【正文】 %，其自有資金收益率為： 投資收益 =（ 2+1） *6%*1= 貸款利息 =2*10%*1= 投資凈收益 == 自有資金收益率 =247。 借款越多越好嗎 ? 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)原理：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)即企業(yè)不能償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，即現(xiàn)金流出大于現(xiàn)金流入而產(chǎn)生的到期不能還本付息的風(fēng)險(xiǎn)。 借貸成本亦隨之增加。因此，有效地控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)： ? 一定要注意短期、中長(zhǎng)期資金的均 衡安排，特別要注意短期負(fù)債的比例 ，避免還債期過(guò)于集中，造成企業(yè)資 金鏈斷裂； ? 做好資產(chǎn)周轉(zhuǎn)期限結(jié)構(gòu)與債務(wù)期限 結(jié)構(gòu)的匹配。 二是向資金提供者支付的報(bào)酬，及資金使用費(fèi)或占用費(fèi) 。但取得這些融資的背后，卻要背負(fù)著巨大的成本。雙方以企業(yè)當(dāng)前的業(yè)績(jī)?yōu)樽h價(jià)基礎(chǔ)確定投資條件，根據(jù)雙方認(rèn)可的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)情況，以具體業(yè)績(jī)指標(biāo)甚至股價(jià)為協(xié)議條件。 案例：恒大地產(chǎn) —對(duì)賭協(xié)議的后果 案例：恒大地產(chǎn) —對(duì)賭協(xié)議的后果 據(jù)公開資料顯示， 2022年 11月，恒大地產(chǎn)與國(guó)際機(jī)構(gòu)投資者德意志銀行、美林及淡馬錫簽訂協(xié)議，以恒大地產(chǎn)三分之一股權(quán)作押，由三家機(jī)構(gòu)投資者以總價(jià) 4億美元認(rèn)購(gòu)其 8億股可換股優(yōu)先股。 如無(wú)法上市，其將以現(xiàn)行市盈率回購(gòu)相關(guān)投資者的股份。即便能上市，其成本也是非常高昂。 （ 2）項(xiàng)目前期規(guī)劃報(bào)建時(shí)應(yīng)注意分證： 為發(fā)揮資源的最大優(yōu)勢(shì)，充分地利用銀行貸款資金，在前期規(guī)劃報(bào)建時(shí)，可根據(jù)項(xiàng)目的大小，考慮分拆工程規(guī)劃許可證和施工證，拆分成若干期，能為今后的融資工作帶來(lái)靈活和便利。否則，公司必須根據(jù)工程建設(shè)資金需求金額和時(shí)點(diǎn)發(fā)放貸款，使用多少金額，發(fā)放多少金額。反之，則盡量按年度甚至更長(zhǎng)的時(shí)間調(diào)整利率。例如在付款方式設(shè)定時(shí)盡可能減少多期付款方式；在折扣方面設(shè)置一定比例的按時(shí)簽約折扣；折扣向一次性付款傾斜等。 、充分利用法律手段保證按期付款的嚴(yán)肅性。 要加快按揭款的發(fā)放速度，首先，充分調(diào)動(dòng)代理公司、律師行力量，責(zé)任到人，催收按揭資料，按揭資料齊全后方可進(jìn)行代理費(fèi)結(jié)算；其次，在保證開發(fā)貸款銀行優(yōu)先的情況下，引進(jìn)多家銀行，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)壓力促進(jìn)放款速度。 、做好銷售誠(chéng)意金和購(gòu)房定金的管理 首先， 誠(chéng)意金收取、轉(zhuǎn)定和退款等過(guò)程都需要建立相應(yīng)的內(nèi)部控制制度，納入財(cái)務(wù)核算體系管理。 答案：項(xiàng)目的投資回報(bào)率固然重要，資金的周轉(zhuǎn)率也非常重要。 對(duì)于一個(gè)區(qū)域公司來(lái)說(shuō)，要充分考慮到開發(fā)產(chǎn)品的類型，要注重流動(dòng)性強(qiáng)的住宅產(chǎn)品，要盡量保持較高的資產(chǎn)流動(dòng)性和變現(xiàn)能力，不能一味追求占用大量資金且回報(bào)周期較長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)統(tǒng)計(jì)，富力在珠江新城擁有 15個(gè)項(xiàng)目，大部分是寫字樓和高價(jià)酒店，僅在廣州、北京、天津三地現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)開發(fā)將會(huì)耗掉資金 ，3年平均投入 。 由于市場(chǎng)發(fā)生較大的變化，加之 2022年投入了大量資金高價(jià)拿地，回歸 A股的失敗， 08年的銷售額大大低于預(yù)期（ 08年富力的銷售收入160億元，只是與 07年持平，只完成計(jì)劃的 66%），富力地產(chǎn)資金和財(cái)務(wù)狀況陷入了比較困難的局面。 在經(jīng)濟(jì)高潮、市場(chǎng)形勢(shì)好、資金面寬松時(shí)期，市場(chǎng)往往用土地貯備的數(shù)量來(lái)衡量房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力和規(guī)模；但在經(jīng)濟(jì)衰退和貨幣政策從緊的壓力下，對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)更注重資產(chǎn)的流動(dòng)性，包括現(xiàn)金結(jié)存有多大，現(xiàn)金流入是否為正，負(fù)債率有多高以及流動(dòng)比例等指標(biāo)。 