【文章內(nèi)容簡介】 202225003000350040002022年 2022年 2022年 2022年0 . 0 0 %3 . 0 0 %6 . 0 0 %9 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 5 . 0 0 %新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款 開發(fā)貸款/ 全部新增貸款如何辦理銀行貸款 、銀行貸款的放款條件 （ 1）自有資金投入占總投資 35％以上，目前由于地價(jià)占總投比例較高，一般地價(jià)支付完畢即可達(dá)到自有資金投入要求； （ 2）項(xiàng)目四證齊全（國土證，用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工證），主要是控制施工證節(jié)點(diǎn)； 、辦理銀行貸款的流程 （ 1）與銀行溝通，擬定貸款方案； （ 2）銀行前、后臺(tái)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估； （ 3）銀行審貸會(huì)過會(huì)； （ 4）落實(shí)四證、抵押、法律文件等相關(guān)放款條件； （ 5）銀行放款；各銀行對(duì)公司整體授信仍有存量且放款銀行具備放款規(guī)模； （ 6）銀行貸款資金轉(zhuǎn)出及使用。 、辦理銀行貸款需關(guān)注的事項(xiàng) （ 1）合理確定貸款額度： 公司每個(gè)項(xiàng)目均應(yīng)在銀行可接受的范圍內(nèi)爭取最大的貸款額度，一般在總投資的 4060％。 （ 2）項(xiàng)目前期規(guī)劃報(bào)建時(shí)應(yīng)注意分證： 為發(fā)揮資源的最大優(yōu)勢(shì)，充分地利用銀行貸款資金，在前期規(guī)劃報(bào)建時(shí)，可根據(jù)項(xiàng)目的大小，考慮分拆工程規(guī)劃許可證和施工證，拆分成若干期，能為今后的融資工作帶來靈活和便利。 （ 3）貸款擔(dān)保或抵押條件應(yīng)關(guān)注的方面 ：各子公司在抵押不影響銷售的情況下，應(yīng)優(yōu)先使用抵押方式，并提高抵押率，充分利用抵押物資源。但由于銷售需要抵押物涂銷，放款后幾個(gè)月即開始還款，銀行貸款資金利用效率較低，為提高資金使用效率，可采用母公司擔(dān)保方式。 （ 4）貸款資金使用應(yīng)關(guān)注的方面： 要盡量和銀行協(xié)商，力爭突破貸款資金的封閉管理，將貸款通過合理的渠道轉(zhuǎn)出，提高貸款資金的使用效率。否則，公司必須根據(jù)工程建設(shè)資金需求金額和時(shí)點(diǎn)發(fā)放貸款，使用多少金額，發(fā)放多少金額。堅(jiān)決避免貸款資金發(fā)放后長期閑置在賬面的情況出現(xiàn)。 （ 5） 貸款成本及利率調(diào)整周期應(yīng)關(guān)注的方面： 力爭獲取市場上最優(yōu)惠的貸款成本條件。要關(guān)注利率的變化趨勢(shì)，在銀行貸款利率處于下降通道時(shí)，貸款利率應(yīng)按季或月調(diào)整。反之，則盡量按年度甚至更長的時(shí)間調(diào)整利率。 房款回籠工作應(yīng)貫穿于銷售的各個(gè)環(huán)節(jié)，保證銷售和回籠的目標(biāo)一致性，將回籠任務(wù)責(zé)任到人，并與業(yè)績掛鉤。加強(qiáng)銷售回籠工作應(yīng)注意以下幾方面內(nèi)容： 、加快銷售簽約。 在銷售定價(jià)、折扣政策制訂、現(xiàn)場宣傳等銷售各個(gè)環(huán)節(jié)充分考慮房款快速回籠需求。例如在付款方式設(shè)定時(shí)盡可能減少多期付款方式；在折扣方面設(shè)置一定比例的按時(shí)簽約折扣；折扣向一次性付款傾斜等。 、優(yōu)化收款流程。 房款回籠需要銷售部門、法律部門、代理公司、律師事務(wù)所、銀行、財(cái)務(wù)部門等多個(gè)部門和單位共同努力和配合，要明確各部門崗位責(zé)任及工作流程以提高工作效率。特別可以通過房款回籠情況與費(fèi)用掛鉤等激勵(lì)手段，充分調(diào)動(dòng)代理公司、律所等中介積極性，促進(jìn)房款的快速回籠。 、充分利用法律手段保證按期付款的嚴(yán)肅性。 