【正文】 作用。 1*100%=40% 方案二：投資收益 =（ 5+1） *20%*1= 貸款利息 =5*10%*1= 投資凈收益 == 自有資金收益率 =247。按照貸款資金使用目的和方式的不同，房地產(chǎn)貸款主要有以下兩種類型： 項(xiàng)目開發(fā)貸款， 是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的貸款。 （ 1）公司債 ：由上市公司通過資本市場(chǎng)（通過交易所市場(chǎng)）為籌集長期資金而向一般大眾舉債，承諾于指定到期日向債權(quán)人無條件支付票面金額，并于固定期間按期依據(jù)約定利率支付利息。 四證齊全： 項(xiàng)目符合向金融機(jī)構(gòu)融資的條件，貸款用于支付工程款。 、要注意資金來源和使用的時(shí)間節(jié)點(diǎn)的匹配，防止出現(xiàn)階段性的資金缺口 某公司編制全年資金計(jì)劃，現(xiàn)金流入 15億元（銷售回籠 10億元，銀行貸款 5億元），現(xiàn)金流出 13億元，結(jié)余 2億元，全年實(shí)現(xiàn)資金平衡。 例如：某項(xiàng)目公司全年銷售任務(wù) 12億元，銷售均價(jià)預(yù)計(jì)為 8000元/方，該項(xiàng)目全年平均在建面積 30萬方，安排銷售費(fèi)用 5000萬元，管理費(fèi)用 1000萬元。 （ 2）銷售回籠與年度銷售任務(wù)相匹配。資金安排要量力而行，留有余地，切忌滿打滿算，或留有缺口。資金平衡計(jì)劃的編制和有效實(shí)施反映了一個(gè)公司的財(cái)務(wù)管理水平。資金充裕，房地產(chǎn)企業(yè)才能得到較好地生存和發(fā)展，一旦資金斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)出現(xiàn)爛尾，甚至企業(yè)破產(chǎn)。一個(gè)成熟的企業(yè)必須具有完善的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和預(yù)警措施。 資金平衡計(jì)劃見下表： 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 Ⅱ 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金平衡計(jì)劃 X公司 XX年資金平衡計(jì)劃表 項(xiàng) 目 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 合 計(jì) 一、 資金 支出 土地費(fèi)用 建設(shè)成本 償還貸款 稅費(fèi)支出 其他支出 合 計(jì) 二、 資金 來源 股東投入 借入資金 銷售回籠 其他來源 合 計(jì) 資金盈缺 編制資金平衡計(jì)劃包括兩個(gè)層面： 一是在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行可研論證階段，編制 項(xiàng)目整體資金平衡計(jì)劃 。 具備對(duì)外融資條件一定要主動(dòng)從市場(chǎng)上獲取資金，不要僅依靠股東的投入。 例如：某公司計(jì)劃全年簽約金額 10億元（全年銷售），年初有上年簽約未回籠金額 2億元，而全年安排銷售回籠 7億元。 兩項(xiàng)費(fèi)用明顯偏高，按照通常情況，銷售費(fèi)用一般不得超過年度銷售計(jì)劃的 %，那么安排的銷售費(fèi)用不應(yīng)超過 2500萬元；管理費(fèi)用單盤基準(zhǔn)費(fèi)用為 300400萬元，再考慮到項(xiàng)目銷售面積及在建面積進(jìn)行調(diào)整，該項(xiàng)目管理費(fèi)用安排過高。在實(shí)施中，發(fā)現(xiàn)第三、四月出現(xiàn)資金缺口，其銀行借款計(jì)劃在 5月取得，因此，申請(qǐng)向股東提出借款（原計(jì)劃沒有安排），出現(xiàn)時(shí)點(diǎn)性資金缺口。 預(yù)售階段： 取得預(yù)售許可證，開始預(yù)售并回籠資金。公司債監(jiān)管機(jī)構(gòu)往往要求嚴(yán)格債券的信用評(píng)級(jí)和發(fā)債主體的信息披露，特別重視發(fā)債后的市場(chǎng)監(jiān)管工作。 