【正文】 811 304 304 304 304 406 406 4055 稅費 0 0 0 1967 3933 3933 3450 3450 3105 2241 620 (2779) 19919 3 凈現(xiàn)金流量 (78540) (33375) (3100) 11628 26356 23356 22183 21183 17528 11881 1338 5482 25921 4 累計凈現(xiàn)金流量 (78540) (111915) (115015) (103387) (77031) (53675) (31492) (10308) 7220 19101 20439 25921 5 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 (78540) (32561) (2951) 10798 23877 20643 19129 17821 14386 9513 1045 4178 7339 6 累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 (78540) (111101) (114052) (103254) (79377) (58733) (39605) (21784) (7398) 2116 3161 7339 計算指標 ∶ 財務(wù)內(nèi)部收益率 按季度 % 按年 % 財務(wù)凈現(xiàn)值 (I=10%) ￥ 7, 萬元 靜態(tài)投資回收期 季度 年 動態(tài)投資回收期 季度 年 北京百合花園立項全投資現(xiàn)金流量表 序號 年 份 2022年 2022年 2022年 2022年 合計 項 目 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1 現(xiàn)金流入 0 0 0 97100 34200 34200 30000 30000 27000 19489 5388 5388 282765 銷售收入 17100 34200 34200 30000 30000 27000 19489 5388 5388 202765 銀行貸款 80000 80000 2 現(xiàn)金流出 78540 33375 3604 6984 9356 22230 28888 29510 29787 17671 4050 (93) 263901 土地款 78000 32315 110315 建設(shè)投資 500 1000 3000 3000 3000 6000 4000 5000 6000 5000 3000 2255 41755 管理費用 40 60 100 100 100 100 63 63 63 63 25 25 800 銷售費用 0 0 0 406 811 811 304 304 304 304 406 406 4055 歸還銀行貸款本金 10000 20220 20220 20220 10000 80000 銀行貸款利息 504 1512 1512 1386 1071 693 315 63 7056 稅費 0 0 0 1967 3933 3933 3450 3450 3105 2241 620 (2779) 19919 3 凈現(xiàn)金流量 (78540) (33375) （ 3100） 91124 24844 11970 1112 490 (2787) 1818 1338 5482 20377 4 累計凈現(xiàn)金流量 (78540) (111915) (115015) (23891) （ 953） 12923 14035 14526 11739 13557 14895 20377 5 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 (78540) (32561) （ 2951） 84618 22507 10580 959 413 (2287) 1456 1045 4178 9417 6 累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 (78540) (111101) (114052) (29434) (6926) 3653 4612 5025 2738 4193 5239 9417 計算指標 ∶ 財務(wù)內(nèi)部收益率 按季度 % 按年 % 財務(wù)凈現(xiàn)值 (I=10%) ￥ 9, 萬元 靜態(tài)投資回收期 季度 年 動態(tài)投資回收期 季度 年 北京百合花園立項自有資金現(xiàn)金流量表 ? 百合花園立項時現(xiàn)金流測算情況見上表。 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務(wù)分析 風(fēng)險分析 投資決策 ? 財務(wù)分析之四 —— 盈利分析。這項指標反映的是項目的抗風(fēng)險能力和項目盈利能力，也是公司實現(xiàn)利潤的主要依據(jù)。因此在實際工作中我們按下面的計算來考核： ? 這個指標主要反映股東對項目的投資價值。目前測算的這個數(shù)已經(jīng)達到 %。 