【正文】 *1= 投資凈收益 == 自有資金收益率 =247。負(fù)債率的高低取決于經(jīng) 營者駕馭負(fù)債的能力，關(guān)鍵在于：一是將負(fù)債有效地轉(zhuǎn)化為有效資 產(chǎn)，并通過資產(chǎn)經(jīng)營能產(chǎn)生高于利息支出的效益；二是增加的資產(chǎn) 的變現(xiàn)期低于債務(wù)合同期，保證債務(wù)能及時清償。 借款越多越好嗎 ? 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)原理：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)即企業(yè)不能償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，即現(xiàn)金流出大于現(xiàn)金流入而產(chǎn)生的到期不能還本付息的風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)杠桿的好處是建立在杠桿有利（即投資收益高于借貸利率）的假設(shè)之上的，而這是一種不確定性的假設(shè)。 借貸成本亦隨之增加。 防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 。因此，有效地控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)： ? 一定要注意短期、中長期資金的均 衡安排，特別要注意短期負(fù)債的比例 ，避免還債期過于集中，造成企業(yè)資 金鏈斷裂； ? 做好資產(chǎn)周轉(zhuǎn)期限結(jié)構(gòu)與債務(wù)期限 結(jié)構(gòu)的匹配。 努力降低資金籌集成本 資金成本是指投資者籌集資金時付出的代價(jià)，資金籌集成本是直接關(guān)系到項(xiàng)目收益水平，資本成本高將虧蝕企業(yè)的利潤，甚至使企業(yè)陷于困境。 二是向資金提供者支付的報(bào)酬，及資金使用費(fèi)或占用費(fèi) 。 決定資金成本一般有三個方面的因素： 一是資金使用的時間， 資金占用時間越長，所付費(fèi)用成本越大，反之越??； 二是出資者所要承受的風(fēng)險(xiǎn) ，風(fēng)險(xiǎn)越大，籌資成本越高，反之越??； 三是資金供求狀況 ，資金供應(yīng)緊張時，資金成本越高，資金供大于求時，成本越低。但取得這些融資的背后，卻要背負(fù)著巨大的成本。 為了實(shí)現(xiàn)上市，實(shí)現(xiàn)迅速擴(kuò)張，恒大地產(chǎn)從 2022年不計(jì)成本頻繁拿地，土地儲備由 2022年底的不足 600萬方增加至 4580萬平方米，比 2022年底增加了 9倍，其資金來源主要是與一些機(jī)構(gòu)投資者 簽訂了所謂的 對賭協(xié)議 。雙方以企業(yè)當(dāng)前的業(yè)績?yōu)樽h價(jià)基礎(chǔ)確定投資條件，根據(jù)雙方認(rèn)可的業(yè)績增長情況，以具體業(yè)績指標(biāo)甚至股價(jià)為協(xié)議條件。 這種融資的好處是短期內(nèi)能獲得足夠的現(xiàn)金支持企業(yè)發(fā)展。 案例：恒大地產(chǎn) —對賭協(xié)議的后果 案例：恒大地產(chǎn) —對賭協(xié)議的后果 據(jù)公開資料顯示， 2022年 11月，恒大地產(chǎn)與國際機(jī)構(gòu)投資者德意志銀行、美林及淡馬錫簽訂協(xié)議，以恒大地產(chǎn)三分之一股權(quán)作押，由三家機(jī)構(gòu)投資者以總價(jià) 4億美元認(rèn)購其 8億股可換股優(yōu)先股。 如恒大地產(chǎn)與國際機(jī)構(gòu)投資者德意志銀行、美林及淡馬錫簽定了對賭協(xié)議。 如無法上市，其將以現(xiàn)行市盈率回購相關(guān)投資者的股份。 ? 由于金融危機(jī)的影響，恒大未能按期上市，到目前為此，資本市場依然低迷，恒大地產(chǎn)亦未有上市的跡象。即便能上市，其成本也是非常高昂。 單位：億元 2022年 2022年 2022年 2022年 新增房地產(chǎn) 開發(fā)貸款 1328 2996 3616 1802 全部人民幣 新增貸款 23500 33000 36300 45900 所占比例 % % % % 050010001500202225003000350040002022年 2022年 2022年 2022年0 . 0 0 %3 . 0 0 %6 . 0 0 %9 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 5 . 