賬面留存資金與與資金需求盡可能匹配 ，滿足未來(lái)一個(gè)月資金需求 。 工程結(jié)算要留足額的工程質(zhì)保金。 資金使用中容易產(chǎn)生的問(wèn)題 資金撥付的手續(xù)不完善，審批不嚴(yán)；資金使用的計(jì)劃性不強(qiáng)，資金支出有較大隨意性。 資金管理相關(guān)制度主要內(nèi)容介紹 、賬戶管理制度： （ 1）賬戶的開立與注銷必須經(jīng)過(guò)公司董事長(zhǎng)審批同意。 （ 5）公司的所有資金必須納入法定賬戶管理， 不得坐收坐支，嚴(yán)禁賬外循環(huán)和違規(guī)設(shè)立“小金庫(kù)”。 、資金使用及付款審批制度： （ 1）資金實(shí)行預(yù)算管理，各公司必須按資金計(jì)劃使用資金，防止計(jì)劃外的資金支出。付款申請(qǐng)需提交相關(guān)證明材料。 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 一 稅務(wù)籌劃的重要作用 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 四 主要稅種的籌劃思路 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 二 主要稅種及面臨的稅務(wù)環(huán)境 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 三 稅務(wù)籌劃的主要思路及原則 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 五 稅務(wù)籌劃需注意的問(wèn)題 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 V 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)籌劃 ?房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，一直是國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，是企業(yè)的一種剛性支出。 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 一 稅務(wù)籌劃的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)涉及的主要稅種 稅項(xiàng) 計(jì)稅基礎(chǔ) 稅率或備注 土地增值稅 銷售收入減扣除金額 30%60% 企業(yè)所得稅 稅前利潤(rùn) 25% 契稅 房產(chǎn)銷售額、土地出讓金 3%5% 營(yíng)業(yè)稅 項(xiàng)目銷售收入或租金 5% 城市維護(hù)建設(shè)稅 營(yíng)業(yè)稅 7% 教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅 3% 房產(chǎn)稅 租金、房產(chǎn)原值 12% 印花稅 銷售合同或工程、建安合同金額 %% 防洪費(fèi) 銷售收入 % 土地使用稅 按占地面積計(jì)算 依當(dāng)?shù)囟惙? 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 二 主要稅種及面臨的稅務(wù)環(huán)境 ? 房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)較重 ? 房地產(chǎn)年度稅負(fù)一般占營(yíng)業(yè)收入 20%以上，接近甚至超過(guò)企業(yè)當(dāng)年實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)，如果加上項(xiàng)目清算時(shí)要繳的大筆土地增值稅、企業(yè)所得稅，項(xiàng)目真正的稅負(fù)占項(xiàng)目收入的比重會(huì)更高。 ? 稅收與經(jīng)營(yíng)形式直接相關(guān)，稅務(wù)籌劃貫穿 項(xiàng)目始終，是個(gè)動(dòng)態(tài)管理過(guò)程，特別是在項(xiàng) 目運(yùn)作的前期進(jìn)行籌劃尤為重要。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)要具有 稅收籌劃意識(shí)，積極從項(xiàng)目前期著手籌劃，根據(jù)稅收籌劃需要安排相應(yīng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，在開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)中實(shí)行稅負(fù)的動(dòng)態(tài)管理，真正實(shí)現(xiàn)節(jié)流的作用。 ? 土地增值稅籌劃思路 ? 營(yíng)業(yè)稅籌劃思路 ? 企業(yè)所得稅籌劃思路 ? 其他稅種籌劃思路 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 四 主要稅種的籌劃思路 ? 土地增值稅稅率 按照增值率的高低，土地增值稅的稅率有 30%、 40%、 50%、 60%四檔，最高稅率達(dá) 60%！土地增值稅是超額累進(jìn)稅，分段征收，具體見右圖： (0, 50%] (50%, 100%] (100%, 200%] （ 200%， ∞） 增值率 60% 50% 40% 30% 稅率 增值額 土地增值稅籌劃思路 ? 土地增值稅計(jì)算公式 ? 土地增值稅 =增值額 稅率 扣除項(xiàng)目金額 速算扣除系數(shù) ? 