【正文】 的水運(yùn)樞紐、內(nèi)河主樞紐港、國(guó)家對(duì)外口岸延伸港、全省航運(yùn)中心和集裝箱重點(diǎn)港口浮出水面。19211946年間，長(zhǎng)沙曾先后做了9版城規(guī)，并提出了“拓南興北”、“西文東市”、“興建衛(wèi)星城”等構(gòu)想。(3) 豐富的文化資源為長(zhǎng)沙發(fā)展現(xiàn)代傳媒娛樂(lè)會(huì)展業(yè)提供強(qiáng)勁支撐長(zhǎng)沙是湖南文化資源最豐富的地區(qū)。是全國(guó)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略布局中，承東啟西、聯(lián)南接北的主要節(jié)點(diǎn)，是發(fā)達(dá)國(guó)家地區(qū)、沿海資金進(jìn)入內(nèi)地的重要跳板。 長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)綜 述未來(lái)長(zhǎng)沙仍將保持經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)勢(shì)頭。小 結(jié)傳媒娛樂(lè)業(yè)的迅速崛起培養(yǎng)了一批新潮、時(shí)尚、中高收入、追求品位、頭羊型消費(fèi)新銳，成為消費(fèi)意識(shí)超前、消費(fèi)心理易受輿論領(lǐng)袖影響、好追隨潮流的現(xiàn)代長(zhǎng)沙人的輿論領(lǐng)袖，容易成為頭羊型購(gòu)買者。根據(jù)最近6年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)推斷：2004年，長(zhǎng)沙人均GDP將突破$2000，2007年將接近$3000。作為湖南省會(huì)城市，作為中國(guó)唯一的生態(tài)省會(huì)城市，作為“一點(diǎn)一線”地區(qū)的中心、長(zhǎng)株潭的核心，又擁有雄厚的教科文資源，長(zhǎng)沙自然成為在湘投資的首選之地。兩大開(kāi)發(fā)區(qū)已經(jīng)成為促進(jìn)長(zhǎng)沙市工業(yè)生產(chǎn)快速發(fā)展的重要增長(zhǎng)極，長(zhǎng)沙進(jìn)入快速工業(yè)化階段。(3) 規(guī)模工業(yè)和投資需求兩大動(dòng)力拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)1） 盡管工業(yè)化水平仍低于全國(guó)平均水平10個(gè)百分點(diǎn)，規(guī)模工業(yè)已成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)右螂S著“興工強(qiáng)市”戰(zhàn)略的實(shí)施，長(zhǎng)沙二產(chǎn)發(fā)展迅速，并拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)高速持續(xù)增長(zhǎng)。：：。作為“一點(diǎn)一線”龍頭，長(zhǎng)株潭擁有2個(gè)國(guó)家級(jí)高新區(qū)、1個(gè)省級(jí)高新區(qū)，擁有全省90%以上的科研人員和80%以上的科研成果，2003年對(duì)湖南GDP貢獻(xiàn)為34%，二產(chǎn)GDP貢獻(xiàn)的37%，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值占湖南的75%以上。第二章 城市與區(qū)域的地位及功能分析一、 長(zhǎng)沙城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)評(píng)估 長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與特點(diǎn)：綜 述長(zhǎng)沙是湖南的單核中心城市，是湖南的政治、經(jīng)濟(jì)中心，文化、科教中心，信息與交通中心，綜合服務(wù)中心。最終把該地塊打造成集合以生態(tài)休閑居住區(qū)為主體的休閑居住空間，以中央配套區(qū)為輔助的都市功能空間，以休閑商務(wù)區(qū)為未來(lái)預(yù)留的都市產(chǎn)業(yè)孵化空間，集居住、教育、運(yùn)動(dòng)、休閑、商業(yè)、商務(wù)等于一體的都市生活之城。