0 0 %新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款 開發(fā)貸款/ 全部新增貸款如何辦理銀行貸款 、銀行貸款的放款條件 （ 1）自有資金投入占總投資 35％以上，目前由于地價(jià)占總投比例較高，一般地價(jià)支付完畢即可達(dá)到自有資金投入要求； （ 2）項(xiàng)目四證齊全（國土證，用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工證），主要是控制施工證節(jié)點(diǎn)； 、辦理銀行貸款的流程 （ 1）與銀行溝通，擬定貸款方案； （ 2）銀行前、后臺進(jìn)行項(xiàng)目評估； （ 3）銀行審貸會過會； （ 4）落實(shí)四證、抵押、法律文件等相關(guān)放款條件； （ 5）銀行放款；各銀行對公司整體授信仍有存量且放款銀行具備放款規(guī)模； （ 6）銀行貸款資金轉(zhuǎn)出及使用。 （ 2）項(xiàng)目前期規(guī)劃報(bào)建時應(yīng)注意分證： 為發(fā)揮資源的最大優(yōu)勢，充分地利用銀行貸款資金，在前期規(guī)劃報(bào)建時，可根據(jù)項(xiàng)目的大小，考慮分拆工程規(guī)劃許可證和施工證，拆分成若干期，能為今后的融資工作帶來靈活和便利。但由于銷售需要抵押物涂銷，放款后幾個月即開始還款，銀行貸款資金利用效率較低，為提高資金使用效率，可采用母公司擔(dān)保方式。否則，公司必須根據(jù)工程建設(shè)資金需求金額和時點(diǎn)發(fā)放貸款，使用多少金額，發(fā)放多少金額。 （ 5） 貸款成本及利率調(diào)整周期應(yīng)關(guān)注的方面： 力爭獲取市場上最優(yōu)惠的貸款成本條件。反之，則盡量按年度甚至更長的時間調(diào)整利率。加強(qiáng)銷售回籠工作應(yīng)注意以下幾方面內(nèi)容： 、加快銷售簽約。例如在付款方式設(shè)定時盡可能減少多期付款方式；在折扣方面設(shè)置一定比例的按時簽約折扣；折扣向一次性付款傾斜等。 房款回籠需要銷售部門、法律部門、代理公司、律師事務(wù)所、銀行、財(cái)務(wù)部門等多個部門和單位共同努力和配合，要明確各部門崗位責(zé)任及工作流程以提高工作效率。 、充分利用法律手段保證按期付款的嚴(yán)肅性。 銷售回籠應(yīng)注意的環(huán)節(jié) 、加快銀行按揭的辦理。 要加快按揭款的發(fā)放速度，首先，充分調(diào)動代理公司、律師行力量，責(zé)任到人，催收按揭資料，按揭資料齊全后方可進(jìn)行代理費(fèi)結(jié)算；其次，在保證開發(fā)貸款銀行優(yōu)先的情況下，引進(jìn)多家銀行，通過競爭壓力促進(jìn)放款速度。 單位：億元 2022年 2022年 2022年 2022年 新增個人住房 按揭貸款 2513 3630 7648 2832 全部人民幣 新增貸款 23500 33000 36300 45900 所占比例 % % % % 01000202230004000500060007000800090002022年 2022年 2022年 2022年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %新增個人住房按揭貸款 個人住房按揭貸款/ 全部新增貸款、加快他項(xiàng)權(quán)證辦理，解除公司擔(dān)保責(zé)任 根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營慣常做法，在商品房他項(xiàng)權(quán)證辦理并移交按揭銀行前，公司將對客戶按揭貸款承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任，若客戶在此期間未正常還貸造成違約，公司將承擔(dān)回購等擔(dān)保責(zé)任。 、做好銷售誠意金和購房定金的管理 首先， 誠意金收取、轉(zhuǎn)定和退款等過程都需要建立相應(yīng)的內(nèi)部控制制度，納入財(cái)務(wù)核算體系管理。 資金運(yùn)營應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)的流動性 資金使用中容易產(chǎn)生的問題 資金管理相關(guān)制度主要內(nèi)容介紹 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 Ⅳ 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金運(yùn)用 資金運(yùn)營應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)的流動性 項(xiàng)目的投資回報(bào)率越高越好嗎？ 某公司能籌集的資金為 3億元，現(xiàn)有 A、 B、 C三個項(xiàng)目的投資成本均為3億元，其中： A項(xiàng)目投資回報(bào)率為 25%，投資期為 5年； B項(xiàng)目投資回報(bào)率為 20%，投資期為 3年； C項(xiàng)目投資回報(bào)率為 15%，投資期為 2年。 答案：項(xiàng)目的投資回報(bào)率固然重要，資金的周轉(zhuǎn)率也非常重要。 因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說， 資金運(yùn)用的一個重要任務(wù)就是要加快資金周轉(zhuǎn)，以較小的資金流量推動較大的項(xiàng)目周轉(zhuǎn)，使資金產(chǎn)出較高的利潤。 