【正文】 產(chǎn)，并通過(guò)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能產(chǎn)生高于利息支出的效益；二是增加的資產(chǎn) 的變現(xiàn)期低于債務(wù)合同期，保證債務(wù)能及時(shí)清償。所得稅法鼓勵(lì)人們 使用財(cái)務(wù)杠桿，即貸款利息可以抵減應(yīng)稅收入， 起到避稅的作用。 發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的前提是，當(dāng)投資收益率大于借貸成本時(shí)，財(cái)務(wù)杠桿是有利的。 1*100%=40% 方案二：投資收益 =（ 5+1） *20%*1= 貸款利息 =5*10%*1= 投資凈收益 == 自有資金收益率 =247。目前，該項(xiàng)融資方式正在探討和政策研究中。按照貸款資金使用目的和方式的不同，房地產(chǎn)貸款主要有以下兩種類(lèi)型： 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款， 是指銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的貸款。一年以?xún)?nèi)的為短期融資券，三年以上的中長(zhǎng)期票據(jù)。 （ 1）公司債 ：由上市公司通過(guò)資本市場(chǎng)（通過(guò)交易所市場(chǎng)）為籌集長(zhǎng)期資金而向一般大眾舉債，承諾于指定到期日向債權(quán)人無(wú)條件支付票面金額，并于固定期間按期依據(jù)約定利率支付利息。其特點(diǎn)：一是所獲得的資金無(wú)須還本付息，新老股東一起分享企業(yè)的贏利與增長(zhǎng)。 四證齊全： 項(xiàng)目符合向金融機(jī)構(gòu)融資的條件，貸款用于支付工程款。 借入資金 主要是向金融機(jī)構(gòu)的貸款、發(fā)行債券和信托的借款等。 、要注意資金來(lái)源和使用的時(shí)間節(jié)點(diǎn)的匹配，防止出現(xiàn)階段性的資金缺口 某公司編制全年資金計(jì)劃，現(xiàn)金流入 15億元（銷(xiāo)售回籠 10億元，銀行貸款 5億元），現(xiàn)金流出 13億元，結(jié)余 2億元，全年實(shí)現(xiàn)資金平衡。 該項(xiàng)安排貸款規(guī)模與項(xiàng)目總投相比偏小。 例如：某項(xiàng)目公司全年銷(xiāo)售任務(wù) 12億元，銷(xiāo)售均價(jià)預(yù)計(jì)為 8000元/方，該項(xiàng)目全年平均在建面積 30萬(wàn)方，安排銷(xiāo)售費(fèi)用 5000萬(wàn)元，管理費(fèi)用 1000萬(wàn)元。 上年認(rèn)購(gòu)未簽約 2億元 本年回籠 8億元 簽約 10億元 （ 3）稅費(fèi)的計(jì)算要依據(jù)有關(guān)要求。 （ 2）銷(xiāo)售回籠與年度銷(xiāo)售任務(wù)相匹配。在實(shí)際編制過(guò)程中，常常出現(xiàn)一些問(wèn)題。資金安排要量力而行，留有余地，切忌滿打滿算，或留有缺口。 二是在項(xiàng)目的實(shí)施階段，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際開(kāi)發(fā)流程，依據(jù)地價(jià)支付要求、施工進(jìn)度、融資時(shí)點(diǎn)、銷(xiāo)售安排等，對(duì) 年度資金平衡計(jì)劃 做出詳細(xì)安排，確保工程按期完成。資金平衡計(jì)劃的編制和有效實(shí)施反映了一個(gè)公司的財(cái)務(wù)管理水平。 上述政策都是從資金上調(diào)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展速度和規(guī)模，從而保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康地發(fā)展。資金充裕，房地產(chǎn)企業(yè)才能得到較好地生存和發(fā)展，一旦資金斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)出現(xiàn)爛尾，甚至企業(yè)破產(chǎn)。