長沙房地產(chǎn)市場觀察(編輯修改稿)
2025-02-18 01:50 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 010天心區(qū) 芙蓉區(qū) 雨花區(qū) 開福區(qū) 岳麓區(qū) 全市2022/2/17 16 010002022300040002022 年長沙市商品房、住宅累計均價走勢圖商品房 3162 3136 3184 3244 3251 3278 3338 3398住宅 2822 2887 2943 2998 3012 3054 3110 3167月12月13月14月15月16月17月18月2022/2/17 17 土地爭奪戰(zhàn)愈演愈烈，開發(fā)商的實力考驗 ? 外來實力型開發(fā)商，擁有充沛的資金，成為了土地競價的高速引擎，正在不斷激發(fā)圈地浪潮。受到資本助推影響，長沙地價出現(xiàn)了節(jié)節(jié)高升態(tài)勢。 ? 春羊毛出在羊身上，地價的上漲最終將會反映到房價上，長沙的房價還有一個持續(xù)上升的過程。 2022/2/17 18 入市產(chǎn)品呈現(xiàn) “ 兩頭熱，中間冷 ” 的態(tài)勢 ? 由于近年開發(fā)商手中囤有大量的低密度用地，且兩年內(nèi)不開發(fā)國家無償收回的政策，導(dǎo)致了長沙別墅市場供應(yīng)量的加大，其開發(fā)勢頭將持續(xù)至少兩年以上。 ? 受新政的影響，目前小戶型也已進入了批量入市的階段。相比較而言，經(jīng)典戶型逐漸成為了市場的稀缺產(chǎn)品。 2022/2/17 19 客戶群體結(jié)構(gòu)逐步改變 —— 外地客蜂擁而至 ? 據(jù)專家分析，自 07年 “ 五一 ” 黃金周以來，長沙迎來異地置業(yè)潮，長株潭及周邊城市以及在粵湘籍人士等外地客蜂擁而至。 ? 特別是隨著近段時間媒體與地產(chǎn)行業(yè)人士的覺醒并采取推波助瀾的活動攻勢以來，整個市場的價格也加快速度走高，給其他消費客群帶來購房的緊迫性，客群融合速度加快。 2022/2/17 20 北城片區(qū) 麓南片區(qū) 市府片區(qū) 東城片區(qū) 省府片區(qū) 金鷹城星沙片區(qū) 中心片區(qū) 版塊之間差距正在縮小 競爭更為激烈 由于受本地和外地房地產(chǎn)商規(guī)?；陌鎵K運作及版塊連動造勢的影響，消費者在居住觀念上對各版塊認(rèn)同度不斷提高，這一改變標(biāo)志著，長沙樓市的競爭由原來的版塊競爭開始轉(zhuǎn)向了產(chǎn)品品類之間的競爭。 2022/2/17 21 產(chǎn)品價格差距正在拉大 自 07年以來，長沙同類物業(yè)之間的價格差異表現(xiàn)較為明顯。就小戶型產(chǎn)品一類而言，目前該產(chǎn)品最低均價為 3800元 /㎡ ，最高均價已經(jīng)達到 5800元 /㎡ ，這種兩極分化的價格差異表明，長沙同類產(chǎn)品由于受地理位置、產(chǎn)品檔次以及外來置業(yè)者的影響，產(chǎn)品價格差距正在擴大。 2022/2/17 22 大盤成為長沙樓市的主角 隨著外地資本的瘋狂進入 ,外地房地產(chǎn)企業(yè)紛紛大規(guī)模地?fù)尀┤Φ?,其中占地面積達 1000畝 ,規(guī)劃面積達 80萬平方米的大盤 ,將不斷涌現(xiàn) ,占據(jù)了長沙樓市的主流地位 . 2022/2/17 23 長沙各板塊掃描 2022/2/17 24 北城片區(qū) 麓南片區(qū) 市府片區(qū) 東城片區(qū) 省府片區(qū) 金鷹城星沙片區(qū) 根據(jù)大長沙“東拓、西進、南融、北上”的發(fā)展趨勢和各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的特征，長沙房地產(chǎn)市場逐漸形成了以市中心板塊為核心的七大地產(chǎn)板塊格局。 板塊典型特征分析 中心片區(qū) 2022/2/17 25 中心板塊 ? 這是一個最不需要包裝的板塊。 ? 中心板塊是長沙各板塊配套最成熟，房地產(chǎn)開發(fā)最成熟的區(qū)域。目前土地已經(jīng)稀缺，城市中心不再有大規(guī)模的住宅開發(fā)。未來的開發(fā)，將是對老的城中村與搬遷企事業(yè)單位土地的改造。 ? 大多項目都在建立在項目地段的優(yōu)勢上，其建筑品質(zhì)和自身的配套還需要進一步加強。多數(shù)項目在依托附加價值提高自身競爭力方面做得不夠。 ? 中心板塊的客戶主要為私營企業(yè)主、高層管理人員、投資客戶等高收入人群。其中投資占很大一部分，特別表現(xiàn)在中小戶型上。小戶型自住客戶中以年輕的女性白領(lǐng)占相當(dāng)大一部分。 ? 中心板塊普通住宅產(chǎn)品價格多集中 40005300元之間，整體價格仍有上升空間。 2022/2/17 26 市府板塊 ? 隨著市府、岳麓區(qū)政府的搬遷 ,板塊樓市場迅速升溫。目前，已成為住宅價值相當(dāng)高的區(qū)域。隨著商業(yè)配套的逐步完善，區(qū)域已經(jīng)成為了大盤開發(fā)的處女地。 ? 區(qū)域大量樓盤同步上市，并各有特色，形成差異化競爭格局。項目組合多種產(chǎn)品開發(fā)趨勢較明顯。 ? 產(chǎn)品設(shè)計已趨向多樣化 ,競爭主要集中在三房。大多項目都在建立自身建筑品質(zhì)、配套的適用性，品質(zhì)一再提升。 ? 客戶主要是周邊高校、醫(yī)院、麓谷、高新科技區(qū)、政府公務(wù)員等工作的板塊高收入人群。其次是在河西工作的高收入人群，如大學(xué)教授，企業(yè)的高層管理人員，私營企業(yè)主等。 ? 市府板塊的客戶表現(xiàn)為：重視生活環(huán)境，注重生活品質(zhì)。 ? 住宅產(chǎn)品價格多集中 28003500元之間，整體價格走勢呈上升的趨勢。 2022/2/17 27 麓南板塊 ? 岳麓山、麓山書院和岳麓山大學(xué)城使得這個板塊具有很高的人文資源與自然資源。 ? 現(xiàn)在板塊的生活配套與公共交通缺乏，所以這里適合大型
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