【正文】 威脅最大，城區(qū)的開發(fā)模式下的社區(qū)開發(fā)，前期的公建配套很充分。惟其如此，本案才能在長沙樓市的平淡中抓住一個(gè)起爆時(shí)機(jī)。開發(fā)模式創(chuàng)新：采取新市鎮(zhèn)理念下可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)模式，主要的五大原則：復(fù)合開發(fā)彈性開發(fā)峰值預(yù)留產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入市場導(dǎo)向。以新市鎮(zhèn)手筆打造社區(qū)，致力于營造生態(tài)的、都市的、生活的人居環(huán)境，以原生態(tài)的綠化環(huán)境、健全的都市配套、多元的建筑風(fēng)格（異國、新古典的本土）、豐富的社區(qū)文化活動(dòng)吸引目標(biāo)消費(fèi)群入主。 關(guān)于企業(yè)資源(1) 問題點(diǎn)優(yōu)勢互補(bǔ)的長板明顯，但短板也明顯，關(guān)鍵是在揚(yáng)長的同時(shí)補(bǔ)齊短板。面臨新的發(fā)展形勢和機(jī)遇，開發(fā)商必須站在城市發(fā)展的全新平臺上，以全新的城市綜合性不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)的視角來重新審視當(dāng)前的兩個(gè)項(xiàng)目開發(fā)和企業(yè)未來的發(fā)展，同時(shí)根據(jù)雙方公司的獨(dú)特優(yōu)勢和項(xiàng)目開發(fā)的獨(dú)特運(yùn)作模式以及非成熟區(qū)域進(jìn)行開發(fā)等的綜合考量，決定了開發(fā)商只能選擇：——超越常規(guī)地產(chǎn)開發(fā)商成為綜合性（城市）不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商。即，把不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)與城市發(fā)展和創(chuàng)造新生活方式充分結(jié)合，超越常規(guī)地產(chǎn)開發(fā)思路，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的橫向和縱向拓展和復(fù)合，從而在城市未來的空間里創(chuàng)造出新的生活空間和生活方式。開發(fā)目標(biāo)：都市生活之城——提供“現(xiàn)代都市居住、生活、休閑的全面解決之道”：以新市鎮(zhèn)手筆打造社區(qū)，致力于營造生態(tài)的、都市的、生活的人居環(huán)境，以原生態(tài)的綠化環(huán)境、健全的都市配套、多元的建筑風(fēng)格（異國、新古典的本土）、豐富的社區(qū)文化活動(dòng)吸引目標(biāo)消費(fèi)群入主。它是現(xiàn)代都市生活與生態(tài)休閑勝地的完美融合，不是傳統(tǒng)意義上的新城或新市鎮(zhèn)，而是依托產(chǎn)業(yè)區(qū)和市政建設(shè)以及規(guī)?；?xì)開發(fā)的新型都市區(qū)。該路貫通后，位于長沙三大城市南北主軸帶——最有魅力和成長性的“長沙城市東部主軸帶”上，是城市化的“留白”地帶。初步判斷是：世紀(jì)新城生態(tài)公園：經(jīng)年的該地塊，有的是生態(tài)，缺的是都市；所以能否成功地通過主動(dòng)城市化實(shí)現(xiàn)區(qū)域再造和融城很關(guān)鍵?；氐膽?zhàn)略選擇：作為城市東部大動(dòng)脈——該路的貫通者，開發(fā)商開發(fā)處于城市發(fā)展東軸帶上的該地塊項(xiàng)目自然具有該板塊開發(fā)從規(guī)劃、開發(fā)到控制競爭格局的主動(dòng)權(quán)，在此基礎(chǔ)上是該地塊項(xiàng)目成為“板塊龍頭”的策略思路是：項(xiàng)目開發(fā)必須站在城市未來需求的尺度上，重點(diǎn)立足于經(jīng)開區(qū)、競爭項(xiàng)目、長沙大學(xué)高級白領(lǐng)和金領(lǐng)以及中心城區(qū)專業(yè)市場業(yè)主的共性需求（及其相類似階層泛主體客層的需求），以成熟開發(fā)的主題聚居區(qū)和都市功能區(qū)為重要的載體，以該路的節(jié)奏掌控作為首期引爆節(jié)點(diǎn)，從而成為該板塊率先強(qiáng)勢引爆的核心龍頭項(xiàng)目，率先倡導(dǎo)“打造長沙CLD中央居住區(qū)”，整合政府、媒體、板塊其他開發(fā)商共同炒熱該，做到星城家喻戶曉，滿城爭說，實(shí)現(xiàn)板塊的共贏和傾向性集中購買。