【正文】 具備對外融資條件一定要主動從市場上獲取資金，不要僅依靠股東的投入。 編制資金平衡計劃應(yīng)注意的幾個方面 、編制的資金平衡計劃應(yīng)遵循的原則 首先要立足自身平衡，資金籌集一定要切實可行，具有可操作性和能有效實施。這一階段 重點是合理安排資金使用 。這一階段都采取比較粗淺的方法， 重點是落實好資金來源 。 資金平衡計劃見下表： 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 Ⅱ 房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金平衡計劃 X公司 XX年資金平衡計劃表 項 目 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 合 計 一、 資金 支出 土地費用 建設(shè)成本 償還貸款 稅費支出 其他支出 合 計 二、 資金 來源 股東投入 借入資金 銷售回籠 其他來源 合 計 資金盈缺 編制資金平衡計劃包括兩個層面： 一是在房地產(chǎn)項目進(jìn)行可研論證階段，編制 項目整體資金平衡計劃 。編制資金平衡計劃是房地產(chǎn)資金管理的一項重要工作，通過合理安排資金計劃，可有效地配置資源，提高資金使用效率，防范財務(wù)風(fēng)險。 資金的籌措和運用能力對于房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要，財務(wù)管理就是要通過合理籌集和有效地使用資金，防范財務(wù)風(fēng)險，保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。 2022年到 2022年國家出臺一系列調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)膨脹發(fā)展的政策法規(guī)，如： ? 土地出讓金一次全部付清方可領(lǐng)取國土證（ 39號文）對開發(fā)企業(yè)資金的保 障程度提出了更高要求； ? 銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)貸款額度大幅度收縮及不斷提高的貸款利率進(jìn)一步 縮小了房地產(chǎn)行業(yè)的融資空間，提高了融資成本； ? 資本市場對房地產(chǎn)企業(yè)融資更加嚴(yán)格限制； ? 二套房貸政策、預(yù)售款監(jiān)管機(jī)制不僅打壓了市場上改善性和投資性的購房需 求，而且制約了房地產(chǎn)企業(yè)已收房款的運用； ? 預(yù)交企業(yè)所得稅由預(yù)計毛利率 20%調(diào)整為預(yù)計利潤率 20%，加大對土地增值稅 的清算等稅收政策直接增加了資金的流出。一個成熟的企業(yè)必須具有完善的抗風(fēng)險能力和預(yù)警措施。 資金密集型 大量的資金投入 資金周轉(zhuǎn)期限長 長期的資金保障 房地產(chǎn)項目資金的主要特點 資金是房地產(chǎn)企業(yè)的“血液” , 供血充足 生存、發(fā)展 貧血斷血 爛尾、破產(chǎn) 搞好房地產(chǎn)項目資金管理具有重要作用 資金是企業(yè)的血液，對房地產(chǎn)企業(yè)更是如此。3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 保利集團(tuán)房地產(chǎn)項目總經(jīng)理培訓(xùn)講義 ————房地產(chǎn)項目資金管理 目錄： 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 Ⅰ 房地產(chǎn)開發(fā)資金管理的特點及重要性 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 Ⅳ 房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金運用 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 Ⅱ 房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金平衡計劃 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 Ⅲ 房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金籌集 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 V 房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅務(wù)籌劃 