【正文】 護(hù)按期付款的嚴(yán)肅性。 、優(yōu)化收款流程。 房款回籠工作應(yīng)貫穿于銷售的各個(gè)環(huán)節(jié)，保證銷售和回籠的目標(biāo)一致性，將回籠任務(wù)責(zé)任到人，并與業(yè)績(jī)掛鉤。堅(jiān)決避免貸款資金發(fā)放后長(zhǎng)期閑置在賬面的情況出現(xiàn)。 （ 3）貸款擔(dān)?；虻盅簵l件應(yīng)關(guān)注的方面 ：各子公司在抵押不影響銷售的情況下，應(yīng)優(yōu)先使用抵押方式，并提高抵押率，充分利用抵押物資源。 案例：恒大地產(chǎn) —對(duì)賭協(xié)議的后果 如何辦理銀行貸款 銀行貸款是滿足項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)資金需求和減少自有資金占用、充分利用財(cái)務(wù)杠桿提高自有資金收益率的關(guān)鍵，從項(xiàng)目公司看，銀行貸款是房地產(chǎn)項(xiàng)目主要資金來源。 ? 據(jù)有關(guān)資料顯示，截至 2022年 9月 30日，恒大地產(chǎn)總資產(chǎn)約為 148億港元，總負(fù)債已高達(dá) 億港元，資產(chǎn)負(fù)債比超 95％。 2022年 8月，恒大地產(chǎn)通過另一上市保薦人瑞信擔(dān)保，向貸款人授出認(rèn)沽期權(quán)為擔(dān)保，籌集資金 ； 2022年 9月，通過抵押恒大御景半島項(xiàng)目，再次向美林貸款 ，用于購(gòu)買土地。 對(duì)賭標(biāo)的通常設(shè)定為企業(yè)股權(quán)，或者遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般標(biāo)準(zhǔn)的其他支付條件（如高額利息）。 特別是在市場(chǎng)發(fā)生變化后，其高負(fù)債、高成本的資金使其背上了沉重的壓力，企業(yè)陷于困境。如發(fā)行債券或銀行貸款時(shí)的利息，發(fā)行股票的股息、紅利等；資金使用費(fèi)與籌資額度、籌資期限直接相關(guān)，屬于籌資成本中的變動(dòng)費(fèi)用； 三是特定條件下的機(jī)會(huì)成本 。避免短貸長(zhǎng)投，根據(jù)不同產(chǎn)品的開發(fā)節(jié) 點(diǎn)和預(yù)售時(shí)間，安排不同的資金來源銜接。當(dāng)財(cái)務(wù)杠桿作用加大時(shí)，貸款方也會(huì)感到風(fēng)險(xiǎn)增加，一是要求提前還款；二是要求提高利率作為風(fēng) 險(xiǎn)的補(bǔ)償，貸款成本也將增加，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。 高負(fù)債 高風(fēng)險(xiǎn) 高風(fēng)險(xiǎn) 高收益 過度地依賴借貸資金會(huì)產(chǎn)生兩種后果： 風(fēng)險(xiǎn)隨之增加。 1*100%=2% 必須合理確定負(fù)債比例，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 負(fù)債經(jīng)營(yíng)作為現(xiàn)代企業(yè)一個(gè)經(jīng)營(yíng)方式，可以促使企業(yè)利用財(cái)務(wù)杠桿 作用，以較小的代價(jià)獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。 財(cái)務(wù)杠桿放大節(jié)稅效應(yīng)。財(cái)務(wù)杠桿就是利用借貸資金擴(kuò)大自有投資的產(chǎn)出。 、合理確定資金來源結(jié)構(gòu) 什么是財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)？ 例：某房地產(chǎn)公司有自有資金 1億元，投資項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資收益率為 20%，投資期限為 1年，銀行貸款利率為 10%，現(xiàn)有二個(gè)投資方案可供選擇： 方案一：貸款與自有資金的比例為 2： 1；方案二：貸款與自有資金的比例為 5： 1 哪種投資方案自有資金收益率更高呢？ 方案一：投資收益 =（ 2+1） *20%*1= 貸款利息 =2*10%*1= 投資凈收益 == 自有資金收益率 =247。 REITs既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通，類似于我國(guó)的開放式基金與封閉式基金。 銀行貸款： 銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的貸款，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金的最主要融資渠道之一。具有法人資格的非金融企業(yè)，可依照 《 短期融資券管理辦法 》 規(guī)定的條件和程序，在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行并約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券。包括發(fā)行公司債、企業(yè)債券、短期融資券（中期票據(jù)）等方式。 股權(quán)融資作為上市公司主要的融資渠道，廣泛受到上市公司的青睞。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來源 前期階段： 項(xiàng)目尚未具備融資能力和銷售，資金來源以股東投入為主。