2003年長沙對湖南的GDP貢獻(xiàn)為20%，高新區(qū)高新技術(shù)總產(chǎn)值、利稅分別占全省總量的35%、%?！耙稽c(diǎn)一線”地區(qū)以京廣線湖南段（岳陽、長沙、株洲、湘潭、衡陽和郴州六市）為主軸，以長株潭經(jīng)濟(jì)圈為中心點(diǎn)、沿鐵路干線為紐帶，以五個(gè)高新區(qū)為核心，初步成型“瀟湘火炬帶”，并初步形成電子信息、新材料、生物技術(shù)、先進(jìn)制造技術(shù)四大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)群，承接全球經(jīng)濟(jì)一體化大潮中國際制造業(yè)及沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)向湖南乃至中南的遷移。長沙是長株潭的絕對核心。以長沙為極核，正在崛起的長株潭城市群組成了大長沙，其經(jīng)濟(jì)總量超過武漢，長株潭城市群正在成為僅次于我國東部沿海若干城市群地區(qū)的、位于第二層次的中部地區(qū)重要經(jīng)濟(jì)增長極。(1) 經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長，綜合實(shí)力躍居中國城市第二梯隊(duì)中上游長沙GDP連續(xù)6年呈指數(shù)增長。據(jù)政府預(yù)測，2004年GDP將達(dá)到1050億元。在全國43個(gè)中心城市（含直轄市）中，長沙工業(yè)總產(chǎn)值、工業(yè)增加值增長幅度均排名第10位，規(guī)模工業(yè)資金利稅率居第1位。(2) 工業(yè)化水平較低，消費(fèi)型城市特征依然明顯，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)呈現(xiàn)三二一格局由于產(chǎn)業(yè)鏈條（尤其是上游）不夠完整，尚未形成以支柱產(chǎn)業(yè)為核心的強(qiáng)勢產(chǎn)業(yè)集群，長沙工業(yè)化水平遠(yuǎn)低于全國平均水平，長沙仍然是典型消費(fèi)型城市，以傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)為主體的三產(chǎn)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)。%，%。消費(fèi)市場分化明顯，批發(fā)零售業(yè)繼續(xù)占據(jù)絕對主導(dǎo)，餐飲業(yè)在消費(fèi)市場的重要性繼續(xù)提高。商品交易市場繼續(xù)朝大型化發(fā)展，長沙已經(jīng)成為中西部重要的商品流通中心。小 結(jié)批發(fā)零售業(yè)的高速發(fā)展、商品交易市場的大型化加速中高收入外來人口（老板）流動(dòng)，巨大的房地產(chǎn)消費(fèi)空間。2003年，%（其中，%），遠(yuǎn)超過三產(chǎn)（%）。2003年，長沙開工268個(gè)工業(yè)項(xiàng)目，完成技改投資71億元，相當(dāng)于“九五”期間的總和。長沙已逐步出現(xiàn)長沙卷煙廠、LG飛利浦曙光、遠(yuǎn)大、中聯(lián)重科、三一重工、長豐獵豹、北汽福田等一批重點(diǎn)骨干企業(yè)和知名品牌。規(guī)模工業(yè)利稅突破100億元，其中利潤高達(dá)40億元，占到全省的40%強(qiáng)。2003年1～11月，%，%。小 結(jié)長沙城市快速工業(yè)化過程中、長沙產(chǎn)業(yè)升級換代過程中必將導(dǎo)入大量高素質(zhì)、中高收入人群，帶來巨大的居住市場容量?；涃Y已占外省投資的1/3強(qiáng)。2003年，湖南與廣東的實(shí)施協(xié)作項(xiàng)目988項(xiàng)，到位資金125億多元，遠(yuǎn)超過19992002年粵在湘項(xiàng)目到位資金的總和（）。2003年，%，%。省城優(yōu)勢、得天獨(dú)厚的“山水洲城”環(huán)境和深厚的湖湘文化底蘊(yùn)增強(qiáng)了長沙的居住魅力，成為投資者的第二故鄉(xiāng)。(4) 城市居民已進(jìn)入富裕層面，消費(fèi)力進(jìn)一步增強(qiáng)2003年，長沙人均GDP達(dá)到15506元，市民人均可支配收入為9933元（%），市民人均消費(fèi)性支出8330元（%）。%，但市民人均可支配收入?yún)s遠(yuǎn)超過武漢（），恩格爾系數(shù)也遠(yuǎn)低于武漢（）。隨著而來的，市民消費(fèi)能級將不斷提升，到2007年人均消費(fèi)支出將超過1萬元。