在認(rèn)購書、買賣合同、按揭須知等法律文件中嚴(yán)格約定違約責(zé)任，充分保護(hù)公司利益；對(duì)惡意拒繳房款及提供資料的客戶要移交法律部及時(shí)處理并嚴(yán)格執(zhí)行，維護(hù)按期付款的嚴(yán)肅性。 銷售回籠應(yīng)注意的環(huán)節(jié) 、加快銀行按揭的辦理。 銀行按揭款是房地產(chǎn)行業(yè)特有的一種資金來源方式，目前，多數(shù)客戶都采取銀行按揭方式支付房款。 要加快按揭款的發(fā)放速度，首先，充分調(diào)動(dòng)代理公司、律師行力量，責(zé)任到人，催收按揭資料，按揭資料齊全后方可進(jìn)行代理費(fèi)結(jié)算；其次，在保證開發(fā)貸款銀行優(yōu)先的情況下，引進(jìn)多家銀行，通過競爭壓力促進(jìn)放款速度。第三，與省、市公積金中心建立良好的合作關(guān)系，開辟公積金中心綠色通道。 單位：億元 2022年 2022年 2022年 2022年 新增個(gè)人住房 按揭貸款 2513 3630 7648 2832 全部人民幣 新增貸款 23500 33000 36300 45900 所占比例 % % % % 01000202230004000500060007000800090002022年 2022年 2022年 2022年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %新增個(gè)人住房按揭貸款 個(gè)人住房按揭貸款/ 全部新增貸款、加快他項(xiàng)權(quán)證辦理，解除公司擔(dān)保責(zé)任 根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營慣常做法，在商品房他項(xiàng)權(quán)證辦理并移交按揭銀行前，公司將對(duì)客戶按揭貸款承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任，若客戶在此期間未正常還貸造成違約，公司將承擔(dān)回購等擔(dān)保責(zé)任。為降低擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，公司應(yīng)盡快辦理他項(xiàng)權(quán)證，縮短擔(dān)保期限，盡早解除擔(dān)保責(zé)任。 、做好銷售誠意金和購房定金的管理 首先， 誠意金收取、轉(zhuǎn)定和退款等過程都需要建立相應(yīng)的內(nèi)部控制制度，納入財(cái)務(wù)核算體系管理。收取過程中需要銷售現(xiàn)場工作人員恪守現(xiàn)場相關(guān)管理規(guī)定，收款記錄實(shí)時(shí)錄入系統(tǒng)，納入管理體系，相關(guān)款項(xiàng)、憑證應(yīng)按日清理及移交做賬，財(cái)務(wù)人員嚴(yán)把審核關(guān)，確保應(yīng)收款項(xiàng)的實(shí)際入賬； 其次， 誠意金轉(zhuǎn)定金后，相關(guān)款項(xiàng)作為銷售房款及時(shí)進(jìn)行賬務(wù)處理； 第三， 換房、退房等特殊業(yè)務(wù)建立完善的登記、審核流程，應(yīng)退還的誠意金，應(yīng)經(jīng)銷售和財(cái)務(wù)部門雙重審核，防止重復(fù)退款。 資金運(yùn)營應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)的流動(dòng)性 資金使用中容易產(chǎn)生的問題 資金管理相關(guān)制度主要內(nèi)容介紹 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 Ⅳ 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金運(yùn)用 資金運(yùn)營應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)的流動(dòng)性 項(xiàng)目的投資回報(bào)率越高越好嗎？ 某公司能籌集的資金為 3億元，現(xiàn)有 A、 B、 C三個(gè)項(xiàng)目的投資成本均為3億元，其中： A項(xiàng)目投資回報(bào)率為 25%，投資期為 5年； B項(xiàng)目投資回報(bào)率為 20%，投資期為 3年； C項(xiàng)目投資回報(bào)率為 15%，投資期為 2年。 