最終把該地塊打造成集合以生態(tài)休閑居住區(qū)為主體的休閑居住空間，以中央配套區(qū)為輔助的都市功能空間，以休閑商務(wù)區(qū)為未來(lái)預(yù)留的都市產(chǎn)業(yè)孵化空間，集居住、教育、運(yùn)動(dòng)、休閑、商業(yè)、商務(wù)等于一體的都市生活之城?；诖耍焊?jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目組團(tuán)人群可能成為本項(xiàng)目的頭羊型購(gòu)買者，成為輿論領(lǐng)袖；高校組團(tuán)的未來(lái)項(xiàng)目可能會(huì)對(duì)本案形成競(jìng)爭(zhēng)；馬王堆市場(chǎng)群、星沙開(kāi)發(fā)區(qū)將成為本案的主要地緣市場(chǎng)；該地段、月島公園的建設(shè)/改造將極大提升本案的居住品位；主城區(qū)原住民將成為本案的重要購(gòu)買者。產(chǎn)品將向舒適型轉(zhuǎn)換：三房?jī)蓮d將成為普通住宅主力產(chǎn)品，聯(lián)排將成為別墅的主力產(chǎn)品（過(guò)渡階段的表現(xiàn)）。岳麓片224。中端產(chǎn)品：當(dāng)前約占18%，市場(chǎng)未來(lái)集中放量，市場(chǎng)化力量與非市場(chǎng)力量的博，產(chǎn)品形態(tài)集中在多層、小高層，區(qū)域集中在新區(qū)。 關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)(1) 總體評(píng)述當(dāng)前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展正處于房地產(chǎn)發(fā)展的第四階段——“賣環(huán)境階段”，房地產(chǎn)市場(chǎng)伴隨著新一輪加速推進(jìn)的城市化運(yùn)動(dòng)正面臨著全新的洗牌。長(zhǎng)沙是中南地區(qū)能級(jí)不斷上升的重要中心城市。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究報(bào)告總 目 錄第一章 總體結(jié)論 3一、 總體結(jié)論 3二、 態(tài)勢(shì)分析結(jié)論概述 3第二章 城市與區(qū)域的地位及功能分析 11一、 長(zhǎng)沙城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)評(píng)估 11二、 長(zhǎng)沙城市規(guī)劃及區(qū)域功能研究 20三、 長(zhǎng)沙城市文化對(duì)本案的影響 24四、 面對(duì)城市發(fā)展態(tài)勢(shì)的戰(zhàn)略選擇 25第三章 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)研究 26一、 房地產(chǎn)業(yè)供求關(guān)系研究 26二、 房地產(chǎn)發(fā)展與競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)評(píng)估 32三、 消費(fèi)需求態(tài)勢(shì) 40四、 面對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)的開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)新 41第四章 基地分析 43一、 項(xiàng)目所處大區(qū)位分析 43二、 地塊與周邊關(guān)系分析 44三、 地塊內(nèi)部分析 45四、 小結(jié) 46五、 基地的戰(zhàn)略選擇 46第一章 總體結(jié)論一、 總體結(jié)論經(jīng)過(guò)近三個(gè)月時(shí)間的調(diào)查研究，我們對(duì)本案的發(fā)展態(tài)勢(shì)的基本判斷是：長(zhǎng)沙作為典型的單核型中心城市、消費(fèi)城市和生態(tài)城市，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市化已經(jīng)進(jìn)入快車道，城市發(fā)展的框架正在拉開(kāi)，尤其是中環(huán)與外環(huán)之間的地帶正在成為城市發(fā)展的主流地帶，大量的新型工業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)正向這一地帶集中，大長(zhǎng)沙的新格局正在顯現(xiàn)。