經(jīng)營性物業(yè)貸款， 指銀行將已建成并投入使用的經(jīng)營性物業(yè)長期穩(wěn)定收入作為分期還款來源的一種物業(yè)抵押貸款，貸款資金不限定固定用途。 1*100%=70% 資金籌集主要關(guān)注二個(gè)方面：一是資金來源結(jié)構(gòu)，主要是指投資者籌集各種資金來源而構(gòu)成的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，一般指股東投入資金和企業(yè)借入資金的比例；二是取得資金的成本。 財(cái)務(wù)杠桿負(fù)效應(yīng) 如果借入款項(xiàng)投資取得的效益低于借款成本，將會(huì)產(chǎn)生相反的杠桿效應(yīng)。如果實(shí)際營運(yùn)收入低于預(yù)期，財(cái)務(wù)杠桿將是不利的，將進(jìn)一步加大不利后果，增加投資風(fēng)險(xiǎn)。 籌資產(chǎn)生的成本主要由三部分組成： 一是籌集資金過程中發(fā)生的各種費(fèi)用，即籌資費(fèi)； 如發(fā)行股票的承銷費(fèi)，銀行貸款的手續(xù)費(fèi)等；該項(xiàng)費(fèi)用一般與籌資額度、籌資期限不直接相關(guān)，屬于籌資成本中的固定費(fèi)用。 ? 對(duì)賭協(xié)議是投資方與企業(yè)對(duì)未來不確定情況的一種約定。按照約定， 恒大地產(chǎn)若在 2022年底前實(shí)現(xiàn)上市，機(jī)構(gòu)投資者的回報(bào)不少于 30％；若在 2022年 6月 6日前完成上市，機(jī)構(gòu)投資者的回報(bào)則不少于 40％；如果在 2022年 12月 6日前上市，回報(bào)率不少于 50%，若至 2022年 6月 6日前上市，回報(bào)率不少于 60%，如果在2022年 12月 6日前上市，則機(jī)構(gòu)投資者的回報(bào)不少于 70％。 、辦理銀行貸款需關(guān)注的事項(xiàng) （ 1）合理確定貸款額度： 公司每個(gè)項(xiàng)目均應(yīng)在銀行可接受的范圍內(nèi)爭(zhēng)取最大的貸款額度，一般在總投資的 4060％。要關(guān)注利率的變化趨勢(shì)，在銀行貸款利率處于下降通道時(shí)，貸款利率應(yīng)按季或月調(diào)整。特別可以通過房款回籠情況與費(fèi)用掛鉤等激勵(lì)手段，充分調(diào)動(dòng)代理公司、律所等中介積極性，促進(jìn)房款的快速回籠。為降低擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，公司應(yīng)盡快辦理他項(xiàng)權(quán)證，縮短擔(dān)保期限，盡早解除擔(dān)保責(zé)任。 資金運(yùn)用時(shí)要特別關(guān)注的重點(diǎn)： 要縮短項(xiàng)目的開發(fā)周期項(xiàng)目，加快開發(fā)速度，減少資金的占用。 目前，富力已有 5家五星級(jí)酒店、 2家四星級(jí)酒店、 2個(gè) 幢國際甲級(jí)寫字樓和 2個(gè)購物中心，投資商業(yè)地產(chǎn)沉淀了 較多的資金，而商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營效果并不理想（ 2022年 酒店業(yè)務(wù)虧損 ）。 作為項(xiàng)目公司 ， 為降低資金成本 ， 將盡量減少賬面的資金結(jié)存 ，如有長期閑置資金可考慮提前歸還銀行貸款 ， 或?qū)①Y金調(diào)入母公司 ，由母公司統(tǒng)一調(diào)劑和平衡 。 在工程建設(shè)中往往存在甲方為施工單位代墊工程勞保金、現(xiàn)場(chǎng)水電費(fèi)等，這些款項(xiàng)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清收，保證公司利益不受損害。 （ 4）各級(jí)公司財(cái)務(wù)部門應(yīng)定期對(duì)銀行賬戶進(jìn)行清理，對(duì)于長期不使用、不需用的銀行賬戶應(yīng)及時(shí)予以注銷。