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 Ⅰ 房地產(chǎn)開發(fā)資金管理的特點及重要性 在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，資金始終是一項值得高度重視的資產(chǎn)，資金管理更是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的核心內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)的效益和資金管理密切相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)通過合理有效地籌集和使用資金，做到優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道，控制投資風(fēng)險，提高資金使用效率，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。資金充裕，房地產(chǎn)企業(yè)才能得到較好地生存和發(fā)展，一旦資金斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)就會出現(xiàn)爛尾，甚至企業(yè)破產(chǎn)。 中國第一爛尾樓 — 中誠廣場： 爛尾時間： 15年 地址：廣州天河北路 開發(fā)商：香港中誠集團(tuán) 、 廣州城建 廣州第一爛尾樓 麓景臺 爛尾時間： 13年 地址：廣州麓苑路 開發(fā)商：廣州輝煌房地產(chǎn)公司 羊城大廈 爛尾時間： 11年 地址：西灣路 86號 開發(fā)商：廣州羊城集團(tuán) 房地產(chǎn)企業(yè)的生存危機(jī)：為什么有那么多“爛尾樓”？ 國家對房地產(chǎn)企業(yè)資金方面出臺的宏觀調(diào)控政策 基于房地產(chǎn)開發(fā)對很大程度依賴資金的特點，國家在對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控時，運用較多地政策都是從控制企業(yè)資金層面入手。 上述政策都是從資金上調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展速度和規(guī)模，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)平穩(wěn)健康地發(fā)展。 國家對房地產(chǎn)企業(yè)資金方面出臺的宏觀調(diào)控政策 資金平衡計劃主要內(nèi)容 資金平衡計劃是反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營各期的資金盈余或短缺情況，明確資金來源，合理安排資金支出和制定適宜的借款償還。資金平衡計劃的編制和有效實施反映了一個公司的財務(wù)管理水平。即在對項目開發(fā)總投資進(jìn)行估算的基礎(chǔ)上落實資金來源渠道和籌措方式。 二是在項目的實施階段，根據(jù)項目的實際開發(fā)流程，依據(jù)地價支付要求、施工進(jìn)度、融資時點、銷售安排等，對 年度資金平衡計劃 做出詳細(xì)安排，確保工程按期完成。 資金計劃編制完成并報公司董事會審批同意后，各公司必須嚴(yán)格執(zhí)行資金平衡計劃，其執(zhí)行情況將作為考核企業(yè)管理水平的一項重要內(nèi)容。資金安排要量力而行，留有余地，切忌滿打滿算，或留有缺口。在股東投入土地支出后，原則上項目公司必須實現(xiàn)自身現(xiàn)金流凈流入，公司將把自我資金保障情況作為考核企業(yè)年度工作的一項重要指標(biāo)。在實際編制過程中，常常出現(xiàn)一些問題。 例如：某公司計劃全年在建面積 60萬方，其中新開工面積 30萬方（ 5月開工），安排的工程建設(shè)支出 9億元。 （ 2）銷售回籠與年度銷售任務(wù)相匹配。 一般情況下，全年銷售的項目房款回籠至少達(dá)簽約金額的80%以上，上年已簽約未回籠部分應(yīng)在當(dāng)年全部收回。 上年認(rèn)購未簽約 2億元 本年回籠 8億元 簽約 10億元 （ 3）稅費的計算要依據(jù)有關(guān)要求。 營業(yè)稅及土地增值稅預(yù)征等一般為當(dāng)期銷售回籠的 %，所得稅預(yù)征比例為當(dāng)期銷售回籠的 %，由于該項目當(dāng)年尚未完工交樓，無需進(jìn)行土地增值稅清算及所得稅補(bǔ)繳，那么以預(yù)繳口徑安排的全年稅款支出應(yīng)在 1億元左右比較合理。 