增值額 =房地產(chǎn)銷售收入 扣除項(xiàng)目金額 ? 扣除項(xiàng)目金額 =直接開發(fā)成本 +開發(fā)費(fèi)用（可按開發(fā)成本的 10%核定） +加計(jì)扣除（直接開發(fā)成本的 20%） +流轉(zhuǎn)稅費(fèi) 普通住宅增值率不超過(guò) 20%時(shí)免交土地增值稅 合理利用稅收優(yōu)惠政策 ? 稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20%的，免征土地增值稅。 普通住宅增值率不超過(guò) 20%時(shí)免交土地增值稅 (續(xù) ) 合理利用稅收優(yōu)惠政策 ? 以下表普通住宅定價(jià)為例，價(jià)格定為 5900元 /方時(shí)，毛利率為%、增值率為 %，不用交土地增值稅，利潤(rùn)較 6000元 /方的定價(jià)還大一些。通過(guò)與冼村簽訂合作開發(fā)協(xié)議并向國(guó)家支付少量地價(jià)款后，廣州公司實(shí)現(xiàn)了國(guó)土證上的加名，并與冼村按比例享有項(xiàng)目的權(quán)益。 爭(zhēng)取核定征收 ? 稅務(wù)機(jī)關(guān)在賬冊(cè)不齊等特殊情況下可按不低于預(yù)征率的水平進(jìn)行土地增值稅的核定征收，因此，在某些高毛利的項(xiàng)目上核定征收與據(jù)實(shí)清算最終所繳稅款將存在巨大差異，積極爭(zhēng)取土地增值稅的核定征收將是有效降低稅負(fù)的途徑之一。 合理分解收入 銷售收入方面的籌劃 ? 銷售是實(shí)現(xiàn)收入、回收資金的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，稅負(fù)與銷售收入呈正向關(guān)系，銷售方面的籌劃重點(diǎn)在于采用靈活的銷售方式，合理分解收入，以降低稅基或適用稅率。 股權(quán)出售代替實(shí)物出售 銷售收入方面的籌劃 ? 如目前在某項(xiàng)目中有一辦公樓準(zhǔn)備出售，如果某客戶愿意在我司稍微降低售價(jià)的情況下以股權(quán)形式整體購(gòu)買，則可以做如下籌劃： ? 主要利用股權(quán)交易不交納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅的稅法規(guī)定。則我們可以 6,000萬(wàn)元成立殼公司，將此辦公樓整體先以 3萬(wàn)元 /方的價(jià)格出售給先成立的殼公司，而后將整個(gè)殼公司的股權(quán)以 ，相當(dāng)于以出售股權(quán)的形勢(shì)代替出售實(shí)物（股權(quán)出售環(huán)節(jié)不需要交納營(yíng)業(yè)稅及契稅）。 合理分?jǐn)傢?xiàng)目成本 成本方面的籌劃 ? 各公司應(yīng)充分利用綜合開發(fā)優(yōu)勢(shì)，在政策許可的前提下，對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行合理分?jǐn)?，包括持有物業(yè)與銷售物業(yè)之間、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅之間、公建配套設(shè)施等，尋求最佳稅收效益。 ? 該政策從 2022年 1月 1日開始實(shí)行，修改了國(guó)稅函 [2022]299號(hào)文件按預(yù)征利潤(rùn)率 20%預(yù)征的規(guī)定，在一定程度上緩解了企業(yè)預(yù)繳時(shí)的資金壓力。 ? 如將一直虧損的物業(yè)公司由地產(chǎn)公司的子公司轉(zhuǎn)為 其分公司，則物業(yè)公司的虧損可以抵銷地產(chǎn)公司的 應(yīng)納稅所得額，降低企業(yè)所得稅。 ? 固定在當(dāng)?shù)貫閿?shù)不多的幾家酒店消費(fèi)，一則經(jīng)常消費(fèi)可能會(huì)優(yōu)惠； ? 在消費(fèi)類別模糊時(shí)，提請(qǐng)開具會(huì)議費(fèi)發(fā)票、差旅費(fèi)發(fā)票、住宿費(fèi)發(fā)票，減少進(jìn)入業(yè)務(wù)招待費(fèi)中核算的餐飲發(fā)票。 營(yíng)業(yè)稅籌劃思路 將不同稅率的業(yè)務(wù)分開核算 ? 如高爾夫球場(chǎng)餐飲（服務(wù)業(yè)， 5%）和打球收入（娛樂(lè)業(yè)，20%），將裝修房銷售分為毛坯房銷售 （ 5%）和委托裝修業(yè)務(wù)（ 3%）。 ? 對(duì)于轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目全額征收營(yíng)業(yè)稅 。 、房產(chǎn)稅籌劃思路 ? 分割租金 ? 公司對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，往往同時(shí)收取租金和物業(yè)管理費(fèi)，租金需要繳納房產(chǎn)稅而物業(yè)管理費(fèi)不涉及房產(chǎn)稅的繳納，因此，可以適當(dāng)降低租金、提高物業(yè)管理費(fèi)，在總收入不變的前提下，降低房產(chǎn)稅稅賦。 ? 通過(guò)收購(gòu)獲取的項(xiàng)目 ? 收購(gòu)分為資產(chǎn)收購(gòu)和股權(quán)收購(gòu)： ? 從開發(fā)企業(yè)角度而言，盡量采取資產(chǎn)收購(gòu)的方式，取得與收購(gòu)金額一致的成本發(fā)票，以確?？梢院戏ǖ牡挚鄱惪?，特別是增值稅。 會(huì)所的成本分?jǐn)傇瓌t ? 除政府明確其權(quán)屬不歸開發(fā)商的會(huì)所之外，其他會(huì)所無(wú)論是否確權(quán)至開發(fā)商名下，均應(yīng)參與成