【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 才；雜交水稻、巨型計(jì)算機(jī)技術(shù)、生物工程和材料工程技術(shù)已達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平。以雄厚的教科文為基礎(chǔ)，在產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移和市府“興工強(qiáng)市”戰(zhàn)略推動(dòng)下，長(zhǎng)沙將大量發(fā)展資本、技術(shù)高度密集型產(chǎn)業(yè)。長(zhǎng)株潭一體化更加速了長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高附加值深加工業(yè)、高層次三產(chǎn)的蓬勃發(fā)展；加速了以計(jì)算機(jī)終端為龍頭的電子信息產(chǎn)業(yè)群，以超硬材料、粉末冶金、精細(xì)化工為主體的新材料產(chǎn)業(yè)群，以中央空調(diào)、建筑機(jī)械為主體的機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)群，及生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)群等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。高新區(qū)、開發(fā)區(qū)將是承接二產(chǎn)發(fā)展的主要載體。(3) 豐富的文化資源為長(zhǎng)沙發(fā)展現(xiàn)代傳媒娛樂(lè)會(huì)展業(yè)提供強(qiáng)勁支撐長(zhǎng)沙是湖南文化資源最豐富的地區(qū)。以深厚湖湘文化為依托，出版湘軍、影視湘軍、文化湘軍、設(shè)計(jì)湘軍等文化人才群體為支撐，報(bào)業(yè)、出版業(yè)、影視業(yè)、會(huì)展業(yè)已形成規(guī)模氣勢(shì)，展館規(guī)模已居全國(guó)第八位，有形、無(wú)形資源相結(jié)合，迅速提升了長(zhǎng)沙成為中國(guó)重要的現(xiàn)代文化傳媒娛樂(lè)會(huì)展中心的地位?？偨Y(jié)：強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)為房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷注入新的活力在資本市場(chǎng)的強(qiáng)勁支撐下，高速發(fā)展的工業(yè)（尤其是高資本、技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)）、高速發(fā)展的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)（現(xiàn)代傳媒娛樂(lè)會(huì)展業(yè)、物流）、商業(yè)流通業(yè)推動(dòng)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)高速穩(wěn)定發(fā)展，不斷提升長(zhǎng)沙消費(fèi)能級(jí)、居民消費(fèi)能級(jí)，增強(qiáng)了二次置業(yè)能力。高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)將加速外來(lái)高素質(zhì)、高收入人口的不斷導(dǎo)入，不斷產(chǎn)生新的居住市場(chǎng)（尤其是中高檔居住市場(chǎng)）不斷拓展。再結(jié)合本案所處的新世紀(jì)片區(qū)，我們認(rèn)為：未來(lái)根據(jù)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，東邊的開發(fā)區(qū)、北邊的重工業(yè)區(qū)、南側(cè)的商貿(mào)流通業(yè)未來(lái)將是本片區(qū)的主要導(dǎo)入人群。對(duì)開發(fā)區(qū)、重工業(yè)區(qū)人群而言，本片區(qū)更接近長(zhǎng)沙主城。對(duì)商貿(mào)流通業(yè)從業(yè)人群而言，本片區(qū)的居住性價(jià)比更高，居住質(zhì)量更好。二、 長(zhǎng)沙城市規(guī)劃及區(qū)域功能研究 長(zhǎng)沙城市格局現(xiàn)狀(1) 城市布局與區(qū)域功能1） 城市空間布局：一江兩岸，西文東市長(zhǎng)沙東西窄、南北長(zhǎng)，屬多中心城市。