二、 態(tài)勢(shì)分析結(jié)論概述 關(guān)于城市或區(qū)域的地位與功能(1) 長(zhǎng)沙城市的發(fā)展現(xiàn)狀長(zhǎng)沙是湖南的單核中心城市，是一座經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)的、資本高度青睞的、商品流通業(yè)高度發(fā)達(dá)的，正進(jìn)入快速工業(yè)化階段的，居民消費(fèi)意識(shí)超前的典型消費(fèi)型城市。根據(jù)規(guī)劃，該板塊未來(lái)人口導(dǎo)入量為67萬(wàn)人，約新增300萬(wàn)平方米建筑面積的開(kāi)發(fā)量，是生態(tài)型、綜合性的大型人居板塊，其產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主，成為長(zhǎng)沙新型第三產(chǎn)業(yè)高地。市場(chǎng)去化表現(xiàn)：低端產(chǎn)品：非市場(chǎng)化集中放量，成為主導(dǎo)，市場(chǎng)化為8%，產(chǎn)品形態(tài)集中在多層，區(qū)域集中在近郊和郊區(qū)。未來(lái)35年城市化分片發(fā)展時(shí)序?yàn)椋褐行钠?24。產(chǎn)品多元化時(shí)代到來(lái)：住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)將成為產(chǎn)品主力市場(chǎng)：商業(yè)地產(chǎn)將顯現(xiàn)出真正的價(jià)值，成為拉動(dòng)區(qū)域成熟的強(qiáng)大力量；辦公物業(yè)會(huì)逐漸集中在相應(yīng)的板塊，層級(jí)分化；住宅產(chǎn)品中端市場(chǎng)的同質(zhì)化會(huì)加劇，中高端細(xì)分市場(chǎng)會(huì)得到關(guān)注；多層為主的局面會(huì)打破，形成多層和小高層為主力，聯(lián)排和獨(dú)立別墅為提升的豐富的產(chǎn)品類別；中心城區(qū)為主的局面會(huì)打破，形成幾大板塊分割市場(chǎng)的局面，新板塊會(huì)逐漸在城市化進(jìn)程中付出水面，比如：該板塊。2005年，隨著該路貫通，板塊將與主城渾然一體，進(jìn)入快速發(fā)展階段。以新市鎮(zhèn)手筆打造社區(qū)，致力于營(yíng)造生態(tài)的、都市的、生活的人居環(huán)境，以原生態(tài)的綠化環(huán)境、健全的都市配套、多元的建筑風(fēng)格（異國(guó)、新古典的本土）、豐富的社區(qū)文化活動(dòng)吸引目標(biāo)消費(fèi)群入主。開(kāi)發(fā)目標(biāo)：都市生活之城——提供“現(xiàn)代都市居住、生活、休閑的全面解決之道”：以新市鎮(zhèn)手筆打造社區(qū)，致力于營(yíng)造生態(tài)的、都市的、生活的人居環(huán)境，以原生態(tài)的綠化環(huán)境、健全的都市配套、多元的建筑風(fēng)格（異國(guó)、新古典的本土）、豐富的社區(qū)文化活動(dòng)吸引目標(biāo)消費(fèi)群入主?；氐膽?zhàn)略選擇：作為城市東部大動(dòng)脈——該路的貫通者，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)處于城市發(fā)展東軸帶上的該地塊項(xiàng)目自然具有該板塊開(kāi)發(fā)從規(guī)劃、開(kāi)發(fā)到控制競(jìng)爭(zhēng)格局的主動(dòng)權(quán)，在此基礎(chǔ)上是該地塊項(xiàng)目成為“板塊龍頭”的策略思路是：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必須站在城市未來(lái)需求的尺度上，重點(diǎn)立足于經(jīng)開(kāi)區(qū)、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目、長(zhǎng)沙大學(xué)高級(jí)白領(lǐng)和金領(lǐng)以及中心城區(qū)專業(yè)市場(chǎng)業(yè)主的共性需求（及其相類似階層泛主體客層的需求），以成熟開(kāi)發(fā)的主題聚居區(qū)和都市功能區(qū)為重要的載體，以該路的節(jié)奏掌控作為首期引爆節(jié)點(diǎn)，從而成為該板塊率先強(qiáng)勢(shì)引爆的核心龍頭項(xiàng)目，率先倡導(dǎo)“打造長(zhǎng)沙CLD中央居住區(qū)”，整合政府、媒體、板塊其他開(kāi)發(fā)商共同炒熱該，做到星城家喻戶曉，滿城爭(zhēng)說(shuō)，實(shí)現(xiàn)板塊的共贏和傾向性集中購(gòu)買。