方案一：選擇投資 A項(xiàng)目，則 5年內(nèi)可獲收益 3 25%=； 方案二：若選擇 B+C項(xiàng)目，則 5年內(nèi)可獲收益 3 20%+3 15%=。 答案：項(xiàng)目的投資回報(bào)率固然重要，資金的周轉(zhuǎn)率也非常重要。 在籌集到資金后，需要對(duì)這些資金進(jìn)行合理有效的使用，提高資金的使用效率，同時(shí)規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)。 因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說， 資金運(yùn)用的一個(gè)重要任務(wù)就是要加快資金周轉(zhuǎn)，以較小的資金流量推動(dòng)較大的項(xiàng)目周轉(zhuǎn)，使資金產(chǎn)出較高的利潤。 資金運(yùn)用時(shí)要特別關(guān)注的重點(diǎn)： 要縮短項(xiàng)目的開發(fā)周期項(xiàng)目，加快開發(fā)速度，減少資金的占用。 對(duì)于一個(gè)區(qū)域公司來說，要充分考慮到開發(fā)產(chǎn)品的類型，要注重流動(dòng)性強(qiáng)的住宅產(chǎn)品，要盡量保持較高的資產(chǎn)流動(dòng)性和變現(xiàn)能力，不能一味追求占用大量資金且回報(bào)周期較長的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。特別是現(xiàn)階段，公司處于快速發(fā)展中，要堅(jiān)持以普通住宅的滾動(dòng)開發(fā)為主，商業(yè)地產(chǎn)等經(jīng)營性物業(yè)投入原則上要控制在 20%以內(nèi)。 案例：富利地產(chǎn) —商業(yè)轉(zhuǎn)型的代價(jià) 富力地產(chǎn)在此輪的市場調(diào)整中遭遇資金緊張困局的重要原因就在于，在過去的幾年中他們將過多的精力和資金投入到商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，沉淀了公司不少的資金。 富力公司從 03年開始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，近幾年，投入大量的資金在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)統(tǒng)計(jì)，富力在珠江新城擁有 15個(gè)項(xiàng)目，大部分是寫字樓和高價(jià)酒店，僅在廣州、北京、天津三地現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)開發(fā)將會(huì)耗掉資金 ，3年平均投入 。在 2022年還曾經(jīng)與合景泰富聯(lián)手以 46億元拿下珠江新城的商業(yè)地王項(xiàng)目； ，擬建佛山第一高樓；在天津以 50億元拿下的住宅項(xiàng)目。僅這三個(gè)地王項(xiàng)目的低價(jià)，就要承擔(dān)費(fèi)用超過112億元。 目前，富力已有 5家五星級(jí)酒店、 2家四星級(jí)酒店、 2個(gè) 幢國際甲級(jí)寫字樓和 2個(gè)購物中心，投資商業(yè)地產(chǎn)沉淀了 較多的資金，而商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營效果并不理想（ 2022年 酒店業(yè)務(wù)虧損 ）。 由于市場發(fā)生較大的變化，加之 2022年投入了大量資金高價(jià)拿地，回歸 A股的失敗， 08年的銷售額大大低于預(yù)期（ 08年富力的銷售收入160億元，只是與 07年持平，只完成計(jì)劃的 66%），富力地產(chǎn)資金和財(cái)務(wù)狀況陷入了比較困難的局面。 2022年 12月底，富力地產(chǎn)貨幣資金余額僅 20億元，資產(chǎn)負(fù)債率73%，銀行借款達(dá) 205億元 (一年內(nèi)到期的 95億元 )。由于資金被占用，已經(jīng)讓富力喘不過氣來，為緩解資金緊張局面，不得不高成本融資，08年融資成本比上年增加 231%，公司已一年沒有再購置土地。 