19211946年間，長(zhǎng)沙曾先后做了9版城規(guī)，并提出了“拓南興北”、“西文東市”、“興建衛(wèi)星城”等構(gòu)想。建國(guó)后長(zhǎng)沙的城市發(fā)展實(shí)際延續(xù)了民國(guó)的部分理念，以湘江為軸，形成了河西教科文區(qū)、河?xùn)|商業(yè)/商貿(mào)區(qū)空間布局。長(zhǎng)沙的城市格局受大型政府公建、產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)較大，交通改善、開發(fā)區(qū)的崛起、省市行政中心遷址等要素直接影響了城市格局。2000年以來(lái)，長(zhǎng)沙市以市委、市政府機(jī)關(guān)新址和省政府機(jī)關(guān)新址、新世紀(jì)體育文化城、金鷹影視城、岳麓山大學(xué)城、霞凝新港城“兩府四城”的建設(shè)為龍頭，按照繁北拓南、西文東市的規(guī)劃，沿湘江京廣線、319國(guó)道十字拉開了城市骨架，形成了山水洲城特色。2004年，隨著城市進(jìn)入高速擴(kuò)張階段，各區(qū)功能分化更加明顯：天心區(qū)：隨著省政府機(jī)關(guān)大院的遷建，省地質(zhì)博物館、會(huì)展中心等一大批省、市重大文化設(shè)施相繼在周邊開工，加上新世紀(jì)體育文化中心、體育新城的建設(shè)，長(zhǎng)沙城南正成為全省的行政中心和省會(huì)的體育場(chǎng)館重心開福區(qū)：隨著霞凝新港城、長(zhǎng)湘公路等12項(xiàng)總投資42億元重點(diǎn)工程的建成，使長(zhǎng)沙城北形成巨大的物流中心雨花、芙蓉區(qū)：在2002年、2003年拓建了火星南路和人民東路后，新區(qū)治隨之搬遷，城區(qū)面積相應(yīng)地往東南、往東方向擴(kuò)大了一倍。萬(wàn)家麗、馬王堆等10多個(gè)建材、家具大市場(chǎng)相繼在新城區(qū)落戶，一個(gè)巨大的市場(chǎng)群在長(zhǎng)沙城東崛起岳麓區(qū)：隨著市委、市政府機(jī)關(guān)新址搬遷，以市委、市政府配套建設(shè)為重點(diǎn)的城市綜合職能區(qū)正在成形。在市府機(jī)關(guān)、岳麓山大學(xué)城、高新區(qū)拉動(dòng)下，城西崛起文教科研城區(qū)小 結(jié)以中心城區(qū)為核心，城市繼續(xù)沿十字?jǐn)U展，正在形成：東生產(chǎn)制造區(qū)，西科研文教區(qū)，南省級(jí)行政生活中心區(qū)，北大型物流、重工業(yè)區(qū)，中部商業(yè)商貿(mào)區(qū)的新格局。2）區(qū)域產(chǎn)業(yè)功能：東制西高、南輕北重、中商貿(mào)長(zhǎng)沙產(chǎn)業(yè)呈：“東制西高、南輕北重”（城東制造業(yè)、城西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、城南輕工業(yè)、城北重工業(yè)）整體戰(zhàn)略布局。城東：以開發(fā)區(qū)為龍頭發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)城西：以高新區(qū)為龍頭發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)城南：發(fā)展傳統(tǒng)輕工業(yè)城北：隨著霞凝新港城的建設(shè)，星城物流中樞、長(zhǎng)沙乃至全省的水運(yùn)樞紐、內(nèi)河主樞紐港、國(guó)家對(duì)外口岸延伸港、全省航運(yùn)中心和集裝箱重點(diǎn)港口浮出水面。以港口、鐵路樞紐為依托，發(fā)展重工業(yè)(2) 城市人口分布長(zhǎng)沙非農(nóng)人口主要集中在市區(qū)。，各區(qū)人口分布比較均衡。近年來(lái)受大學(xué)城和高新區(qū)強(qiáng)力拉動(dòng)影響，各區(qū)人口增長(zhǎng)很不均勻，河西岳麓區(qū)人口增長(zhǎng)最快（%）。岳麓科教城是長(zhǎng)沙20012020年發(fā)展重點(diǎn)。以2002年凈增速率計(jì)算。以此計(jì)算，到2010年，岳麓區(qū)將成為長(zhǎng)沙人口第一大區(qū)。小結(jié)：本案應(yīng)對(duì)開福區(qū)導(dǎo)入的人口加以關(guān)注。 