【正文】 貸款/ 全部新增貸款如何辦理銀行貸款 、銀行貸款的放款條件 （ 1）自有資金投入占總投資 35％以上，目前由于地價(jià)占總投比例較高，一般地價(jià)支付完畢即可達(dá)到自有資金投入要求； （ 2）項(xiàng)目四證齊全（國(guó)土證，用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工證），主要是控制施工證節(jié)點(diǎn)； 、辦理銀行貸款的流程 （ 1）與銀行溝通，擬定貸款方案； （ 2）銀行前、后臺(tái)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估； （ 3）銀行審貸會(huì)過(guò)會(huì)； （ 4）落實(shí)四證、抵押、法律文件等相關(guān)放款條件； （ 5）銀行放款；各銀行對(duì)公司整體授信仍有存量且放款銀行具備放款規(guī)模； （ 6）銀行貸款資金轉(zhuǎn)出及使用。 房款回籠需要銷售部門、法律部門、代理公司、律師事務(wù)所、銀行、財(cái)務(wù)部門等多個(gè)部門和單位共同努力和配合，要明確各部門崗位責(zé)任及工作流程以提高工作效率。 因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司來(lái)說(shuō)， 資金運(yùn)用的一個(gè)重要任務(wù)就是要加快資金周轉(zhuǎn)，以較小的資金流量推動(dòng)較大的項(xiàng)目周轉(zhuǎn)，使資金產(chǎn)出較高的利潤(rùn)。 在市場(chǎng)好 、 信貸政策比較寬松的情況下 ， 應(yīng)盡量降低賬上資金余額；相反 ， 可適當(dāng)調(diào)高現(xiàn)金比率（ 5%10%） ， 獲得較穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況 。 （ 3）銀行賬戶必須以本單位的名義開立，不得違反規(guī)定以其他單位或個(gè)人的名義開立，嚴(yán)禁將公款私存、出租或出借銀行賬戶。 ?合理合法地進(jìn)行稅務(wù)籌劃，充分利用各種稅收優(yōu) 惠政策，可有效地減少企業(yè)現(xiàn)金流出，提高企業(yè)利潤(rùn)，增加股東回報(bào)。 ? 對(duì)于規(guī)劃為普通住宅的項(xiàng)目，一方面充分考慮按當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌臉?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，以保證最終優(yōu)惠政策的落實(shí)； ? 另一方面，需注意普通住宅的銷售定價(jià)。 合理調(diào)整銷售物業(yè)和持有物業(yè)的比例 銷售收入方面的籌劃 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的物業(yè)用于自用或其他商業(yè)用途，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。因此，對(duì)于部分地區(qū)為了吸引投資，而讓利這部分稅收或?qū)嵤┒愂辗颠€政策的地區(qū)，應(yīng)積極申請(qǐng)享受優(yōu)惠，為企業(yè)降低企業(yè)所得稅支出； 合并納稅 ? 新所得稅法規(guī)定：居民企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立不具有法人 資格的營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)匯總計(jì)算并繳納企業(yè)所得稅 。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)主要通過(guò)合理分?jǐn)偝杀荆m當(dāng)降低物業(yè)原值，達(dá)到降低房產(chǎn)稅稅賦的目的。 成本結(jié)轉(zhuǎn)及分?jǐn)傇瓌t 車位的成本分?jǐn)傇瓌t 成本結(jié)轉(zhuǎn)及分?jǐn)傇瓌t ? 能夠確權(quán)在開發(fā)商名下的 ,僅參與建安等與其直接相關(guān)的成本的分?jǐn)?,不參與地價(jià)、市政配套費(fèi)、商品房裝修、配套設(shè)施、綠化等與其不相關(guān)成本的分?jǐn)?；無(wú)法確權(quán)在開發(fā)商名下的車位，不參與成本的分?jǐn)偂? ? 例如 ,我司 2022年購(gòu)置一處房產(chǎn)，原值為 100萬(wàn)元， 2022年 10月以 250萬(wàn)元的價(jià)格對(duì)外出售，則此時(shí)營(yíng)業(yè)稅為 (250100) 5%=。 ? 既增加開發(fā)成本和稅前扣除的加計(jì)費(fèi)用、降低土地增值稅，又能通過(guò)增加投入提升項(xiàng)目品質(zhì)，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售。 ? 此項(xiàng)目系收購(gòu)項(xiàng)目，賬冊(cè)不齊，若最終稅局能以 5%的稅率核定征收，則土地增值稅為 1000萬(wàn)元，節(jié)稅 2050萬(wàn)元。 稅務(wù)籌劃需要依據(jù)當(dāng)前的稅收法規(guī)政策、稅局對(duì)事項(xiàng)的認(rèn)定、項(xiàng)目自身的特點(diǎn)等因素綜合決定，如果盲目籌劃、生搬硬套，結(jié)果會(huì)適得其反，使公司處于不利的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之中。 （ 4）各級(jí)公司的資金不得擅自對(duì)外借款和抵押擔(dān)保；如確需，必須經(jīng)集團(tuán)公司審批。特別是業(yè)主拖欠的房款要及時(shí)收回。由于資金被占用，已經(jīng)讓富力喘不過(guò)氣來(lái)，為緩解資金緊張局面，不得不高成本融資，08年融資成本比上年增加 231%，公司已一年沒(méi)有再購(gòu)置土地。 資金運(yùn)營(yíng)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)的流動(dòng)性 資金使用中容易產(chǎn)生的問(wèn)題 資金管理相關(guān)制度主要內(nèi)容介紹 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 Ⅳ 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金運(yùn)用 資金運(yùn)營(yíng)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)的流動(dòng)性 項(xiàng)目的投資回報(bào)率越高越好嗎？ 某公司能籌集的資金為 3億元，現(xiàn)有 A、 B、 C三個(gè)項(xiàng)目的投資成本均為3億元，其中： A項(xiàng)目投資回報(bào)率為 25%，投資期為 5年； B項(xiàng)目投資回報(bào)率為 20%，投資期為 3年； C項(xiàng)目投資回報(bào)率為 15%，投資期為 2年。加強(qiáng)銷售回籠工作應(yīng)注意以下幾方面內(nèi)容： 、加快銷售簽約。 ? 由于金融危機(jī)的影響，恒大未能按期上市，到目前為此，資本市場(chǎng)依然低迷，恒大地產(chǎn)亦未有上市的跡象。 決定資金成本一般有三個(gè)方面的因素： 一是資金使用的時(shí)間， 資金占用時(shí)間越長(zhǎng)，所付費(fèi)用成本越大，反之越小； 二是出資者所要承受的風(fēng)險(xiǎn) ，風(fēng)險(xiǎn)越大，籌資成本越高，反之越??； 三是資金供求狀況 ，資金供應(yīng)緊張時(shí)，資金成本越高，資金供大于求時(shí)，成本越低。負(fù)債率的高低取決于經(jīng) 營(yíng)者駕馭負(fù)債的能力，關(guān)鍵在于：一是將負(fù)債有效地轉(zhuǎn)化為有效資 產(chǎn)，并通過(guò)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能產(chǎn)生高于利息支出的效益；二是增加的資產(chǎn) 的變現(xiàn)期低于債務(wù)合同期，保證債務(wù)能及時(shí)清償。目前，該項(xiàng)融資方式正在探討和政策研究中。其特點(diǎn)：一是所獲得的資金無(wú)須還本付息，新老股東一起分享企業(yè)的贏利與增長(zhǎng)。 該項(xiàng)安排貸款規(guī)模與項(xiàng)目總投相比偏小。在實(shí)際編制過(guò)程中，常常出現(xiàn)一些問(wèn)題。 上述政策都是從資金上調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展速度和規(guī)模，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康地發(fā)展。 資金的籌措和運(yùn)用能力對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要，財(cái)務(wù)管理就是要通過(guò)合理籌集和有效地使用資金，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。 （ 1）項(xiàng)目投入的資金與計(jì)劃開工量相符。按照項(xiàng)目總投 18億元的50%匡算貸款規(guī)模約為 9億元，當(dāng)年四證齊全面積占總建面的 1/2，則應(yīng)安排 1/2的貸款規(guī)模發(fā)放，即 4億元左右。