以長(zhǎng)沙為極核，正在崛起的長(zhǎng)株潭城市群組成了大長(zhǎng)沙，其經(jīng)濟(jì)總量超過(guò)武漢，長(zhǎng)株潭城市群正在成為僅次于我國(guó)東部沿海若干城市群地區(qū)的、位于第二層次的中部地區(qū)重要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。(2) 工業(yè)化水平較低，消費(fèi)型城市特征依然明顯，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)呈現(xiàn)三二一格局由于產(chǎn)業(yè)鏈條（尤其是上游）不夠完整，尚未形成以支柱產(chǎn)業(yè)為核心的強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集群，長(zhǎng)沙工業(yè)化水平遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平，長(zhǎng)沙仍然是典型消費(fèi)型城市，以傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)為主體的三產(chǎn)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)。小 結(jié)批發(fā)零售業(yè)的高速發(fā)展、商品交易市場(chǎng)的大型化加速中高收入外來(lái)人口（老板）流動(dòng)，巨大的房地產(chǎn)消費(fèi)空間。規(guī)模工業(yè)利稅突破100億元，其中利潤(rùn)高達(dá)40億元，占到全省的40%強(qiáng)。2003年，湖南與廣東的實(shí)施協(xié)作項(xiàng)目988項(xiàng)，到位資金125億多元，遠(yuǎn)超過(guò)19992002年粵在湘項(xiàng)目到位資金的總和（）。%，但市民人均可支配收入?yún)s遠(yuǎn)超過(guò)武漢（），恩格爾系數(shù)也遠(yuǎn)低于武漢（）。以金鷹影視城為核心，現(xiàn)代傳媒娛樂(lè)會(huì)展業(yè)正形成集聚。經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速上升、工業(yè)化進(jìn)程的加速將帶來(lái)大量高素質(zhì)人口的導(dǎo)入，帶來(lái)巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，同時(shí)降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?！L(zhǎng)沙地理、經(jīng)濟(jì)區(qū)位優(yōu)越。高新區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)將是承接二產(chǎn)發(fā)展的主要載體。二、 長(zhǎng)沙城市規(guī)劃及區(qū)域功能研究 長(zhǎng)沙城市格局現(xiàn)狀(1) 城市布局與區(qū)域功能1） 城市空間布局：一江兩岸，西文東市長(zhǎng)沙東西窄、南北長(zhǎng)，屬多中心城市。2）區(qū)域產(chǎn)業(yè)功能：東制西高、南輕北重、中商貿(mào)長(zhǎng)沙產(chǎn)業(yè)呈：“東制西高、南輕北重”（城東制造業(yè)、城西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、城南輕工業(yè)、城北重工業(yè)）整體戰(zhàn)略布局。小結(jié)：本案應(yīng)對(duì)開(kāi)福區(qū)導(dǎo)入的人口加以關(guān)注。星馬新城：城東。成為水運(yùn)、鐵路、公路的中轉(zhuǎn)聯(lián)運(yùn)中心，大型物流中心，大運(yùn)量的工業(yè)基地?？偨Y(jié)：本案所處區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)本案所處新世紀(jì)片區(qū)主要受：主城區(qū)、星馬新城、撈霞組團(tuán)影響。長(zhǎng)沙城市文化是以儒家為特色的湖湘文化與開(kāi)放的現(xiàn)代文化的高度雜合體。