長(zhǎng)沙城市發(fā)展趨勢(shì)(1) 未來(lái)5年左右，將形成“東部生產(chǎn)制造城，西部科研文教城，南部省級(jí)行政生活中心區(qū)，北部大型物流、重工業(yè)城，中部商業(yè)商貿(mào)區(qū)”的新格局中部：以老城原有的商業(yè)中心區(qū)、商貿(mào)中心為基礎(chǔ)，成為長(zhǎng)沙中心商業(yè)區(qū)和湖南的商貿(mào)區(qū)；城東：重點(diǎn)發(fā)展長(zhǎng)善垸、圭塘地區(qū)和沿長(zhǎng)永高速向東伸展的星沙、馬坡嶺部分。以開發(fā)區(qū)為核心，正在崛起現(xiàn)代生產(chǎn)制造城；城西：以高新區(qū)、市政府新址、岳麓大學(xué)城為核心，科研文教城已經(jīng)初具雛形。將成為體現(xiàn)長(zhǎng)沙城市新世紀(jì)風(fēng)貌的，以科技文化、市行政辦公為特色的城市綜合職能區(qū)；城北：隨著霞凝新港的建設(shè)，未來(lái)正在崛起大型物流、重工業(yè)城；城南：在以省府新址為核心的系列大型公建拉動(dòng)下，正在形成省級(jí)行政生活中心區(qū)。小結(jié)：未來(lái)5年內(nèi)長(zhǎng)沙重點(diǎn)發(fā)展方向：城南、城東、城西。(2) 未來(lái)15年內(nèi)，長(zhǎng)沙城市將重點(diǎn)沿湘江、319國(guó)道兩條主生長(zhǎng)軸線、京珠高速次級(jí)生長(zhǎng)軸線十字拓展，構(gòu)筑“一主、兩次、四組團(tuán)”空間結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)建設(shè)河西新城、星馬新城、省政府新址片區(qū)河西新城：城西。建設(shè)用地65平方公里，控制65萬(wàn)人。利用科研院校云集和高新區(qū)的優(yōu)勢(shì)，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，打造文化科教產(chǎn)業(yè)中心。星馬新城：城東。建設(shè)用地64平方公里，控制53萬(wàn)人。以星沙國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、馬坡嶺農(nóng)業(yè)高科技園、廣電中心、世界之窗為依托，大力發(fā)展新型工業(yè)、高科技農(nóng)業(yè)、航空工業(yè)、文化休閑產(chǎn)業(yè)。暮云組團(tuán)：城南。建設(shè)用地12平方公里，控制9萬(wàn)人。布局面向長(zhǎng)株潭的旅游、商貿(mào)等區(qū)域性公共設(shè)施。撈霞組團(tuán)：城北。建設(shè)用地20平方公里，控制14萬(wàn)人。成為水運(yùn)、鐵路、公路的中轉(zhuǎn)聯(lián)運(yùn)中心，大型物流中心，大運(yùn)量的工業(yè)基地。高星組團(tuán)：城西北。建設(shè)用地16平方公里，控制14萬(wàn)人。成為以機(jī)械、食品工業(yè)為主的綜合性產(chǎn)業(yè)區(qū)，市區(qū)新產(chǎn)業(yè)開發(fā)及置換外遷企業(yè)基地。含浦組團(tuán)：城西南。建設(shè)用地9平方公里，控制9萬(wàn)人。主要為岳麓山大學(xué)城的遠(yuǎn)期發(fā)展用地及生活配套用地。小結(jié)：未來(lái)15年內(nèi)，河西新城、星馬新城、省政府新址片區(qū)將是建設(shè)重點(diǎn)；受物流中樞拉動(dòng)，撈霞組團(tuán)將成為建設(shè)次重點(diǎn)?？偨Y(jié)：本案所處區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)本案所處新世紀(jì)片區(qū)主要受：主城區(qū)、星馬新城、撈霞組團(tuán)影響。本片區(qū)將承接來(lái)自主城區(qū)的人口疏解，重點(diǎn)吸引來(lái)自星馬新城、商貿(mào)區(qū)的人流，次重點(diǎn)吸引來(lái)自撈霞組團(tuán)的人流。三、 長(zhǎng)沙城市文化對(duì)本案的影響湖南作為文化大省，長(zhǎng)沙作為歷史文化名城，有深厚的歷史文化底蘊(yùn)，不僅源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，名人輩出，而且素有“獨(dú)立之根性”，并以“惟楚有材”自居，是十分蠻霸驕傲、富于實(shí)干的獨(dú)特人群。