(5) 依托深厚的湖湘文化，以出版、影視、文化、會(huì)展為特色的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)正迅速崛起深厚的湖湘文化底蘊(yùn)與開放的現(xiàn)代文化高度融合，催生了長沙發(fā)達(dá)的文化娛樂產(chǎn)業(yè)。會(huì)展業(yè)快速崛起。以金鷹影視城為核心，現(xiàn)代傳媒娛樂會(huì)展業(yè)正形成集聚。(6) 長沙正在成為中部重要物流樞紐隨著霞凝新港、石長線的建設(shè)，長沙正在成為中部地區(qū)運(yùn)能與武漢抗衡的重要物流樞紐中心。小 結(jié)隨著中部重要物流樞紐中心的確立，長沙在全國“東靠西移”、“南北對流”的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略布局中，承東啟西、聯(lián)南接北，在多邊的大流通中東西逢源、南北策應(yīng)，成為省內(nèi)、西南鄰省及粵港資金、產(chǎn)品、技術(shù)、信息、人才等生產(chǎn)要素輸出的主要聚集地，成為發(fā)達(dá)國家地區(qū)、沿海資金進(jìn)入內(nèi)地的重要跳板，繼續(xù)獲得高速發(fā)展。關(guān)于長沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀的總結(jié)長沙是湖南的單核中心城市，是一座經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長的、資本高度青睞的、商品流通業(yè)高度發(fā)達(dá)的，正進(jìn)入快速工業(yè)化階段的，居民消費(fèi)意識超前的典型消費(fèi)型城市。經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速上升、工業(yè)化進(jìn)程的加速將帶來大量高素質(zhì)人口的導(dǎo)入，帶來巨大的房地產(chǎn)市場需求，同時(shí)降低市場風(fēng)險(xiǎn)。長沙正在成為中國重要的現(xiàn)代文化傳媒娛樂會(huì)展中心，將繼續(xù)成為中南部重要的商業(yè)流通中心，將成為中南部重要的物流中心、先進(jìn)制造中心。(1) 良好地理、經(jīng)濟(jì)、人才區(qū)位加速外來投資商涌入，為經(jīng)濟(jì)增長不斷住注入新動(dòng)力——長沙是中南地區(qū)重要核心城市。擁有深厚的湖湘文化底蘊(yùn)，擁有雄厚的教科文資源——長沙商流、物流發(fā)達(dá)?！L沙地理、經(jīng)濟(jì)區(qū)位優(yōu)越。地處內(nèi)陸通向兩廣和東部沿海及西南邊陲的樞紐地帶，地處長江經(jīng)濟(jì)帶和華南經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部，位居長三角和珠三角產(chǎn)業(yè)向中西部梯度遷移的第一跳板。2003年末，長沙擁有各類科研機(jī)構(gòu)97所，科研人員27萬。以雄厚的教科文為基礎(chǔ)，在產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移和市府“興工強(qiáng)市”戰(zhàn)略推動(dòng)下，長沙將大量發(fā)展資本、技術(shù)高度密集型產(chǎn)業(yè)。高新區(qū)、開發(fā)區(qū)將是承接二產(chǎn)發(fā)展的主要載體。以深厚湖湘文化為依托，出版湘軍、影視湘軍、文化湘軍、設(shè)計(jì)湘軍等文化人才群體為支撐，報(bào)業(yè)、出版業(yè)、影視業(yè)、會(huì)展業(yè)已形成規(guī)模氣勢，展館規(guī)模已居全國第八位，有形、無形資源相結(jié)合，迅速提升了長沙成為中國重要的現(xiàn)代文化傳媒娛樂會(huì)展中心的地位。高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)將加速外來高素質(zhì)、高收入人口的不斷導(dǎo)入，不斷產(chǎn)生新的居住市場（尤其是中高檔居住市場）不斷拓展。對開發(fā)區(qū)、重工業(yè)區(qū)人群而言，本片區(qū)更接近長沙主城。二、 長沙城市規(guī)劃及區(qū)域功能研究 長沙城市格局現(xiàn)狀(1) 城市布局與區(qū)域功能1） 城市空間布局：一江兩岸，西文東市長沙東西窄、南北長，屬多中心城市。建國后長沙的城市發(fā)展實(shí)際延續(xù)了民國的部分理念，以湘江為軸，形成了河西教科文區(qū)、河?xùn)|商業(yè)/商貿(mào)區(qū)空間布局。