【正文】 ，我國的經(jīng)濟發(fā)展走的是一條“非均衡發(fā)展”的道路。這種“非均衡發(fā)展”戰(zhàn)略對于打破傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟和平均主義，引入市場經(jīng)濟和搞活國民經(jīng)濟起到了非常積極的作用，也使得一部分有條件的地區(qū)、有條件的人率先實現(xiàn)跨越式發(fā)展，并7 / 43帶動了周圍的地區(qū)和人群，形成“以點帶面”的局面。所謂“拉美現(xiàn)象” ，即一部分拉美國家在經(jīng)濟發(fā)展過程中，由于在社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)關(guān)系方面的問題未能妥善解決，形成了社會兩極的明顯對立，一邊是掌握社會主要資源的富人，一邊是占社會大多數(shù)的窮人，一旦出現(xiàn)突發(fā)性問題，就容易造成社會動蕩。正是這樣一種發(fā)展觀的變化催生了本輪宏觀調(diào)控。（2） 上海：從追求經(jīng)濟增長向關(guān)注社會和諧轉(zhuǎn)變十多年來，房地產(chǎn)業(yè)在上海蓬勃發(fā)展，在整個上海經(jīng)濟總量中所占的比重日趨加大。可見，房地產(chǎn)行業(yè)對推動上海經(jīng)濟的發(fā)展起到重要的作用。問題之一是隨著房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中所占的比重日益加大，出現(xiàn)了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的過于“房地產(chǎn)化” ，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，可能會對國民經(jīng)濟產(chǎn)生全盤性的重大影響；問題之二是房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展造成房地產(chǎn)市場價格短期內(nèi)的快速上漲，房價的漲速遠(yuǎn)超出居民的承受能力及收入增長的速度，廣大中低收入階層的居住保障問題難以得到落實，由此可能引發(fā)社會安定問題?；谝陨蟽煞矫娴膯栴}，上海市政府以黨中央“建設(shè)和諧社會”指導(dǎo)思想為出發(fā)點，開始調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略。9 / 432．國民經(jīng)濟狀況之變（1） 國民經(jīng)濟自身發(fā)展?fàn)顩r發(fā)生變化1999 年以來，我國經(jīng)濟繼續(xù)保持著良好的發(fā)展勢頭，創(chuàng)造了舉世矚目的成就。圖 1：全國固定資產(chǎn)投資總額及增長幅度走勢圖數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖 1 顯示，我國全社會固定資產(chǎn)投資總額在 2022 年開始提速，03 年投資額同比增長了 28%左右，比 2022 年的增幅提高了 10 個百分點。從 2022 年起，我國出現(xiàn)了投資過熱的現(xiàn)象，這其中，集中體現(xiàn)在鋼鐵、水泥、電解鋁和房地產(chǎn)等行業(yè)的投資增長速度過快。投資過熱帶來的旺盛需求也拉高原材料、能源的價格，鋼鐵、煤炭、石油、電解鋁和水泥等產(chǎn)品價格出現(xiàn)了快速攀升，并由此加大了全國通貨膨脹的壓力，這對全國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展極為不利。我國的固定資產(chǎn)投資資金大部分來自于銀行信貸資金，過度投資帶來產(chǎn)能的過剩并導(dǎo)致投資項目失敗，極有可能增加銀行系統(tǒng)的壞帳風(fēng)險。其中房地產(chǎn)更是首當(dāng)其沖。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自 1999 年起，全國房地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)連年遞增的走勢，特別是在 2022022 年，投資開發(fā)額的年增長幅度達(dá)到了 30%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)年 GDP 增長率及其他行業(yè)的增長速度（見圖 2） 。圖 2：歷年全國房地產(chǎn)投資額變動情況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局從時間順序上看，在 2022 年～2022 年的三年時間里，上海房地產(chǎn)市場發(fā)展分為幾個階段，矛盾重點各不相同。針對這些不同的特征，政府宏觀調(diào)控的側(cè)重點也各不相同。