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來源 資金籌集應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn) 資金籌集的主要渠道 如何辦理銀行貸款 銷售回籠應(yīng)注意的環(huán)節(jié) 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 Ⅲ 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金籌集 自有資金 包括股東投入的注冊(cè)資本 (含發(fā)行股票募集的資金 )、留存利潤(rùn)等，一般用于支付地價(jià)、前期稅費(fèi)和政府收費(fèi)等前期費(fèi)用等。 如項(xiàng)目投入中安排土地費(fèi)用支出沒有考慮配套的政府收費(fèi)項(xiàng)目；在計(jì)算利息費(fèi)用僅考慮年底余額 ， 沒有考慮當(dāng)年新增及還貸情況；或者利息費(fèi)用僅考慮銀行貸款部分 ， 不考慮股東借款；合作項(xiàng)目股東要求分紅 ， 沒有安排現(xiàn)金分紅等等 。 例如：某項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投 18億元，總建面 30萬(wàn)方， 當(dāng)年四證齊全及新開工面積 15萬(wàn)方，安排貸款 2億元。 （ 3）稅費(fèi)的計(jì)算要依據(jù)有關(guān)要求。此例中，該公司全年銷售資金回籠安排在 910億元比較合理。 工程建設(shè)支出應(yīng)根據(jù)該項(xiàng)目所在區(qū)域的單方成本及施工進(jìn)度綜合細(xì)致測(cè)算，項(xiàng)目工程建設(shè)投資周期一般為 12年，且當(dāng)年新開工面積比例較大，當(dāng)年安排工程建設(shè)支出 10001200元 /平方，該項(xiàng)支出顯然過大，應(yīng)安排 6億元左右。 、資金計(jì)劃的編制要嚴(yán)謹(jǐn)，注意各指標(biāo)之間的勾稽關(guān)系 資金計(jì)劃主要依據(jù)項(xiàng)目的各項(xiàng)業(yè)務(wù)計(jì)劃（包括投資計(jì)劃、施工進(jìn)度節(jié)點(diǎn)、銷售計(jì)劃等）進(jìn)行編制，因此，計(jì)劃的編制需要各個(gè)部門的共同參與和配合，總經(jīng)理要親自掛帥。 編制資金平衡計(jì)劃應(yīng)注意的幾個(gè)方面 、編制的資金平衡計(jì)劃應(yīng)遵循的原則 首先要立足自身平衡，資金籌集一定要切實(shí)可行，具有可操作性和能有效實(shí)施。這一階段都采取比較粗淺的方法， 重點(diǎn)是落實(shí)好資金來源 。編制資金平衡計(jì)劃是房地產(chǎn)資金管理的一項(xiàng)重要工作，通過合理安排資金計(jì)劃，可有效地配置資源，提高資金使用效率，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 2022年到 2022年國(guó)家出臺(tái)一系列調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)膨脹發(fā)展的政策法規(guī)，如： ? 土地出讓金一次全部付清方可領(lǐng)取國(guó)土證（ 39號(hào)文）對(duì)開發(fā)企業(yè)資金的保 障程度提出了更高要求； ? 銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)貸款額度大幅度收縮及不斷提高的貸款利率進(jìn)一步 縮小了房地產(chǎn)行業(yè)的融資空間，提高了融資成本； ? 資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資更加嚴(yán)格限制； ? 二套房貸政策、預(yù)售款監(jiān)管機(jī)制不僅打壓了市場(chǎng)上改善性和投資性的購(gòu)房需 求，而且制約了房地產(chǎn)企業(yè)已收房款的運(yùn)用； ? 預(yù)交企業(yè)所得稅由預(yù)計(jì)毛利率 20%調(diào)整為預(yù)計(jì)利潤(rùn)率 20%，加大對(duì)土地增值稅 的清算等稅收政策直接增加了資金的流出。 資金密集型 大量的資金投入 資金周轉(zhuǎn)期限長(zhǎng) 長(zhǎng)期的資金保障 房地產(chǎn)項(xiàng)目資金的主要特點(diǎn) 資金是房地產(chǎn)企業(yè)的“血液” , 供血充足 生存、發(fā)展 貧血斷血 爛尾、破產(chǎn) 搞好房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管理具有重要作用 資金是企業(yè)的血液，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)更是如此。房地產(chǎn)開發(fā)的效益和資金管理密切相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)通過合理有效地籌集和使用資金，做到優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道，控制投資風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。 中國(guó)第一爛尾樓 — 中誠(chéng)廣場(chǎng)： 爛尾時(shí)間： 15年 地址：廣州天河北路 開發(fā)商：香港中誠(chéng)集團(tuán) 、 廣州城建 廣州第一爛尾樓 麓景臺(tái) 爛尾時(shí)間： 13年 地址：廣州麓苑路 開發(fā)商：廣州輝煌房地產(chǎn)公司 羊城大廈 爛尾時(shí)間： 11年 地址：西灣路 86號(hào) 開發(fā)商：廣州羊城集團(tuán) 房地產(chǎn)企業(yè)的生存危機(jī)：為什么有那么多“爛尾樓”？ 