隨著長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)的起飛和富有，長(zhǎng)沙人的本土意識(shí)和地緣情結(jié)必將得以煥發(fā)和彰顯。電視湘軍的突起不過(guò)是小荷才露尖尖角。本案應(yīng)該深入挖掘長(zhǎng)沙文化底蘊(yùn)，喚起長(zhǎng)沙人的本土意識(shí)和地緣情結(jié)，倡導(dǎo)“新湖湘文化”，加強(qiáng)其對(duì)本案的文化認(rèn)知與心理歸屬感，使本案區(qū)別于碧桂園的庸俗化的歐風(fēng)美雨和陽(yáng)光100的膚淺化的抽象現(xiàn)代，成為長(zhǎng)沙人自己的心靈家園。長(zhǎng)沙向來(lái)是移民城市，來(lái)者不拒，況且，目前又有數(shù)以百萬(wàn)的湖南兵團(tuán)在深圳、廣州、上海等中國(guó)一線城市奮斗，他們或回流，或與省城長(zhǎng)沙有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，在踴躍的外來(lái)投資以及SEPA、泛珠三角等大勢(shì)的推動(dòng)下，長(zhǎng)沙將日益成為海納百川、敢為人先的多元文化融合之地，在不久的將來(lái)，長(zhǎng)沙將有可能步成都、杭州等省城之后塵，成為國(guó)人向往的富有文化魅力的人居城市。本案如何在挖掘本土文化基因的基礎(chǔ)上，適當(dāng)融合在深圳、廣州、上海等一線城市房地產(chǎn)樓盤的成功模式與時(shí)尚要素，使本案與一線城市房地產(chǎn)開發(fā)水準(zhǔn)看齊，加強(qiáng)長(zhǎng)沙及湖南本地人、新長(zhǎng)沙人、從廣東等回流的湖南人、以及舉頭望明月低頭思故鄉(xiāng)的在外地奮斗的湖南人等普遍認(rèn)同的知名樓盤，成為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的標(biāo)志，形成我就是長(zhǎng)沙，長(zhǎng)沙就是我的強(qiáng)大品牌勢(shì)能，將使本案立于不敗之地。長(zhǎng)沙城市文化是以儒家為特色的湖湘文化與開放的現(xiàn)代文化的高度雜合體。以追隨時(shí)尚、敢為天下先，骨子里張揚(yáng)自我，開放、善于化用外來(lái)思想為特征。體現(xiàn)在樓市上，表現(xiàn)為：長(zhǎng)沙樓市是全國(guó)主流市場(chǎng)的“次市場(chǎng)”——長(zhǎng)沙樓市一直是廣州、深圳、北京、上海等先鋒市場(chǎng)的追隨者，即：先鋒市場(chǎng)上出現(xiàn)的東西，用不了多久，就會(huì)在長(zhǎng)沙市場(chǎng)上看到。小 結(jié)因此，從城市文化角度，我們認(rèn)為：長(zhǎng)沙樓市正處于不斷張揚(yáng)、風(fēng)格不斷創(chuàng)新階段。本案樓盤風(fēng)格要外向、要善于充分化用外部新模式，敢于創(chuàng)新。四、 面對(duì)城市發(fā)展態(tài)勢(shì)的戰(zhàn)略選擇我們認(rèn)為：根據(jù)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，東邊的開發(fā)區(qū)、北邊的重工業(yè)區(qū)、南側(cè)的商貿(mào)流通業(yè)未來(lái)將是本片區(qū)的主要導(dǎo)入人群。對(duì)開發(fā)區(qū)、重工業(yè)區(qū)人群而言，本片區(qū)更接近長(zhǎng)沙主城；對(duì)商貿(mào)流通業(yè)從業(yè)人群而言，本片區(qū)的居住性價(jià)比更高，居住質(zhì)量更好。因此，該板塊的戰(zhàn)略價(jià)值：“一根扁擔(dān)（該地塊及該板塊通過(guò)該路作為城市東部發(fā)展主軸帶的帶動(dòng)作用成為城市生態(tài)居住走廊）挑兩頭（中心城區(qū)和經(jīng)開區(qū)）”，連接城市的兩個(gè)重要經(jīng)濟(jì)圈（商業(yè)圈和產(chǎn)業(yè)圈），扮演CLD中央居住區(qū)的特殊使命，是經(jīng)開區(qū)外掛的“集中生活配套區(qū)”，根據(jù)規(guī)劃，該板塊未來(lái)人口導(dǎo)入67萬(wàn)，約300萬(wàn)平米開發(fā)量，以生態(tài)性、綜合性、規(guī)模性為主要特征；產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主，成為長(zhǎng)沙新興第三產(chǎn)業(yè)高地。