對于一個區(qū)域公司來說，要充分考慮到開發(fā)產(chǎn)品的類型，要注重流動性強(qiáng)的住宅產(chǎn)品，要盡量保持較高的資產(chǎn)流動性和變現(xiàn)能力，不能一味追求占用大量資金且回報(bào)周期較長的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。 案例：富利地產(chǎn) —商業(yè)轉(zhuǎn)型的代價(jià) 富力地產(chǎn)在此輪的市場調(diào)整中遭遇資金緊張困局的重要原因就在于，在過去的幾年中他們將過多的精力和資金投入到商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，沉淀了公司不少的資金。據(jù)統(tǒng)計(jì)，富力在珠江新城擁有 15個項(xiàng)目，大部分是寫字樓和高價(jià)酒店，僅在廣州、北京、天津三地現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)開發(fā)將會耗掉資金 ，3年平均投入 。僅這三個地王項(xiàng)目的低價(jià)，就要承擔(dān)費(fèi)用超過112億元。 由于市場發(fā)生較大的變化，加之 2022年投入了大量資金高價(jià)拿地，回歸 A股的失敗， 08年的銷售額大大低于預(yù)期（ 08年富力的銷售收入160億元，只是與 07年持平，只完成計(jì)劃的 66%），富力地產(chǎn)資金和財(cái)務(wù)狀況陷入了比較困難的局面。由于資金被占用，已經(jīng)讓富力喘不過氣來，為緩解資金緊張局面，不得不高成本融資，08年融資成本比上年增加 231%，公司已一年沒有再購置土地。 在經(jīng)濟(jì)高潮、市場形勢好、資金面寬松時期，市場往往用土地貯備的數(shù)量來衡量房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力和規(guī)模；但在經(jīng)濟(jì)衰退和貨幣政策從緊的壓力下，對一個房地產(chǎn)企業(yè)更注重資產(chǎn)的流動性，包括現(xiàn)金結(jié)存有多大，現(xiàn)金流入是否為正，負(fù)債率有多高以及流動比例等指標(biāo)。 在市場好 、 信貸政策比較寬松的情況下 ， 應(yīng)盡量降低賬上資金余額；相反 ， 可適當(dāng)調(diào)高現(xiàn)金比率（ 5%10%） ， 獲得較穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況 。 賬面留存資金與與資金需求盡可能匹配 ，滿足未來一個月資金需求 。或工程暫估單價(jià)過高，造成提前或超付工程款。 工程結(jié)算要留足額的工程質(zhì)保金。 墊付的各項(xiàng)工程款要及時收回。 資金使用中容易產(chǎn)生的問題 資金撥付的手續(xù)不完善，審批不嚴(yán)；資金使用的計(jì)劃性不強(qiáng)，資金支出有較大隨意性。特別是業(yè)主拖欠的房款要及時收回。 資金管理相關(guān)制度主要內(nèi)容介紹 、賬戶管理制度： （ 1）賬戶的開立與注銷必須經(jīng)過公司董事長審批同意。 （ 3）銀行賬戶必須以本單位的名義開立，不得違反規(guī)定以其他單位或個人的名義開立，嚴(yán)禁將公款私存、出租或出借銀行賬戶。 （ 5）公司的所有資金必須納入法定賬戶管理， 不得坐收坐支，嚴(yán)禁賬外循環(huán)和違規(guī)設(shè)立“小金庫”。 （ 7）資金收支必須及時入賬，做到日清月結(jié)。 、資金使用及付款審批制度： （ 1）資金實(shí)行預(yù)算管理，各公司必須按資金計(jì)劃使用資金，防止計(jì)劃外的資金支出。 （ 2）各級公司應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況制定明確的資金支付審批權(quán)限和程序，各項(xiàng)資金的支付必須嚴(yán)格按規(guī)定權(quán)限和程序?qū)徟?。付款申請需提交相關(guān)證明材料。 （ 4）各級公司的資金不得擅自對外借款和抵押擔(dān)保；如確需，必須經(jīng)集團(tuán)公司審批。 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 一 稅務(wù)籌劃的重要作用 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 四 主要稅種的籌劃思路 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 二 主要稅種及面臨的稅務(wù)環(huán)境 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 三 稅務(wù)籌劃的主要思路及原則 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 五 稅務(wù)籌劃需注意的問題 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 V 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)籌劃