房地產(chǎn)投資分析與決策管理講義(編輯修改稿)
2025-02-10 17:44 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 利潤(rùn)，計(jì)算項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，考察項(xiàng)目建成后的盈利能力、清償能力和外匯平衡能力狀況，據(jù)此評(píng)價(jià)和判斷項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性。 可行性研究?jī)?nèi)容 可行性研究?jī)?nèi)容 ? 國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 是從國家整體角度考察項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，用影子價(jià)格、影子工資、影子匯率和社會(huì)折現(xiàn)率，分析計(jì)算項(xiàng)目給國民經(jīng)濟(jì)帶來的凈效益，評(píng)價(jià)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的合理性。 國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的區(qū)別 評(píng)價(jià)角度不同 ： 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)站在項(xiàng)目的層次上，從項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)者、投資者、未來的債權(quán)人的角度，分析項(xiàng)目的可行性。國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是站在國家和地區(qū)的層次上，從全社會(huì)的角度分析項(xiàng)目的合理性。 項(xiàng)目費(fèi)用和效益的含義與范圍不同： 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根據(jù)項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)收支，計(jì)算項(xiàng)目的直接費(fèi)用和效益；國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)則從全社會(huì)角度考察項(xiàng)目的費(fèi)用和效益，考察項(xiàng)目所消耗的有用社會(huì)資源和對(duì)社會(huì)提供的有用產(chǎn)品，不僅考慮直接的費(fèi)用和效益，而且考慮間接的費(fèi)用和效益。 評(píng)價(jià)采用的價(jià)格不同： 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)對(duì)投入物和產(chǎn)出物采用預(yù)測(cè)的財(cái)務(wù)收支價(jià)格；國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用根據(jù)機(jī)會(huì)成本和供求關(guān)系確定的影子價(jià)格。 采用的評(píng)價(jià)參數(shù)不同： 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)采用 市場(chǎng)匯率 及因行業(yè)而異的基準(zhǔn)收益率。國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用國家統(tǒng)一測(cè)定的影子匯率和社會(huì)折現(xiàn)率。 可行性研究?jī)?nèi)容 ? 社會(huì)評(píng)價(jià) 是分析擬建項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)（或波及地區(qū)，乃至全社會(huì)）的影響，分析項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的社會(huì)可行性。社會(huì)評(píng)價(jià)從社會(huì)和整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的角度考察項(xiàng)目帶來的利益和消極影響。如項(xiàng)目是否符合總體規(guī)劃、能否改善城市居民的居住條件、豐富城市景觀以及提高城市經(jīng)濟(jì)效益等。 ? 當(dāng)從企業(yè)的角度對(duì)項(xiàng)目所進(jìn)行的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與宏觀的社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)發(fā)生矛盾時(shí)，應(yīng)以后者的結(jié)論為主決定開發(fā)項(xiàng)目是否實(shí)施。 可行性研究?jī)?nèi)容 ? 不確定性分析 不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析（概率分析）。盈虧平衡分析僅用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析即可用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，也可用于國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。 ? 盈虧平衡分析， 又稱量、本、利分析，是通過分析項(xiàng)目產(chǎn)量、成本和利潤(rùn)三者關(guān)系，確定項(xiàng)目由虧變盈或由盈變虧的平衡點(diǎn)，以判斷項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。 ? 敏感性分析 ，是通過計(jì)算一個(gè)或多個(gè)不確定因素變化所導(dǎo)致的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)的變化幅度，即以判斷預(yù)期目標(biāo)受各個(gè)不確定因素變化的影響程度，即風(fēng)險(xiǎn)狀況。在房地產(chǎn)投資分析中，應(yīng)對(duì)開發(fā)工程的投資、收益率、租金、貸款利率、工期、出租期等因素的變化作敏感性分析。 ? 風(fēng)險(xiǎn)分析， 是根據(jù)投資、租金、貸款利率、建設(shè)工期、出租期等各種變量的概率分布，推求一個(gè)項(xiàng)目在風(fēng)險(xiǎn)條件下獲利的可能性大小。 四、房地產(chǎn)投資分析的任務(wù) ? 1）為投資者提供投資方向 ? 2）為投資者提供運(yùn)作方式 ? 3）為投資者預(yù)測(cè)投資效益 ? 4）為投資者描述風(fēng)險(xiǎn)及提供避險(xiǎn)方法 案例 ——政府請(qǐng)客，憑什么要我們買單 ?! ? 民營(yíng)企業(yè)將縣政府告上了法庭，這在四川資中是有史以來第一回。事實(shí)真相到底如何？這場(chǎng)官司暴露了民營(yíng)企業(yè)介入公用事業(yè)過程中的哪些問題？政府如何依法行政，民營(yíng)公用事業(yè)如何合理定價(jià)，同時(shí)兼顧百姓利益和投資者的利益？這些一時(shí)成為當(dāng)?shù)剌浾撽P(guān)注的焦點(diǎn)。 ? 政府請(qǐng)客，憑什么要我們買單？ ? 資中縣位于四川盆地中部，沱江將縣城分為兩半，早年建成的沱江大橋成為連接縣城南北兩大城區(qū)的唯一交通要道。 1997年，資中縣政府與民營(yíng)企業(yè)四川九達(dá)公司簽訂協(xié)議，由九達(dá)公司控股子公司資中沱江大橋建設(shè)管理有限責(zé)任公司（下稱沱橋公司）負(fù)責(zé)投資大橋改擴(kuò)建。 1998年大橋加寬改造工程完工。四川省交通廳、財(cái)政廳、物價(jià)局先后批準(zhǔn)沱橋公司于1999年 2月至 2023年 9月對(duì)通行車輛試收費(fèi)， 2023年 1月 1日至 2023年 2月 4日正式對(duì)通行車輛收費(fèi)，并根據(jù)不同車型規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 1至 16元。 案例 ——民營(yíng)企業(yè) ? 沱江公司執(zhí)行董事、總經(jīng)理何永均說，大橋加寬改造項(xiàng)目建成至今，縣委、縣政府先后 10次以會(huì)議紀(jì)要方式要求公司降低部分車輛的通行
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