而 2022 年以來高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)違背了構(gòu)建和諧社會的主旨：過快增長的房價超出普通居民收入的增長速度及承受能力，廣大中低收入階層的居住保障問題難以得到保障，由此引發(fā)的社會輿論與社會安定問題日愈嚴(yán)重。? “十六屆五中全會”：中央發(fā)展模式嬗變，房地產(chǎn)發(fā)展步入新軌道10 月，中共十六屆五中全會召開，會議上《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃的建議》表明：科學(xué)發(fā)展觀在進(jìn)一步落實，社會發(fā)展倡導(dǎo)和諧，經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)向集約型。從以經(jīng)濟屬性為主向兼顧社會屬性轉(zhuǎn)變：房地產(chǎn)將傾向于居住功能，中低價商品房建設(shè)進(jìn)程加速。此外，自主創(chuàng)新的要求將推動開發(fā)和研究咨詢企業(yè)的融資能力、經(jīng)營管理和抵御市場風(fēng)險能力、研發(fā)能力等素質(zhì)提升。? “人民幣升值”：對房地產(chǎn)市場的預(yù)期影響大于實際效應(yīng)中國人民銀行 7 月 21 日 19 時發(fā)布公告稱，即時起人民幣小幅升值 2%。在頂住長久以來的內(nèi)、外壓力之下，人民幣匯率調(diào)整具有“出其不意”之效，且由于這次人民幣升值的幅度不大，對房地產(chǎn)市場的預(yù)期影響大于實際效應(yīng)。但“小幅升值舉措”卻進(jìn)一步加強了外界對人民幣再度升值的預(yù)期，這種預(yù)期會在一定程度上影響到我國房地產(chǎn)行業(yè)的中長期發(fā)展，促使行業(yè)規(guī)范向國際靠攏。“三個為主”原則成了 2022 年上海市政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的主基調(diào)。? “兩個 1000 萬工程”：有力推進(jìn)房地產(chǎn)格局變動年初，為了緩解上海市房價過高的壓力、解決中低收入者住房保障問題，市政府快速啟動了包括配套商品房和中低價商品房在內(nèi)的兩個“一千萬”工程，即在 2022 年內(nèi)建設(shè) 1000 萬平方米針對重大工程動遷的配套商品房和 1000 萬平方米針對中低收入居民的中低價商品房。15 / 43? “國八條”與 細(xì)則：引發(fā)“調(diào)整轉(zhuǎn)型期”的來臨3 月 26 日、4 月 28 日國務(wù)院先后發(fā)布兩次“八條意見” ，高度重視穩(wěn)定住房價格工作、大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、嚴(yán)格控制被動性住房需求、正確引導(dǎo)居民合理消費預(yù)期，具體來看：主要是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度、嚴(yán)格土地管理，加強對普通商品住房和經(jīng)濟適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)，完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，運用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，加強金融監(jiān)管，切實整頓和規(guī)范市場秩序，加強市場監(jiān)測、完善市場信息披露制度等。這一系列調(diào)整——方向明確，有利于樓市長期、平穩(wěn)發(fā)展；時機得當(dāng)，避免樓市大起大落。? 央行《2022 中國房地產(chǎn)金融報告》：為未來可能變革方向鋪路8 月 15 日，央行發(fā)布了《2022 年中國房地產(chǎn)金融報告》 ，報告在總結(jié)了 2022 年我國房地產(chǎn)市場運行特征的基礎(chǔ)上認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)16 / 43仍是我國經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，但其發(fā)展速度過快以及一些不規(guī)范的操作也給商業(yè)銀行系統(tǒng)的貸款安全帶來很大的潛在風(fēng)險，如部分地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營、 “假按揭” 、基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款程序不規(guī)范等隱患都會直接導(dǎo)致商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款面臨巨大的風(fēng)險，并導(dǎo)致不良貸款數(shù)額上升。盡管這一建議在短期內(nèi)實施存在較大難度，但無疑是將來可能的變革方向。17 / 43第二部分 2022 年上海房地產(chǎn)市場形勢分析一、2022 年上海房地產(chǎn)市場進(jìn)入重大轉(zhuǎn)型期2022 年，上海樓市由政策調(diào)控引發(fā)而進(jìn)入轉(zhuǎn)型期：供需兩旺的勢頭在今年發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，市場供大于求特征明顯。供求關(guān)系的巨變，促使上海房地產(chǎn)市場提前進(jìn)入新一輪的調(diào)整發(fā)展階段。