【正文】 的資金以貸款方式投向項目； 最多可以降到多少？ ? 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 房地產(chǎn)信托融資 討 論 四證齊全，為什么不向銀行借款？ ? 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 該階段特點(diǎn)： ? 仍然貸款為主 受四證限制；流動資金貸款特點(diǎn)逐漸減退，走向開發(fā)貸款及接受銀行監(jiān)管。 這些資金追求穩(wěn)定的、無風(fēng)險的收益。 房地產(chǎn)信托融資 ? 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 最新政策 —— 新‘兩規(guī)’ 《 信托公司管理辦法 》 主要變化 ?徹底刪除 ‘ 投資 ’ 兩字 ‘ 壓縮自營業(yè)務(wù)、規(guī)范信托業(yè)務(wù) ’ 是政策導(dǎo)向； 投資業(yè)務(wù)限定為金融類公司股權(quán)投資、金融產(chǎn)品投資和自用固定資產(chǎn)投資。 ? 信托收益分配時的稅收問題 房地產(chǎn)信托融資 ? 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 我們的一些經(jīng)驗 ? 各行信托擔(dān)保業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀 權(quán)限 總行審批、分行權(quán)限內(nèi)審批 面對的客戶 已經(jīng)從一線開發(fā)商展開，二線開發(fā)商和有一定規(guī)模的民營 企業(yè)都可從銀行獲得擔(dān)保。 房地產(chǎn)信托融資 ? 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 部分其他模式介紹 ? 流動資金信托 ? 優(yōu)先 /列后結(jié)構(gòu)信托模式 ? 普通股權(quán)合作模式（偏向于房地產(chǎn)基金） 房地產(chǎn)信托融資 ? 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 優(yōu)先 /列后結(jié)構(gòu)信托模式 ? 模型設(shè)計 首先，信托募集資金（單一資金最好，） 股權(quán)投入項目公司：大股東 信托所占股權(quán)為優(yōu)先股，開發(fā)商所占股權(quán)為列后股 信托解決運(yùn)作資金（地價＋工程款），開發(fā)商負(fù)責(zé)開發(fā)運(yùn)營 開發(fā)商有收購股權(quán)的選擇權(quán) 房地產(chǎn)信托融資 ? 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 優(yōu)先 /列后結(jié)構(gòu)信托模式 ? 注意事項 募集資金＋開發(fā)商股本投入 地價＋部分工程款 資金來源：承受風(fēng)險高的機(jī)構(gòu)或個人大戶資金 信托資金控制風(fēng)險的保障（不一定非要銀行擔(dān)保） （ 1）大股東地位確保了一定安全性： 章程設(shè)計 （ 2）開發(fā)商出承諾： 信托資金可以分兩部分分批投入：股本＋貸款 房地產(chǎn)信托融資 ? 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 討 論 對開發(fā)商來說，在項目哪個階段開展這項融資最合適？ 若無銀行擔(dān)保，是否能找到有這樣的出資方？ 為什么是有選擇性的回購？ 什么時間回購？ 股本與貸款的比例，需要考慮到的主要因素？ 房地產(chǎn)信托融資 ? 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 普通股權(quán)合作模式 ? 首先，信托募集資金 ? 雙方股權(quán)合作，按照股權(quán)比例風(fēng)險共擔(dān)、分配收益 ? 開發(fā)商按照銷售收入，向項目公司收取管理費(fèi) ? 開發(fā)商有選擇性的回購比例 ? 回購價格：評估后的凈資產(chǎn) 該模式類似于房地產(chǎn)基金，但通過信托產(chǎn)品的形式進(jìn)行 房地產(chǎn)信托融資 ? 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 普通股權(quán)合作模式 ? 為什么開發(fā)商會讓出利潤？ 減少資金占用，提高自有資金收益率和投資回報率 利用該杠桿，可以同時運(yùn)作多個項目，提高利潤總額和開發(fā)規(guī)模 ? 進(jìn)入時機(jī)：支付主要地價之前 ? 回購時機(jī)：同‘優(yōu)先 /列后’模式 房地產(chǎn)信托融資 ? 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 普通股權(quán)合作模式 房地產(chǎn)信托融資 ? 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例 如果不回購，信托資金如何退出？ 設(shè)立條件、稅收政策、監(jiān)管安排、退出機(jī)制等等都是空白 央行已指定聯(lián)華信托和中信證券兩家作為國內(nèi)房地產(chǎn)基金候選試點(diǎn)機(jī)構(gòu)，但偏重于 REITs ，對住宅開發(fā)商意義不大。 ? 境外資金分類及分析 境外房地產(chǎn)專業(yè)銀行（續(xù)） 房地產(chǎn)項目境外融資 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ? 境外資金分類及分析 境外房地產(chǎn)投資基金 ? 資金來源 境外追求高回報率的投資基金。 其他外資貸款機(jī)構(gòu)，目前也在緩慢進(jìn)入大陸 。 房地產(chǎn)信托融資 ? 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 深圳信托市場 ? 一般要求有銀行擔(dān)保 深國投的幾個產(chǎn)品是為自己的項目公司擔(dān)保，沒有銀行 擔(dān)保。 單一信托的自由度仍然很大。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 房地產(chǎn)信托融資 討論： 難度如此之大，那么為什么不貸款呢？除了前一個案例中的原因，還有別的原因嗎？ ? 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 討論：信托產(chǎn)品與銀行融資的巧妙設(shè)計與結(jié)合 房地產(chǎn)信托融資 （ 1）四證不齊，或其他條件不符合政策的項目可以做信托嗎？ （ 3）如前例，信托貸款利率太低，銀行不愿意購買怎么辦？ （ 2）如果做銀行貸款，如何利用信托超越異地限制？或者說，銀行認(rèn)為擔(dān)保收益太低，不如貸款，但又是異地項目，怎么辦？ ? 