3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 保利集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理培訓(xùn)講義 ————房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管理 目錄： 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 Ⅰ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金管理的特點(diǎn)及重要性 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 Ⅳ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金運(yùn)用 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 Ⅱ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金平衡計(jì)劃 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 Ⅲ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金籌集 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 V 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)籌劃 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 Ⅰ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金管理的特點(diǎn)及重要性 在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，資金始終是一項(xiàng)值得高度重視的資產(chǎn)，資金管理更是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容。一個(gè)成熟的企業(yè)必須具有完善的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和預(yù)警措施。 資金的籌措和運(yùn)用能力對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要，財(cái)務(wù)管理就是要通過(guò)合理籌集和有效地使用資金，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。 資金平衡計(jì)劃見(jiàn)下表： 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 Ⅱ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金平衡計(jì)劃 X公司 XX年資金平衡計(jì)劃表 項(xiàng) 目 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 合 計(jì) 一、 資金 支出 土地費(fèi)用 建設(shè)成本 償還貸款 稅費(fèi)支出 其他支出 合 計(jì) 二、 資金 來(lái)源 股東投入 借入資金 銷(xiāo)售回籠 其他來(lái)源 合 計(jì) 資金盈缺 編制資金平衡計(jì)劃包括兩個(gè)層面： 一是在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行可研論證階段，編制 項(xiàng)目整體資金平衡計(jì)劃 。這一階段 重點(diǎn)是合理安排資金使用 。 具備對(duì)外融資條件一定要主動(dòng)從市場(chǎng)上獲取資金，不要僅依靠股東的投入。 （ 1）項(xiàng)目投入的資金與計(jì)劃開(kāi)工量相符。 例如：某公司計(jì)劃全年簽約金額 10億元（全年銷(xiāo)售），年初有上年簽約未回籠金額 2億元，而全年安排銷(xiāo)售回籠 7億元。 例如： 某項(xiàng)目全年預(yù)計(jì)銷(xiāo)售回籠 10億元，假設(shè)該項(xiàng)目當(dāng)年尚未完工交樓，安排各種稅款支出 。 兩項(xiàng)費(fèi)用明顯偏高，按照通常情況，銷(xiāo)售費(fèi)用一般不得超過(guò)年度銷(xiāo)售計(jì)劃的 %，那么安排的銷(xiāo)售費(fèi)用不應(yīng)超過(guò) 2500萬(wàn)元；管理費(fèi)用單盤(pán)基準(zhǔn)費(fèi)用為 300400萬(wàn)元，再考慮到項(xiàng)目銷(xiāo)售面積及在建面積進(jìn)行調(diào)整，該項(xiàng)目管理費(fèi)用安排過(guò)高。按照項(xiàng)目總投 18億元的50%匡算貸款規(guī)模約為 9億元，當(dāng)年四證齊全面積占總建面的 1/2，則應(yīng)安排 1/2的貸款規(guī)模發(fā)放，即 4億元左右。在實(shí)施中，發(fā)現(xiàn)第三、四月出現(xiàn)資金缺口，其銀行借款計(jì)劃在 5月取得，因此，申請(qǐng)向股東提出借款（原計(jì)劃沒(méi)有安排），出現(xiàn)時(shí)點(diǎn)性資金缺口。