2000年以來，長沙市以市委、市政府機(jī)關(guān)新址和省政府機(jī)關(guān)新址、新世紀(jì)體育文化城、金鷹影視城、岳麓山大學(xué)城、霞凝新港城“兩府四城”的建設(shè)為龍頭，按照繁北拓南、西文東市的規(guī)劃，沿湘江京廣線、319國道十字拉開了城市骨架，形成了山水洲城特色。萬家麗、馬王堆等10多個(gè)建材、家具大市場相繼在新城區(qū)落戶，一個(gè)巨大的市場群在長沙城東崛起岳麓區(qū)：隨著市委、市政府機(jī)關(guān)新址搬遷，以市委、市政府配套建設(shè)為重點(diǎn)的城市綜合職能區(qū)正在成形。2）區(qū)域產(chǎn)業(yè)功能：東制西高、南輕北重、中商貿(mào)長沙產(chǎn)業(yè)呈：“東制西高、南輕北重”（城東制造業(yè)、城西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、城南輕工業(yè)、城北重工業(yè)）整體戰(zhàn)略布局。以港口、鐵路樞紐為依托，發(fā)展重工業(yè)(2) 城市人口分布長沙非農(nóng)人口主要集中在市區(qū)。近年來受大學(xué)城和高新區(qū)強(qiáng)力拉動(dòng)影響，各區(qū)人口增長很不均勻，河西岳麓區(qū)人口增長最快（%）。以2002年凈增速率計(jì)算。小結(jié)：本案應(yīng)對開福區(qū)導(dǎo)入的人口加以關(guān)注。以開發(fā)區(qū)為核心，正在崛起現(xiàn)代生產(chǎn)制造城；城西：以高新區(qū)、市政府新址、岳麓大學(xué)城為核心，科研文教城已經(jīng)初具雛形。小結(jié)：未來5年內(nèi)長沙重點(diǎn)發(fā)展方向：城南、城東、城西。建設(shè)用地65平方公里，控制65萬人。星馬新城：城東。以星沙國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、馬坡嶺農(nóng)業(yè)高科技園、廣電中心、世界之窗為依托，大力發(fā)展新型工業(yè)、高科技農(nóng)業(yè)、航空工業(yè)、文化休閑產(chǎn)業(yè)。建設(shè)用地12平方公里，控制9萬人。撈霞組團(tuán)：城北。成為水運(yùn)、鐵路、公路的中轉(zhuǎn)聯(lián)運(yùn)中心，大型物流中心，大運(yùn)量的工業(yè)基地。建設(shè)用地16平方公里，控制14萬人。含浦組團(tuán)：城西南。主要為岳麓山大學(xué)城的遠(yuǎn)期發(fā)展用地及生活配套用地?？偨Y(jié)：本案所處區(qū)域發(fā)展態(tài)勢本案所處新世紀(jì)片區(qū)主要受：主城區(qū)、星馬新城、撈霞組團(tuán)影響。三、 長沙城市文化對本案的影響湖南作為文化大省，長沙作為歷史文化名城，有深厚的歷史文化底蘊(yùn)，不僅源遠(yuǎn)流長，名人輩出，而且素有“獨(dú)立之根性”，并以“惟楚有材”自居，是十分蠻霸驕傲、富于實(shí)干的獨(dú)特人群。電視湘軍的突起不過是小荷才露尖尖角。長沙向來是移民城市，來者不拒，況且，目前又有數(shù)以百萬的湖南兵團(tuán)在深圳、廣州、上海等中國一線城市奮斗，他們或回流，或與省城長沙有著千絲萬縷的聯(lián)系，在踴躍的外來投資以及SEPA、泛珠三角等大勢的推動(dòng)下，長沙將日益成為海納百川、敢為人先的多元文化融合之地，在不久的將來，長沙將有可能步成都、杭州等省城之后塵，成為國人向往的富有文化魅力的人居城市。長沙城市文化是以儒家為特色的湖湘文化與開放的現(xiàn)代文化的高度雜合體。體現(xiàn)在樓市上，表現(xiàn)為：長沙樓市是全國主流市場的“次市場”——長沙樓市一直是廣州、深圳、北京、上海等先鋒市場的追隨者，即：先鋒市場上出現(xiàn)的東西，用不了多久，就會(huì)在長沙市場上看到。本案樓盤風(fēng)格要外向、要善于充分化用外部新模式，敢于創(chuàng)新。對開發(fā)區(qū)、重工業(yè)區(qū)人群而言，本片區(qū)更接近長沙主城；對商貿(mào)流通業(yè)從業(yè)人群而言，本片區(qū)的居住性價(jià)比更高，居住質(zhì)量更好。備注：根據(jù)未來35年經(jīng)開區(qū)57平方公里的開發(fā)最規(guī)模，需要建設(shè)23平方公里的成熟生活配套區(qū)），也是專業(yè)市場外掛的“集中生活配套區(qū)”（根據(jù)未來35年專業(yè)市場35萬市場攤位，23萬戶業(yè)主的開發(fā)總規(guī)模，需要新增23平方公里的成熟生活配套區(qū)。隨著房地產(chǎn)商品化、市場化進(jìn)程的加快，市場格局發(fā)生重大變化：中端市場開始真正發(fā)力，中高端市場迎來新的發(fā)展機(jī)遇。真實(shí)的消費(fèi)市場開始在市場