房地產(chǎn)投資決策-1(編輯修改稿)
2025-02-27 16:46 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 收益開始下降，地價也隨之開始下降。 房地產(chǎn)投資決策 Investment Analysis for Real Estate Decisions 容積率 ?隨著土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容積率對地價的作用程度隨之下降。因此，容積率對地價的影響程度在同一城市表現(xiàn)為從中心向外圍逐漸減弱。 ?在同一城市中，容積率對不同類型地價的影響程度由強到弱依次為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地。 房地產(chǎn)投資決策 Investment Analysis for Real Estate Decisions 建筑密度 ?指建筑物的覆蓋率，具體指項目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。 ?計算公式：建筑密度 =建筑首層面積 /規(guī)劃用地面積 ?例：一塊地為 10000平方米，其中建筑占地3000平方米，建筑密度為 3000/10000=30% 房地產(chǎn)投資決策 Investment Analysis for Real Estate Decisions 建筑密度 ?建筑密度不可能超過 1，一般不會超過 4050%，因為用地中還需要留出很多面積作為道路、綠化、廣場、停車等等。 房地產(chǎn)投資決策 Investment Analysis for Real Estate Decisions 綠化率 ? 綠化率 ：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 ? 綠地率 ：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠蔭面積 (包括綠地面積 )與規(guī)劃用地面積之比。 ? 綠地率 ≠綠化覆蓋率 ? 在計算綠地率時，對綠地的要求非常嚴格。相關(guān)技術(shù)規(guī)范、法規(guī)規(guī)定，并不是所有長草的地方都能算做綠地。居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等。 房地產(chǎn)投資決策 Investment Analysis for Real Estate Decisions 樓面地價 ?樓面地價＝宗地總價／宗地內(nèi)允許總建筑面積 ?或 樓面地價＝土地單價／容積率 ?房屋的單方開發(fā)成本＝房屋單方造價＋樓面地價＋稅＋費 ?平均層數(shù)＝容積率 /建筑密度 房地產(chǎn)投資決策 Investment Analysis for Real Estate Decisions 房地產(chǎn)類型 居住類 商業(yè)類 休閑類 工業(yè)類 公共事 業(yè)類 房地產(chǎn)投資決策 Investment Analysis for Real Estate Decisions 建筑層數(shù)（高度） 住宅設(shè)計規(guī)范 GB 50096— 1999 市場 低層 1－ 3層 多層 1－ 6（ 7）層 多層 4－ 6層 小高層 8－ 11（ 12）層 中高層 7－ 9層 高層 12－ 18（ 19）層 高層 10層 20－ 33層 超高層 100米以上 房地產(chǎn)投資決策 Investment Analysis for Real Estate Decisions 住宅面積 2023年以后 《住宅設(shè)計規(guī)范》 GB 50096— 1999 1998 年前 商品房 保障房 套型 使用面積 單身公寓 一類 34 婚房 廉租房 50 二類 45 小套 經(jīng)濟適用房 60 三類 56 中套 四類 68 大套 經(jīng)濟型 住宅 90 普 通 住 宅 140 非普通住宅 140 房地產(chǎn)投資決策 Investment Analysis for Real Estate Decisions 面積計算 ?建筑面積 ：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計算，包括使用、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。 ?使用面積 ：建筑物各
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