同時它自己的關聯(lián)公司在提供這個資產(chǎn)的服務，所以從某種意義上來說它又把這個東西賣給了市場，因為如果持有物業(yè)的話，往往你的資產(chǎn)負債率比較高，賣掉了以后你就改善了資產(chǎn)負債表，賣掉了以后，通過它的管理，通過它在里邊持有股份它還可以控制這個資產(chǎn)，這樣的話就達到了擴張的目的，而且它是一種比較穩(wěn)定的擴張，我們現(xiàn)在很多開發(fā)商是開發(fā)規(guī)模的擴張，今年開通100萬，明年開通150萬的擴張，今年10各城市，明年13個城市、15個城市，從資產(chǎn)的角度擴張方面很少。我們經(jīng)常發(fā)現(xiàn)一些上市公司的業(yè)績報告固定資產(chǎn)幾百萬，有幾輛汽車、幾臺復印機，跟美國不一樣的就是美國公司擁有資產(chǎn)的情況非常普遍。 美國的開發(fā)商是把政府作為開發(fā)商的伙伴，政府也有一些開發(fā)的機構，我們現(xiàn)在也在討論，也沒有可能政府和開發(fā)商能夠形成一種有效的合作模式，在開發(fā)的過程當中形成有效的合作模式，尤其是涉及到舊區(qū)的改造、基礎設施的項目，現(xiàn)在這方面也有一些發(fā)展，比如說像北京的地鐵可能就已經(jīng)和香港地鐵簽了協(xié)議。深圳的地鐵也是這樣，深圳地鐵就是地鐵和站點上蓋物業(yè)是綜合開發(fā)，現(xiàn)在我們很多地鐵建完了以后政府還要接著給補貼，運營的時候要給補貼，建的時候也要出錢，能不能讓它自我平衡呢，所以這里很多公共項目就開始做私營部門和政府通過合作的方式實現(xiàn)聯(lián)合開發(fā)，聯(lián)合開發(fā)了以后讓地鐵運營起來以后不再需要政府另外的補助。像我們現(xiàn)在奧運村的工程建設也有類似的特點，這里很關鍵的問題就是怎么能夠清晰的界定公共部門投入的資源數(shù)量以及私營開發(fā)商他投入的錢回報是什么。比如像北京奧運村搞開發(fā)，成立了一個新奧集團，實際上是指令性的，你入股多少，你入股多少，最后能不能賺錢也不知道，要不要算錢，反正這幾個公司都是國營企業(yè)，最后虧了錢也無所謂，賺了錢也無所謂，如果你引入純私營的，不是國營的這種企業(yè)來參與的話就很難操作了。 開發(fā)商和它的合作伙伴之間的關系，政府是制定法規(guī)，資本市場是提供債務和權益的多種融資方式，開發(fā)隊伍去執(zhí)行開發(fā)活動，最后開發(fā)的產(chǎn)品給了使用者和租客，它能夠在政府開發(fā)隊伍、使用者和資本市場之間，還有很多專業(yè)服務隊伍之間建立起一個比較清晰的聯(lián)系。開發(fā)商重點是什么呢？它是一個創(chuàng)業(yè)者，是風險管理者，是開發(fā)隊伍的領導者，他干嗎呢？他是創(chuàng)造財富，保持公司良好的財務狀態(tài)，創(chuàng)造對社區(qū)產(chǎn)生長期正面影響的資產(chǎn)。現(xiàn)在我們的開發(fā)商的角色和美國的角色還不太一樣，我們現(xiàn)在的開發(fā)商比較多的是從營銷角度去做這個事情。開發(fā)商實際上是創(chuàng)造價值、發(fā)現(xiàn)機會，利用這些資源創(chuàng)造價值，同時獲得利潤。 美國的開發(fā)商實際上和資本市場有各種各樣的權益融資、債務融資，有很多比較穩(wěn)定的渠道，重要的渠道就是抵押貸款證券化，我們現(xiàn)在一直在嚷嚷