【正文】 的們看來(lái)衡量它。 這些資金追求穩(wěn)定的、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的收益。 房地產(chǎn)信托融資 ? 房地產(chǎn)信托政策和對(duì)應(yīng)融資案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 該階段特點(diǎn)： ? 利率總成本： 有銀行擔(dān)保的產(chǎn)品，開(kāi)始向基準(zhǔn)利率接近 ? 募集方式： 儲(chǔ)蓄則以柜臺(tái)銷(xiāo)售為主，機(jī)構(gòu)資金由銀行機(jī)構(gòu)部或信托客戶提供 ? 二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)問(wèn)題 房地產(chǎn)信托融資 ? 房地產(chǎn)信托政策和對(duì)應(yīng)融資案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 第四階段： 2022年 至今 —— 06年 8月， 54號(hào)文出臺(tái) 銀監(jiān)會(huì) 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知 》 ? 其中涉及房地產(chǎn)信托的條款明確規(guī)定： 信托投資公司開(kāi)辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，或以投資附加回購(gòu) 承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴(yán)格執(zhí)行 212號(hào)文。 房地產(chǎn)信托融資 ? 房地產(chǎn)信托政策和對(duì)應(yīng)融資案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 該階段期間的案例介紹： 房地產(chǎn)信托融資 ? 環(huán)節(jié)設(shè)計(jì) 2億貸款，主要環(huán)節(jié)與以往的信托貸款基本相同； 銀行提供擔(dān)保，期限 2年； 由銀行柜臺(tái)銷(xiāo)售募集（銷(xiāo)售進(jìn)度對(duì)比）； 募集的資金以貸款方式投向項(xiàng)目； 最多可以降到多少？ ? 房地產(chǎn)信托政策和對(duì)應(yīng)融資案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 房地產(chǎn)信托融資 討 論 四證齊全，為什么不向銀行借款？ ? 房地產(chǎn)信托政策和對(duì)應(yīng)融資案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 該階段特點(diǎn)： ? 仍然貸款為主 受四證限制；流動(dòng)資金貸款特點(diǎn)逐漸減退，走向開(kāi)發(fā)貸款及接受銀行監(jiān)管。 房地產(chǎn)信托融資 ? 房地產(chǎn)信托政策和對(duì)應(yīng)融資案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 該階段期間的案例介紹： ? 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目整體占地 44萬(wàn)平米，總建筑面積 71萬(wàn)平米。 房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)也有部分信托項(xiàng)目到期未能按時(shí)清算。 但我們認(rèn)為，這個(gè)信托基金還不是真正的信托基金，距離證券化還有一段距離，它的出臺(tái)將造出一個(gè)‘信托貸款’和房地產(chǎn)基金的怪物。 關(guān)鍵流程設(shè)計(jì)： 房地產(chǎn)信托融資 ? 房地產(chǎn)信托政策和對(duì)應(yīng)融資案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 討論： 萬(wàn)科為什么出讓股權(quán)？回購(gòu)股權(quán)時(shí)間怎么確定？ 萬(wàn)科怎樣確保一定能買(mǎi)回深國(guó)投持有的股權(quán)？ ，如果沒(méi)有銀行擔(dān)保，那信托公司怎么控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)？模型設(shè)計(jì)又相應(yīng)會(huì)做哪些變更？ 房地產(chǎn)信托融資 ? 房地產(chǎn)信托政策和對(duì)應(yīng)融資案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 信托融資特點(diǎn)： ? 貸款為主 不受 121政策限制；類似于 流動(dòng)資金 貸款； 項(xiàng)目現(xiàn)金流不是募集 /貸款金額的依據(jù) ? 銀監(jiān)部門(mén)審批容易 ? 銀行擔(dān)保：不一定 ? 資金來(lái)源和特點(diǎn)： 民間儲(chǔ)蓄資金為主，機(jī)構(gòu)資金為輔，追求無(wú)風(fēng)險(xiǎn)固定匯報(bào) ? 募集方式：銀行柜臺(tái)？還是信托公司的機(jī)構(gòu)客戶？ ? 總成本：大于銀行基準(zhǔn)利率；若無(wú)銀行擔(dān)保，最高近 10％ 房地產(chǎn)信托融資 ? 房地產(chǎn)信托政策和對(duì)應(yīng)融資案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 2022年 10月， 《 信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見(jiàn)稿） 》 ? 該意見(jiàn)稿最大的突破體現(xiàn)在提出解決困擾信托多年的 200份問(wèn)題 —— 第三十一、三十六、三十七條 。 