根據(jù)目前的規(guī)定，在項(xiàng)目自有資金投入到達(dá)到項(xiàng)目整體投資的 35%，并且四證齊全后，可申請(qǐng)項(xiàng)目貸款，銀行貸款額度一般占項(xiàng)目總投資的 4060%； 銷(xiāo)售回籠款 即向購(gòu)房業(yè)主收取的房款。 預(yù)售階段： 取得預(yù)售許可證，開(kāi)始預(yù)售并回籠資金。二是一次融資資金量較大，可以長(zhǎng)期使用；三是改善資本結(jié)構(gòu)，有效降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，進(jìn)一步擴(kuò)大銀行借款等間接融資空間；四是對(duì)由于每股收益和凈資產(chǎn)收益率的攤薄，對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)要求很高，經(jīng)營(yíng)壓力加大。公司債監(jiān)管機(jī)構(gòu)往往要求嚴(yán)格債券的信用評(píng)級(jí)和發(fā)債主體的信息披露，特別重視發(fā)債后的市場(chǎng)監(jiān)管工作。融資券不對(duì)社會(huì)公眾發(fā)行，只對(duì)銀行間債券市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)投資人發(fā)行，在銀行間債券市場(chǎng)交易。 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款， 指銀行將已建成并投入使用的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定收入作為分期還款來(lái)源的一種物業(yè)抵押貸款，貸款資金不限定固定用途。 結(jié)論：房地產(chǎn)企業(yè)主要是靠融資做大做強(qiáng)的，可見(jiàn)資金籌集對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展是非常重要的。 1*100%=70% 資金籌集主要關(guān)注二個(gè)方面：一是資金來(lái)源結(jié)構(gòu)，主要是指投資者籌集各種資金來(lái)源而構(gòu)成的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，一般指股東投入資金和企業(yè)借入資金的比例；二是取得資金的成本。 借貸資金與自有資金的比例越大，財(cái)務(wù)杠桿的作用越大，此時(shí)，投資收益會(huì)越高。 財(cái)務(wù)杠桿負(fù)效應(yīng) 如果借入款項(xiàng)投資取得的效益低于借款成本，將會(huì)產(chǎn)生相反的杠桿效應(yīng)。 企業(yè)必須在風(fēng)險(xiǎn)與收益之間找到一個(gè)平衡點(diǎn)，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如果實(shí)際營(yíng)運(yùn)收入低于預(yù)期，財(cái)務(wù)杠桿將是不利的，將進(jìn)一步加大不利后果，增加投資風(fēng)險(xiǎn)。 發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般由于債務(wù)資金期限結(jié)構(gòu)安排不當(dāng)或者由于資金收支預(yù)算與實(shí)際不符而產(chǎn)生的支付危機(jī)。 籌資產(chǎn)生的成本主要由三部分組成： 一是籌集資金過(guò)程中發(fā)生的各種費(fèi)用，即籌資費(fèi)； 如發(fā)行股票的承銷(xiāo)費(fèi)，銀行貸款的手續(xù)費(fèi)等；該項(xiàng)費(fèi)用一般與籌資額度、籌資期限不直接相關(guān)，屬于籌資成本中的固定費(fèi)用。 案例：恒大地產(chǎn) —對(duì)賭協(xié)議的后果 恒大地產(chǎn)是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司國(guó)際化融資金額最大的，歷年累計(jì)在國(guó)際資本市場(chǎng)募集資金 18億美元。 ? 對(duì)賭協(xié)議是投資方與企業(yè)對(duì)未來(lái)不確定情況的一種約定。但一旦不能滿足對(duì)賭條件，企業(yè)將付出高昂代價(jià)。按照約定， 恒大地產(chǎn)若在 2022年底前實(shí)現(xiàn)上市，機(jī)構(gòu)投資者的回報(bào)不少于 30％；若在 2022年 6月 6日前完成上市，機(jī)構(gòu)投資者的回報(bào)則不少于 40％；如果在 2022年 12月 6日前上市，回報(bào)率不少于 50%，若至 2022年 6月 6日前上市，回報(bào)率不少于 60%，如果在2022年 12月 6日前上市，則機(jī)構(gòu)投資者的回報(bào)不少于 70％。這將意味著，如果今年不能上市，恒大將面臨資產(chǎn)被瓜分的危險(xiǎn)。 