【正文】 ，銷售方面的籌劃重點在于采用靈活的銷售方式，合理分解收入，以降低稅基或適用稅率。 ? 在合法的情況下，若能通過業(yè)務類型的調整，將部分房產銷售收入轉化為其他非房產銷售名目的收入，則可以降低項目的增值率和稅基，最終降低土地增值稅。 合理調整銷售物業(yè)和持有物業(yè)的比例 銷售收入方面的籌劃 ? 房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的物業(yè)用于自用或其他商業(yè)用途，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅。在滿足項目現(xiàn)金流要求的前提下，對毛利率高的商業(yè)物業(yè)可用通過持有出租，減少對外出售比例，減少和推遲土地增值稅的繳交。 股權出售代替實物出售 銷售收入方面的籌劃 ? 如目前在某項目中有一辦公樓準備出售，如果某客戶愿意在我司稍微降低售價的情況下以股權形式整體購買，則可以做如下籌劃： ? 主要利用股權交易不交納營業(yè)稅和土地增值稅的稅法規(guī)定。 若辦公樓出售時已有產權證：可先將辦公樓整體以相對較低價格投資成立項目公司、而后出售項目公司股權；或者先以貨幣資金作為注冊資本成立新的全資子公司，而后以辦公樓整體對其進行增資（可免契稅）； 若辦公樓無產權證：先成立空殼項目公司、再將辦公樓整體以相對較低價格出售給此公司、而后出售空殼公司股權。 股權出售代替實物出售 銷售收入方面的籌劃 ? 目前在某項目中有一辦公樓準備出售，此辦公樓面積為 2,000平米，建造成本為 800萬元，可以 /方價格推向市場，此時總售價為 ，土地增值稅為 5,788萬元，總體稅負為7,767萬元 (占收入的 63%)。 ? 舉例： ? 如果某客戶愿意以 6萬元 /方的價格整體購買，并愿意配合我司進行籌劃。則我們可以 6,000萬元成立殼公司，將此辦公樓整體先以 3萬元 /方的價格出售給先成立的殼公司，而后將整個殼公司的股權以 ，相當于以出售股權的形勢代替出售實物（股權出售環(huán)節(jié)不需要交納營業(yè)稅及契稅）。 ? 此時，土地增值稅為 2,291萬元，降低 3,497萬元； 稅負總額為4,774萬元，節(jié)稅 2,993萬元。 按占地面積來分攤地價 成本方面的籌劃 ? 項目中有別墅、商業(yè)與住宅等不同物業(yè)，地價可以按建筑面積與按占地面積兩種方式進行分攤，同等建面的別墅占地面積較住宅大得多，且別墅毛利率較住宅要高，因此，按占地面積分攤時別墅分得的土地成本更多。 ? 當項目規(guī)劃有不同的物業(yè)形態(tài)時，建議在可行的情況下對國土證進行分證，高增值率物業(yè)（如別墅）單獨出具國土證和規(guī)劃證，以利于項目分期清算時按占地面積分配地價，降低別墅物業(yè)增值率水平。 合理分攤項目成本 成本方面的籌劃 ? 各公司應充分利用綜合開發(fā)優(yōu)勢，在政策許可的前提下，對成本費用進行合理分攤，包括持有物業(yè)與銷售物業(yè)之間、普通標準住宅與非普通標準住宅之間、公建配套設施等，尋求最佳稅收效益。 適當加大稅前扣除的成本和費用 成本方面的籌劃 ? 毛利率在 %以上的普通住宅和毛利率在 27%以上的非普通住宅項目將達到土地增值稅的繳納標準，因此，當物業(yè)毛利率在上述標準附近時，房地產開發(fā)企業(yè)可通過適當增加開發(fā)項目投資，通過降低適用的稅率等級，如從增值率從 20%下降至19%，達到免征條件，起到一舉多得的作用。 ? 既增加開發(fā)成本和稅前扣除的加計費用、降低土地增值稅，又能通過增加投入提升項目品質，有利于促進房地產的銷售。 企業(yè)所得稅籌劃思路 ? 房地產業(yè)企業(yè)所得稅適用的最新法規(guī)為 《 房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法 》 （國稅發(fā) [2022]31號文），即企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入（完工前后都叫收入）， 應先按預計計稅毛利率 15%分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額； 開發(fā)產品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成 本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。 ? 該政策從 2022年 1月 1日開始實行，修改了國稅函 [2022]299號文件按預征利潤率 20%預征的規(guī)定，在一定程度上緩解了企業(yè)預繳時的資金壓力。 企業(yè)所得稅籌劃思路 ? 企業(yè)所得稅計算公式 ? 預收當期企業(yè)所得稅 =（當期收到的預售房款 15%+當期其他結轉項目稅前利潤） 25% ? 結轉收入當期繳企業(yè)所得稅 =（當期結轉的稅前利潤 結轉收入 15%） 25% 企業(yè)所得稅籌劃思路 ? 舉例 ? 某地產公司只開發(fā)一個項目，企業(yè)所得稅按季度繳納，項目在 3月開盤，當月即收取預售房款 20220萬元，期間費用 1000萬元，則當期需要預繳企業(yè)所得稅為： （ 20220 15%1000） 25%=500萬元 ? 若這 2億元預售房款在年底交樓確認為收入，相應會計利潤調整得到的應納所得稅額為 4000萬元，對應結轉成本為 14000萬元，真實的毛利為 6000萬元，則結轉收入時需要補繳企業(yè)所得稅： （ 400020220*15%） *25%=250萬元 企業(yè)所得稅籌劃思路 充分利用地方優(yōu)惠政策 ? 新稅法規(guī)定，企業(yè)所得稅地稅分成的部分在一定條件下可以讓企業(yè)享受優(yōu)惠，當?shù)囟惥謸碛幸欢ǖ淖灾鳈?。因此，對于部分地區(qū)為了吸引投資，而讓利這部分稅收或實施稅收返還政策的地區(qū)，應積極申請享受優(yōu)惠，為企業(yè)降低企業(yè)所得稅支出； 合并納稅 ? 新所得稅法規(guī)定：居民企業(yè)在中國境內設立不具有法人 資格的營業(yè)機構的，應當匯總計算并繳納企業(yè)所得稅 ?？梢岳眯缕髽I(yè)所得稅中居民企業(yè)合并納稅的政 策，將虧損的公司由法人改為分公司的模式來降 低企業(yè)所得稅。 ? 如將一直虧損的物業(yè)公司由地產公司的子公司轉為 其分公司，則物業(yè)公司的虧損可以抵銷地產公司的 應納稅所得額，降低企業(yè)所得稅。 企業(yè)所得稅籌劃思路 爭取核定征收的方式、適用較低檔率的稅收 ? 公司目前經營的某些項目開發(fā)經歷的時間較長、項目易手次數(shù)較多，而且前期相關成本、資料不全，應盡早與主管稅局溝通，最大程度爭取所得稅核定征收。 企業(yè)所得稅籌劃思路 業(yè)務招待費 需要注意的方面 ? 新企業(yè)所得稅法實施條例規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的與生產經營活動有關的業(yè)務招待費支出，按照發(fā)生額的 60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業(yè)）收入的 5‰ 。即如果消費 10000元，按原來稅法規(guī)定是不用交稅的，而現(xiàn)在則還需要交 1000元的所得稅。 ? 固定在當?shù)貫閿?shù)不多的幾家酒店消費，一則經常消費可能會優(yōu)惠； ? 在消費類別模糊時，提請開具會議費發(fā)票、差旅費發(fā)票、住宿費發(fā)票，減少進入業(yè)務招待費中核算的餐飲發(fā)票。 營業(yè)稅籌劃思路 ? 營業(yè)稅是對提供勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產而征收的稅金。稅法規(guī)定，房地產企業(yè)收到房款后就要交營業(yè)稅，而不論是否結轉收入，稅率為 5%。 ? 例如， A房地產公司 2022年商品房銷售回籠 170億，共需交 億的營業(yè)稅。 營業(yè)稅籌劃思路 將不同稅率的業(yè)務分開核算 ? 如高爾夫球場餐飲（服務業(yè)， 5%）和打球收入（娛樂業(yè)，20%），將裝修房銷售分為毛坯房銷售 （ 5%）和委托裝修業(yè)務（ 3%）。 營業(yè)稅差額繳納 ? 