房地產(chǎn)市場決策程序(編輯修改稿)
2024-11-15 18:48 本頁面
【文章內容簡介】 望子成龍 小太陽 后小太陽 三代孩子 健康養(yǎng)老 老人 3代 富貴之家 富貴之家 1 富貴之家 2 經(jīng)濟務實 對認可本項目位置的客戶會選擇的產(chǎn)品進行分析 城市發(fā)展與房地產(chǎn)戰(zhàn)略中心 客戶對土地屬性需求分析 競品客戶及產(chǎn)品分析 客戶初選定位 項目成本分析 項目產(chǎn)品配比分析 市場分析 項目土地屬性分析 目標客戶定位 項目產(chǎn)品建議 房地產(chǎn)市場決策程序 單一產(chǎn)品容積率 指設計根據(jù)當?shù)厝照盏纫?guī)范，假設項目整體只做一種產(chǎn)品的最飽和凈建設用地容積率。 產(chǎn)品類型 指依照容積率劃分的產(chǎn)品，如聯(lián)排、情花、小高層。 戶型類型 指三室兩廳、一室一廳等戶型類別，此欄數(shù)據(jù)在參考競品相應信息的基礎上，由設計部門提供。 備注： 當本項目用地附近區(qū)域競品稀缺，且競品所在區(qū)域與本項目區(qū)域有較大差異性的時候，需用對競品的客戶需求價值因子進行修正，其中應重點考慮價栺、產(chǎn)品類型，以避免客戶定位偏差。 有可能出現(xiàn)某一類細分客戶對應多種產(chǎn)品類型，以及幾類客戶選擇同一種產(chǎn)品類型的情況，請在上表中進行拆分和說明。 負責部門：營銷部、設計部 完成時間：項目立項會之前 城市發(fā)展與房地產(chǎn)戰(zhàn)略中心 客戶對土地屬性需求分析 競品客戶及產(chǎn)品分析 客戶初選定位 項目成本分析 項目產(chǎn)品配比分析 市場分析 項目土地屬性分析 目標客戶定位 項目產(chǎn)品建議 房地產(chǎn)市場決策程序 負責部門：成本部、財務部 完成時間：項目立項會之前 表栺中的細分客戶、對應產(chǎn)品容積率、建筑類型等由上一步工作得出，售價需要市場部門提供。 通過對各類產(chǎn)品的市場售價、財務指標的比較，排除不理想的細分客戶與相應的產(chǎn)品類型（如成本高于市場可接收的售價；總體凈利潤過低等）。 城市發(fā)展與房地產(chǎn)戰(zhàn)略中心 客戶對土地屬性需求分析 競品客戶及產(chǎn)品分析 客戶初選定位 項目成本分析 項目產(chǎn)品配比分析 市場分析 項目土地屬性分析 目標客戶定位 項目產(chǎn)品建議 房地產(chǎn)市場決策程序 單一產(chǎn)品成本假設法 細分客戶 A B C D E 對應產(chǎn)品的容積率 建筑類型 土地及固定配套費用（總值暫視為不隨建筑面積變化） 成本構成 土地費用 開發(fā)前期準備費 配套設施費 園林設施費 社區(qū)管網(wǎng)費 開發(fā)間接費 建筑安裝費用（隨建筑類型與建筑面積變化） 主體建筑費 配套安裝費 單方成本 市場售價 財務指標 單方凈利潤 凈利潤 IRR 城市發(fā)展與房地產(chǎn)戰(zhàn)略中心 客戶對土地屬性需求分析 競品客戶及產(chǎn)品分析 客戶初選定位 項目成本分析 項目產(chǎn)品配比分析 市場分析 項目土地屬性分析 目標客戶定位 項目產(chǎn)品建議 房地產(chǎn)市場決策程序 進而再次修正上一步驟的表栺，如下： 本項目客戶產(chǎn)品對照表 產(chǎn)品類型 戶型類型 戶型面積 戶型均價 戶型總價 單一產(chǎn)品容積率 社會新銳 青年之家 青年持家 望子成龍 小太陽 后小太陽 三代孩子 健康養(yǎng)老 老人 3代 富貴之家 富貴之家 1 富貴之家 2 經(jīng)濟務實 負責部門：成本部、財務部 完成時間：項目立項會之前 城市發(fā)展與房地產(chǎn)戰(zhàn)略中心 客戶對土地屬性需求分析 競品客戶及產(chǎn)品分析 客戶初選定位 項目成本分析 項目產(chǎn)品配比分析 市場分析 項目土地屬性分析 目標客戶定位 項目產(chǎn)品建議 房地產(chǎn)市場決策程序 負責部門：成本部、財務部、營銷部、設計部 完成時間：項目決策會之前 當細分客戶的結論顯示，本項目為多種容積率產(chǎn)品的組合時，需由營銷部根據(jù)市場情況提出若干種產(chǎn)品規(guī)模配比的方案，由各部門共同對幾種產(chǎn)品配比的方案進行比較選優(yōu)： 營銷部負責對各類產(chǎn)品的銷售速度、市場競爭風險、價栺空間等進行比較判斷； 設計部對產(chǎn)品的綜合容積率進行計算、對各類產(chǎn)品的創(chuàng)新空間以及由此帶來的價栺空間進行把握； 成本部、財務部對項目的綜合經(jīng)濟指標進行比較。 如下表： 當細分客戶的結論顯示（或因規(guī)劃容積率條件的限制，如高密度項目），本項目僅有單一容積率產(chǎn)品組合時，即沒有必要進行產(chǎn)品規(guī)模配比比較的工作，戶型配比的工作就成為重點。 城市發(fā)展與房地產(chǎn)戰(zhàn)略中心 客戶對土地屬性需求分析 競品客戶及產(chǎn)品分析 客戶初選定位 項目成本分析 項目產(chǎn)品配比分析 市場分析 項目土地屬性分析 目標客戶定位 項目產(chǎn)品建議 房地產(chǎn)市場決策程序 產(chǎn)品配比方案對比評價表 產(chǎn)品類型 方案一 方案二 產(chǎn)品類型 A 產(chǎn)品類型
教學課件相關推薦
鄂ICP備17016276號-1