備注：根據(jù)未來(lái)35年經(jīng)開(kāi)區(qū)57平方公里的開(kāi)發(fā)最規(guī)模，需要建設(shè)23平方公里的成熟生活配套區(qū)），也是專業(yè)市場(chǎng)外掛的“集中生活配套區(qū)”（根據(jù)未來(lái)35年專業(yè)市場(chǎng)35萬(wàn)市場(chǎng)攤位，23萬(wàn)戶業(yè)主的開(kāi)發(fā)總規(guī)模，需要新增23平方公里的成熟生活配套區(qū)。(2) 從影響要素看，房地產(chǎn)的供應(yīng)在很大程度上受政府調(diào)控影響除國(guó)土局整體調(diào)控外，公路局等功能部門掌控一定土地，使得商業(yè)意義上的土地二級(jí)市場(chǎng)較為活躍。2）金融成為住宅消費(fèi)的有力保障，有效啟動(dòng)內(nèi)需如圖示，住宅抵押貸款數(shù)六年間增長(zhǎng)45倍，通過(guò)按揭購(gòu)買比例為74%。這意味著：20042010間。預(yù)計(jì)未來(lái)35年供需缺口會(huì)逐漸拉大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力在中端市場(chǎng)激烈化。撈霞片……主力板塊競(jìng)爭(zhēng)如下：(1) 人民東路板塊綜述：開(kāi)發(fā)此板塊是目前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最熱、開(kāi)發(fā)水平最高的強(qiáng)勢(shì)板塊。此板塊的體育休閑配套優(yōu)勢(shì)突出，也有一定環(huán)境優(yōu)勢(shì)，而且大盤較多，其總體規(guī)模、檔次及開(kāi)發(fā)周期與本案形成直接沖突，可謂來(lái)勢(shì)較猛。區(qū)位優(yōu)勢(shì)：河西開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，依托山水優(yōu)勢(shì)、大學(xué)城及千年書(shū)院的人文內(nèi)涵，大盤云集發(fā)展?jié)摿Γ焊呱腥宋陌鍓K針對(duì)市場(chǎng)：中端及中高端市場(chǎng)放量規(guī)模：30萬(wàn)平米/年。在本板塊內(nèi)部，某項(xiàng)目三期的700畝與本案有明顯競(jìng)爭(zhēng)。麓谷板塊：環(huán)境優(yōu)美，山水相宜，但區(qū)域不成熟，個(gè)案：荷塘月色。中端產(chǎn)品：市場(chǎng)未來(lái)集中放量，市場(chǎng)化力量與非市場(chǎng)力量的博，產(chǎn)品形態(tài)集中在多層、小高層，區(qū)域集中在新區(qū)。l 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：開(kāi)發(fā)思路：漸進(jìn)開(kāi)發(fā)；公建集中共享；依托山水資源；與周邊隔離。S：優(yōu)勢(shì)：成熟的品牌和開(kāi)發(fā)模式；強(qiáng)大的公建配套；市場(chǎng)顛覆性的開(kāi)發(fā)推廣策略；自然水資源；規(guī)模效應(yīng)。報(bào)業(yè)集團(tuán)5000畝開(kāi)發(fā)等。在此階段，開(kāi)發(fā)商需要不斷超越自我，超越對(duì)手，努力進(jìn)行原創(chuàng)，才能立于不敗之地。基于對(duì)供需及市場(chǎng)的判斷，我們認(rèn)為：消費(fèi)市場(chǎng)空間開(kāi)始顯山露水。設(shè)立全新標(biāo)桿——超越大盤開(kāi)發(fā)；鋪設(shè)全新跑道——實(shí)施城市主題聚居區(qū)開(kāi)發(fā)策略；創(chuàng)建新游戲規(guī)則——區(qū)域再造的傾向性購(gòu)買；建設(shè)長(zhǎng)沙新地標(biāo)——鄰里中心瀟湘會(huì)館原生態(tài)山地森林公園。319國(guó)道東西向橫穿片區(qū)。成為以現(xiàn)代文化休閑娛樂(lè)為特色的、為周邊片區(qū)服務(wù)的高度外向型原生態(tài)新城區(qū)。本案毗鄰主城區(qū)，可能吸納大量城市遷出人口西部：月島公園生態(tài)保護(hù)綠地長(zhǎng)沙綠肺，城市遠(yuǎn)期拓展用地提升本案品位。基地所處經(jīng)由一橋一路一帶相引帶，開(kāi)福、芙蓉、開(kāi)發(fā)區(qū)三區(qū)烘云托月，左右逢源環(huán)境：現(xiàn)有不可多得的丘陵地貌、山水環(huán)境、原生態(tài)環(huán)境，該地段風(fēng)光帶改造更提升了環(huán)境品質(zhì)交通：大橋、京珠、319規(guī)模：是靠近主城區(qū)難得的大宗土地。46 /