例如：某項目公司全年銷售任務(wù) 12億元，銷售均價預(yù)計為 8000元/方，該項目全年平均在建面積 30萬方，安排銷售費用 5000萬元，管理費用 1000萬元。 （ 4）貸款規(guī)模與項目總投相符。 該項安排貸款規(guī)模與項目總投相比偏小。 、 要注意各項目的全面性，不要有漏項 在編制資金計劃中 ， 經(jīng)常發(fā)生遺漏部分項目的情況 。 、要注意資金來源和使用的時間節(jié)點的匹配，防止出現(xiàn)階段性的資金缺口 某公司編制全年資金計劃，現(xiàn)金流入 15億元（銷售回籠 10億元，銀行貸款 5億元），現(xiàn)金流出 13億元，結(jié)余 2億元，全年實現(xiàn)資金平衡。如果按月編制計劃，該問題就很容易發(fā)現(xiàn)。 借入資金 主要是向金融機(jī)構(gòu)的貸款、發(fā)行債券和信托的借款等。根據(jù)目前的預(yù)售制度，在項目取得預(yù)售證后可對外銷售，銷售資金回籠不僅可以彌補(bǔ)項目的持續(xù)開發(fā)成本投入，并且可以逐漸償還項目貸款并實現(xiàn)利潤。 四證齊全： 項目符合向金融機(jī)構(gòu)融資的條件，貸款用于支付工程款。 具體如下圖： 一般來說，在項目開發(fā)的整個過程中上述三大部分資金的大致比例各為1/3，但在不同階段各來源所占的比例不同： 1年 2年 股東自有資金： 地價 、 前期稅費和政府收費等 銀行貸款 房款回籠 歸還全部股東借款和銀行貸款 資金籌集的主要渠道 股權(quán)融資： 主要是指企業(yè)通過資本市場以股東投入實現(xiàn)資本金的增加，包括資本市場首次公開發(fā)行（ IPO）、公開增發(fā)、定向增發(fā)等方式；還有一種間接上市融資，即買殼上市。其特點：一是所獲得的資金無須還本付息，新老股東一起分享企業(yè)的贏利與增長。 發(fā)行債券 ： 通過發(fā)行各種債券取得資金。 （ 1）公司債 ：由上市公司通過資本市場（通過交易所市場）為籌集長期資金而向一般大眾舉債，承諾于指定到期日向債權(quán)人無條件支付票面金額，并于固定期間按期依據(jù)約定利率支付利息。 （ 2）短期融資券（中期票據(jù)）： 由人民銀行主導(dǎo)的銀行間債券市場一項創(chuàng)新性債務(wù)融資工具，由企業(yè)發(fā)行的無擔(dān)保短期本票，發(fā)行規(guī)模一般不得超過企業(yè)凈資產(chǎn)的 40%。一年以內(nèi)的為短期融資券，三年以上的中長期票據(jù)。 （ 3）企業(yè)債券： 企業(yè)債券由中央政府部門所屬機(jī)構(gòu)、國有獨資企業(yè)或國有控股企業(yè)依照法定程序發(fā)行（可以在交易所市場或銀行間債券交易市場），約定在一定期限內(nèi)（中長期）還本付息的債券，由國家發(fā)改委和國務(wù)院審批，一般要求予以擔(dān)保，債券發(fā)行后，審批部門不再對發(fā)債主體的信息披露和市場行為進(jìn)行監(jiān)管。按照貸款資金使用目的和方式的不同，房地產(chǎn)貸款主要有以下兩種類型： 項目開發(fā)貸款， 是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于項目開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的貸款。 房地產(chǎn)投資信托（ REITs）： REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。目前，該項融資方式正在探討和政策研究中。 案例：萬科做大做強(qiáng)的 “ 秘訣 ” —融資 1 9 5 億元資本市場融資, 3 0 %3 2 9 億元對外借款,50%1 2 8 億元留存利潤,20%? 自 92年上市至今，萬科共發(fā)行股票融資 8次，融資金額共 195億元； ? 至 2022年底，萬科歷年留存利潤僅 128億元； ? 至 2022年底，萬科對外借款余額共 329億元。 1*100%=40% 方案二：投資收益 =（ 5+1） *20%*1= 貸款利息 =5*10%*1= 投資凈收益 == 自有資金收益率 =247。 資金籌集應(yīng)關(guān)注的重點 總結(jié)： 財務(wù)杠桿：借雞生蛋，以小搏大。 發(fā)揮財務(wù)杠桿的前提是，當(dāng)投資收益率大于借貸成本時，財務(wù)杠桿是有利的。因此，企業(yè)對外借款除了保障資金需求外，另外一個重要目的是利用財務(wù)杠桿作用獲取更大的收益，提高實投資金的回報率。所得稅法鼓勵人們 使用財務(wù)杠桿，即貸款利息可以抵減應(yīng)稅收入， 起到避稅的作用。如前例方案一中，若投資收益率降低為 6%，其自有資金收益率為： 投資收益 =（ 2+1） *6%*1= 貸款利息 =2*10%