與往年相比，今年遠(yuǎn)郊區(qū)域的中低價商品房土地供應(yīng)急劇放大、推進(jìn)節(jié)奏明顯加快：2022 年上?？⒐?100 萬重大工程配套商品房；2022 年市政府提出每年建設(shè) 300 萬、共計 900 萬平方米的三年計劃；到了 2022 年底，計劃更改為在 2022 年建設(shè) 900 萬平方米配套商品房；2022 年 3 月，提出建設(shè)“兩個 1000 萬” 。供求雙方心理較量激烈，市場由賣方向買方傾斜2022 年，上海房地產(chǎn)市場淋漓盡致地演繹了“供求雙方心理較量的全過程” ，最后，以“終結(jié)數(shù)年來賣方始終處于明顯主導(dǎo)地位的局面”收場：一季度之前，樓市延續(xù)了去年底的旺盛需求，投資、投機、自?。òū粍踊蛞l(fā)性）需求盛行，交易行情表現(xiàn)仍可謂火爆，以19 / 43至于出現(xiàn)了開發(fā)商“惜售”的勢頭，這幾乎將賣方主控市場的行為放大到了極致。三季度以來，一些開發(fā)商陸續(xù)接受了市場轉(zhuǎn)冷的事實，擺正心態(tài)，采取“跑量至上”的策略，降價銷售，與此同時，購房者組織參與“團購”的行為開始發(fā)展起來，加大了與開發(fā)商要價的砝碼。受市場形勢驅(qū)使，住宅供應(yīng)量先抑后揚自 2022 年春節(jié)（2 月）起，開發(fā)商的供應(yīng)熱情就開始降低，尤2022年 19月 住 宅 新 增 供 應(yīng) 量 走 勢0501001502002503003501月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月萬 平 方 米051015202530個普 通 住 宅 動 遷 配 套 房 新 盤 個 數(shù)20 / 43其是普通商品住宅的供應(yīng)更是相對低水平，這種情況一直持續(xù)到第3 季度才得以改變。交易行情轉(zhuǎn)冷，成交量大幅萎縮2022 年，上海房地產(chǎn)交易市場遭遇“寒流” 。縱觀全年交易走勢，滬上樓市由年初交易火爆、甚至帶有非理性式的“迷局” ，轉(zhuǎn)變成政策之后的“困局” ，三季度之際，市場降價風(fēng)逐漸蔓延，市場期待“變局”的到來。成交價格進(jìn)入下降通道，降價由結(jié)構(gòu)性原因向?qū)嵸|(zhì)性下跌演變今年，滬上商品房價格進(jìn)入了下降通道，連續(xù)數(shù)年的上揚勢頭受到抑制。隨著市場冷清態(tài)勢的延續(xù)，開發(fā)商銷售壓力、資金壓力倍增，2022年 19月 增 量 房 交 易 價 格 走 勢600065007000750080008500900095001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月住 宅 均 價 商 品 房 均 價22 / 43低價或降價行為在 8 月份前后開始擴散，促使一些中等價位或中等偏上價位的物業(yè)成交放量，交易比重上揚，房價從低谷走出，降價效應(yīng)顯現(xiàn)，全市均價水平也從政策前的高位逐步理性回歸。商辦市場仍處在發(fā)展期，受宏觀調(diào)控影響相對較小滬上商辦類房地產(chǎn)的價值－價格并沒有發(fā)生背離，有其投資的經(jīng)濟價值。因此，今年針對住宅市場的宏觀調(diào)控措施，對商辦市場的牽連影響較小，其租金、售價均表現(xiàn)堅挺，并且海外投資機構(gòu)收購滬上寫字樓的案例屢見不鮮，諸如摩根士丹利收購世界貿(mào)易大廈、上海廣場等，郊縣配套商業(yè)、市中心旺鋪也都受青睞。二手房市場反應(yīng)迅即，短期炒作轉(zhuǎn)向長期投資滬上二手房市場已是相當(dāng)規(guī)模，租賃、交易行為活躍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其他城市二手房市場的發(fā)展程度。24 / 43第三部分 當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場存在的主要問題分析近兩年上海市房地產(chǎn)發(fā)展速度非常迅猛，在帶動整體經(jīng)濟增長的同時，也存在很多問題。由于 2022 年是房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控年，也是調(diào)整轉(zhuǎn)型年，暴露出的問題特別多，也特別集中，從房地產(chǎn)的根本屬性，到行業(yè)與整體經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系，再到行業(yè)的自身發(fā)展， 這些問題都是亟待疏清認(rèn)識，調(diào)整解決的。過度重視房地產(chǎn)商品屬性，忽視房地產(chǎn)的社會屬性，成為前階段上海市房地產(chǎn)市場存在的主要問題，由此引發(fā)的一系列市場泡沫現(xiàn)象，都是基于這一根本問題。雖然受宏觀調(diào)控政策影響，今年以來，房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)回落態(tài)勢，13 季度逐季回落，25 / 43主 要 年 份 房 地 產(chǎn) 投 資 與 人 均 可 支 配 收 入 增 長 率 比 較 圖%%%%%2022 2022 2022 2022 2022房 地 產(chǎn) 投 資 增 長 率 房 價 增 長 率 人 均