房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集管理(存儲版)
【正文】 方向和業(yè)務(wù)范圍符合國家產(chǎn)業(yè)政策，借款用途屬于銀行貸款辦法規(guī)定的范圍 ? 借款單位具有一定的物資和財(cái)產(chǎn)保證，擔(dān)保單位具有相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ? 具有償還貸款的能力 ? 財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算制度健全 ? 能提供項(xiàng)目投資的可研報(bào)告，資金使用效益及企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益良好 ? 企業(yè)自籌資金不少于總投資的 30% （ 3）長期借款的一般性保護(hù)條款 ? 規(guī)定企業(yè)流動資金保持量，保持償債能力 ? 限制支付現(xiàn)金股利和再購入股票，限制現(xiàn)金外流 ? 限制資本支出規(guī)模，不允許隨意變賣固定資產(chǎn) ? 限制其他長期債務(wù)，防止其他優(yōu)先求償權(quán) ? 定期向銀行提供財(cái)務(wù)報(bào)表 ? 不準(zhǔn)在正常情況下出售較多資產(chǎn)，保持開發(fā)能力 ? 如期納稅和清償其他到期債務(wù)，防止被罰款或產(chǎn)生滯納金 ? 不得提供其他的抵押或擔(dān)保，避免被牽連負(fù)債 ? 不準(zhǔn)貼現(xiàn)票據(jù)和出售應(yīng)收賬款，避免或有負(fù)債 ? 限制租賃資產(chǎn)的規(guī)模，防止巨額租金限制企業(yè)償債能力 （ 4）長期借款的特殊性保護(hù)條款 ? 貸款?？顚Ｓ? ? 不準(zhǔn)企業(yè)投資于短期內(nèi)不能收回資金的項(xiàng)目 ? 限制企業(yè)高級職員的薪金和獎金總額 ? 要求企業(yè)主要領(lǐng)導(dǎo)人在合同有效期間擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù) ? 要求企業(yè)主要領(lǐng)導(dǎo)人購買人身保險(xiǎn)等等 （ 5）長期借款的籌資特點(diǎn) ? 籌資速度快（對比發(fā)行債券） ? 借款彈性大（用款條件可洽商） ? 借款成本較低（對比發(fā)行債券） ? 籌資風(fēng)險(xiǎn)高 ? 限制性條款比較多，制約了企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營和借款的作用 ? 籌資數(shù)量有限 發(fā)行公司債券 ? 債券是經(jīng)濟(jì)主體為籌集資金而發(fā)行的，用以記載和反映債權(quán)債務(wù)關(guān)系的有價(jià)證券 ? 由公司制企業(yè)發(fā)行的債券稱為企業(yè)債券或公司債券，約定在一定期限內(nèi)向債權(quán)人還本付息 ? 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券的目的通常是為建設(shè)大型項(xiàng)目籌集大筆的長期資金 ? 期限通常超過一年 1. 債券種類 ? 記名債券和不記名債券 ? 抵押債券 P59 和信用（無擔(dān)保）債券 ? 可轉(zhuǎn)換公司債券和不可轉(zhuǎn)換債券 ? 無息公司債券（貼現(xiàn)發(fā)行的債券） ? 固定利率債券和浮動利率（抗通脹）債券 ? 參加（利潤分配）公司債券和不參加公司債券 ? 可（提前）贖回公司債券和不可贖回公司債券 ? 上市債券和非上市債券 ? 到期一次債券和分期（附息票）債券 ? 收益公司債券 P5附認(rèn)股權(quán)債券、 附屬信用債券 等等 2. 債券的發(fā)行 （ 1）發(fā)行資格和條件 P59 （ 2）發(fā)行方式：私募（定向）發(fā)行和公募（非特定對象）發(fā)行 （ 3） 債券發(fā)行價(jià)格的確定 ? 債券發(fā)行價(jià)格的決定因素 債券面值 F 債券票面利率 i 市場利率（投資回報(bào)率） k 債券期限 n ? 發(fā)行價(jià)格的構(gòu)成 ★到期還本的面值按 市場利率 的折現(xiàn) ★各期利息按 市場利率 的折現(xiàn) ——以上二者之和 （ 3） 債券發(fā)行價(jià)格的確定 ? 單利計(jì)息 ? 復(fù)利計(jì)息 （ 3） 債券發(fā)行價(jià)格的確定 ? 規(guī)律： ★ ik 時(shí)，溢價(jià)發(fā)行 ★ ik 時(shí)，折價(jià)發(fā)行 ★ i=k 時(shí)，等價(jià)（平價(jià)）發(fā)行 （ 3） 債券發(fā)行價(jià)格的確定 3. 債券的信用等級和優(yōu)缺點(diǎn) ?信用等級 （ AAA到 C九級， B以下為投機(jī)級） 國內(nèi)五大信用評級機(jī)構(gòu) —中誠信國際，聯(lián)合資信，大公國際，上海遠(yuǎn)東資信，上海新世紀(jì)評級； 美國三大信用評級機(jī)構(gòu) —穆迪、標(biāo)準(zhǔn)普爾和惠譽(yù) ?優(yōu)缺點(diǎn) ? 相對股票的籌資成本低 ? 不分散控制權(quán) ? 籌資對象廣、市場大 ? 風(fēng)險(xiǎn)大、限制條件多，籌資額有限 融資租賃 ? 定義：就是由融資租賃公司按承租單位要求融通資金購買機(jī)械設(shè)備，在較長的契約或合同期內(nèi)提供給承租企業(yè)使用的信用性業(yè)務(wù)。 一般盈余公積又分為 法定盈余公積金（依公司法提取）和任意盈余公積金（依企業(yè)需要提?。? 企業(yè)提取的盈余公積 可用于 彌補(bǔ)虧損、擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營、轉(zhuǎn)增資本或派送新股 等。同時(shí)，開發(fā)商變間接融資為直接融資，吸納了購房者一定比例首付款（融資）。 “ 夾層融資 ” 模式大致分為四種：第一種是 股權(quán)回購式， 就是募集資金投到房地產(chǎn)公司股權(quán)中，然后再回購，這是比較低級的；第二種是房地產(chǎn)公司一方面貸款，另一方面將部分股權(quán)和股權(quán)受益權(quán)給信托公司，即 “ 貸款 +信托公司十股權(quán)質(zhì)押 ” 模式；第三種模式是 貸款加認(rèn)股期權(quán)，到期貸款作為優(yōu)先債券償還；第四種模式是 多層創(chuàng)新。長春工程學(xué)院管理學(xué)院 2022年 3月 第 3章 房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集管理 房地產(chǎn)企業(yè)籌資概述 企業(yè)籌集資金的含義與動機(jī)
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