、辦理銀行貸款需關(guān)注的事項(xiàng) （ 1）合理確定貸款額度： 公司每個(gè)項(xiàng)目均應(yīng)在銀行可接受的范圍內(nèi)爭(zhēng)取最大的貸款額度，一般在總投資的 4060％。 （ 4）貸款資金使用應(yīng)關(guān)注的方面： 要盡量和銀行協(xié)商，力爭(zhēng)突破貸款資金的封閉管理，將貸款通過(guò)合理的渠道轉(zhuǎn)出，提高貸款資金的使用效率。要關(guān)注利率的變化趨勢(shì)，在銀行貸款利率處于下降通道時(shí)，貸款利率應(yīng)按季或月調(diào)整。 在銷(xiāo)售定價(jià)、折扣政策制訂、現(xiàn)場(chǎng)宣傳等銷(xiāo)售各個(gè)環(huán)節(jié)充分考慮房款快速回籠需求。特別可以通過(guò)房款回籠情況與費(fèi)用掛鉤等激勵(lì)手段，充分調(diào)動(dòng)代理公司、律所等中介積極性，促進(jìn)房款的快速回籠。 銀行按揭款是房地產(chǎn)行業(yè)特有的一種資金來(lái)源方式，目前，多數(shù)客戶都采取銀行按揭方式支付房款。為降低擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，公司應(yīng)盡快辦理他項(xiàng)權(quán)證，縮短擔(dān)保期限，盡早解除擔(dān)保責(zé)任。 方案一：選擇投資 A項(xiàng)目，則 5年內(nèi)可獲收益 3 25%=； 方案二：若選擇 B+C項(xiàng)目，則 5年內(nèi)可獲收益 3 20%+3 15%=。 資金運(yùn)用時(shí)要特別關(guān)注的重點(diǎn)： 要縮短項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期項(xiàng)目，加快開(kāi)發(fā)速度，減少資金的占用。 富力公司從 03年開(kāi)始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，近幾年，投入大量的資金在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。 目前，富力已有 5家五星級(jí)酒店、 2家四星級(jí)酒店、 2個(gè) 幢國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓和 2個(gè)購(gòu)物中心，投資商業(yè)地產(chǎn)沉淀了 較多的資金，而商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效果并不理想（ 2022年 酒店業(yè)務(wù)虧損 ）。 為緩解資金困境，去年年底，富力開(kāi)始出售那些他們一直宣稱(chēng)將持有經(jīng)營(yíng)的標(biāo)志性寫(xiě)字樓，股東張力和李思廉個(gè)人出資 購(gòu)買(mǎi)下屬子公司的房產(chǎn)，作價(jià)分別為 、 。 作為項(xiàng)目公司 ， 為降低資金成本 ， 將盡量減少賬面的資金結(jié)存 ，如有長(zhǎng)期閑置資金可考慮提前歸還銀行貸款 ， 或?qū)①Y金調(diào)入母公司 ，由母公司統(tǒng)一調(diào)劑和平衡 。 各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)投入嚴(yán)格按合同和施工進(jìn)度付款，堅(jiān)決杜絕未達(dá)到付款條件提前付款和超進(jìn)度付款，既是降低資金成本，也是控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 在工程建設(shè)中往往存在甲方為施工單位代墊工程勞保金、現(xiàn)場(chǎng)水電費(fèi)等，這些款項(xiàng)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清收，保證公司利益不受損害。 加快尾盤(pán)和車(chē)庫(kù)等物業(yè)的清盤(pán)，盡快處置閑置資產(chǎn)、空置房產(chǎn)設(shè)備，減少資金占用，盡快回收資金。 （ 4）各級(jí)公司財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)定期對(duì)銀行賬戶進(jìn)行清理，對(duì)于長(zhǎng)期不使用、不需用的銀行賬戶應(yīng)及時(shí)予以注銷(xiāo)。各級(jí)公司財(cái)務(wù)部門(mén)的會(huì)計(jì)人員應(yīng)按月編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表和盤(pán)點(diǎn)現(xiàn)金，保證賬實(shí)相符，出現(xiàn)賬實(shí)不符情形的必須及時(shí)查明原因，分清責(zé)任，及時(shí)糾正或追究有關(guān)人員的責(zé)任。對(duì)于未經(jīng)規(guī)定程序?qū)徟虺綑?quán)限審批的款項(xiàng)，出納人