公司第一大股東是深圳信托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。 ? 股權(quán)信托過(guò)橋融資（實(shí)質(zhì)上仍是信托貸款） 募集的資金以收購(gòu)股權(quán)或增資的方式，信托公司受托成為 項(xiàng)目公司的股東，同時(shí)雙方約定在某一階段以固定回報(bào)的方 式將股權(quán)回購(gòu)。 3. 接受委托人的資金信托合同不得超過(guò) 200份（含 200份），每份合同金額不得低于人民幣 5萬(wàn)元（含 5萬(wàn)）。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 《 信托投資公司管理辦法 》 房地產(chǎn)信托融資 ? 信托公司政策法規(guī) 拓寬了信托投資公司的債券承銷(xiāo)業(yè)務(wù) 新 《 辦法 》 規(guī)定， “ 信托公司可以受托經(jīng)營(yíng)國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的國(guó)債、政策性銀行債券、企業(yè)債券等債券的承銷(xiāo)業(yè)務(wù) ” ，而舊《 辦法 》 僅允許信托公司 “ 受托經(jīng)營(yíng)國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的國(guó)債、企業(yè)債券的承銷(xiāo)業(yè)務(wù) ” 。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 《 信托投資公司管理辦法 》 房地產(chǎn)信托融資 ? 信托公司政策法規(guī) 幾點(diǎn)創(chuàng)新： 拓寬了對(duì)委托人可以進(jìn)行信托的資金范圍 新 《 辦法 》 規(guī)定， “ 委托人可以將自己合法擁有的資金 ” 進(jìn)行信托，而舊 《 辦法 》 僅規(guī)定委托人只能將自己 “ 無(wú)法或者不能親自管理的資金以及國(guó)家有關(guān)法規(guī)限制其管理的資金 ” 進(jìn)行信托。德國(guó)在信托方面尚無(wú)成文法。而國(guó)外不少國(guó)家的 《 信托法 》 ，對(duì)委托人的權(quán)利規(guī)定得很少，有的甚至不規(guī)定，而對(duì)受托人和受益人的權(quán)利則規(guī)定得較多。 3）信托關(guān)系除因信托行為所定事由發(fā)生或因信托目的已完成或不能完成而消滅者外，原則上并不因自然人的委托人或受托人死亡、破產(chǎn)或喪失行為能力，或法人委托人或受托人解散、合并或撤銷(xiāo)設(shè)立登記而消滅。 ” ?中國(guó)的信托法所確立的信托概念，是建立在 “ 委托 ” 的基礎(chǔ)上的，其中的 “ 財(cái)產(chǎn)權(quán) ” 也包括所有權(quán)。 房地產(chǎn)信托融資 ? 信托公司政策法規(guī) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 《 信托法 》 ? 2022年 4月 《 信托法 》 獲得通過(guò)， 10月正式實(shí)施， ? 意義： 填補(bǔ)了法律空白： 銀行、保險(xiǎn)和證券業(yè)都做到了有法可依。 ?集團(tuán)公司能夠統(tǒng)籌項(xiàng)目公司的用款，有利于內(nèi)部資金調(diào)配，且避免了續(xù)做額度，符合相關(guān)監(jiān)管要求 。 為什么說(shuō)總對(duì)總模式最合理？ 政策突破優(yōu)勢(shì) ? 房地產(chǎn)集團(tuán)最佳授信模式 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理 ? 通過(guò)采用 “ 統(tǒng)一授信價(jià)格、統(tǒng)一擔(dān)保條件、統(tǒng)一合同文本、統(tǒng)一授信操作流程、統(tǒng)一窗口 ” 的 “ 五統(tǒng)一 ” 模式，盡量簡(jiǎn)化流程，方便企業(yè)用款。（總部所在地分行以內(nèi)部銀團(tuán)貸款的方式參與到授信之中，并為該集團(tuán)提供全面的金融服務(wù)）。 ? 房地產(chǎn)集團(tuán)最佳授信模式 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理 總對(duì)總模式的幾個(gè)要點(diǎn)： 授信主體與被授信主體 總行對(duì)總部 執(zhí)行主體：貸款人與借款人 總部分行對(duì)總部、當(dāng)?shù)胤中袑?duì)當(dāng)?shù)刈庸? 條件統(tǒng)一 (注：這一點(diǎn)不是每家銀行都能做到 ) ? 房地產(chǎn)集團(tuán)最佳授信模式 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理 依據(jù)執(zhí)行主體的的不同， 總對(duì)總模式分為 A/B兩類 ? 房地產(chǎn)集團(tuán)最佳授信模式 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 A模式的特點(diǎn) A模式符合人行 121號(hào)文規(guī)定，不需要經(jīng)人行和銀監(jiān)會(huì)審批； A模式的授信主體為項(xiàng)目公司，授信主辦行為項(xiàng)目所在地分行； 不特別注重集團(tuán)公司的整體負(fù)債率，只需單個(gè)項(xiàng)目公司滿足 35％自有資金投入及 “ 四證 ” 齊全即符合提款條件。 比如 2022年下半年的情況。這一點(diǎn)已經(jīng)體現(xiàn)在目前宏觀經(jīng)濟(jì)和微觀經(jīng)濟(jì)的矛盾中。 恰逢趕上宏觀調(diào)控的高潮，房地產(chǎn)問(wèn)題一直都是敏感問(wèn)題，不了了之。 