對(duì)于未經(jīng)規(guī)定程序?qū)徟虺綑?quán)限審批的款項(xiàng)，出納人員不得支付資金，其他財(cái)務(wù)人員不得辦理有關(guān)財(cái)務(wù)事項(xiàng)。 ?稅務(wù)籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有重要意義，企業(yè)需密切關(guān)注國家宏觀調(diào)控政策的變化，認(rèn)真分析，積極開展稅務(wù)籌劃，變被動(dòng)為主動(dòng)，更好地維護(hù)企業(yè)利益。 ? 提高稅務(wù)籌劃意識(shí)、重視前期籌劃。經(jīng)測(cè)算，毛利率為%與增值率為 20%相對(duì)應(yīng)，毛利率在 %以上的普通住宅將達(dá)到土地增值稅的繳納標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)實(shí)清算將對(duì)公司盈利和現(xiàn)金流產(chǎn)生重大影響。 ? 合作建房有成立公司和不成立公司等多種形式，但不論何種形式，均應(yīng)完善土地過戶手續(xù)，明確合作分配形式，以及分配后股權(quán)比例變化和剩余物業(yè)權(quán)屬利益的歸屬。在滿足項(xiàng)目現(xiàn)金流要求的前提下，對(duì)毛利率高的商業(yè)物業(yè)可用通過持有出租，減少對(duì)外出售比例，減少和推遲土地增值稅的繳交。 ? 當(dāng)項(xiàng)目規(guī)劃有不同的物業(yè)形態(tài)時(shí)，建議在可行的情況下對(duì)國土證進(jìn)行分證，高增值率物業(yè)（如別墅）單獨(dú)出具國土證和規(guī)劃證，以利于項(xiàng)目分期清算時(shí)按占地面積分配地價(jià)，降低別墅物業(yè)增值率水平?？梢岳眯缕髽I(yè)所得稅中居民企業(yè)合并納稅的政 策，將虧損的公司由法人改為分公司的模式來降 低企業(yè)所得稅。 ? 例如， A房地產(chǎn)公司 2022年商品房銷售回籠 170億，共需交 億的營業(yè)稅。 ? 出租性物業(yè) ： 出租性物業(yè)主要以獲取的租金為計(jì)稅基數(shù)，稅率為 12%。 不同的項(xiàng)目獲取方式需要關(guān)注的方面 (續(xù) ) ? 拆遷項(xiàng)目 ? 需要做好拆遷補(bǔ)償合同的簽訂，完善拆遷及補(bǔ)償手續(xù)，取得相應(yīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的拆遷票據(jù)。具體分?jǐn)偡椒椋和两?、裝修等成本按照建筑面積與其他物業(yè)一起平均分?jǐn)偅瑫?huì)所不參與項(xiàng)目地價(jià)款、市政配套費(fèi)、綠化工程、配套設(shè)施等其他成本的分?jǐn)偂? ? 轉(zhuǎn)租 ? 依規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，若先將公司自有部分物業(yè)以相較低價(jià)格租給全資子公司，而后由子公司對(duì)外以市價(jià)轉(zhuǎn)租，則可降低房產(chǎn)稅稅基。 營業(yè)稅差額繳納 ? 稅法規(guī)定：?jiǎn)挝讳N售或轉(zhuǎn)讓其購置或抵債得來的不動(dòng)產(chǎn)、受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額。 企業(yè)所得稅籌劃思路 爭(zhēng)取核定征收的方式、適用較低檔率的稅收 ? 公司目前經(jīng)營的某些項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)歷的時(shí)間較長、項(xiàng)目易手次數(shù)較多，而且前期相關(guān)成本、資料不全，應(yīng)盡早與主管稅局溝通，最大程度爭(zhēng)取所得稅核定征收。 適當(dāng)加大稅前扣除的成本和費(fèi)用 成本方面的籌劃 ? 