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務(wù)分析 風(fēng)險分析 投資決策 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務(wù)分析 風(fēng)險分析 投資決策 從我們實踐來看，常見的需要關(guān)注的風(fēng)險： ? 法律風(fēng)險。 ? 管理風(fēng)險。 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務(wù)分析 風(fēng)險分析 投資決策 風(fēng)險分析 ? 由于房地產(chǎn)投資決策重大，在進行上述分析后還應(yīng)采取審慎的態(tài)度。如果這樣做了，即使可能失去一些投資機會，但也會避免由于盲目決策帶來的投資損失。 財務(wù)分析 競爭項目分析 市場供求分析 投資決策 （六）決策分析 市場分析 目錄 ? 房地產(chǎn)行業(yè)主要特征 第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 ? 項目投資決策 ? 如何選擇項目 ? 項目在于操作 編制開發(fā)計劃 進行規(guī)劃設(shè)計 組織工程建設(shè) 全力推進營銷 （一）編制開發(fā)計劃，并嚴格執(zhí)行 編制依據(jù) ? 一是根據(jù)市場情況 ? 二是企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和年度經(jīng)營計劃 ? 三是項目立項的可行報告 分類及概述 ? 計劃分為：資金計劃和進度計劃。房地產(chǎn)投資大、周期長，全靠投資者自有資金投入，一是投不起二是不合算。 編制開發(fā)計劃 進行規(guī)劃設(shè)計 組織工程建設(shè) 全力推進營銷 ? 成本控制 至關(guān)重要。這就是我們常說的 全員全過程成本控制。這應(yīng)該是企業(yè)經(jīng)營主要考核的內(nèi)容。各大部分還有小計劃，小計劃服從大計劃，局部計劃服從總體計劃。 編制開發(fā)計劃 進行規(guī)劃設(shè)計 組織工程建設(shè) 全力推進營銷 ? 進度計劃的時間控制：規(guī)劃設(shè)計及報建、市場調(diào)研等正式開工前的準備階段，一般是 612個月，城市管理辦事效率不同而有差異，主體建設(shè)一般是平均五層一個月再加 3個月裝修，一個月驗收。 ? 分期開發(fā)有利于公司控制開發(fā)投資規(guī)模，增加資金周轉(zhuǎn)能力，制定出合理的營銷計劃，降低運作風(fēng)險，便于價格上升，實現(xiàn)價格目標，推動項目整體成功。 ? 分期計劃不管怎么劃分，每一期應(yīng)該相對獨立，組團集中。 進行規(guī)劃設(shè)計 （二）緊扣市場進行規(guī)劃設(shè)計 編制開發(fā)計劃 做好項目的市場定位 ? 一個項目不可能對所有類型的客戶都提供滿意的產(chǎn)品。不根據(jù)項目情況，準確進行市場定位的項目規(guī)劃做得再漂亮也不是好規(guī)劃，將對項目開發(fā)帶來災(zāi)難性的后果。從而與周邊競爭項目形成差異，突出特色。房地產(chǎn)開發(fā)對土地應(yīng)追求最高最佳利用，也就是說在技術(shù)可行、規(guī)劃許可、財務(wù)允許的前提下達到最有效利用。 （ 2）方案最省錢。 ? （ 3）建筑檔次和市場定位相匹配。 編制開發(fā)計劃 進行規(guī)劃設(shè)計 組織工程建設(shè) 全力推進營銷 ? （ 4）以人為本的平面設(shè)計。 ? 二要提高實用率，反對為了追求外立面效果而犧牲房屋使用功能。組織工程建設(shè)，關(guān)鍵要把握經(jīng)濟、進度、質(zhì)量三要素。 ? 防止定位不清。 防止 合同變更 防止 定位不清 防止 重復(fù)施工 防止 設(shè)計變更 防止現(xiàn)場隨意工程變更 編制開發(fā)計劃 進行規(guī)劃設(shè)計 組織工程建設(shè) 全力推進營銷 進度 ? 進度就是保障經(jīng)營計劃的實現(xiàn)。 編制開發(fā)計劃 進行規(guī)劃設(shè)計 組織工程建設(shè) 全力推進營銷 質(zhì)量 ? 質(zhì)量就是保障產(chǎn)品品質(zhì)，是房地產(chǎn)投資的三要素之一，是房地產(chǎn)投資開發(fā)的生命線。 ? 嚴格按建設(shè)部下發(fā)的施工規(guī)范執(zhí)行。 ? 尊重規(guī)律，合理排定工期。沒有銷售就無法實現(xiàn)利潤。 ? 要提煉項目主題、張揚項目優(yōu)點、提升項目形象。 編制開發(fā)計劃 進行規(guī)劃設(shè)計 組織工程建設(shè) 全力推進營銷 一、房地產(chǎn)行業(yè)主要特征 二、如何選擇項目 三、項目投資決策 四、項目在于操作 一看區(qū)位 二看場地條件 三看規(guī)劃條件 四看交易方式 五看付款方式 分析 ，并嚴格執(zhí)行 、進度、質(zhì)量三要素 回顧 謝謝！