《 關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知 》 （銀發(fā) [2022]195號(hào)） 房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理 ? 地產(chǎn)信貸政策演化及評(píng)析 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 開(kāi)發(fā)貸款方面，第一次提出： 1. 企業(yè)自有資金應(yīng)不低于項(xiàng)目總投資的 30%； 2. 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須具備 “ 四證 ” ； 3. 卡死流貸； 4. 按照項(xiàng)目工程進(jìn)度發(fā)放貸款； 5. 通過(guò)賬戶管理等多種手段控制住銷(xiāo)售款； 《 關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知 》 （銀發(fā) [2022]195號(hào)） 房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理 ? 地產(chǎn)信貸政策演化及評(píng)析 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 個(gè)人按揭方面，明確： 1. 借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)期房的，所購(gòu)期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的 2/3； 2. 商鋪按揭不得超過(guò) 6層 10年，而且必須是現(xiàn)房。還需要投入 6億（但是項(xiàng)目已經(jīng)處于回款期）。 建筑貸款的監(jiān)管也要求?？顚Ｓ茫汇y行對(duì)于項(xiàng)目銷(xiāo)售回款的監(jiān)管同地盤(pán)貸款一樣，也通過(guò)指定律師樓進(jìn)行。 發(fā)展商方面，特別是上市公司，由于銀行這方面的原因，加上自有資金比充足，多數(shù)避免申請(qǐng)地盤(pán)貸款。 拍賣(mài)交易的土地，由于拍賣(mài)資料非常詳盡正確，而且參加拍賣(mài)的公司實(shí)力較強(qiáng)，因此取得此類底盤(pán)貸款相對(duì)容易，但仍受地價(jià) 50%的金額限制。主要是給予對(duì)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)和未來(lái)的機(jī)遇判斷。 其他條件： 個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)和工程預(yù)、結(jié)算業(yè)務(wù)、人民幣、外幣資金結(jié)算業(yè)務(wù)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的代收代付業(yè)務(wù)等，甲方全部交由乙方辦理，不得交由其他金融機(jī)構(gòu)辦理 。 房地產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題，一定程度上就是金融問(wèn)題 ? 內(nèi)資銀行信貸 —— 瑕不掩玉、長(zhǎng)期看好 ? 各類企業(yè)債券 —— 望穿秋水的長(zhǎng)期利好 ? 各類信托產(chǎn)品 —— 成長(zhǎng)期的補(bǔ)充渠道 ? 眾多海外資本 —— 潮起也有潮落 感 言 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 第一講 房地產(chǎn)融資模型和案例 一． 房地產(chǎn)一般銀行項(xiàng)目融資 二． 房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理 三． 房地產(chǎn)信托項(xiàng)目融資 四． 房地產(chǎn)項(xiàng)目境外融資 五． 房地產(chǎn)債券融資 六． 表外負(fù)債設(shè)計(jì) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 一． 房地產(chǎn)一般銀行項(xiàng)目融資 ? 內(nèi)資銀行一般項(xiàng)目融資、案例及分析 ? 外資銀行一般項(xiàng)目融資、案例及分析 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 ? 貸款門(mén)檻： 四證齊全 土地使用權(quán)證、用地規(guī)劃許可證、 工程規(guī)劃許可證、工程施工許可證（非樁基） 自有資金 包括地價(jià)付清證明、工程投入的憑證， 自由資金達(dá)到 35％以上， 分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，按各期衡量 商業(yè)銀行房地產(chǎn)項(xiàng)目融資 內(nèi)資銀行項(xiàng)目貸款 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 ? 貸款方式：抵押或者擔(dān)保 普通開(kāi)發(fā)商、品牌開(kāi)發(fā)商各不同 ? 貸款利率：一般的地產(chǎn)商，利率上浮幅度不等， 最低也是 基準(zhǔn)利率； 品牌的開(kāi)發(fā)商，利率或許有下浮，但至少必須 是集團(tuán)擔(dān)保；而且銀行規(guī)模緊張時(shí)利率也會(huì)上調(diào)。 感 言 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 五、現(xiàn)金為王，而且是大王 嚴(yán)格地說(shuō)，中國(guó)還沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)一