毛利率在 %以上的普通住宅和毛利率在 27%以上的非普通住宅項(xiàng)目將達(dá)到土地增值稅的繳納標(biāo)準(zhǔn)，因此，當(dāng)物業(yè)毛利率在上述標(biāo)準(zhǔn)附近時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過適當(dāng)增加開發(fā)項(xiàng)目投資，通過降低適用的稅率等級(jí)，如從增值率從 20%下降至19%，達(dá)到免征條件，起到一舉多得的作用。 若辦公樓出售時(shí)已有產(chǎn)權(quán)證：可先將辦公樓整體以相對(duì)較低價(jià)格投資成立項(xiàng)目公司、而后出售項(xiàng)目公司股權(quán)；或者先以貨幣資金作為注冊(cè)資本成立新的全資子公司，而后以辦公樓整體對(duì)其進(jìn)行增資（可免契稅）； 若辦公樓無產(chǎn)權(quán)證：先成立空殼項(xiàng)目公司、再將辦公樓整體以相對(duì)較低價(jià)格出售給此公司、而后出售空殼公司股權(quán)。 ? 某項(xiàng)目總收入 2億元，可扣除金額為 ，則增值額為 9000萬元，增值率為 %，土地增值稅為 3050萬元。因此，在普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售定價(jià)過程中，充分考慮項(xiàng)目增值率的臨界點(diǎn)，尋求銷售收入、土地增值稅之間的最佳利益平衡。 ? 關(guān)注稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)。以保利地產(chǎn)（ 600048）為例，近三年稅負(fù)列表如下： 單位 :億元 。 （ 3）所有的資金的支付必須依據(jù)有效合同、合法憑據(jù)和齊全的手續(xù)，并取得合法有效的票據(jù)，杜絕白條或不規(guī)范憑證、票據(jù)支取資金。 （ 6）各級(jí)公司的會(huì)計(jì)和出納不能由同一人擔(dān)任，開具銀行支票所需的印章必須分由兩人或兩人以上保管，銀行支票印章的保管理人員不得在空白或內(nèi)容填列不全的支票上蓋章。 應(yīng)收款占用資金過大 ，催收不利。 資金使用中容易產(chǎn)生的問題 資金支出與施工進(jìn)度不一致，超進(jìn)度支付工程款。 2022年 12月底，富力地產(chǎn)貨幣資金余額僅 20億元，資產(chǎn)負(fù)債率73%，銀行借款達(dá) 205億元 (一年內(nèi)到期的 95億元 )。特別是現(xiàn)階段，公司處于快速發(fā)展中，要堅(jiān)持以普通住宅的滾動(dòng)開發(fā)為主，商業(yè)地產(chǎn)等經(jīng)營性物業(yè)投入原則上要控制在 20%以內(nèi)。收取過程中需要銷售現(xiàn)場(chǎng)工作人員恪守現(xiàn)場(chǎng)相關(guān)管理規(guī)定，收款記錄實(shí)時(shí)錄入系統(tǒng)，納入管理體系，相關(guān)款項(xiàng)、憑證應(yīng)按日清理及移交做賬，財(cái)務(wù)人員嚴(yán)把審核關(guān)，確保應(yīng)收款項(xiàng)的實(shí)際入賬； 其次， 誠意金轉(zhuǎn)定金后，相關(guān)款項(xiàng)作為銷售房款及時(shí)進(jìn)行賬務(wù)處理； 第三， 換房、退房等特殊業(yè)務(wù)建立完善的登記、審核流程，應(yīng)退還的誠意金，應(yīng)經(jīng)銷售和財(cái)務(wù)部門雙重審核，防止重復(fù)退款。 在認(rèn)購書、買賣合同、按揭須知等法律文件中嚴(yán)格約定違約責(zé)任，充分保護(hù)公司利益；對(duì)惡意拒繳房款及提供資料的客戶要移交法律部及時(shí)處理并嚴(yán)格執(zhí)行，維護(hù)按期付款的嚴(yán)肅性。 房款回籠工作應(yīng)貫穿于銷售的各個(gè)環(huán)節(jié)，保證銷售和回籠的目標(biāo)一致性，將回籠任務(wù)責(zé)任到人，并與業(yè)績掛鉤。 （ 3）貸款擔(dān)?；虻盅簵l件應(yīng)關(guān)注的方面 ：各子公司在抵押不影響銷售的情況下，應(yīng)優(yōu)先使用抵押方式，并提高抵押率，充分利用抵押物資源。 ? 據(jù)有關(guān)資料顯示，截至 2022年 9月 30日，恒大地產(chǎn)總資產(chǎn)約為 148億港元，總負(fù)債已高達(dá) 億港元，