為緩解資金困境，去年年底，富力開始出售那些他們一直宣稱將持有經(jīng)營的標(biāo)志性寫字樓，股東張力和李思廉個(gè)人出資 購買下屬子公司的房產(chǎn)，作價(jià)分別為 、 。 在經(jīng)濟(jì)高潮、市場形勢(shì)好、資金面寬松時(shí)期，市場往往用土地貯備的數(shù)量來衡量房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力和規(guī)模；但在經(jīng)濟(jì)衰退和貨幣政策從緊的壓力下，對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)更注重資產(chǎn)的流動(dòng)性，包括現(xiàn)金結(jié)存有多大，現(xiàn)金流入是否為正，負(fù)債率有多高以及流動(dòng)比例等指標(biāo)。 確定合理的現(xiàn)金留存量 貨幣資金作為流動(dòng)性最強(qiáng) 、 收益性最弱的資產(chǎn) ， 持有一定現(xiàn)金可增強(qiáng)公司的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性 ， 但過多的現(xiàn)金表明資金閑置 ， 會(huì)給企業(yè)增加財(cái)務(wù)成本 ， 損失機(jī)會(huì)成本 。 在市場好 、 信貸政策比較寬松的情況下 ， 應(yīng)盡量降低賬上資金余額；相反 ， 可適當(dāng)調(diào)高現(xiàn)金比率（ 5%10%） ， 獲得較穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況 。 作為項(xiàng)目公司 ， 為降低資金成本 ， 將盡量減少賬面的資金結(jié)存 ，如有長期閑置資金可考慮提前歸還銀行貸款 ， 或?qū)①Y金調(diào)入母公司 ，由母公司統(tǒng)一調(diào)劑和平衡 。 賬面留存資金與與資金需求盡可能匹配 ，滿足未來一個(gè)月資金需求 。 資金使用中容易產(chǎn)生的問題 資金支出與施工進(jìn)度不一致，超進(jìn)度支付工程款?；蚬こ虝汗绬蝺r(jià)過高，造成提前或超付工程款。 各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)投入嚴(yán)格按合同和施工進(jìn)度付款，堅(jiān)決杜絕未達(dá)到付款條件提前付款和超進(jìn)度付款，既是降低資金成本，也是控制經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 工程結(jié)算要留足額的工程質(zhì)保金。 按規(guī)定足額收取工程質(zhì)保金，工程質(zhì)保金是約束施工單位后期維修工作主要手段，也可創(chuàng)造一定的資金效益，因此，需足額收取，并嚴(yán)格按規(guī)定審批后退還。 墊付的各項(xiàng)工程款要及時(shí)收回。 在工程建設(shè)中往往存在甲方為施工單位代墊工程勞保金、現(xiàn)場水電費(fèi)等，這些款項(xiàng)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清收，保證公司利益不受損害。 資金使用中容易產(chǎn)生的問題 資金撥付的手續(xù)不完善，審批不嚴(yán)；資金使用的計(jì)劃性不強(qiáng)，資金支出有較大隨意性。 應(yīng)收款占用資金過大 ，催收不利。特別是業(yè)主拖欠的房款要及時(shí)收回。 加快尾盤和車庫等物業(yè)的清盤，盡快處置閑置資產(chǎn)、空置房產(chǎn)設(shè)備，減少資金占用，盡快回收資金。 資金管理相關(guān)制度主要內(nèi)容介紹 、賬戶管理制度： （ 1）賬戶的開立與注銷必須經(jīng)過公司董事長審批同意。 （ 2）各級(jí)公司的所有銀行賬戶必須由所在公司的財(cái)務(wù)部門統(tǒng)一管理，其他部門不得以任何名義開立銀行賬戶。 （ 3）銀行賬戶必須以本單位的名義開立，不得違反規(guī)定以其他單位或個(gè)人的名義開立，嚴(yán)禁將公款私存、出租或出借銀行賬戶。 （ 4）各級(jí)公司財(cái)務(wù)部門應(yīng)定期對(duì)銀行