稅法規(guī)定：單位銷售或轉讓其購置或抵債得來的不動產、受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。 ? 例如 ,我司 2022年購置一處房產，原值為 100萬元， 2022年 10月以 250萬元的價格對外出售，則此時營業(yè)稅為 (250100) 5%=。 營業(yè)稅籌劃思路 營業(yè)稅差額繳納 (續(xù) ) ? 需要注意的是，轉讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉讓無形資產”稅目中“轉讓土地使用權”項目征收營業(yè)稅。 ? 對于轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產”稅目全額征收營業(yè)稅 。 、房產稅籌劃思路 ? 自用性物業(yè)： 自用經營性物業(yè)，其房產稅稅率為 %，稅基為房產原值扣除一定比例。經營性物業(yè)主要通過合理分攤成本，適當降低物業(yè)原值，達到降低房產稅稅賦的目的。 ? 出租性物業(yè) ： 出租性物業(yè)主要以獲取的租金為計稅基數(shù)，稅率為 12%。 、房產稅籌劃思路 ? 分割租金 ? 公司對外出租經營性物業(yè)，往往同時收取租金和物業(yè)管理費，租金需要繳納房產稅而物業(yè)管理費不涉及房產稅的繳納，因此，可以適當降低租金、提高物業(yè)管理費，在總收入不變的前提下，降低房產稅稅賦。 ? 轉租 ? 依規(guī)定，房產稅由產權所有人繳納，若先將公司自有部分物業(yè)以相較低價格租給全資子公司，而后由子公司對外以市價轉租，則可降低房產稅稅基。 、契稅籌劃思路 ? 將土地轉到全資子公司名下時免契稅 ? 《 關于全資子公司承受母公司資產有關契稅政策的通知 》 （國稅函 [2022]514號）明確規(guī)定：公司制企業(yè)在重組過程中，以名下土地、房屋權屬對其全資子公司進行增資，屬同一投資主體內部資產劃轉，對全資子公司承受母公司土地、房屋權屬的行為，不征收契稅。 ? 股權變更不需要繳納契稅 ? 《 財政部、國家稅務總局關于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知 》 （財稅 [2022]175號）明確規(guī)定：在股權轉讓中，單位、個人承受企業(yè)股權，企業(yè)土地、房屋權屬不發(fā)生轉移，不征收契稅。 ? 通過收購獲取的項目 ? 收購分為資產收購和股權收購： ? 從開發(fā)企業(yè)角度而言，盡量采取資產收購的方式，取得與收購金額一致的成本發(fā)票，以確?？梢院戏ǖ牡挚鄱惪?，特別是增值稅。 ? 采取股權收購方式時，盡量以接近被收購項目成本發(fā)票的金額收購；對于溢價的部分，盡量要求被收購方提供能進入成本的發(fā)票，以提高可扣除成本金額； ? 無論是資產收購還是股權收購的方式，都需要加強對成本發(fā)票合法合規(guī)性審查。 不同的項目獲取方式需要關注的方面 3 財務在企業(yè)經營管理中的重要作用 房地產行業(yè)相關稅法 3 財務在企業(yè)經營管理中的重要作用 五 稅務籌劃應注意的問題 ? 招拍掛方式項目 ? 獲取包括多種類型物業(yè)（如別墅和高爾夫球場）的項目土地時，如能協(xié)調國土相關部門，在國土出讓金額一定情況下，明確不同物業(yè)類型的單方地價成本，提高高增值率物業(yè)的地價，可有效降低整體稅負 。 不同的項目獲取方式需要關注的方面 (續(xù) ) ? 拆遷項目 ? 需要做好拆遷補償合同的簽訂，完善拆遷及補償手續(xù)，取得相應稅務機關認可的拆遷票據(jù)。 會所的成本分攤原則 ? 除政府明確其權屬不歸開發(fā)商的會所之外，其他會所無論是否確權至開發(fā)商名下，均應參與成本的分攤。具體分攤方法為：土建、裝修等成本按照建筑面積與其他物業(yè)一起平均分攤，會所不參與項目地價款、市政配套費、綠化工程、配套設施等其他成本的分攤。 成本結轉及分攤原則 車位的成本分攤原則 成本結轉及分攤原則 ? 能夠確權在開發(fā)商名下的 ,僅參與建安等與其直接相關的成本的分攤 ,不參與地價、市政配套費、商品房裝修、配套設施、綠化等與其不相關成本的分攤；無法確權在開發(fā)商名下的車位，不參與成本的分攤。 謝 謝 !