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 最新政策 —— 新‘兩規(guī)’的出臺 06年 12月下旬，銀監(jiān)會下發(fā) 《 信托公司管理辦法 》 、《 信托公司資金信托計劃管理辦法 》 及 《 關(guān)于信托公司過渡期有關(guān)問題的通知 》 三份征求意見稿，在國內(nèi)各信托公司征求意見。 房地產(chǎn)信托融資 ? 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 既熟悉又陌生的單一式房地產(chǎn)信托 : 房地產(chǎn)信托融資 ? 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例 ? 集合式信托貸款、股權(quán)信托過橋貸款，全部被堵死 ? 單一式信托貸款應(yīng)運(yùn)而生 就是資金由單一機(jī)構(gòu)提供方。 1期 2022年已經(jīng)開始銷售。 由于不可操作性和政策問題，雖然開始面向社會征求意見，最后還是胎死腹中，至今沒有下文。 房地產(chǎn)信托融資 ? 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例 ‘ 信托貸款模式’案例： 2022年深圳水榭花都 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ‘ 股權(quán)信托過橋融資’案例：萬科東海岸 2筆信托融資 ? 東海岸 13期，使用 ‘ 信托貸款 ‘ 模式 房地產(chǎn)信托融資 ? 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 股權(quán)過橋信托融資案例：萬科東海岸 2筆信托融資 ? 東海岸 4期（云頂項目），使用 ‘ 股權(quán)信托過橋 ’ 模式 占地 7萬平米，建筑面積 6萬平米， 20222022年開發(fā)完畢。 ? 兩種主要模式： 信托貸款、股權(quán)信托過橋融資 ? 信托品種： 資金集合信托（即不超過 200份）。 信托投資公司可以開展金融中介業(yè)務(wù) 保留了舊 《 辦法 》 關(guān)于信托公司可以經(jīng)營企業(yè)資產(chǎn)重組、購并及項目融資、公司理財、財務(wù)顧問等等中介業(yè)務(wù)的規(guī)定。臺灣信托法也采用類似規(guī)定。 房地產(chǎn)信托融資 ? 信托公司政策法規(guī) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 《 信托法 》 意義（續(xù)）： ? 中國信托法中的 ‘ 委托 ’ 法律行為具有其獨(dú)特性，具體體現(xiàn)在信托法的以下條文中： 1）受托人不能變更受益人或終止其信托，也不能處分受益人的權(quán)利。 為什么說總對總模式最合理？ 集團(tuán)管理優(yōu)勢 ? 房地產(chǎn)集團(tuán)最佳授信模式 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理 ? A模式 市場需要，銀行推動（內(nèi)部銀團(tuán)） ? B模式 企業(yè)推動（農(nóng)行、人行、批復(fù)和條件） 總對總模式的發(fā)展過程 房地產(chǎn)業(yè) ? 房地產(chǎn)集團(tuán)最佳授信模式 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理 ? 信托融資保函 ? 內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)； ? 企業(yè)債擔(dān)保業(yè)務(wù)：可轉(zhuǎn)換債券等； ? 工程款支付保函 ? 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款 總對總模式下的其他產(chǎn)品 ? 房地產(chǎn)集團(tuán)最佳授信模式 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理 ? 農(nóng)行：進(jìn)展、與其他行的區(qū)別 ? 建行：進(jìn)展、 與其他行的區(qū)別 ? 中行： 進(jìn)展、與其他行的區(qū)別 ? 工行： 進(jìn)展、與其他行的區(qū)別 總對總模式的各行進(jìn)展和區(qū)別 ? 現(xiàn)有授信模式案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理 幾家開發(fā)商 ? 現(xiàn)有授信模式案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 三、房地產(chǎn)信托項目融資 ? 信托公司政策法規(guī) ? 房地產(chǎn)信托政策法規(guī) ? 房地產(chǎn)信托各種模型及案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 信托融資的兩大特點(diǎn) ? 政策性 信托產(chǎn)品與陸續(xù)出臺的國家政策相對應(yīng)，在每個階段都 具有顯著的順應(yīng)政策特征。 ? 房地產(chǎn)集團(tuán)最佳授信模式 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理 ? 中國人民銀行 “ 銀發(fā) [2022]121號文件 ” 規(guī)定商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款不得使用于異地項目，通過總對總模式，總對總模式可實現(xiàn)對集團(tuán)異地項目的資金支持。 房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理 ? 地產(chǎn)信貸政策演化及評析 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ? 政策雖然不合理，但企業(yè)要做的只能是順應(yīng)政策，不可能與政策抗衡； ? 我們認(rèn)為最合理的房地產(chǎn)集團(tuán)授信管理模式只有一種 房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理 總對總模式 ！ ? 房地產(chǎn)集團(tuán)最佳授信模式 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理 什么是總對總模式？ 商業(yè) 銀行總行與 該房地產(chǎn)集團(tuán) 總部簽署 《 戰(zhàn)略合作協(xié)議 》 ，由總行向 該集團(tuán) 整體核定一定金額的授信限額。更關(guān)鍵的是，各大銀行已經(jīng)或即將進(jìn)行股份化改制并上市，這將標(biāo)志著內(nèi)資銀行已經(jīng)不再是從前的政策性國有獨(dú)資機(jī)構(gòu)，其經(jīng)營機(jī)制和內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)都將走向科學(xué)化。 房地產(chǎn)貸款有四種，我們只談開發(fā)貸款（還有：土地 貯備、個人按揭、商業(yè)按揭） 銀行貸款最大的問題是政策問題。