備注：根據(jù)未來(lái)35年經(jīng)開區(qū)57平方公里的開發(fā)最規(guī)模，需要建設(shè)23平方公里的成熟生活配套區(qū)），也是專業(yè)市場(chǎng)外掛的“集中生活配套區(qū)”（根據(jù)未來(lái)35年專業(yè)市場(chǎng)35萬(wàn)市場(chǎng)攤位，23萬(wàn)戶業(yè)主的開發(fā)總規(guī)模，需要新增23平方公里的成熟生活配套區(qū)。第三章 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)研究綜 述當(dāng)前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展正處于中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的第四階段——“賣環(huán)境階段”，房地產(chǎn)市場(chǎng)伴隨著新一輪加速推進(jìn)的城市化運(yùn)動(dòng)正面臨著全新的洗牌。隨著房地產(chǎn)商品化、市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，市場(chǎng)格局發(fā)生重大變化：中端市場(chǎng)開始真正發(fā)力，中高端市場(chǎng)迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。在新一輪以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主要拉動(dòng)的大盤角逐中，板塊競(jìng)爭(zhēng)更加劇烈，產(chǎn)品同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)加大。真實(shí)的消費(fèi)市場(chǎng)開始在市場(chǎng)化進(jìn)程中顯現(xiàn)，隨著消費(fèi)者的逐漸成熟，市場(chǎng)開始細(xì)分化，更新?lián)Q代的產(chǎn)品格局逐漸形成。一、 房地產(chǎn)業(yè)供求關(guān)系研究 房地產(chǎn)供求關(guān)系分析(1) 從供應(yīng)量看，市場(chǎng)進(jìn)入相對(duì)放量增長(zhǎng)的上升期綜 述當(dāng)前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，各主要指標(biāo)大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋施工面積、商品房上市量、二手房成交量、房地產(chǎn)抵押貸款等指標(biāo)均達(dá)到了長(zhǎng)沙歷史最高水平，說(shuō)明市場(chǎng)進(jìn)入放量增長(zhǎng)的上升期。需求的緩慢增長(zhǎng)以及非市場(chǎng)產(chǎn)品供給的存在，導(dǎo)致實(shí)際商品房市場(chǎng)供過(guò)于求的缺口從03年開始擴(kuò)大，約80萬(wàn)平米/年，形成結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的滯納。04年需求開始發(fā)力，但比之供給增長(zhǎng)落差較大。(2) 從影響要素看，房地產(chǎn)的供應(yīng)在很大程度上受政府調(diào)控影響除國(guó)土局整體調(diào)控外，公路局等功能部門掌控一定土地，使得商業(yè)意義上的土地二級(jí)市場(chǎng)較為活躍。政府通過(guò)系列政策拉動(dòng)內(nèi)需，用市場(chǎng)化手段宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，并通過(guò)區(qū)域中心打造和城市化推進(jìn)城鎮(zhèn)體系建設(shè)；通過(guò)加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高動(dòng)拆遷力度拓展房地產(chǎn)空間。2003年，通過(guò)對(duì)非市場(chǎng)化的經(jīng)濟(jì)適用房的調(diào)控，未來(lái)3年的年放量（存量加增量）約105萬(wàn)平米，三年為期；2003年對(duì)非市場(chǎng)化的公務(wù)員小區(qū)調(diào)控后，存量消化未來(lái)3年年放量在15萬(wàn)平米，