二是一次融資資金量較大，可以長(zhǎng)期使用；三是改善資本結(jié)構(gòu)，有效降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，進(jìn)一步擴(kuò)大銀行借款等間接融資空間；四是對(duì)由于每股收益和凈資產(chǎn)收益率的攤薄，對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)要求很高，經(jīng)營(yíng)壓力加大。 結(jié)論：房地產(chǎn)企業(yè)主要是靠融資做大做強(qiáng)的，可見(jiàn)資金籌集對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展是非常重要的。 企業(yè)必須在風(fēng)險(xiǎn)與收益之間找到一個(gè)平衡點(diǎn)，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 案例：恒大地產(chǎn) —對(duì)賭協(xié)議的后果 恒大地產(chǎn)是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司國(guó)際化融資金額最大的，歷年累計(jì)在國(guó)際資本市場(chǎng)募集資金 18億美元。這將意味著，如果今年不能上市，恒大將面臨資產(chǎn)被瓜分的危險(xiǎn)。 在銷售定價(jià)、折扣政策制訂、現(xiàn)場(chǎng)宣傳等銷售各個(gè)環(huán)節(jié)充分考慮房款快速回籠需求。 方案一：選擇投資 A項(xiàng)目，則 5年內(nèi)可獲收益 3 25%=； 方案二：若選擇 B+C項(xiàng)目，則 5年內(nèi)可獲收益 3 20%+3 15%=。 為緩解資金困境，去年年底，富力開始出售那些他們一直宣稱將持有經(jīng)營(yíng)的標(biāo)志性寫字樓，股東張力和李思廉個(gè)人出資 購(gòu)買下屬子公司的房產(chǎn)，作價(jià)分別為 、 。 加快尾盤和車庫(kù)等物業(yè)的清盤，盡快處置閑置資產(chǎn)、空置房產(chǎn)設(shè)備，減少資金占用，盡快回收資金。 （ 5）未經(jīng)批準(zhǔn)，各級(jí)公司的資金不得投入證券市場(chǎng)從事有價(jià)證券買賣活動(dòng)，或從事其他任何形式的委托理財(cái)、風(fēng)險(xiǎn)投資活動(dòng)。因此，在動(dòng)態(tài)籌劃過(guò)程中，始終應(yīng)關(guān)注稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 合理利用稅收優(yōu)惠政策 在合法的前提下延后土地增值稅清算時(shí)點(diǎn) 合理利用稅收優(yōu)惠政策 ? 各地土地增值稅清算細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)，各公司應(yīng)適當(dāng)與當(dāng)?shù)囟惥譁贤?，盡可能延后土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)，或更換稅負(fù)相對(duì)較輕的項(xiàng)目進(jìn)行清算；對(duì)于能實(shí)行以預(yù)征代清算的項(xiàng)目，應(yīng)主動(dòng)爭(zhēng)取以預(yù)征代清算。 企業(yè)所得稅籌劃思路 ? 房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅適用的最新法規(guī)為 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 （國(guó)稅發(fā) [2022]31號(hào)文），即企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入（完工前后都叫收入）， 應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率 15%分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額； 開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成 本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。 營(yíng)業(yè)稅籌劃思路 營(yíng)業(yè)稅差額繳納 (續(xù) ) ? 需要注意的是，轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅。 謝 謝 ! 。 、房產(chǎn)稅籌劃思路 ? 自用性物業(yè)： 自用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，其房產(chǎn)稅稅率為 %，稅基為房產(chǎn)原值扣除一定比例。 企業(yè)所得稅籌劃思路 ? 企業(yè)所得稅計(jì)算公式 ? 