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金方面出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策 基于房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)很大程度依賴資金的特點(diǎn)，國(guó)家在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，運(yùn)用較多地政策都是從控制企業(yè)資金層面入手。 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金方面出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策 資金平衡計(jì)劃主要內(nèi)容 資金平衡計(jì)劃是反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)各期的資金盈余或短缺情況，明確資金來源，合理安排資金支出和制定適宜的借款償還。即在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)總投資進(jìn)行估算的基礎(chǔ)上落實(shí)資金來源渠道和籌措方式。 資金計(jì)劃編制完成并報(bào)公司董事會(huì)審批同意后，各公司必須嚴(yán)格執(zhí)行資金平衡計(jì)劃，其執(zhí)行情況將作為考核企業(yè)管理水平的一項(xiàng)重要內(nèi)容。在股東投入土地支出后，原則上項(xiàng)目公司必須實(shí)現(xiàn)自身現(xiàn)金流凈流入，公司將把自我資金保障情況作為考核企業(yè)年度工作的一項(xiàng)重要指標(biāo)。 例如：某公司計(jì)劃全年在建面積 60萬(wàn)方，其中新開工面積 30萬(wàn)方（ 5月開工），安排的工程建設(shè)支出 9億元。 一般情況下，全年銷售的項(xiàng)目房款回籠至少達(dá)簽約金額的80%以上，上年已簽約未回籠部分應(yīng)在當(dāng)年全部收回。 營(yíng)業(yè)稅及土地增值稅預(yù)征等一般為當(dāng)期銷售回籠的 %，所得稅預(yù)征比例為當(dāng)期銷售回籠的 %，由于該項(xiàng)目當(dāng)年尚未完工交樓，無(wú)需進(jìn)行土地增值稅清算及所得稅補(bǔ)繳，那么以預(yù)繳口徑安排的全年稅款支出應(yīng)在 1億元左右比較合理。 （ 4）貸款規(guī)模與項(xiàng)目總投相符。 、 要注意各項(xiàng)目的全面性，不要有漏項(xiàng) 在編制資金計(jì)劃中 ， 經(jīng)常發(fā)生遺漏部分項(xiàng)目的情況 。如果按月編制計(jì)劃，該問題就很容易發(fā)現(xiàn)。根據(jù)目前的預(yù)售制度，在項(xiàng)目取得預(yù)售證后可對(duì)外銷售，銷售資金回籠不僅可以彌補(bǔ)項(xiàng)目的持續(xù)開發(fā)成本投入，并且可以逐漸償還項(xiàng)目貸款并實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。 具體如下圖： 一般來說，在項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過程中上述三大部分資金的大致比例各為1/3，但在不同階段各來源所占的比例不同： 1年 2年 股東自有資金： 地價(jià) 、 前期稅費(fèi)和政府收費(fèi)等 銀行貸款 房款回籠 歸還全部股東借款和銀行貸款 資金籌集的主要渠道 股權(quán)融資： 主要是指企業(yè)通過資本市場(chǎng)以股東投入實(shí)現(xiàn)資本金的增加，包括資本市場(chǎng)首次公開發(fā)行（ IPO）、公開增發(fā)、定向增發(fā)等方式；還有一種間接上市融資，即買殼上市。 發(fā)行債券 ： 通過發(fā)行各種債券取得資金。 （ 2）短期融資券（中期票據(jù)）： 由人民銀行主導(dǎo)的銀行間債券市場(chǎng)一項(xiàng)創(chuàng)新性債務(wù)融資工具，由企業(yè)發(fā)行的無(wú)擔(dān)保短期本票，發(fā)行規(guī)模一般不得超過企業(yè)凈資產(chǎn)的 40%。 （ 3）企業(yè)債券： 企業(yè)債券由中央政府部門所屬機(jī)構(gòu)、國(guó)有獨(dú)資企業(yè)或國(guó)有控股企業(yè)依照法定程序發(fā)行（可以在交易所市場(chǎng)或銀行間債券交易市場(chǎng)），約定在一定期限內(nèi)（中長(zhǎng)期）還本付息的債券，由國(guó)家發(fā)改委和國(guó)務(wù)院審批，一般要求予以擔(dān)保，債券發(fā)行后，審批部門不再對(duì)發(fā)債主體的信息披露和市場(chǎng)行為進(jìn)行監(jiān)管。 房地產(chǎn)投資信托（ REITs）： REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。 案例：萬(wàn)科做大做強(qiáng)的 “ 秘訣 ” —融資 1 9 5 億元資本市場(chǎng)融資, 3 0 %3 2 9 億元對(duì)外借款,50%1 2 8 億元留存利潤(rùn),20%? 自 92年上市至今，萬(wàn)科共發(fā)行股票融資 8次，融資金額共 195億元； ? 至 2022年底，萬(wàn)科歷年留存利潤(rùn)僅 128億元； ? 至 2022年底，萬(wàn)科對(duì)外借款余額共 329億元。 資金籌集應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn) 總結(jié)： 財(cái)務(wù)杠桿：借雞生蛋，以小搏大。因此，企業(yè)對(duì)外借款除了保障資金需求外，另外一個(gè)重要目的是利用財(cái)務(wù)杠桿作用獲取更大的收益，提高實(shí)投資金的回報(bào)率。如前例方案一中，若投資收益率降低為 6