預(yù)收當(dāng)期企業(yè)所得稅 =（當(dāng)期收到的預(yù)售房款 15%+當(dāng)期其他結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目稅前利潤(rùn)） 25% ? 結(jié)轉(zhuǎn)收入當(dāng)期繳企業(yè)所得稅 =（當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)的稅前利潤(rùn) 結(jié)轉(zhuǎn)收入 15%） 25% 企業(yè)所得稅籌劃思路 ? 舉例 ? 某地產(chǎn)公司只開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，企業(yè)所得稅按季度繳納，項(xiàng)目在 3月開盤，當(dāng)月即收取預(yù)售房款 20220萬(wàn)元，期間費(fèi)用 1000萬(wàn)元，則當(dāng)期需要預(yù)繳企業(yè)所得稅為： （ 20220 15%1000） 25%=500萬(wàn)元 ? 若這 2億元預(yù)售房款在年底交樓確認(rèn)為收入，相應(yīng)會(huì)計(jì)利潤(rùn)調(diào)整得到的應(yīng)納所得稅額為 4000萬(wàn)元，對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)成本為 14000萬(wàn)元，真實(shí)的毛利為 6000萬(wàn)元，則結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)需要補(bǔ)繳企業(yè)所得稅： （ 400020220*15%） *25%=250萬(wàn)元 企業(yè)所得稅籌劃思路 充分利用地方優(yōu)惠政策 ? 新稅法規(guī)定，企業(yè)所得稅地稅分成的部分在一定條件下可以讓企業(yè)享受優(yōu)惠，當(dāng)?shù)囟惥謸碛幸欢ǖ淖灾鳈?quán)。 ? 在合法的情況下，若能通過(guò)業(yè)務(wù)類型的調(diào)整，將部分房產(chǎn)銷售收入轉(zhuǎn)化為其他非房產(chǎn)銷售名目的收入，則可以降低項(xiàng)目的增值率和稅基，最終降低土地增值稅。公司在項(xiàng)目拓展時(shí)，可立足于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，加大對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的投入，充分利用這一優(yōu)惠政策。若能恰當(dāng)?shù)剡M(jìn)行稅務(wù)籌劃，則可為公司帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)效益。 （ 2）各級(jí)公司的所有銀行賬戶必須由所在公司的財(cái)務(wù)部門統(tǒng)一管理，其他部門不得以任何名義開立銀行賬戶。 確定合理的現(xiàn)金留存量 貨幣資金作為流動(dòng)性最強(qiáng) 、 收益性最弱的資產(chǎn) ， 持有一定現(xiàn)金可增強(qiáng)公司的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性 ， 但過(guò)多的現(xiàn)金表明資金閑置 ， 會(huì)給企業(yè)增加財(cái)務(wù)成本 ， 損失機(jī)會(huì)成本 。 在籌集到資金后，需要對(duì)這些資金進(jìn)行合理有效的使用，提高資金的使用效率，同時(shí)規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)。 、優(yōu)化收款流程。 案例：恒大地產(chǎn) —對(duì)賭協(xié)議的后果 如何辦理銀行貸款 銀行貸款是滿足項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)資金需求和減少自有資金占用、充分利用財(cái)務(wù)杠桿提高自有資金收益率的關(guān)鍵，從項(xiàng)目公司看，銀行貸款是房地產(chǎn)項(xiàng)目主要資金來(lái)源。 特別是在市場(chǎng)發(fā)生變化后，其高負(fù)債、高成本的資金使其背上了沉重的壓力，企業(yè)陷于困境。 高負(fù)債 高風(fēng)險(xiǎn) 高風(fēng)險(xiǎn) 高收益 過(guò)度地依賴借貸資金會(huì)產(chǎn)生兩種后果： 風(fēng)險(xiǎn)隨之增加。 、合理確定資金來(lái)源結(jié)構(gòu) 什么是財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)？ 例：某房地產(chǎn)公司有自有資金 1億元，投資項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資收益率為 20%，投資期限為 1年，銀行貸款利率為 10%，現(xiàn)有二個(gè)投資方案可供選擇：